Kündigung wegen Hinderung angemessener wirtschaftlicher Nutzung

    Hallo Forum,

    bei mir ist leider folgende Kündigung eingetroffen.

    Zitat


    Meine Mandantin hat die Absicht, die bislang an Sie vermietet 2-Zimmer-Wohnung vollständig und umfassend zu sanieren. Betroffen von den Sanierungsarbeiten ist das komplette Bad, der Fußboden im Flurbereich, Austausch sämtlicher Fenster und die vollständige Erneuerung der Küche.
    Während der Durchführung der Sanierungsarbeiten ist eine weitere Wohnnutzung ausgeschlossen. Die Überlassung von Ersatzwohnraum ist meiner Mandantin nicht möglich. Ebenso ist dieser nicht zuzumuten, dass diese für eine auch nur vorübergehende anderweitige Unterbringung aufzukommen hat.

    Die vorgennanten Sanierungsmaßnahmen sind notwendig, da die Vermietung der Wohnung im derzeitigen Zustand nicht kostendeckend ist. Derzeit ist eine Kaltmiete von 600,00 EUR monatlich mit Ihnen vereinbart.
    Ausgehend von der Wohnungsgröße errechnet sich danach ein aktueller Quadratmeterpreis von lediglich 8,79 EUR/qm (falsch!). Meine Mandantin ist daher ohne Durchführung der Sanierungsmaßnahmen, die eine vorausgehende Beendigung des Mietverhältnisses voraussetzt, an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung der Immobilie gehindert, da nach Durchführung der geplanten Sanierungsmaßnahmen eine ortsübliche Nettokaltmiete von ca. 16,00 EUR erzielt werden kann.

    Gleichzeitung stellt dieser Sachverhalt ein berechtigtes Interesse des Vermieters im Sinne des gesetzlich benannten Kündigungsgrundes nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB dar.

    Vor diesem Hintergrund sieht sich meine Mandantin leider gehalten, Ihnen gegenüber die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses auszusprechen. Unter Bezugnahme auf die im Original beigefügte Vollmacht erkläre ich namens und im Auftrag meiner Mandantin hiermit die ordentliche Kündigung des mit Ihnen bestehenden Mietverhältnisses unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist somit mit Wirkung zum 30.06.2015.

    Zunächst ist zu sagen dass die Wohnung 60qm Wohnfläche hat und somit der qm Preis bei 10,00 EUR/qm liegt. Dieser Preis ist laut Mietspiegel Online - Vorwort bereits das obere Ende für diese Wohnung.

    Das Problem ist, dass ich noch gerne drei Monate länger in der Wohnung bleiben würde weil bis dahin mein Haus bezugsfertig ist.

    Mit dem Vermieter lässt sich nicht reden, was kann ich tun? Widerspruch muss ich bis 30.04 einlegen.

    Danke für euren Rat!

    Rechtsberatung ist hier leider nicht erlaubt. Hier können nur Meinungen von Laien kundgetan werden.
    An dem Schreiben des Anwaltes hätte ich nichts auszusetzen.

    Zitat

    ich würde einen FachAnwalt aufsuchen. Mir erscheint die "Begründung" nicht ausreichend.

    Mir auch nicht. Weiterhin hat die Angabe der ortsüblichen Vergleichsmiete nichts mit einer mangelnden Wirtschaftlichen Verwertung zu tun.
    Eigentlich ist das sogar grober Unfug. Eine Mangelnde wirtschaftliche Verwertung bedeutet, dass die Vermieterin höhere Ausgaben mit der Wohnung hat, als sie einnimmt.

    Oder anders: Da Du eine Kaltmiete von 600,00 EUR zahlst, heißt das, dass die Vermieterin - mit der Wohnung im Zusammenhang stehende - monatliche Ausgaben von mindestens 601,00 EUR hat, welche auch nicht Umlagefähig sind. Das kann mir keiner erzählen, da das eigentlich nur Instandhaltungs- und Verwaltungskosten sein können. Nur wenn die Vermieterin also monatlich für 600 EUR Reparaturmaßnahmen durchführt, kann das hinkommen.

    Zitat

    da nach Durchführung der geplanten Sanierungsmaßnahmen eine ortsübliche Nettokaltmiete von ca. 16,00 EUR erzielt werden kann.

    Das bedeutet im Umkehrschluss, dass jede Wohnung in der Gemeinde 16,00 EUR/m² kostet? Hierbei gibt es eben - aufgrund von Ausstattungsmerkmalen und Lagekriterien - entsprechende Preisspannen.

    Ich empfehle einen Fachanwalt.

    Meine Antworten beruhen aus meiner persönlichen Erfahrung und stellen keine Rechtsberatung dar.

    Auch aus meiner Sicht ist die Begründung ungenügend.

    Was tun?

