Mieterhöhung nach § 558 BGB (Berlin)

Aber Achtung: ist tatsächlich eine Mieterhöhung rechtens, wenn auch nicht in der vollen Höhe, die der Vermieter gern haben möchte, musst Du unbedingt eine Teilzustimmung abgeben. Wenn Du das nämlich nicht machst, kann der
Vermieter Dich verklagen.

Klagen kann der VM sowieso, nur mit der Teilzustimmung wird die Klage billiger wegen des geringeren Streitwertes.

Wenn der Vermieter schon sein Sondermerkmal "modernes Bad" berücksichtigt, soll er aber auch ...

Man sieht hier wieder mal, wer studiert hat...:)

Es kommt sich also insbesondere auf die Merkmale der Wohnung an, von auf welchem Wert die Sondermerkmale aufgeschlagen werden.

Das ist so nicht mehr aktuell.

Wie bereits oben geschrieben, werden zuerst etwaige Beträge für Sondermerkmale
auf den Mittelwert addiert. Nur wenn dann noch nicht der obere Spannenendwert
erreicht ist, kann man die Spanneneinordnung anhand der Orientierungshilfe
vornehmen, allerdings nur bis zum oberen Spannenendwert.

D. h. selbst wenn man in allen 5 Kategorien wohnwerterhöhende Merkmale hat,
erreicht man in Verbindung mit Zuschlägen für Sondermerkmale, sofern sie allein
für sich den Oberwert nicht erreicht haben, max. den oberen Spannenendwert.
Darüber geht nicht!

Es ist nur möglich den Oberwert eines Mietspiegelfelds zu überschreiten, wenn ein
oder mehrere Sondermerkmale angerechnet werden können und diese Beträge in
der Summe höher sind als die Differenz zwischen Ober- und Mittelwert.
In diesem Fall spielen die Merkmale der Orientierungshilfe keine Rolle mehr und
werden nicht berücksichtigt. Hierbei ist auch egal, ob es pos. oder neg. Merkmale sind.

So wird es zumindest im Berliner Mietspiegel beschrieben, und kann auch über die
Abfrage nachvollzogen werden, siehe die Links oben.

Grüße, Blümchen

Hallo AndreasC1977,
Das ist so nicht mehr aktuell.

Wie bereits oben geschrieben, werden zuerst etwaige Beträge für Sondermerkmale
auf den Mittelwert addiert. Nur wenn dann noch nicht der obere Spannenendwert
erreicht ist, kann man die Spanneneinordnung anhand der Orientierungshilfe
vornehmen, allerdings nur bis zum oberen Spannenendwert.

D. h. selbst wenn man in allen 5 Kategorien wohnwerterhöhende Merkmale hat,
erreicht man in Verbindung mit Zuschlägen für Sondermerkmale, sofern sie allein
für sich den Oberwert nicht erreicht haben, max. den oberen Spannenendwert.
Darüber geht nicht!

Es ist nur möglich den Oberwert eines Mietspiegelfelds zu überschreiten, wenn ein
oder mehrere Sondermerkmale angerechnet werden können und diese Beträge in
der Summe höher sind als die Differenz zwischen Ober- und Mittelwert.
In diesem Fall spielen die Merkmale der Orientierungshilfe keine Rolle mehr und
werden nicht berücksichtigt. Hierbei ist auch egal, ob es pos. oder neg. Merkmale sind.

So wird es zumindest im Berliner Mietspiegel beschrieben, und kann auch über die
Abfrage nachvollzogen werden, siehe die Links oben.

Grüße, Blümchen

Weißt Du, was ich echt witzig finde? Du korrigierst mich und benennst eine Quelle (Mietspiegel auf der Seite der Berliner Senatsverwaltung), die aber genau das aussagt, was ich hier geschrieben habe... Das zeigt mir 2 Dinge: Du liest Deine eigenen Quellen nicht, und Du hast keine Ahnung von der Materie und blühst in der Verteilung von (falschem) halbwissen auf. Mach Dich doch bitte erst einmal Schlau, ehe Du Fachkräfte korrigierst.

Der Berliner Mietspiegel kommt mit der Anleitung dar, die ich auch oben gegeben habe.
Mit den fünf Merkmalgruppen errechnet man, wieviel man von den Spannen zum Mittelwert auf oder abschlägt, und es wird auf den Mittelwert noch die EUR-Summe der Sondermerkmale addiert (da höchsten +100 % und wenigstens -100 % möglich sind, als Anteil der Spanne vom Mittelwert zum Spannenwert, sind die Spannenwerte auch die Begrenzung... reine einfache Mathematik und dann werden die Geldwerte der Sondermerkmale addiert bzw. subtrahiert, je nach Ausprägung. Und das kann dann auch zu einer Miete über der Höchstmiete führen.).

