Einzug in Rohzustand - Auszug: Dübellöcher, farbige Wände

resiak

Hallo zusammen,
ich habe schon fleißig im Forum gestöbert, bräuchte jedoch noch etwas Hilfe, ob ich alles richtig verstanden habe.

Ich habe meine Wohnung zum September gekündigt. Als ich eingezogen bin befand diese sich im Rohzustand, d.h. kein Bodenbelag und die Wände waren lediglich verputzt und mussten noch gestrichen werden.

Nun mein bisheriges Verständnis und dazugehörige Fragen:

Bunte Wände (leuchtend grün, pink, dunkelrot) müssen weiß gestrichen werden.
Wenn ich eine ehemals bunte Wand in einem Raum neu streiche, muss ich dann auch die Decke und die anderen Wände neu streichen, um ein einheitliches weiß zu erzielen?
Bei Bohrlöchern reicht es eigentlich aus, diese zuzuspachteln. Wie sieht es jedoch aus, wenn sie aufgrund der Wandbeschaffenheit (mehr Sand als Beton) ziemlich ausgefranzt sind? Anschließend noch überstreichen? Die ganze Wand streichen?
Dass ich die Wohnung beim Einzug schon komplett streichen musste spielt vermutlich, wenn nichts anderes vermerkt wurde, keine Rolle?
Ob Laminat & angebrachter Stuck entfernt werden müssen entscheidet der Vermieter.

redbrodi

Hallo resiak,

zu aller erst: ich bin selbst neu hier und tue hier nur meine Gedanken zum Thema kund aufgrund eigener privater Erfahrungen. Nichts davon hat Rechtsgültigkeit oder sogar verbindliche Zuverlässigkeit. Allerdings bin ich vor kurzem selbst umgezogen und musste mich zwangsläufig mit ähnlichen Fragen befassen.

Als ich eingezogen bin befand diese sich im Rohzustand, d.h. kein Bodenbelag und die Wände waren lediglich verputzt und mussten noch gestrichen werden.

Ich nehme an, es gibt ein Übergabeprotokoll, in dem das mit dem Vermieter zusammen festgehalten worden ist? So oder so ist der Zustand einer Wohnung bei Einzug überhaupt nicht maßgeblich für den Zustand, die sie mit Auszug haben muss. Es kommt in erster Linie darauf an, was im Mietvertrag festgeschrieben steht. Allerdings sind nicht alle Bestimmungen zwangsläufig gültig oder bindend (siehe bspw. feste und damit ungültige Klauseln zu Schönheitsreparaturen, laut BGH).

Bunte Wände (leuchtend grün, pink, dunkelrot) müssen weiß gestrichen werden.

Richtig. Weiß bzw. in einer neutralen Farbe (was auch immer das heißt).

Wenn ich eine ehemals bunte Wand in einem Raum neu streiche, muss ich dann auch die Decke und die anderen Wände neu streichen, um ein einheitliches weiß zu erzielen?

Das ist ein guter Knackpunkt und Streitpunkt bei der Übergabe. Sofern das Weiß sich nicht zu sehr von dem Weiß der anderen Wände abhebt, müsste das eigentlich angenommen werden können. Und wichtig ist auch, ob die anderen weißen Wände schon abgewohnt aussehen und einen neuen Anstrich vertragen könnten oder nicht. Also sind auf den anderen Wänden Abriebstellen zB von Möbeln oder Bereiche, in denen Bilder gehangen haben, durch Nachdunkeln sichtbar? Ist die Tapete an einigen Stellen rissig oder zerkratzt? Ist sie an den Kantenbereichen zur Decke vergilbt oder durchs Licht verändert? All diese Dinge sagen dir, dass hier nachgebessert werden müsste. Nachbesserungen dürfen dann nicht fleckig zum Rest der Wand sein, hieße also: alles Streichen. Ist dem nicht so, könntest du Glück haben.

Bei Bohrlöchern reicht es eigentlich aus, diese zuzuspachteln. Wie sieht es jedoch aus, wenn sie aufgrund der Wandbeschaffenheit (mehr Sand als Beton) ziemlich ausgefranzt sind? Anschließend noch überstreichen? Die ganze Wand streichen?

