Betriebskostenabrechnung Vorauszahlungen

    Guten Tag,

    mein Vermieter hat mir folgende Tabelle bezügl. der Stromkosten vorgelegt. (Er rechnet nach dem Abflussprinzip ab)

    29.01.2013 2,69
    05.02.2013
    21.02.2013 204,00 (Dies ist die Summe der gezahlten Abschläge im Zeitraum Jan-Dez 2012!
    12.03.2013 -124,08 Guthaben auf der Endabrechnung für den Zeitraum Nov. 12 - Feb. 2013!
    21.03.2013
    23.04.2013 22,00
    22.05.2013 22,00
    21.06.2013 22,00
    23.07.2013 22,00
    21.08.2013 22,00
    23.09.2013 22,00
    22.10.2013 22,00
    21.11.2013 22,00
    23.12.2013 22,00
    Gesamt 280,61


    Kann er das so berechnen? Er stellt den Mietern somit 280,61 € in Rechnung.


    Die tatsächlich entstandenen Stromkosten belaufen sich auf etwa 180€ !

    Danke!

    MfG,
    Slide

    LL.B. Laws

    Zitat

    Die tatsächlich entstandenen Stromkosten belaufen sich auf etwa 180€ !


    Dann darf er auch nur diesen Betrag in der Betriebskostenabrechnung ansetzen. Seine monatlichen Abschläge interessieren hier nicht. Die Berechnung nach dem Abflussprinzip ist bei den Stromkosten Kokolores, weil der Versorger zeitnah eine Jahresrechnung erstellt.

    Dann darf er auch nur diesen Betrag in der Betriebskostenabrechnung ansetzen. Seine monatlichen Abschläge interessieren hier nicht. Die Berechnung nach dem Abflussprinzip ist bei den Stromkosten Kokolores, weil der Versorger zeitnah eine Jahresrechnung erstellt.


    Hallo.

    "Seine monatlichen Abschläge interessieren hier nicht." Hast du dafür ein Urteil?

    Könntest du das mit Abflussprinzip und "Kokolores" mal genauer erklären.

    Und was hast das genau mit dem "Zeitnah" des Versorgers zu tun.


    Ich kann nur soviel dazu sagen:


    Urteil des Bundesgerichtshofs zur Wahl der Abrechnungsmethode bei der Nebenkostenabrechnung
    (von Rechtsanwalt Stefan Pfeiffer, Berlin)

    Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 20.02.2008 (VIII ZR 49/07) entschieden, das der Vermieter bei der Nebenkostenabrechnung nicht nur diejenigen Kosten abrechnen darf, die auf einem Verbrauch im Abrechnungszeitraum beruhen (Abgrenzungsprinzip), sondern das er auch die Kosten abrechnen darf, mit denen er selbst im Abrechnungszeitraum belastet wird (Abflussprinzip).


    und weiter im Urteil der 1. Instanz:

    I.
    Das Berufungsgericht hat ausgeführt, der Klägerin stehe gemäß § 812 Abs. 1 Satz 2 Alt. 1 BGB ein Anspruch auf Rückzahlung von Betriebskostenvorschüssen für das Jahr 2004 in Höhe von 215,96 € zu. Die Beklagte könne von der Klägerin nur Betriebskosten für Wasser und Abwasser verlangen, die für den in der Abrechnungsperiode entstandenen Verbrauch tatsächlich angefallen seien. § 556a Abs. 1 Satz 2 BGB lasse wegen seiner eindeutigen Anknüpfung an den Verbrauch nur die Auslegung zu, dass verbrauchsabhängig erfasste Kosten nur nach dem entsprechenden Verbrauch in der vertraglich vereinbarten Abrechnungsperiode abgerechnet werden dürften. Andernfalls müssten insbesondere bei neu beginnenden Mietverhältnissen Mieter Betriebskosten tragen, die nicht auf ihrem eigenen Verbrauch, sondern dem des Vormieters beruhten. Dafür gebe es keinerlei Rechtfertigung.



    ABER JETZT KOMMTS! (Das ist meine Frage!)


