Mieterhöhungsgesuch bei Bruttokaltmiete/Teilinklusivmiete

    Hallo zusammen,

    ich stehe vor einem kleinen Rätsel.
    Ich habe schon etliche Beiträge, Links und Gesetze gelesen, aber ich komme zu keinem verständlichen Ergebnis.

    Vorweg:
    Das Mieterhöhungen bei Bruttokaltmiete/Teilinklusivmiete zulässig sind habe ich sofern verstanden. Dafür müssen die aktuellen Neben- bzw. Betriebskosten angegeben werden, sowie die ortsübliche Vergleichsmiete.

    Nun zum meinem Anliegen:
    Ich wohne in Krefeld. In meinem Mietvetrag ist eine Bruttokaltmiete/Teilinklusivmiete vereinbart.
    Ich zahle 363€ für Miete und Nebenkosten. Dieser Betrag ist NICHT aufgeteilt, sondern als Komplettbetrag angegeben !!!
    Zusätzlich zahle ich eine Heizkostenvorauszahlung.
    In meinem Mietvertrag ist keine Erhöhungsmöglichkeit bei gestiegenen Betriebskosten vereinbart.

    Nun will mein Vermieter die Miete erhöhen und orientiert sich an Kappungsgrenze und Vergleichmiete etc.
    Heißt:
    Er errechnet anhand der qm der Vergleichsmiete aus einem nicht qualifizierten Mietspiegel die neue Kaltmiete.
    -Verstanden.
    Er gibt die aktuellen Neben- bzw. Betriebskosten für meine Wohnung und qm an.
    - Verstanden.
    Er rechntet beide Beträge zusammen. Es ergeben sich ca. 375€.
    -Verstanden.
    Es ergibt sich damit eine Mieterhöhung von ca. 12€.

    Für mich ist alles sowiet plausibel.

    ABER?
    Darf er das?
    Im Mietvertrag ist KEINE Aufschlüsselung von Miete und Nebenkosten enthalten.
    Es könnte daher doch theoretisch auch sein, dass die Miererhöhung bereits abgegolten ist. D.h. die Miete sich z.B. aus 300€ Kaltmiete und 63€ Betriebskosten zusammensetzt und daher keine Erhöhung zulässt...
    Ebenso könnte dies auch indirekt eine Erhöhung der Betriebskosten beihalten, welches laut Mietvertrag ebenfalls nicht zulässig ist.
    Ich weiß, dass es nur um einen kleinen Betrag geht, aber weiß welche Fakten ich damit für die Zukunft schaffe, falls ich einfach zustimme.

    Kann mir da jemand helfen? DANKEEEE

    3 Mal editiert, zuletzt von bennyme (1. Dezember 2014 um 14:30)

    Erstmal danke für die Anworten.

    Mainschwimmer: Das sind die Informationen und Kenntnisse, die ich auch habe. Soweit habe ich das auch alles verstanden und ist auch nachvollziehbar.

    Nur steht leider nirgendwo bzw. habe ich oft gelesen, wenn bzw. dass sich das auf eine Bruttokaltmiete bezieht aus der eben genau vorher ersichtlich war welchen Anteil Nebekosten und Kaltmiete haben. Bei mir ist dies aber nicht ersichtlich.

    Außerdem ist es ja wie geschrieben auch nicht möglich gestiegene Neben- bzw. Betriebskosten weiterzugeben laut Mietvertrag.

    Worauf ich hinaus will ist, dass ja nun bei der Erhöhungsabsicht auch AKTUELLE Betriebskosten angegeben werden, dass diese weitaus höher sein dürften als bei Vetragsabschluss, liegt glaube ich auf der Hand.
    Insofern wird meiner Meinung nach mit der Mieterhöhung nach Mietspiegel indirekt eine Erhöhung der Betriebskosten weitergegeben. Denn wenn als Grundlage die "ALTEN" Betriebskosten aus der Bruttokaltmiete rausgerechnet würden, wäre die sich daraus Kaltmiete sicherlich mindestens so hoch wie nach der neuen geforderten Berechnung und damit bereits abgegolten.
    Ich hoffe das liess sich jetzt nachvollziehen was ich meine?

