Drastische NK-Abschlagserhöhung (50% Erhöhung) trotz geringer Nachzahlung

    Hallo liebes Mietrecht.de - Forum,

    ich benötige eure Hilfe bei folgendem Problem:

    Ich bin Mieter (offiziell seit 01.03.2014) einer 50cm2 Wohnung im EG.
    2010- März 2013 (mit Freundin zusammen gewohnt, Freundin war im MV)
    --> Hatte mit meiner Freundin einen Untermietvertrag vom 01.03.13 bis 31.07.13. Gleichzeitig ist ein Freund von mir dazugezogen und wir haben seit März 2013 in einer WG gewohnt.
    Ab 01.08.2013 habe ich und mein WG Partner dann einen neuen MV bekommen, da waren wir beide Hauptmieter (Freund ist März 2014 ausgezogen)
    Ich bin alleiniger Hauptmieter ab 01.03.2014 Mein Bruder ist zum 15.04.2014 mit eingezogen und er hat einen Untermietvertrag.

    Dies zur Vorgeschichte (ist wichtig für das kommende).

    Grunddaten zur Wohnung:
    50cm2, Erdgeschoss
    Kaltmiete: 306,01€
    bisherige Nebenkosten: 60,67€ + Heizung: 100,54€ = 161,21€
    Monatlicher Mietzins: 467,22€

    Ich habe am 12.08.2014 die Nebenkostenabrechnung meines Vermieters per email erhalten.
    Kurz und Knapp: 95,29€ Nachzahlung für die Nutzungsdauer: August 2013 bis Dezember 2013 = 5 Monate

    Meine ExFreundin schickte mir daraufhin auch die NK Abrechnung, in der Sie noch der Hauptmieter war.
    Kurz und Knapp: 125,xx€ Nachzahlung für die Nutzungsdauer: Januar 2013 bis Juli 2013 = 7 Monate

    Die Nachzahlung für das Jahr 2013 beträgt also insgesamt: grob 220€

    Mein Vermieter schickte mir zusätzlich am 12.08.2014 per Mail, ohne Unterschrift folgende .docx Datei:

    Zitat

    Sehr geehrter Herr XXXXXX,

    auf Grundlage der Ergebnisse Betriebskostenabrechnung 2013, unter Beachtung der Besonderheiten Nutzung der Wohnung Wohngemeinschaft, habe ich eine Steigerung der Betriebskosten um 15% kalkuliert.

    Somit erhöht sich Ihr monatlicher Mietzins ab 01. September 2014 auf 543,38 €.
    Ihre monatliche Miete setzt sich wie folgt zusammen:
    MFG

    Eine Aufschlüsselung der geänderten NK (alt/neu/änderung) hat er aufgelistet (wird hier nur irgendwie nicht mit angezeigt).

    Mein Problem

    Ich bin mit dieser Erhöhung definitiv nicht einverstanden. Habe keine Rechtsschutz und bin nicht im Mieterbund.
    Ein was habe ich schon heraus gefunden: Die NK Erhöhung ist erst auf den übernächsten Monat fällig. Sprich erst ab Oktober 2014, nicht September.

    Wenn ich das mal durchkalkuliere:

    Nachzahlung: grob 220€ / 12 Monate = 18,33€
    Also wäre es plausibel, dass ich 20€ im Monat mehr zahle- damit wäre ich auch Einverstanden.
    Meine Vermieter will aber knapp 80€ mehr im MONAT! Umkehrrechnung:
    80€ x 12 Monate = 960€ | Ich habe aber keine 960€ in diesem Jahr verbraucht.

    Zusätzlich muss man dazu sagen, das mein vorheriger Mitbewohner (Zeitraum: März 13-14) 3 stunden am stück duschen war (bei laufendem Wasser), Heizung auf der 5, Fenster offen, niemand da --> Urlaub. Herd angelassen, niemand zu Hause usw. (Herd hat damit nix zu tun, aber als bsp.) Mein Vermieter ist über die Handhabungsweise meines ExMitbewohners bestens informiert da er selber gesehen hat wie lange er duschen war & Co!