    Entweder es aus sitzen, sprich weder reagieren noch am 30.6. (wann ist die Kündigung denn zugegangen?) ausziehen, schon mal selbst zum 30.9. kündigen oder Rat und Hilfe bei einem Fachanwalt für Mietrecht einholen.

    Ich empfehle aber letzteres.

    Wenn man auf Nummer Sicher gehen will und eine Rechtsschutz besitzt, dann kann man sicherlich nen Fachanwalt hinzuziehen. Anderenfalls kann man sich den aber sparen. Das Schreiben des Anwaltes ist ok, die Kündigung dürfte aber rechtlich nicht wasserdicht sein und durchsetzbar sein.

    Ich würde dem Anwalt schreiben, dass die Kündigung eine Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung darstellt. Diese Kündigung ist ausgeschlossen, gem. § 573 Abs. 1 S. 2 BGB. Die Hinderung an der wirtschaftlichen Verwertung ist nicht gegeben. Du erachtest demnach die Kündigung als gegenstandslos an. Da scheinbar jedoch die Beendigung des MIetverhältnisses gewollt ist, bietest du eine Beendigung zum 30.09.2015 an. Als Forderung stellst du, dass du von der Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen befreit wirst (Falls vertraglich vereinbart! Eventuell bist du auch gar nicht zur Durchführung der Schönheitsreparatur verpflichtet, auch wenn vertraglich vereinbart, da die Wohnung eh kernsarniert wird. Jedoch wärst du so auf der sicheren Seite), keine Baumaßnahmen innerhalb der Wohnung bis zum Ende des MV, und das die Kaution im Ganzen nach dem Mietverhältnis innerhalb von 2 Wochen zurück gezahlt wird.

    Was kann schlimmstenfalls passieren?
    - Anwalt bleibt bei seiner Kündigung. Du reagierst nicht, er muss auf Räumung klagen. Fraglich, ob er mit seiner Klage Erfolg haben wird.

    Hallo Forum,

    bei mir ist leider folgende Kündigung eingetroffen.


    Zunächst ist zu sagen dass die Wohnung 60qm Wohnfläche hat und somit der qm Preis bei 10,00 EUR/qm liegt. Dieser Preis ist laut Mietspiegel Online - Vorwort bereits das obere Ende für diese Wohnung.

    Das Problem ist, dass ich noch gerne drei Monate länger in der Wohnung bleiben würde weil bis dahin mein Haus bezugsfertig ist.

    Mit dem Vermieter lässt sich nicht reden, was kann ich tun? Widerspruch muss ich bis 30.04 einlegen.

    Danke für euren Rat!

    Hallo,

    dies hier dürfte für dich durchaus interessant sein:

    Sonderk

    Ich würde in jedem Fall vorausschauend widersprechen gleich mit dem Vorschlag dass in 3 Monaten die Wohnung zurückgegeben werden wird.

    Das mag zwar nicht viel bringen, dennoch sollte es zu einem Gerichtsverfahren kommen, was ich überhaupt nicht glaube, stellt dies einen einseitig einvernehmlichen Vorschlag dar, nichts anderes würde bei einem Verfahren, bzw. mündlicher Verhandlung zur Güte auch Gegenstand sein.

    Gruß

    BHShuber

    Was kann schlimmstenfalls passieren?
    - Anwalt bleibt bei seiner Kündigung. Du reagierst nicht, er muss auf Räumung klagen. Fraglich, ob er mit seiner Klage Erfolg haben wird.


    So wird es kommen, denn der arme Anwalt muss ja auch noch die letzten Raten für seine Finca auf Mallorca oder das Chalet im Tessin bezahlen...

    Hallo,

    der Kündigunsgrund ist für mich nicht nachvollziehbar. Der Mietpreis ist bereits im oberen Bereich des Mietenspiegels, so dass der Anschein dafür spricht, dass die Wohnung angemessen verwertet wird. Die reine Möglichkeit noch mehr Miete zu bekommen reicht nicht aus. Sonst würde eine Kündigungswelle durch die Republik schwappen.

    Da du ja lediglich 3 Monate länger in der Wohnung bleiben willst, sollte die Sache für dich nicht allzu problematisch sein. Ich würde der Kündigung erstmal widersprechen (um Zeit zu gewinnen zum letztmöglichen Termin).

    Wenn du dir sicher bist, dass du 3 Monate später ausziehen willst, könntest du es so machen, wie Toffer so schön vorgeschlagen hat oder du kannst deinerseits die Kündigung zum 30.09. aussprechen. Mit deiner eigenen Kündigung würdest du dem Anwalt den Wind völlig aus den Segeln nehmen. Bei den Laufzeiten für Räumungsverfahren, ist es ausgeschlossen, dass du vor dem von dir angestrebten Räumungstermin aus der Wohnung mußt, selbst wenn der Kündigungsgrund rechtens wäre .

    Gruss
    H H

    Das ist meine Meinung und keine Rechtsberatung

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