    Woran siehst du außerdem, dass der Mietspiegel qualifiziert ist? Ich sehe nur eine Mietrichtwerttablelle, welche nicht von der Stadt oder mit der Stadt herausgegeben wird.

    Kolinum: Es geht hier zwar NUR um 12€. Aber hier geht es auch um die Frage der Rechtmäßigkeit und um die Frage, ob durch die Zustimmung neue Fakten für die Zukunft geschaffen werden. Wie zum Beispiel der Festlegung des Anteil von Kaltmiete und Betriebskosten, welcher im ursprünglichen Mietvertrag NICHT enthalten war.

    Einmal editiert, zuletzt von bennyme (1. Dezember 2014 um 18:17)

    Es steht Ihnen zusammen mit dem Vermieter frei, den Mietvertrag so zu modernisieren, das beide Kostenarten getrennt werden.

    Das ist mir klar. Aber erstens geht es hier eigl nicht darum und zweitens würde ich dies, weil es für mich nachteilig wäre, nicht tun.

    Hier geht es ja um eine Mieterhöhung.
    Allesfalls stellt sich sich Frage, ob darin noch andere Fallen versteckt wären...

    Es steht Ihnen zusammen mit dem Vermieter frei, den Mietvertrag so zu modernisieren, das beide Kostenarten getrennt werden.


    Würde ich jedenfalls (auch) machen. Meine Mietverträge kennen nur Nettomieten und Betriebskosten (also Neben- und Heizkosten).

    "In meinem Mietvetrag ist eine Bruttokaltmiete/Teilinklusivmiete vereinbart.
    Ich zahle 363€ für Miete und Nebenkosten. Dieser Betrag ist NICHT aufgeteilt, sondern als Komplettbetrag angegeben !!!
    Zusätzlich zahle ich eine Heizkostenvorauszahlung.
    In meinem Mietvertrag ist keine Erhöhungsmöglichkeit bei gestiegenen Betriebskosten vereinbart."

    Ich meine, das es sich hier um eine Pauschalmiete von 363 € handelt.
    Zusätzlich sind Heizkosten separat zu zahlen. Dafür ist eine Vorauszahlung vereinbart und muß dann auch jährlich abgerechnet werden.

    Das bedeutet: Grundmiete plus den sonstigen Nebenkosten(außer Heizkosten) entspricht einer Pauschalmiete und kann entsprechend angepasst werden. Von einem Mieterhöhungsverbot in diesem Fall ist mir nichts bekannt.
    Eine Anhebung der Miete nach den gesetzlichen Kriterien sehe ich als gegeben an.
    Eine Trennung in einen Grundmietenanteil und Betriebskostenanteil ist dem Begehren nach auch überflüssig. Nicht nur die Grundmiete steigt mit den Jahren, ebenso auch die sonstigen Betriebskosten.
    Fazit: Ich sehe da kein gesetzwidriges Verhalten des Vermieters.

    Bennyme, was ist eigentlich dein Problem?

    Möchtest du herleiten, dass bei deinem Vertrag ein Mieterhöhung aus formalen Gründen auf ewig unmöglich ist?
    Das wird dir nicht gelingen.

    Eine Bruttomiete kann selbstverständlich angehoben werden. Rein formal ist die derzeitige Mieterhöhung sicher nicht rechtssicher, so dass du eine durchaus eine Verzögerung erreichen könntest. Du solltest dir aber gut überlegen, ob du wegen 12 Euro/3% Erhöhung diesen Ärger auf dich nehmen willst.

    Gruss
    H H

    Seid ihr hier alle Vermieter oder was?

    Natürlich kann und will ich keine ewige Mietererhöhung ausschließen können, noch will ich diese verzögern. Ebenso werde ich sicher für 12€ kein Fass aufmachen. Aber es ist doch mein Recht das abzuklären oder?
    12€ x 12 Monate sind schon 144€ im Jahr. Ist trotzdem ne Stange Geld pro Jahr.