Dies sagt auch der Mietspiegel 2015, bzw. der Berliner Senat in seiner Anleitung zu seinem Mietspiegel.
Link: http://www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/mietspi…spiegel2015.pdf

Hier die entsprechenden Textstellen, falls jemand keinen PDF-Reader hat (Zitate):

Seite 16, unterer Absatz:
"Schritt 1: Berücksichtigung der Sondermerkmale
Liegen Sondermerkmale (siehe Nr. 10.1) vor, sind die daraus resultierenden Beträge dem Mittelwert des jeweiligen
Tabellenfeldes hinzuzufügen oder abzuziehen. Dadurch kann sich auch ein Überschreiten oder Unterschreiten der
Spannenendwerte ergeben. Sollten sich durch Berücksichtigung der Sondermerkmale Werte innerhalb der ausgewiesenen Mietenspannen ergeben, können die verbleibenden Spielräume bis zu den Spannenendwerten durch Anwendung der Orientierungshilfe ausgeschöpft werden."
und
"Schritt 2: Spanneneinordung mittels zusätzlicher Merkmale der Orientierungshilfe
Die wohnwerterhöhenden oder wohnwertmindernden Merkmale sind in der Mietspiegeltabelle nicht gesondert ausgewiesen. Sie können aber die ortsübliche Vergleichsmiete innerhalb der Spanne – ausgehend vom Mittelwert positiv oder negativ – mit jeweils 20 Prozent für folgende Merkmalgruppen beeinflussen:"

Beispiel, wo der obere Spannenwert überschritten wird (Seite 18):
C:
Anwendung bei Vorhandensein von Sondermerkmalen (siehe Nr. 10.1) – ohne Berücksichtigung der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung
Handelt es sich z.B. bei der zu bewertenden Wohnung um eine zwischen 1950 und 1964 bezugsfertig gewordene Wohnung mit Sammelheizung, Bad und WC in der Wohnung, 65 m² groß, in einfacher Wohnlage (siehe Nr. 9 Mietspiegeltabelle, Mietspiegelfeld G3) und treffen zusätzlich die zwei Sondermerkmale »Moderne Küchenausstattung« und »Modernes Bad« für diese Baualtersklasse zu (siehe Tabelle unter Nr. 10.1), dann ergeben sich folgende Werte:
Mittelwert: 5,09 Euro
Oberwert: 6,07 Euro
Sondermerkmal »Moderne Küchenausstattung«: + 1,04 Euro
Sondermerkmal »Modernes Bad«: + 0,28 Euro
ortsübliche Vergleichsmiete 6,41 Euro
Die Addition der beiden Sondermerkmale auf den Mittelwert von 5,09 Euro ergibt für diese Wohnung dann eine ortsübliche
Vergleichsmiete von 6,41 Euro/m² monatlich.
Wie bereits unter Nr. 11.3, Schritt 1, ausgeführt, kann der Oberwert von 6,07 Euro durch Sondermerkmale überschritten werden.

. . . und dann werden die Geldwerte der Sondermerkmale
addiert bzw. subtrahiert, je nach Ausprägung.
Und das kann dann auch zu einer Miete über der Höchstmiete führen.).

Deine Berechnung (wie ich sie verstehe):
Dein Beispiel anhand Angaben des TE jetzt aber mit 4 wohnwerterhöhenden Merkmalen:
6,93 - 5,68 = 1,25 OBERSPANNE x 80 % = 1,00
Der Wert wird zum Mittelwert addiert: 5,68 + 1,00 = 6,68
Dazu dann die Sondermerkmale: 6,68 + 0,40 = 7,08

Meine Berechnung:
Dein Beispiel anhand Angaben des TE jetzt aber mit 4 wohnwerterhöhenden Merkmalen:
6,93 - 5,68 = 1,25 OBERSPANNE x 80 % = 1,00
Der Wert wird zum Mittelwert addiert: 5,68 + 1,00 = 6,68
Dazu dann die Sondermerkmale: 6,68 + 0,40 = 7,08 wird begrenzt auf den oberen
Spannenendwert 6,93

Vorausgesetzt, dass ich Dich richtig verstanden habe, liegt der Unterschied darin, dass Du
bei einer Kombination von Sondermerkmalen, die innerhalb der Spannen liegen +
wohnwerterhöhenden Merkmalen über den Oberwert eines Mietspiegelfelds gehst, also im
Beispiel bei einer ortsübl. Miete von 7,08 Euro landest.

Nach meinem Verständnis wird bei so einer Kombi allerdings beim Oberwert ein Cut gemacht
und daher wäre bei mir der Oberwert von 6,93 die ortsübl. Miete.
Das wäre in diesem Beispiel zwar nur ein geringer Unterschied, kann bei anderen Gegebenheiten
aber sehr viel deutlicher ausfallen.

Bzgl. der von Dir zitierten Textstellen zum Über-/Unterschreiten der Spannenendwerte, bzw.
des oberen Werts durch Sondermerkmale bin ich absolut d'accord.
Das hatte ich in meinem ersten Beitrag ja ebenfalls so beschrieben.

