Fristlose Kündigung in Ordnung?

    Hallo,
    zuerst einmal meine Situation:
    Ich Vermieter eines Mehrfamilienhauses, da dieses Haus etwas älter ist wird es nur noch an Sozialhilfeempfänger vermietet, bis die finanzielle Lage sich bessert. Es gibt drei Etagen und auch drei Wohnungen alle werden von eine großen Familie bewohnt. (EG Vater mit Frau, 1. OG Sohn mit Frau, 2. Og anderer Sohn). Im moment geht es um die Wohnung im ersten OG. Das Mietverhältnis begann am 1.09.2012 und ist bis heute gültig. Miete wurde erst ab 1.07.2013 bezahlt(Miete (500 € Warm) wurde jedoch vom Arbeitsamt an den Mieter bezahlt dieser hat die Miete nie an mich weitergereicht). Danach wurden auch nur 450 € direkt vom Amt bezahlt. Zudem kommt noch dass zwei ausstehende Nebenkostenabrechnungen (2012-2013 und 2013-2014) offen sind mit jeweils ca 1500 € (Heizung läuft Rund um die Uhr und wenn es zu Warm wird machen die Mieter nur Fenster auf).
    Mieter im 1. OG: Es fehlen zwei Monatsmieten und auch eine Nebenkostenabrechnung.
    Mieter 2. OG: Es fehlen ca dreieinhalb Monatsmieten (muss ich noch genau nachrechnen) und NK kommen im August welche vorraussichtlich auch nicht bezahlt wird.
    Letztendlich will ich alle raus haben, da ich durch diese Mieter in große finanzielle Probleme komme bzw gekommen bin.
    Ich gehe auch davon aus dass bei Kündigung niemand ausziehen wird und es auf eine Räumungsklage hinaus laufen wird. Jetzt möchte ich mich hier absichern in Bezug auf Kündigung und wie sie gestalltet werden sollte. Da die Geldmittel begrenzt sind muss ich alles ohne Anwalt machen und bin somit auf eigene Recherchen angewiesen. Ich bin mit meinem Latein langsam am Ende und wollte auch wissen was ihr davon haltet bzw wie ihr vorgehen würdet.

    Zitat

    Da die Geldmittel begrenzt sind muss ich alles ohne Anwalt machen und bin somit auf eigene Recherchen angewiesen.


    Hast Du keine Rechtschutzversicherung?
    Spätestens, wenn die Mieter nach der Kündigung nicht ausziehen, ist ein Anwalt gefragt, da das Fachwissen bei Dir nicht vorhanden ist.
    Oder wie willst Du selbst eine wasserdichte Klageschrift erstellen?

    Zusätzlich solltest Du wissen, dass Du die Gerichtskosten selbst vorschießen musst und vermutlich auch auf diesen sitzen bleibst, da bei Arbeitslosen nichts zu holen ist. Die Kosten für den Anwalt sind dort das geringste Übel.
    Die Gerichts- und Räumungskosten für beide Wohnungen können schnell mal einen hohen 4-stelligen Betrag erreichen. Im schlimmsten Fall sogar was 5-stelliges.

    Zitat

    Jetzt möchte ich mich hier absichern in Bezug auf Kündigung und wie sie gestalltet werden sollte.

    Vorlagen findest Du doch im Internet, oder? Ansonsten hilft eine Mitgliedschaft bei Haus & Grund, die nun wirklich nicht viel kostet.
    Grundsätzlich erteilen wir Dir sicher Rat, können Dir aber nicht die ganze Arbeit abnehmen. Du kannst gern den Entwurf des Kündigungsschreibens hochladen und wir äußern uns dann dazu.

    Kommen denn die aktuellen Mietzahlungen? Dann würde ich - aus finanziellen Gründen - überlegen, ob Du die Mieter jetzt tatsächlich raus haben willst, oder nicht doch lieber wartest, bis sich deine finanzielle Situation entspannt hat.

    Meine Antworten beruhen aus meiner persönlichen Erfahrung und stellen keine Rechtsberatung dar.

    Hast Du keine Rechtschutzversicherung?.


    Ja jedoch zu spät abgeschlossen, habe nicht geahnt dass das solche Ausmaße annimmt


    Kommen denn die aktuellen Mietzahlungen? Dann würde ich - aus finanziellen Gründen - überlegen, ob Du die Mieter jetzt tatsächlich raus haben willst, oder nicht doch lieber wartest, bis sich deine finanzielle Situation entspannt hat..