    Jetzt ging das zum BGH: Der sagt

    II.
    Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand.

    Der Klägerin steht kein Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung auf Rückzahlung anteiliger Betriebskosten für die Wasserversorgung und Schmutzwasserentsorgung für das Jahr 2004 zu. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts war es der Beklagten nicht verwehrt, nach dem so genannten Abflussprinzip zu verfahren. Die Beklagte durfte deshalb die von ihr selbst im Jahr 2004 an die B. geleisteten fälligen Zahlungen für Wasser und Abwasser im Abrechnungszeitraum 2004 anteilig auf die Klägerin umlegen.


    b) Demgegenüber wird auch eine Abrechnung nach dem so genannten Abflussprinzip (auch Abrechnung nach Rechnungen oder Ausgabenabrechnung genannt) für zulässig gehalten, nach dem die Beklagte verfahren ist. Danach kann der Vermieter alle Kosten, mit denen er selbst im Abrechnungszeitraum belastet wird, in die Abrechnung einstellen.

    MfG,
    Slide

    LL.B. Laws

    Ist der Thread hier die Fortsetzung von https://forum.mietrecht.de/thread/7032-al…rechnet-werden/ und https://forum.mietrecht.de/thread/7032-al…rechnet-werden/ ?

    Ob der Vermieter in diesem Fall nach dem Abflussprinzip abrechnen darf oder nicht, werde ich nicht versuchen zu beurteilen. Es ist für Deine Ursprungsfrage aber auch egal, denn in Deiner Ursprungsfrage geht es um seine Abschlagszahlungen an den Stromversorger; und die haben mit der Nebenkostenabrechnung nichts zu tun.

    Beispiel:


    Die Nebenkostenabrechnung 2011 des Beispiels

    Fall (A.)
    Nach Abflussprinzip werden die Kosten umgelegt, die auf Rechnungen stehen, die im Nebenkostenabrechnungszeitraum eingetroffen sind. Hier also die 750 € aus der Stromversorgerrechnung vom 21.02.2011, denn diese ist im Nebenkostenabrechnungszeitraum eingetroffen.

    Fall (B.)
    Nach Leistungsprinzip werden die Kosten umgelegt, die im Nebenkostenabrechnungszeitraum entstanden sind. Hier also die 650 € aus der Stromversorgerrechnung vom 23.02.2012, denn diese enthält die Stromkosten, die im Nebenkostenabrechnungszeitraum entstanden sind.

    3 Mal editiert, zuletzt von AjaxMH (27. Juli 2014 um 09:58)

    Hallo,

    mir geht es (in der Kernessenz) schlichtweg darum:

    Darf der Vermieter nur tatsächlich angefallenen Kosten umlegen? Wenn ja, wo steht das?

    Meiner Meinung nach, ensteht dem Mieter kein Nachteil dadruch wenn er:

    Beispielrechnung:

    Summe der Abschläge: 200 €
    Tatsächlicher Stromverbrauch: 150€
    Guthaben: 50 €

    Meiner Meinung nach kann er doch auch die 200€ berechnen. Die 50 € Guthaben rechnet er im darauffolgendes Jahr wieder mit ein.
    Es entsteht hier doch kein Nachteil.

    Denn nach dem Abflussprinzip darf er, Zitat: "Nach dem Abflussprinzip kann der Vermieter über all diejenigen Kosten abrechnen, mit denen er selbst im Abrechnungszeitraum belastet wurde (dies wird auch als Ausgabenabrechnung bezeichnet). "

    Mein Vermieter wurde mit 200 € belastet. Diese Summe ist ihm vom Konto abgebucht worden. Die Gutschriften verrechnet er.

    MfG,
    Slide

    LL.B. Laws

    Zitat

    Mein Vermieter wurde mit 200 € belastet. Diese Summe ist ihm vom Konto abgebucht worden. Die Gutschriften verrechnet er.

    Sag mal, warum machst du hier ein Fass auf, wenn du mit der Methode deines Vermieters einverstanden bist, hast du Langeweile?

    Sag mal, warum machst du hier ein Fass auf, wenn du mit der Methode deines Vermieters einverstanden bist, hast du Langeweile?

    Sehr produktiv dieser Beitrag. Wir brauchen mehr Leute von ihnen!


    Es geht hier um das Verstehen. Um daraus Konsequenzen ziehen zu können.

    MfG,
    Slide

    LL.B. Laws

    Zitat

    Um daraus Konsequenzen ziehen zu können.

    Toll, welche Konsequenzen gedenkst du denn zu ziehen? Ich frage nochmals, hast du Langeweile, oder was soll dein ganzer Beitrag bezwecken? Du hast mittlerweile Tipps und Ratschläge erhalten, von @Ajax sogar eine komplette Ausarbeitung. Wenn du jetzt noch nicht verstehst, dann wird das auch in den nächsten Tagen nichts mehr.

