Instandhaltungsklausel - Unwirksam? Wie weit reicht Unwirksamkeit des Satzes?

Hallo,

zuerst einmal vielen Dank an die Fachkundigen, die Leihen wie mir hier mit Rat zur Seite stehen! Ich weiß, dass ihr hier keine Rechtsberatung gebt, aber ihr könnt mir zumindest raten, ob ich richtig liege oder falsch. Wenn ich richtig liege, wird mein nächster Schritt entweder der Beitritt im Mieterbund oder zumindest die Kurzberatung des Mieterbundes.

In unserem Mietvertrag von 2012 ist folgende Klausel enthalten - die Formatierung habe ich beibehalten:

"§ x Instandhaltung und Instandsetzung der Mieträume
(1) Der Mieter verpflichtet sich, während der Mietzeit die erforderlichen Schönheitsreparaturen innerhalb der Mieträume auszuführen. Dazu gehören folgende Arbeiten: das Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Heizkörper und Heizrohre sowie das Pflegen und Reinigen des Fußbodens (Teppichbodens).
Instandhaltung und Instandsetzung an der Mietsache inklusive der mitvermieteten Ausstattung (z.B. Thermostatventile) sind während der Mietzeit vom Mieter durchzuführen, soweit die Kosten je Schadensfall € 75,00 Netto nicht übersteigen. Die Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung an der Mietsache bis € 150,00 Netto je nach Schadensfall trägt der Mieter. Schadensfälle mit voraussichtlichen Kosten über € 150 Netto sind dem Vermieter zur Instandsetzung zu melden. Die Kosten werden auf € 400 p.a. begrenzt."

Zum Sachverhalt: Nach mehrwöchiger Untätigkeit des Hausverwaltung (HA) haben wir der HA nun per Einschreiben eine Mängelliste zukommen mit allen Mängeln, die wir zuvor verteilt über mehrere Monate zwar angezeigt hatten, aber keine Änderung herbeigeführt wurde (z.B. Lösen sich Fliesen in unterschiedlichen Räumen, Lampen in Lichtschaltern sind defekt, Marder in Tiefgarage etc.) Vorher haben wir uns immer auf das "Wort" der HA verlassen, aber am Ende kam außer Ratschlägen, wie der Marder vielleicht von unserem Auto in der Tiefgarage zu vertreiben sei, nichts bei rum. Hier war sicherlich unser Fehler, dass wir zuvor immer alles nur per E-Mail oder telefonisch angezeigt haben. Deswegen haben wir das ganze nun per Einschreiben mit Fristen angezeigt.

Liege ich richtig in der Annahme, dass der oben zitierte Absatz nicht wirksam vereinbart wurde, da
- keine Begrenzung auf die im direkten Zugriff des Mieter bestehenden Teile vereinbart wurden - oder grenzt der Begriff "Mietsache" das ein - eigentlich nein, oder?
- keine pauschale Kostenübertragung bis 150 € Netto möglich ist - entsprechend BGH-Urteil
- das der Mieter verantwortlich sein soll für die Beauftragung (Vornahmeklausel)

Kann jemand erklären, was der Unterschied der beiden Sätze bzgl. der 75 € und der 150 € sein soll?

Nehmen wir an, die Klausel zur Instandhaltung ist ungültig, wie weit strahlt diese auf den Passus der Schönheitsreparaturen ab?

Ich danke euch schon jetzt für das Lesen und hoffe, dass ihr mir helfen könnt.

Freundliche Grüße

PM2006

Hallo und vielen Dank für die zügige Antwort!

Der §x geht noch weiter und hat insgesamt sieben Absätze. Darin wird geregelt, dass "im Allgemeinen Schönheitsreparaturen" (Abs. 2) entsprechend der Zeitabstände durchzuführen sind oder "Schäden unverzüglich anzuzeigen sind" (Abs. 5). Im Abs. 6 gibt es auch noch einen Passus, der Schuldfrage. Abs. 7 finde ich noch fragwürdig, da geht es um Feuchtigkeitsschäden für die der Vermieter grundsätzlich nicht haften will.

Allerdings lasse ich diese Absätze bewusst außen vor, dass diese gegenwärtig nicht Thema sind, da es aus meiner Sicht nur um die Instandhaltung geht.

Hallo und wiederholt vielen Dank für die informative Rückmeldung!

Der Summierungseffekt ist mir bis jetzt noch gar nicht über den Weg gelaufen, aber zum Glück gibt es Foren wie diese, wo es auch einen Wissensaustausch gibt.

Bei so guter Unterstützung lasse ich mich nicht 2x bitten und setze den § x fort:

"(2) Im Allgemeinen sind die Schönheitsreparaturen in folgenden Zeitabständen durchzuführen: In Küchen, Bädern und Duschräumen in der Regel alle 3 Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren Dielen und Toiletten alle 5 Jahre, in sonstigen Räumen alle 7 Jahre.

(3) Spätestens bis zum Ende des Mietverhältnisses hat der Mieter alle bis dahin je nach Abnutzungsgrad erforderlichen Arbeiten auszuführen.

(4) Endigt das Mietverhältnis vor Ablauf der Regelfristen trägt der Mieter einen prozentualen Anteil an den Renovierungskosten gemäß den auflaufenden Intervallen. Die Kosten bemessen sich anhand eines überprüfbaren Kostenvoranschlages eines Malerfachbetriebes, für dessen Einholung der Vermieter verantwortlich ist. Dem Mieter bleibt es unbenommen, diesen Kostenvoranschlag anzuzweifeln, in dem er den Kostenvoranschlag eines anderen Malerfachbetriebes beibringt. Darüber hinaus hat der Mieter die Möglichkeit, selbst zu renovieren; die Schönheitsreparaturen müssen jedoch fachgerecht in mittlerer Art und Güte ausgeführt werden. Ist der Mieter einer entsprechenden Aufforderung mit Fristsetzung nicht oder nur unzureichend nachgekommen, so hat er die entsprechende Quote gemäß Kostenvoranschlag zu zahlen.

