Anstieg der Betriebskosten (ohne HK) um 31 Prozent

Das ist doch ganz einfach. Für bestimmte Kostengruppen muss der Vermieter eine Vorerfassung der Betriebskosten des Gewerbes vornehmen.

Anforderungen an eine Betriebskostenabrechnung in gemischt genutzten Gebäuden

Da liegt wohl einiges im Argen. Lassen Sie bitte das vor Ort professionell prüfen.
"Gebäudeversicherung Gewerbe" scheint mir schon mal ein wesentlicher Anhaltspunkt zu sein.

Bushdoc:

Folgende Kostenstellen sind extrem angestiegen:
Bewässerung und Entwässerung um je +20,1%
Hausstrom +210%
Gartenpflege + 360%
Kosten Aufzug + 11% (Für das Jahr 2012 gab es nur einen Kostenpukt: "Aufzugskosten", für 2013 wird zwischen "Wartung Aufzug", "TÜV-AZ" und "Strom AZ" unterschieden).
Desweiteren bezahle ich nun auch 81€ für den Posten "Gebäudeversicherung Gewerbe"."
- Was sagt denn der Vermieter dazu?

"Meine Fragen:
Wasserverbrauch: Darf der Vermieter gemeinsam für Gewerbeinheit Kita und Wohneinheiten einen Nutz-/ Wohnfläche gebundenen Verteilerschlüssel anwenden oder muss er für eine individuelle Verbauchsmessung sorgen (Wasserzähler sind nicht vorhanden)?
Hausstrom und Aufzugskosten: Darf ein Nutz-/ Wohnfläche gebundener Verteilerschlüssel angewendet werden oder muss der Verteilerschlüsse für die Kita angepasst werden?"
- Wie bereits gesagt, der VM muss eine Vorabtrennung Wohnbereich vs. Gewerbebereich machen.

" Kann ich mir die Rechnungen auflisten lassen über die Gartenpflege?"
- Ja, im Original vorlegen und e.F. erklären lassen.

" Bin ich als privater Mieter an einer "Gebäudeversicherung Gewerbe" beteiligt?"
- Njet.
Tipp: Im MV nachlesen, WAS überhaupt an Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden kann.

Bushdoc:

"mitlerweile kam nun die erste Antwort."
- Von wem?

"Der Mieter ist selbstverständlich nicht an den Kosten der gewerblichen Versicherung beteiligt, es handelt sich um einen falschen Ausweis in der Abrechnung."
- Dann soll der VM die genauen Zahlen mit entsprechenden Belegen vorlegen.

"Ein weiterer Fehler in der Abrechnung der Kabelgebühren wurde auch noch aufgeführt."
- Von wem?

"Nun geht es immer noch darum, dass Be- und Entwässerung sowie Hausstrom und Fahrstuhlstrom über den Verteilerschlüssel m2 aufgeschlüsselt werden. Ein Kostenvorabzug der durch die Gewerbeeinheit entstandenen Betriebskosten muss nur dann stattfinden, wenn die Mieterparteien nachweisen können, dass für sie Mehrkosten durch die Gewerbeeinheit entstanden sind."
- Das liegt dann an Euch.

"Um mein nächstes Schreiben zu untermauern bin ich nur auf der Suche nach eventuell vorhandenen Urteilen in denen eine Gewerbeeinheit mit starkem Kundenaufkommen bzw die Hausverwaltung dazu verpflichtet worden ist diesen Vorabzug durchzuführen."
- Google ist Dein Freund.

da haste :

Befinden sich die Gewerbemieträume in einer gemischt genutzten Immobilie, d. h. neben den Gewerberäumlichkeiten werden Teile des Gebäudes als Wohnraum genutzt und vermietet, so muss der Vermieter bei der Berechnung der Betriebskosten einen anderen Umlageschlüssel als bei ausschliesslich gewerblich genutzten Objekten verwenden, um eine ungerechte Kostenverteilung innerhalb der Mischmietverhältnisse zu Lasten der Wohnraummieter zu vermeiden. Der für Mischmietverhältnisse gewählte Verteilerschlüssel ist vom Vermieter nach dem Grundsatz der Umlagegerechtigkeit anzuwenden, wenn verbrauchsunabhängige Kosten wie Grundsteuer, Müllabfuhr oder Versicherungskosten, die für Gewerbeobjekte häufig teurer als für Wohnhäuser sind, hauptsächlich durch die gewerbliche Nutzung bestimmt werden. Der Umlageschlüssel darf nicht nach dem Verhältnis „Wohnfläche der Mietwohnung zur Summe der Fläche aller Wohnungen und Büros“ abgerechnet werden, da die Kosten des Gewerbeobjektes für den Wohnungsmieter nicht absehbar und je nach Gewerbe vermutlich auch höher als in einem Privathaushalt sind.
Der Vermieter einer gemischt genutzten Immobilie muss eine getrennte Ermittlung und Abrechnung der Betriebskosten vornehmen, d. h. entweder den Gewerbeanteil im Voraus aus der Berechnung herausnehmen und dem Gewerbemieter separat in Rechnung stellen oder eine anteilige Entlastung der Wohnraummieter berechnen und in der jährlichen Betriebskostenabrechnung in Anrechnung bringen.

Nur nebenbei : Das war der erste !!! Eintrag bei Google wenn man nach Gewerbefläche Nebenkosten sucht !!!