    Ich habe meinem Vermieter per Mail geantwortet das ich nicht mit der Erhöhung einverstanden bin.
    Als Antwort habe ich bekommen:

    Zitat


    wenn ich als Grundlage für die Erhöhung der BK-Vorauszahlung das Ergebnis Eurer WG Zeit (Ich & ExMitbewohner) genommen hätte, wäre für mich dein Unverständnis begründet.
    Die Erhöhung der Vorauszahlungen errechnet sich nach dem Ergebnis -ExFreundin-Ich-! (Obwohl es hier kein Ergebnis gibt, da ich nicht im Haupt-MV stand. Lediglich 03-13 bis 07-13 im Unter-MV)
    Der Erhöhung der Vorauszahlung BK brauchst Du nicht zustimmen. Schau doch einfach in Deinen Mietvertrag! Kleine Hilfe § 4!
    Solltest Du noch Fragen haben, dann reden wir doch ganz einfach miteinander.

    In meinem MV § 4 steht folgendes:
    "Über die Vorauszahlungen wird der Vermieter jährlich abrechnen, und zwar
    1. über die Kosten für Warmwasser und Heizung nach den dafür geltenden gesetzlichen Bestimmungen (70% Verbrauch, 30% qm Wohnfläche)
    2. über die in §3 aufgeführten sonstigen Betriebskosten nach
    - qm Wohnfläche
    - Anzahl Wasserzähler
    - nach Verbrauch (70% Verbrauch, 30% qm Wohnfläche)

    Eine Überzahlung wird erstattet; eine Nachzahlung ist innerhalb der gesetzten Frist an den Vermieter zu entrichten. der Vermieter ist verpflichtet und berechtigt, die Höhe der monatlichen Vorauszahlungen der jeweils letzten Abrechnung anzupassen, wobei er schon erkennbare oder voraussehbare Kostenveränderungen berücksichtigen kann."

    Im Grundsatz der Wirtschaftlichkeit habe ich gelesen, das eine NK Erhöhung um 10% eine sehr hohe Erhöhung ist.
    Rechne ich meine bisherigen NK von knapp 160€ / die Erhöhung von knapp 80€ komm ich auf = 2, also 50% MEHR!

    Meine Frage an euch, was kann ich hier machen, was steht mir zu, ohne das ich mir zwingend einen Anwalt für Mietrecht nehmen muss.

    Übrigens: eine Wohnung über uns ist frei geworden, da die Mieter einfach abgehauen sind, ich vermute der Vermieter will mit meiner Erhöhung die Kosten decken. (Nachbarin hat 700€ für 2013 wiederbekommen, und zahlt im Monat ab sofort nur knapp 20€ weniger).

    Vielen dank im Voraus!
    Mit freundlichen Grüßen
    Gleichi!

    Sie können die Recnung nur vor Ort nach deren Rechtmässigkeit prüfen lassen (Leerstand Nachbarwohung).
    Ansonsten müssen Sie zahlen, was verbraucht wurde. Auch für Ihren Duschfan.
    Erh

    hmm, irgendwas ist in dem Sachverhalt nicht stimmig.

    Also grundsätzlich einmal, kann dein Vermieter die Vorauszahlungen nach einer BK-Abrechnung ohne deine explizite Zustimmung erhöhen, gem. § 560 Abs. 4 BGB. Aber die Anpassung muss natürlich angemessen erfolgen.

    Du hast ebenfalls richtig erkannt, dass sich die Bruttowarmmiete aus der Kaltmiete, hier 306,01€, und aus den VZ für die kalten Betriebskosten und den Heizkosten zusammensetzt. Die Kaltmiete darf nicht angepasst werden, jedoch die beiden VZ.

    Dein Vermieter schreibt, dass er eine Erhöhung der BK um 15 % kalkuliert hat. Das wären auf die 161,21€ VZ eine Erhöhung um ca. 24€ auf ca. 185€. Die 24€ decken sich ja auch fast mit deinen 20€.