    Ja Mietzahlungen kommen aber 50 € zu wenig pro Monat. Die finanzielle Lage ist wegen den Mietern angespannt. Ich Arbeite mehr oder weniger dafür dass ich Ihre Nebenkosten bezahlen kann. Ich denke ich habe die Wahl zwischen weiterlaufen lassen und mir monatlich Geld aus der Tasche ziehen zu lassen oder mit Klage auf einmal viel aber dafür sind sie dann weg. Aber in beiden Fällen muss ich bezahlen.


    Ich lade mal die Kündigung für den Mieter im 1. OG hoch damit ihr was dazu sagen könnt.

    KÜNDIGUNG:
    Zitat

    Zunächst mal ist bei 2 offenen Monatsmieten eine außerordentliche (fristlose) Kündigung, ohne Abmahnung, möglich.


    Ich werde mich absichern und wegen den Mieten und den NK eine Abmahnung schreiben und danach die ordentliche Kündigung.

    Zusätzlich solltest Du wissen, dass Du die Gerichtskosten selbst vorschießen musst und vermutlich auch auf diesen sitzen bleibst, da bei Arbeitslosen nichts zu holen ist. Die Kosten für den Anwalt sind dort das geringste Übel.
    Die Gerichts- und Räumungskosten für beide Wohnungen können schnell mal einen hohen 4-stelligen Betrag erreichen. Im schlimmsten Fall sogar was 5-stelliges.


    Hallo,

    das ist doch Blödsinn. Du hast das entweder noch nie gemacht, oder deine Räumung ist lange her.

    Die Gerichtskosten für ein Räumungsverfahren sind in Bereich von einigen 100 Euro. Auch der Gerichtsvollzieher kostet nicht viel. Teuer war immer das Ausräumen der Wohnung und die Einlagerung der Möbel. Seit 2013 hat sich aber einiges geändert.

    Das frühere Berliner Modell ist in vereinfachter Form als „beschränkter Vollstreckungsauftrag“ seit dem 1. Mai 2013 in § 885a ZPO festgelegt. Die Vorschrift erlaubt es, den Vollstreckungsauftrag auf die Herausgabevollstreckung zu beschränken, ohne das Vermieterpfandrecht auszuüben. Einfach gesagt heißt das, der Gerichtsvollzieher "schmeißt" den Mieter raus und die Sachen bleiben in der Wohnung. Google das ruhig einmal. Im allgemeinen holen die Exmieter die Sachen dann irgendwann ab. Nach einem Monat kannst du die Sachen verwerten oder entsorgen.

    So ist die Räumung zwar immernoch aufwändig und kostet viel Nerven, aber übermäßig teuer ist es nicht, wenn du alles richtig machst.
    Da du scheinbar wenig Ahnung hast, musst du dich entweder gut einlesen, oder du tritts wirklich bei Haus&Grund ein. Die helfen eigentlich bei so etwas.

    Gruss und viel Erfolg
    H H

    Das ist meine Meinung und keine Rechtsberatung

    Einmal editiert, zuletzt von H Hamburg (22. April 2015 um 16:41)

    Das mit den Gerichtskosten hab ich auch so wie du es sagst H Hamburg in Erfahrung gebracht. Ich bin am überlegen ob ich das mit der Klageschrift von nem Anwalt machen lasse, da ich es noch nie gemacht habe wird das wohl das beste sein und auch nicht übermäßig teuer denke ich. Ich bin zwar gut im einlesen und kann auch einiges selber machen aber ne Räumungsklage und ne fristlose Kündigung habe ich eben noch nie durchgezogen deswegen tue ich mich noch ein wenig schwer.
    Hat sich von euch jemand die Kündigung die ich oben Hochgeladen habe angesehen und kann was dazu sagen?

    Zitat

    Du hast das entweder noch nie gemacht, oder deine Räumung ist lange her.

    Mach ich leider zu oft. Die letzte ist einen Monat her. Grundsätzlich bleibt festzuhalten, dass die Räumungskosten tatsächlich den Großteil der Kosten ausmachen. Bei der letzten Räumung habe ich insgesamt ca. 5.000 € gezahlt.