Sofern es nicht zu viele Bohrlöcher sind in einer Wand, reicht es aus, wenn du die Dübel rausnimmst und zuspachtelst. Nimm aber wirklich Spachtelmasse, keine alternativen Füllmittel. Bei nicht fachgerechter Ausführung haben sich viele Wohnungsabnehmer sehr komisch... Was nun genau zu viele Löcher heißt, dazu habe ich für Küche und Bad etwas gelesen: In der Küche sind es schon zu viele, wenn es 24 Bohrlöcher sind, im Bad ist es nicht dramatisch, wenn es mehr als 35 sind. Ich hoffe, das habe ich richtig in Erinnerung behalten. Einzelne Löcher kann man also getrost zuspachteln ohne zu Streichen. Stark gibshaltige Löcher vorher aussaugen und mit eine Sprühflache Wasser hineinsprühen, dann hält die Spachtelmasse anschließend besser.

Dass ich die Wohnung beim Einzug schon komplett streichen musste spielt vermutlich, wenn nichts anderes vermerkt wurde, keine Rolle?

Hier kommt es darauf an, wie lange du schon in der Wohnung wohnst und wie verwohnt die Wände sind. Es gibt ja die Richtwerte für Schönheitsreparaturen, die besagen: "Die Rechtsprechung hat Zeiträume festgelegt, mit deren Ablauf davon ausgegangen werden darf, dass aufgrund des Mietgebrauchs im Regelfall Renovierungsbedarf gegeben ist:
Küche, Bad, Dusche alle 3 Jahre
Wohn-, Schlafräume, Flur, Diele, Toilette alle 5 Jahre
Nebenräume alle 7 Jahre.
Dem Mieter bleibt jedoch der Beweis des Gegenteils, nämlich dass trotz Zeitablaufs kein Renovierungsbedarf besteht, offen." (Quelle: Sch)

Ob Laminat & angebrachter Stuck entfernt werden müssen entscheidet der Vermieter.

Das - so glaube ich, ich bin mir nicht sicher - hätte dem Vermieter vor Anbringung angezeigt werden müssen. Dieser hätte seine Genehmigung dafür aussprechen müssen. Kann also sein, dass der Vermieter sagt, der Stuck muss ab. Für Laminat gilt ähnliches wie für Teppichboden. Sofern er nicht beschädigt ist, kann er drin bleiben. Neues brauchst du auf keinen Fall verlegen. Reparieren müsstest du defekte Stellen, wie große und tiefere Kratzer.

Ich hoffe, ich konnte dir etwas helfen und wünsche dir viel Erfolg für eine reibungslose Abnahme.

AndreasC1977

Das - so glaube ich, ich bin mir nicht sicher - hätte dem Vermieter vor Anbringung angezeigt werden müssen. Dieser hätte seine Genehmigung dafür aussprechen müssen. Kann also sein, dass der Vermieter sagt, der Stuck muss ab. Für Laminat gilt ähnliches wie für Teppichboden. Sofern er nicht beschädigt ist, kann er drin bleiben. Neues brauchst du auf keinen Fall verlegen. Reparieren müsstest du defekte Stellen, wie große und tiefere Kratzer.

Ich hoffe, ich konnte dir etwas helfen und wünsche dir viel Erfolg für eine reibungslose Abnahme.

Fast alles richtig.
Nur der letzte Punkt mit dem Laminat ist Unsinn.
Ein Mieter muss seinem Vermieter nicht anzeigen, dass er einen Bodenbelag in seine Wohnung legt. Er kann mit der Wohnung WÄHREND der Mietzeit machen, was er will. Auch die Wände Türkis-Rot-Lila-Gestreift malern.
Er muss die Wohnung nur in vertragsgemäßen Zustand zurück geben.
Und da sollte er sich mit dem Vermieter einigen, ob dieser den Laminat abnimmt, oder ob der Mieter den Laminat wieder entfernen muss.
Ein Mieter kann in der Wohnung ALLES machen, was nicht das Gebäude oder andere beeinträchtigt. z. B. auch eine Decke abhängen.
Er muss es nur ggf. wieder zurückbauen können.
(ein Mieter kann sogar ein Zimmer mit Leichtbauwänden, also Ständerwerk und Rigibs, teilen, wenn er z. B. ein Loft hat, und irgendwann meint, er möchte doch lieber ordentliche Zimmer haben... er muss es nur bei Auszug zurückbauen, wenn der Vermieter es wünscht.)

Leipziger82

Ein Mieter muss seinem Vermieter nicht anzeigen, dass er einen Bodenbelag in seine Wohnung legt.