    Es geht sich allein um die Frage -NOCHMAL- ,ob dadurch, dass es durch den Abschluss einer Teilinklusivmiete (ohne Afschlüsselung von Kaltmiete und Nebenkosten) und keiner Möglichkeit der Erhöhung der Betriebskosten, für den Vermieter erst die Möglichkeit gibt eine Mieterhöhung durchsetzen zu können, wenn durch den Mietspiegel eine KALTMIETE von über 363€ erreicht würde.
    Weil -meine Vemrutung oder Annahme- durch die fehlende Aufschlüsselung der 363€ im Mietvetrag, könnte diese Summe ja auch aus 300€ Kaltmiete und 63€ Nebenkosten bestehen. Was hieße, dass der Vermieter keine Mietehröhung nach Mietspiegel erreichen können, weil dieser Rahmen schon ausgeschöpft wäre.
    Andersherum könnte die Summe ja auch aus 150€ Kaltmiete und 213€ Nebenkosten bestehen, wodurch viel Platz für eine Mieterhöhung wäre. Der Vermieter aber zusätzlich, zu meinem Pech, Gewinn an den Nebenkosten macht.
    Daher die These: Durch fehlende Aufschlüsselung und Abschluss Teilinklusivmiete (Nachteilig für den Vermieter) Mieterhöhung über 363€ hinaus erst möglich, sofern der Mietspiegel über 363€ hinaus geht.

    bennyme:

    "Seid ihr hier alle Vermieter oder was?"
    - Richtig, und nebenbei auch noch Millionäre.

    "Ebenso werde ich sicher für 12€ kein Fass aufmachen. Aber es ist doch mein Recht das abzuklären oder?"
    - Natürlich ja, und deshalb sollteste Dich an einen im Mietrecht erfahrenen Anwalt wenden.

    Seid ihr hier alle Vermieter oder was?


    Nö, ich z.B. nicht! Aber ich bin stattdessen in der Lage aus dem von mir verlinkten Beitrag zu erkennen, wie im Falle einer Bruttokaltmiete Erhöhungen berechnet und verlangt werden können/dürfen.

    Wenn du aber meinst, dass ich dir die passende Antwort vorsinge, hast du dich getäuscht. Du hast die gleichen Informationen zur Verfügeng, also lese und verstehe. Und wenn es etwas hapert, dann lese es dir laut vor. Das hat früher auf der Penne bei mir meist gefunzt.


    Nun will mein Vermieter die Miete erhöhen und orientiert sich an Kappungsgrenze und Vergleichmiete etc.
    Heißt:
    Er errechnet anhand der qm der Vergleichsmiete aus einem nicht qualifizierten Mietspiegel die neue Kaltmiete.
    -Verstanden.
    Er gibt die aktuellen Neben- bzw. Betriebskosten für meine Wohnung und qm an.
    - Verstanden.
    Er rechntet beide Beträge zusammen. Es ergeben sich ca. 375€.
    -Verstanden.
    Es ergibt sich damit eine Mieterhöhung von ca. 12€.

    Für mich ist alles sowiet plausibel.


    Das ist doch der in den Gsetzen und im geposteten Link gangbare Weg.

    Hab ich ja verstanden. Es ging sich um die Frage der Rechtmäßigkeit wenn es im Mietvetrag keine Aufschlüsselung gab und die Frage, ob dies nicht auch eine verdeckte Erhöhung der Nebenkosten ist.
    Zitat

    Es ging sich um die Frage der Rechtmäßigkeit wenn es im Mietvetrag keine Aufschlüsselung gab und die Frage, ob dies nicht auch eine verdeckte Erhöhung der Nebenkosten ist.


    Mir scheint du hast hier ein grundlegendes Verständnisproblem. Teilinklusivmieten enthalten nunmal einen Teil der Nebenkosten. Daher wird bei Inklusivmieten die Kappungsgrenze auch aus der Inklusivmiete errechnet und nicht nur aus der Nettokaltmiete.
    Das "Rausrechnen" der Nebenkosten bei einer Mieterhöhung von Teilinklusivmieten dient einzig und allein dem Zweck eine Vergleichbarkeit zum Mietspiegel herstellen zu können, der bekanntlich nur die Nettokaltmieten enthält.

    Hallo bennyme,

    was verstehst du denn an dieser einfachen Angelegenheit nicht?