    Demnach würde deine Gesamtmiete neu 491,40€ (306+185) betragen.

    Dein Vermieter erscheint doch gesprächsbereit. Anscheinend hat er hier einen Rechenfehler begangen. Weise ihn nochmals darauf hin, dass er lediglich die VZ anpassen kann und dies auch nur angemessen. Die Kaltmiete darf hier nicht verändert werden.

    Einmal editiert, zuletzt von toffer2105 (11. September 2014 um 12:59)

    Zitat

    Mir geht es speziell um den Betrag er Erhöhung.


    BGB § 560
    Veränderungen von Betriebskosten


    (4) Sind Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart worden, so kann jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen.


    Teile also die Nachzahlung durch 12 und rechne den Betrag zu den bisherigen Vorauszahlungen dazu, das ist der neue monatliche Abschlag.

    Das ganze teilst Du dem VM in Textform mit, fertig ist die Laube.

    Vermieter dürfen, wie z. B. Strom- oder Gasversorger, keinen Sicherheitszuschlag auf Betriebskosten verlangen.


    Zitat

    Im Grundsatz der Wirtschaftlichkeit habe ich gelesen, das eine NK Erhöhung um 10% eine sehr hohe Erhöhung ist.

    Eine Erhöhung von BK-Vorauszahlungen geht nicht nach Prozenten, sondern nach dem was die Abrechnung ergibt. Bei hohen Verbräuchen oder geringen Vorauszahlungen können das u. U. mehr als 10 % sein.

    Hallo toffer,
    Hallo anitari,

    vielen Dank für eure aussagekräftigen Antworten!!!
    Ich werde mal einen Brief aufsetzen, ich bin gespannt was mein Vermieter dazu sagt.

    @*anitari: Zwecks keinen Sicherheitszuschlag auf die Betriebskosten (in welchem Gesetz steht das, finde auch anhieb nichts bei Dr. Google.)

    Hallo,

    vielen Dank für eure Antworten!

    Frage nebenbei
    Meine Mutter meinte, dass wenn die NK Vorauszahlungsforderung/mitteilung von meinem Vermieter, welche ich per email erhalten habe, nicht unterschrieben sei, hätte Sie keine rechtskräftige Wirkung, stimmt das?

    Zum eigentlichen Thema, Feedback:

    Habe gestern meinen Vermieter nochmals persönlich darauf angesprochen und habe ihm bestimmt 20-mal vorgerechnet das er eine NK VZ Erhöhung von 50% fordert und ich bei gleichen Verbrauch knapp 700€ am Jahresende wiederbekommen würde und sein VZ-Konto kein Sparkonto ist.

    Er will das nochmal durchrechnen und sich am Montag bei mir melden- ich bin gespannt!


    Frage nebenbei
    Meine Mutter meinte, dass wenn die NK Vorauszahlungsforderung/mitteilung von meinem Vermieter, welche ich per email erhalten habe, nicht unterschrieben sei, hätte Sie keine rechtskräftige Wirkung, stimmt das?

    nein, § 560 BGB gibt an, dass die Textform genügt. Die Textform ist mit der Email gewahrt.

    Hallo,

    also mein VM war zwar gesprächsbereit, meinte auch das er das nochmals überprüft aber geworden ist bis jetzt nichts!
    Habe heute eine Email von Ihm erhalten:

    Zitat

    Hallo Tom,

    besprechen ist das Eine, ich werde Dir noch mal das besprochene erläutern und ebenfalls die Dokumente ausfertigen.
    Überprüfe bitte Deine Zahlungen!
    Zu den Dokumenten werde ich ggf eine Mahnung der Außenstände ausfertigen.

    Ich habe für Monat Oktober die Miete lt. MV überwiesen, da ich bis jetzt immer noch keine Rückmeldung meines VM habe.
    Ich habe Ihn vorab per Email darüber informiert und ihm auch gesagt, dass ich, sobald wir uns geeinigt haben, den Differenz Betrag zu den Vorauszahlungen überweise...

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