(5) Schäden in den Mieträumen hat der Mieter dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen. Er verzichtet auf jeglichen Ersatz von Aufwendungen für Instandsetzungen, die - ausgenommen bei Gefahr in Verzug - vorgenommen werden, ohne vom Vermieter Abhilfe innerhalb angemessener Frist verlangt zu haben. Für einen durch nicht rechtzeitige Anzeige verursachten weiteren Schaden ist der Mieter ersatzpflichtig.

(6) Für Beschädigungen der Mieträume, sowie der in den Mieträumen vorhandenen Anlagen und Einrichtungen, ist der Mieter ersatzpflichtig, wenn und soweit sie von ihm, sowie unter Verletzung der ihm obliegenden Obhut- oder Sorghaltspflicht von den zu seinem Haushalt gehörenden Personen, von seinem Untermieter oder Dritten, denen er den Gebrauch der Mietsache überlassen hat, von Besuchern, deren Erscheinen ihm zuzurechnen ist, von ihm beauftragten Lieferanten oder von ihm beauftragten Handwerkern schuldhaft verursacht werden. Dem Vermieter obliegt der Beweis, dass die Schadensursache im Gefahrenbereich des Mieters gesetzt wurde. Dem Mieter obliegt sodann der Beweis, dass der Schaden nicht schuldhaft verursacht wurde.

(7) Der Vermieter haftet nicht für Schäden, die Mieter an den ihm gehörenden Einrichtungsgegenständen durch Feuchtigkeitseinwirkung entstehen, gleichgültig welcher Art, Herkunft, Dauer und welchem Umfangs die selben sind, es sei denn, dass der Vermieter den Schaden vorsätzlich oder grob fahrlässig herbeigeführt hat. Der Vermieter schließt eine Gebäudeversicherung ab, die die Risiken Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel am Gebäude abdeckt."

Wie ich es gerade so schreibe - die "Generalhaftung" des Mieter für Schäden Dritter in seinem Einflussbereich ist doch nichts rechtens, oder?

In wie fern hätte die folgende Salvatorische Klausel den hier einen heilenden Einfluss auf die Gesamtgültigkeit des §x?

"Sollte eine der Bestimmungen dieses Vertrages ganz oder teilweise rechtsunwirksam sein oder werden, so wird der Bestand der übrigen Bedingungen hierdurch nicht berührt. Vielmehr tritt an Stelle der unwirksamen Bestimmung rückwirkend die gesetzlich zulässige oder eine solche wirksame, die den ursprünglichen Parteiwillen in wirtschaftlicher Hinsicht weitestgehend gerecht wird."

Vielen Dank für die Unterstützung!

Hallo und vielen Dank für die Rückmeldungen!

Bzgl. der unterschiedlichen Summen denke ich auch - zumindest mit dem etwas Restwissen unserer Rechtsfächer im Studium - dass die Klausel im Zweifel eben nicht einfach auf die niedrigerer Summe angewandt werden kann.

Wie berechnet sich denn die Jahresnettomiete? Mit meiner Bauernschläue würde ich wie folgt rechnen: (Monatliche Kaltmiete * 12) * 8%. Alternativ - im Wortsinne - ((Monatliche Kaltmiete / 119) * 12) * 8%.

Wie steht es denn aus eurer Sicht um diese Gründe:
- keine Begrenzung auf die im direkten Zugriff des Mieter bestehenden Teile vereinbart wurden - oder grenzt der Begriff "Mietsache" das ein - eigentlich nein, oder?
- pauschale Kostenübertragung bis 150 € Netto möglich ist - entsprechend BGH-Urteil
- das der Mieter verantwortlich sein soll für die Beauftragung (Vornahmeklausel)

Mir geht es nur darum, mich nicht nur auf die €-Grenzen zu beziehen, sondern ggf. noch mehr Ansatzpunkte im Gespräch mit der HV zu haben. Ich will auch nicht "auf Teufel komm raus" kostenfrei aus der Sache herauskommen. Es ist immer ein Geben und Nehmen. Aber ich unterstütze auch nicht die Untätigkeit und reine Profitoptimierung der HV die hier zum Thema werterhaltende Maßnahmen sonst auch nichts macht. Somit will ich meinen Eigenanteil auf ein Minimum reduzieren. Ich habe mich über ein halbes Jahr regelmäßig bei der HV melden müssen, damit ein fehlender Lampenschirm im Eingangsbereich endlich mal wieder erneuert wird oder ich überhaupt eine Betriebskostenabrechnung erhalte.

Vielen Dank euch!

Hallo und Danke für die Rückmeldung!

Bzgl. der 119 wollte ich noch ergänzen, dass ich dachte, dass die Miete mit MwSt abgerechnet wird. Aber siehe da, Vater Staat ist nicht so sehr an hohen Mieten schuld

Kann Sie noch jemand bzgl. meiner 3 Punkte äußern? Bin ich damit auf dem Holzweg?

Schönen Abend euch!

Hallo und wieder vielen Dank!
Heute war Besichtigung der genannten Mängel. Wir sollen uns um einige Mängel (defekter Glimmlampe im Lichtschalter) selber kümmern und bezahlen?! Nun werde ich wohl schriftlich die Unwirksamkeit der Klausel an die Hausverwaltung schicken.