    Darf der Vermieter nur tatsächlich angefallenen Kosten umlegen? Wenn ja, wo steht das?


    Abgerechnet werden Betriebskosten. Dass nur Betriebskosten umgelegt werden sollten, die auch tatsächlich angefallen sind, müssen wir wohl eher nicht diskutieren. Da das Gegenteil bedeuten würde, dass der Vermieter auch die Lottozahlen von übernächster Woche umlegen dürfte, würde ich lieber fragen, wo das steht. :rolleyes:

    Summe der Abschläge: 200 €
    Tatsächlicher Stromverbrauch: 150€
    Guthaben: 50 €

    Meiner Meinung nach kann er doch auch die 200€ berechnen. Die 50 € Guthaben rechnet er im darauffolgendes Jahr wieder mit ein.
    Es entsteht hier doch kein Nachteil

    Für eine Betriebskostenabrechnung gibt es nun einmal den Abrechnungszeitraum (max. 1 Jahr) und es gibt die Abrechnungsfrist, in der der Vermieter die Kosten des Abrechnungszeitraums abgerechnet haben muss (max. 1 Jahr nach Abrechnungszeitraumende) --> http://dejure.org/gesetze/BGB/556.html

    Das heißt: Ein Jahr nach Abrechnungszeitraumende muss der Vermieter die Kosten dieses Abrechnungszeitraums fix und fertig abgerechnet habe. Vom Einrechnen etwaiger Differenzen aus früheren Abrechnungszeiträumen steht da nichts.

    Wir reden aber - glaube ich - auch ziemlich aneinander vorbei. Ich mach Dir daher einen Vorschlag:
    Nimm doch mal das Beispiel aus meinem Vorposting und trage dort für die Nebenkostenabrechnung 2011 vom 3.3.2012 die Stromkosten ein, die Dein Vermieter da reingeschrieben hätte.

    Ansonsten:
    Ich kann aus dem §556 BGB (Stichwort Abrechnungszeitraum und Abrechnungsfrist) nicht herauslesen, dass ein Vermieter in einer Nebenkostenabrechnung auch Kosten aus dem Vor-Abrechnungszeitraum berücksichtigen darf. Das müsste er aber, um überhaupt das Guthaben ermitteln zu können.

    Aber:
    1.) Wenn Du nun Vorauszahlungen Deines Vermieters als "tatsächlich angefallene Kosten" anerkennen möchtest, dann wird Dich niemand davon abhalten.
    (Ich frage Dich aber: Wenn also einer nach Deinen tatsächlich angefallen Nebenkosten für Deine Mietwohnung fragt, wirst Du auch mit der Summe Deiner Nebenkostenvorauszahlungen antworten? ;) )

    2.) Wenn Du einer bewussten Nachberechnung von bereits abgeschlossenen Nebenkostenabrechnungen als Teil der aktuellen Nebenkostenabrechnung akzeptierst, so wird auch da niemand kommen und es Dir verbieten. Ich jedoch kann die Möglichkeit, das so zu tun, aus den Gesetzen nicht rauslesen.

    Denn nach dem Abflussprinzip darf er, Zitat: "Nach dem Abflussprinzip kann der Vermieter über all diejenigen Kosten abrechnen, mit denen er selbst im Abrechnungszeitraum belastet wurde (dies wird auch als Ausgabenabrechnung bezeichnet). "


    Nach welchem Prinzip er abrechnet, hat mit den Punkten 1 und 2 aus meinem vorherigen Absatz nichts zu tun.
    Letzter Versuch:
    Das Abrechnungsprinzip einzelner Kostenarten (also ob z.B. Abfluss- oder Leistungsprinzip) bestimmt nur die Herkunft der Kostensummen, die der Vermieter auf die Mieter umlegt. Welche Summen er jedoch dabei ansetzt und ob er dabei Fehler macht oder nicht, ist doch ein anderes und das hier eigentliche Thema.

    Solltest Du speziell aus den Merkmalen des Abflussprinzips ein Nebenkostenszenario als erlaubt erachten, das Vorauszahlungen Deines Vermieters an den Stromversorger enthält, so musst du dieses Szenario mal genauer beschreiben. Dafür waren bisher Deine Beschreibungen zu lasch und unpräzise, als dass man verstehen würde, was genau Dein Vermieter da eigentlich treibt.

    2 Mal editiert, zuletzt von AjaxMH (27. Juli 2014 um 17:19)

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