    Dein Vermieter müßte bei der Mieterhöhung die Nebenkosten rausrechnen und die Nettomiete in Relation zum Mietenspiegel setzen. Dann kann er die Nettomiete erhöhen und den Betriebskostenanteil wieder draufrechnen.

    Aber du schreibst auch irgendetwas davon, dass du vermeiden willst mit einer Anerkennung Fakten zu schaffen, also auch das vermieden willst. Stattdessen machst du irgendwelche konfusen Annahmen, dass die Kaltmiete die gesamte Teilinklusivmiete übersteigen müßte. Das würde bedeuten, die NK-Pauschale war 0 Euro.

    Naja, mach was du willst. Es ist so, wie ich angenommen habe, du willst deinen Vermieter übervorteilen und auf unbestimmte Zeit Mieterhöhungen umgehen.

    Hier ist wieder ein Fall, dass ein Vermieter es nicht so genau genommen hat und es einfach haben wollte. Jetzt will er die Miete um 3% erhöhen und der Mieter fängt an ihm, die Pragraphen und obskure Rechnungen um die Ohren zu hauen.

    Wohl dem, der dich nicht als Mieter hat.

    Over and Out
    H H

    Oh mann...

    Was wird hier denn direkt so abgegangen? Hier ging es um Verständnisfragen etc. Als wenn ich jemandem sein Geld nicht gönnen würde... so ein Blödsinn. Hab ich auch gar nicht nötig. Ich wollte nur Hilfe bei der Klärung, ob dies rechtmäßig ist oder nicht? Ich habe schließlich nichts zu verschenken. Nebenbei ist mein Vermieter einer der größten in Deutschland. Und die machen manchmal auch was sie wollen... Das ich noch eine Altlast etc. habe, ist ja nicht meine Schuld. Soll ich darauf jetzt verzichten oder wie?
    Ich wollte nur für mich klären, ob das rechtens ist. PUNKT.

    Und nochmal weil es scheinbar nicht verstanden wird. In meinem Mietvertrag steht: 363€ (Miete+Nebenkosten) Stand 2006
    Damit sind pauschal Nebenkosten und Kaltmiete abgegolten. Oder?
    Die Kaltmiete kann sich also in Relation zu den Nebenkosten fiktiv zwischen 0-363€ bewegt haben, ebenso wie die Nebenkosten 0-363€ betragen haben könnten.
    Worauf ich einfach nur hinaus will ist, dass wenn ich jetzt zustimme ich ja theortisch anerkenne, dass ich aktuelle Nebekosten von ca.103€ habe und die neue Kaltmiete ca. 270€ beträgt.
    Oder?
    Die aktuelle sind laut Gesetzgebung für die Mieterhöhung notwendig. Was ich aber nicht versteh, was die zur Sache tut bzw. ob das (siehe unten) rechtens ist, wenn ich früher(Mietvetragsabschluss) vielleicht eine höhere oder niedrige ECHTE Verteilung von Nebenkosten und Kaltmiete hatte (egal ob zu meinem oder zum Vorteil des Vermieters)
    Da aber ja eine Teilinklusivmiete vereinbart war ohne Aufschlüsselung mit einen Pauschalbetrag, wäre dieser doch dann irgendwie hinfällig wg. meiner vorherigen Erläuterungen. Ist das so schwer zu verstehen oder drücke ich mich umständlich aus.

    Ich versuche es vielleicht nochmal anders darzustellen.
    Mietvertrag Stand 2006
    47qm
    363€ (Teilinklusivmiete+Nebenkonstenpauschale).
    neuer qm-Preis 2015 5,70€

    Was würden bei folgenden Optionen denn greifen?

    Option 1:
    Teilinklusivmiete (300€ Kaltmiete + 63 € Nebenkonstenpauschale)

    Option 2:
    Teilinklusivmiete (200€ Kaltmiete + 163€ Nebenkonstenpauschale)

    Da du eine Teilinklusivmiete bezahlst, ist es völlig unerheblich wieviel Nebenkosten darin ursprünglich mal enthalten waren. Wichtig für dich ist JETZT, dass du erkennen kannst, ob deine "erhöhte" Miete dem ortsüblichen Mietspiegel entspricht oder ob sie eventuell überhöht ist. Mehr nicht.

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