Sind regelmäßige Mieterhöhungen die Regel?

merivora

Hallo,
ich muss ja auch mal etwas positives berichten und wollte insofern mal nachfragen ob dies die Regel ist oder man wirklich von einer guten Mieterpraktik rund um diesen Umstand ausgehen kann.

Ich wohne nun seit 2012 in meiner Wohnung und der Hausverwalter sagte damals, dass Mieten immer nur bei Neueinzug erhöht werden. So musste ich z.B. damals mehr bezahlen als noch die ehemalige Mieterin, die dort seit 5 Jahren wohnte.

Ist dieses für Mieter sicherlich gute Regelwerk die Regel oder ist es gemeinhin eigentlich üblich, dass die Mieten entsprechend des Mietspiegels ca. einmal im Jahr oder alle 2 Jahre angepasst werden?

Vielen Dank!

AndreasC1977

Hat man einen guten Verwalter, so versucht er für seinen Auftraggeber die bestmögliche Wertschöpfung zu erzielen. Dass heisst auch: Ausnutzung der Mieterhöhungspotentiale. Immerhin dienen die Mieterhöhungen auch dazu, gestiegene (nicht umlagefähige) Kosten und inflationsbedingter Wertverlust auszugleichen. Man darf nicht vergessen: Nur knapp 4 % der Kaltmiete bleibt beim Vermieter hängen. VOR Steuern. Für einen Unternehmer ist das eine mickrige Rendite. Der einzige Vorteil dabei ist, dass Immobilien relativ sicher sind.

Es gibt aber auch Eigentümer, die gerne "sozial" sind und die Wohnungen zum Ramschniveau vermieten. So z. B. einer unserer Eigentümer mit 60 Wohnungen im Wedding. Ortüblich wäre dort 6,40 EUR pro m², wir dürfen nur seiner Weisung nach 5,10 EUR pro m² nehmen. Das ist insbesondere deswegen ärgerlich, weil wir da eine Verwaltergebühr abhängig von der Sollmiete haben.

merivora

Hi,

ich weiß von den Vermietern nur, dass die wohl mehr als 8 Häuser in der Stadt geerbt haben und generell auch fast nichts außer das absolut Notwendigste angehen, wo vermutlich aber eher der Hausverwalter hinter steckt, der jedoch auch schon die 70 überschritten hat. Z.B. sind die Dachpfannen nun sein 4 Monaten kaputt, es regnet zum Teil (Tröpfchenweise) rein und erst nach und nach sollen nun mit Wochen Verzögerungen Dachdecker kommen.

Ich zahle ca. 4,90 € / qm Kaltmiete und bei vergleichbaren Wohnungen wären aktuell sicherlich 5-8 € / qm üblich. Neubauten sowie gehobene Wohneinheiten werden zum Teil mit 11-14 € / qm vermietet.

Also 4 % kann unter gewissen Umständen sicherlich zutreffend sein. Ich denke aber mal der Hausverwalter kriegt vllt. 10-30 € / Mieter & Monat für das Organisatorische. Hinzu kommen natürlich hin und wieder mal Handwerksarbeiten etc die sich jedoch entsprechend der Maßnahmen die hier aktiv betrieben werden sehr gering ausfallen dürften. Ich würde da für dieses Haus mit 5 Wohneinheiten vllt eine Reparatur pro Monat mit 100-400 € ansetzen. Gebäudeversicherung etc wird über die Nebenkosten ohnehin auf die Mieter umgelegt.

Also dürften ca. 2.500 € / Wohnung für den Vermieter / Gebäude über bleiben. Davon muss nun natürlich ca. alle x Jahre mal eine größere Instandhaltung betrieben werden. Leerstand gibt es hier eigentlich keinen. Maximal mal eine Wohnung für zwei Wochen pro Halbjahr. Da müssten ja noch ordentliche Summe anfallen um dann im Jahresschnitt auf lediglich 4 % zu kommen.

Da würde ich vermutlich lieber in Aktien etc investieren und mir kein Haus anlasten ;)?

Ansonsten wäre mal interessant zu erfahren wie oft in welchen Zeiträumen mieten denn ca. normalerweise angehoben werden? Ist da jährlich realistisch?

Vielen Dank!

AndreasC1977

Du stellst Dir das viel zu einfach vor. Die Einnahmen sind ja auch noch zu versteuern (Einkommensteuer -> Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung). Dann musst du bedenken, dass jeder Mieterwechsel ein Scheiss Geld kostet (Mängelbehebung, Verwaltungsaufwand, Mieterfindung, Leerstandskosten). Dann darf man auch nicht jeden Cent ausgeben, der übrig bleibt, da man eine Instandhaltungsrücklage bilden sollte, denn es kommen ja immer mal wieder Sachen, die nicht mal nur 100 Euro kosten... Heizungsreparatur, Dachreparatur, Fensterreparaturen, Sonstige Instandhaltungen an Dach und Fach. Natürlich laufen die nicht jeden Monat, manchmal auch nicht jedes Jahr, sondern nur alle paar Jahre, aber dafür frist so eine Maßnahme dann leicht die Mietüberschüsse mehrerer Jahre weg.
Zudem kommen immer noch Kapitalkosten.
Mit 4 % Gewinn ist man in der Immobilienbranche noch einer der Gutverdiener. Mit ner Pommesbude machst Du mehr Gewinn.

Es gibt keine Regel. Es hängt einfach von der Motivation des Eigentümers ab, und vom Faulheitsgrad eines Verwalters.
Eine Miete kann übrigens nur alle 15 Monate erhöht werden. Sie muss 12 Monate ruhen, ehe ein Mieterhöhungsverlangen eintreffen darf und dann hat der Mieter eine Überlegungsfrist.

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