    Ich persönlich halte von der Berliner Räumung überhaupt nichts, aber das muss jeder selbst entscheiden. Ich persönlich halte wenig davon, die Spedition und Einlagerung (und Verwertung) selbst zu organisieren. Zahlen muss ich diese sowieso.

    Meine Antworten beruhen aus meiner persönlichen Erfahrung und stellen keine Rechtsberatung dar.

    hoderlump,

    zu dem Entwurf: Den dicken Absatz auf Seite 1 kannst komplett weglassen. Ich kopiere Dir mal meine Meinung hinein:

    FRISTLOSE KÜNDIGUNG

    Sehr geehrte Frau …, sehr geehrter Herr …,

    gemäß § 6 des zwischen uns abgeschlossenen Mietvertrages vom 17.11.2012 sind Sie verpflichtet, eine monatliche Nettokaltmiete in Höhe von 350 EUR zzgl. 150 EUR Betriebskostenvorschuss, also insgesamt monatlich 500 EUR Mietzins zu entrichten.

    Unser Mietverhältnis hat am 01.12.2012 begonnen. Die Miete wurden zwischenzeitlich leider nur sporadisch gezahlt, sodass sich inzwischen per heutigem Datum ein Fehlbetrag in Höhe von 4700 € angesammelt hat.

    Des weiteren schulden Sie noch Nachzahlungen aus den Betriebskostenabrechnungen von 2012-2013 i.H.v. 1521,37 € und für 2013-2014 i.H.v. 1630,71 €, zusammen also 3152,08 €.

    Mit dem Schreiben vom 01.02.2015 habe ich Sie schließlich abgemahnt und leider vergeblich aufgefordert, Ihr Verhalten sofort zu ändern.

    Sie befinden sich also mit weit mehr als zwei Monatsmieten im Rückstand. Hiermit spreche ich Ihnen und allen im Ihrem Haushalt lebenden Personen die fristlose Kündigung des Mietverhältnisse gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB aus.

    Ich fordere Sie auf, die Mietsache bis spätestens zum Monatsauflauf vollständig zu räumen und mir im vertragsgemässen Zustand herauszugeben. Einer stillschweigenden Verlängerung des Mietverhältnisses gemäß § 545 BGB wird bereits jetzt widersprochen. Sollten Sie die vorgenannte Frist fruchtlos verstreichen lassen, werde ich den Rechtsweg beschreiten. Die dadurch entstehenden erheblichen Mehrkosten würden dann zu Ihren Lasten gehen.
    Sofern Sie der Kündigung widersprechen, fordere ich Sie bereits hiermit auf, mir über Ihre Widerspruchsgründe Auskunft zu erteilen. Mit einer Verlängerung des Mietverhältnisses gem. § 545 erkläre ich mich bereits jetzt nicht einverstanden.

    Mit freundlichen Grüßen

    Die finanzielle Lage ist wegen den Mietern angespannt.

    Jeder der hier mitmachen will ist gern gesehen, außer gewissen Neulingen, welche mit solchen allgemeinen Feststellungen hier versuchen zu punkten. Es geht hier darum anhand des geltenden Mietrechtes den Fragestellern bei Ihren Problemen zu helfen.
    Sozialduselei gleich welcher Art verwirrt mehr als es klärt.
    Zitat

    Die finanzielle Lage ist wegen den Mietern angespannt.


    Das sollte nicht dem Zweck dienen dass ich Mittleid hervorrufen wolle. Ich wollte damit sagen, dass ich bei einfachem weiterlaufen lassen der Sache noch mehr Probleme bekomme und deswegen die Situation ändern will/muss.

    Ich habe mir den Post zu meiner Kündigung durchgelesen und werde sie ein wenig anpassen. Das wichtigste ist jedoch dass sie formal und rechtlich in Ordnung ist.

    Das sollte nicht dem Zweck dienen dass ich Mittleid hervorrufen wolle. Ich wollte damit sagen, dass ich bei einfachem weiterlaufen lassen der Sache noch mehr Probleme bekomme und deswegen die Situation ändern will/muss.

    Ich habe mir den Post zu meiner Kündigung durchgelesen und werde sie ein wenig anpassen. Das wichtigste ist jedoch dass sie formal und rechtlich in Ordnung ist.


    Du hättest bereits vor über zwei(!) Jahren fristlos kündigen können und sollen.

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