Und hier gibt es von mir ein klares Nein!
Hierzu hat sich das OLG in Schleswig mal geäußert. Hier hat ein Mieter den vorhandenen Teppichboden durch Laminat ersetzt, was zur Folge hatte, dass der Untermieter eine erhöhte Lärmbelästigung hatte.
Hier wurde unter anderem auf § 14 WEG verwiesen, wonach durch einen unsachgemäßen Einbau eines Bodens (fehlender Trittschall) einem anderen Eigentümer ein Nachteil entstehen kann.

Grundsätzlich sind alle baulichen Veränderungen genehmigungspflichtig, die in die Bausubstanz der Wohnung eingreifen. Stichwort: "alles, das fest mit dem Gebäude/Grundstück verbunden wird, wird ein Teil dessen". Hierzu gehört u.a. das Anbringen von Markisen oder das Verlegen eines Fußbodens. Früher war es meines Wissens sogar mal so, dass selbst Einbauküchen zur Wohnung gehört haben, was aber gekippt wurde.

Die Genehmigung hat aber noch andere Gründe, die u.a. in der Gebäudeversicherung zu finden sind:

Ein kleines ("versicherungsrechtliches") Beispiel aus meinem Alltag, dass erst ein paar Monate alt ist:

Mieter A verklebt Auslegware in seiner Wohnung. Durch einen Wasserschaden wird dieser unbrauchbar, weshalb der Mieter diesen Schaden an seine Hausratversicherung meldet. Ein Gutachter dieser Versicherung prüft den Schaden und lehnt eine Regulierung ab. Grund: Der Boden ist fest mit der Wohnung verbunden und ist somit in mein Eigentum übergangen (herzlichen Glückwunsch...)
Demnach wäre nun meine Gebäudeversicherung eingesprungen. Weil ich nett bin und eine Regulierung nicht ablehne, habe ich das tatsächlich an meine Versicherung weitergegeben. Mein Gutachter wollte nun Nachweise über Anschaffung und Einbau haben, die ich ihm natürlich nicht geben konnte. Folge: Der Mieter blieb auf seinen Kosten sitzen (nachdem er versucht hat, mich auf Zahlung zu verklagen).

Schon aus rechtlicher Sicht ist es unabdingbar, dass der Vermieter eine Genehmigung fordert. Letztendlich sitzt uns auch das Bauordnungsamt im Nacken, insbesondere, wenn es um Grundrissveränderungen geht.
Was passiert denn weiterhin bei einer unsachgemäßen Installation einer Markise, die zur Folge hat, dass ein Passant auf dem Fußweg erschlagen wird? Rat mal, wer hier in die Haftung genommen wird. Ich habe sowas alles schon erlebt.

Apropos Grundrissveränderungen:

Zitat

ein Mieter kann sogar ein Zimmer mit Leichtbauwänden, also Ständerwerk und Rigibs, teilen, wenn er z. B. ein Loft hat, und irgendwann meint, er möchte doch lieber ordentliche Zimmer haben

Nein, kann er nicht!
Ich verweise hier auf § 7 (4) WEG.
Die Grundrisse sind Teil des Aufteilungsplanes und somit Teil des Grundbuches. Da kannst Du nicht ohne weiteres einfach ein paar neue Zimmer einbauen.

Zitat

Er kann mit der Wohnung WÄHREND der Mietzeit machen, was er will.

Ich würde gerne einen Mietvertrag in einer der von dir verwalteten Wohnung unterschreiben. Das wäre ja toll! Da rücke ich sofort mit dem Vorschlaghammer an.

resiak

Und hier gibt es von mir ein klares Nein!
Hierzu hat sich das OLG in Schleswig mal geäußert. Hier hat ein Mieter den vorhandenen Teppichboden durch Laminat ersetzt, was zur Folge hatte, dass der Untermieter eine erhöhte Lärmbelästigung hatte.
Hier wurde unter anderem auf § 14 WEG verwiesen, wonach durch einen unsachgemäßen Einbau eines Bodens (fehlender Trittschall) einem anderen Eigentümer ein Nachteil entstehen kann.

Grundsätzlich sind alle baulichen Veränderungen genehmigungspflichtig, die in die Bausubstanz der Wohnung eingreifen. Stichwort: "alles, das fest mit dem Gebäude/Grundstück verbunden wird, wird ein Teil dessen". Hierzu gehört u.a. das Anbringen von Markisen oder das Verlegen eines Fußbodens.

Erstmal vielen Dank für euren Input.
Zu meinem konkreten Fall zurück.