Schöne Grüße, Blümchen

Mensch AndreasC1977, es geht mir weder darum, Dein Kompetenz in Frage zu stellen
noch unbedingt recht zu haben. Sollte das in meinem ersten Beitrag so rübergekommen sein,
war das nicht gewollt; allerdings musst Du auch nicht gleich so herablassend tun.
Es geht mir tatsächlich primär darum, dass der TE oder auch andere Fragende
eine möglichst hilfreiche Antwort bekomm(t)en.
Das gilt natürlich auch in diesem Fall. Und zugegebenermaßen bin ich offenbar nach wie vor
anderer Meinung oder ich mißverstehe Dich einfach, was ja durchaus sein kann.
Sieh es nicht als Angriff, sondern einfach als einen Austausch an - vielleicht können wir
das Mißverständnis ja aufklären und finden doch noch zueinander

Deine Berechnung (wie ich sie verstehe):
Dein Beispiel anhand Angaben des TE jetzt aber mit 4 wohnwerterhöhenden Merkmalen:
6,93 - 5,68 = 1,25 OBERSPANNE x 80 % = 1,00
Der Wert wird zum Mittelwert addiert: 5,68 + 1,00 = 6,68
Dazu dann die Sondermerkmale: 6,68 + 0,40 = 7,08

Meine Berechnung:
Dein Beispiel anhand Angaben des TE jetzt aber mit 4 wohnwerterhöhenden Merkmalen:
6,93 - 5,68 = 1,25 OBERSPANNE x 80 % = 1,00
Der Wert wird zum Mittelwert addiert: 5,68 + 1,00 = 6,68
Dazu dann die Sondermerkmale: 6,68 + 0,40 = 7,08 wird begrenzt auf den oberen
Spannenendwert 6,93

Vorausgesetzt, dass ich Dich richtig verstanden habe, liegt der Unterschied darin, dass Du
bei einer Kombination von Sondermerkmalen, die innerhalb der Spannen liegen +
wohnwerterhöhenden Merkmalen über den Oberwert eines Mietspiegelfelds gehst, also im
Beispiel bei einer ortsübl. Miete von 7,08 Euro landest.

Nach meinem Verständnis wird bei so einer Kombi allerdings beim Oberwert ein Cut gemacht
und daher wäre bei mir der Oberwert von 6,93 die ortsübl. Miete.
Das wäre in diesem Beispiel zwar nur ein geringer Unterschied, kann bei anderen Gegebenheiten
aber sehr viel deutlicher ausfallen.

Bzgl. der von Dir zitierten Textstellen zum Über-/Unterschreiten der Spannenendwerte, bzw.
des oberen Werts durch Sondermerkmale bin ich absolut d'accord.
Das hatte ich in meinem ersten Beitrag ja ebenfalls so beschrieben.

Schöne Grüße, Blümchen

Okay, okay, ich glaube, ich verstehe, wo wir uns missverstehen:
Kann es sein, dass Du die Sondermerkmale mit den zusätzlichen Merkmalen in der Spanne verwechselst?
Die Sondermerkmale werden zum Mittelwert aufgeschlagen. Und wenn Du für eine Wohnung sämtliche Sondermerkmale hast, kannst Du auch über den Oberwert kommen, da dieser Spannenwert nur als Berechnungsgrundlage und Höchstgrenze bei den zusätzlichen Merkmalen dient.

Als Extrembeispiel:
Altbau bis 1918, unter 40 m², in guter Wohnlage (Feld C1: 4,62 - 5,76 - 6,90)
Mittelwert: 5,76
Wir nehmen an, wir haben für dieses Schmuckstück alle Sondermerkmale:
Hochwertiges Parkett + 0,56
moderne Küche +1,37
separate Dusche + 0,63
modernes Bad + 0,34
ISO-Verglasung +0,28
Aufzug: 0,64
Wenn wir das alles addieren, so sollten wir bei 9,58 EUR pro SQM ankommen, sofern ich mich nicht vertippt habe.
Und damit lägen wir weit über den Oberwert (6,90). Das wäre auch in Ordnung.
Aber: Weil wir jetzt schon weit drüber liegen, dürfen wir nicht mehr die zusätzlichem wohnwerterhöhenden (mindernden) Merkmalsbereiche berücksichtigen. Die entfallen somit.

Mit den zusätzlichen Merkmalen bildet die Obergrenze auch tatsächlich die Obergrenze.

Man könnte es so ausdrücken, dass die SONDERmerkmale beSONDERS kraftvoll sind und die Obergrenze sprengen dürfen.

Aber ACHTUNG: gerade in Berlin gilt eine Kappungsgrenze von 15 % über der vor 3 Jahren erzielten Miete... das muss ja auch noch betrachtet werden. Aber das hat nur nebenbei etwas mit dem Mietspiegel zu tun.