In meinem Mietvertrag hieß es:
"Die vom Mieter eingebrachten Oberböden dürfen nur lose so verlegt werden, dass sie rückstands- und spurenfrei vom vorhandenen Oberboden entfernt werden können."
Da es sich um Klicklaminat handelt stellt das kein Problem dar. Darunter befindet sich auch nur Estrich, was auf die Dauer etwas ungemütlich gewesen wäre.

Mein Anliegen war eher, dass ich knapp über 700€ (bin Student) und eine Menge Arbeit in das Verlegen gesteckt habe und leider nach 3 Jahren wieder ausziehen muss. Der Vermieter würde den Boden nach einer Vorabnahme übernehmen, allerdings unter der Voraussetzung, "dass eine Kostenerstattung/Kostenbeteiligung für etwaige Bodenbeläge unsererseits nicht erfolgt."

Allerdings wurde mir heute auf Nachhaken erlaubt einen Nachmieter vorzuschlagen, dem ich das Laminat verkaufen dürfte. Ich bin in der Hinsicht nach dem Studium meines Mietvertrags, der teilweise das Schlimmste erahnen ließ, positiv überrascht.

Eventuell stellt, dass auch eine Lösung für Stuck und farbige Wände (1-3 Jahre alt) dar?

Kolinum

Der Vermieter kann schon Laminat, Auslwegware und Teppiche ohne Zustimmung des Vermieters verlegen.
Er muß nur gewährleisten, das beim Auszug diese Dinge, wenn es verlangt wird, wieder problemlos und ohne Folgeschäden zu hinterlassen, entfern werden.

Bei ordentlich verlegten Klicklaminat ist das ohne weiteres machbar.

Leipziger82

Erstmal vielen Dank für euren Input.
Zu meinem konkreten Fall zurück.

In meinem Mietvertrag hieß es:
"Die vom Mieter eingebrachten Oberböden dürfen nur lose so verlegt werden, dass sie rückstands- und spurenfrei vom vorhandenen Oberboden entfernt werden können."

Genau! Das Stichwort "lose" ist hier ganz wichtig. Bei einer "schwimmenden" Verlegung wäre da kaum etwas zu beanstanden.
Der Mieter muss ich halt nur immer im klaren sein, dass es sein Eigentum ist. kommt es zu einem (Wasser-)Schaden, so kann er nicht den Vermieter haftbar machen.

AjaxMH

Hier wurde unter anderem auf § 14 WEG verwiesen, [...]
[...]
Ich verweise hier auf § 7 (4) WEG.

Hinweis zur Verdeutlichung:
Das WEG ist (nur) ein Grund, warum der Vermieter ein Auge darauf haben sollte, was in und mit seiner vermieteten Wohnung geschieht, wenn sie dem WEG unterliegt. Eine vermietete Wohnung ist ja nicht immer gleich Wohnungseigentum nach WEG. Zudem interessiert das WEG nicht den Mieter.

Da sind (mir) die allgemeinen Überlegungen zu festen Einbauten schon gleich viel einleuchtender. So z.B. die versicherungstechnischen Argumente dazu.

Ob es aber hier Gesetze gibt, die der Mieter zu beachten hat, weiß ich jetzt gar nicht. Vielleicht habe ich aber auch nur gerade ein Brett vorm Kopf.

Daher denke ich, dass der Mietvertrag die absolut richtige Stelle ist, einem möglicherweise ausufernden Umbautrieb des Mieters vorzubeugen. Wenn kein Gesetz einem Mieter verbietet, z.B. die Decke abzuhängen, und auch der Mietvertrag keine Regelungen zu baulichen Veränderungen vorsieht, dann hat der Vermieter etwas falsch gemacht.

Leipziger82

Hinweis zur Verdeutlichung:
Das WEG ist (nur) ein Grund, warum der Vermieter ein Auge darauf haben sollte, was in und mit seiner vermieteten Wohnung geschieht, wenn sie dem WEG unterliegt. Eine vermietete Wohnung ist ja nicht immer gleich Wohnungseigentum nach WEG. Zudem interessiert das WEG nicht den Mieter.

Ja, da gebe ich Dir recht. Ich habe nur Bezug auf die Aussage von Andreas genommen, wonach der Mieter generell in der Wohnung machen kann, was er will.
Es gibt aber gesetzliche Bestimmungen, die dem widersprechen (unter anderem halt das WEG).

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