Gemeinschaftssatelittenanlage -Modernisierung auf Mieter umlegen

pepi1982

Hallo, ich bin der Neue^^ --> und Mieter!

Hab 2 Fragen & hoffe ihr könnt mir dabei helfen.

Recherchen haben mir net wirklich weitergeholfen, da ich bei den Texten entweder net durchsteige oder net die Antworten finde die ich brauche.

Sachverhalt: Wir sind 6 Parteien und haben eine URALTE Gemeinschaftssatelittenanlage oben im Dach installiert vom Vermieter. So, bei allen funktionieren seit ca. 2 Jahren sporadisch einzelne übliche Programme wie z.B. Pro7, DMax & ZDF manchmal nicht richtig bis gar nicht. Hab mich nun bei der Verwaltung beschwert, nun ist geplant das die Anlage erneuert bzw. repariert wird, Kosten 1200€.

Bisher hab nur ich mich beschwert, die anderen Parteien haben jedoch das gleiche Problem. Warum? Weil sie wohl Angst haben das die Miete erhöht wird^^.

Nun will der Vermieter die Kosten natürlich auf die Parteien umlegen. Ist das rechtlich Ok? Wenn ja, greift dann hier auch die Regel das die Kosten für alle 6 Parteien pro Jahr nicht höher als 11% des Gesamtpreises liegen dürfen? Also ca. 20€ im Jahr pro Partei.

Würde mich über Hilfe freuen, Danke! Gruß Sebastian

AndreasC1977

Das ist lediglich eine Instandsetzung der alten maroden Anlage, keine Modernisierung im Sinne des BGB.
Eine modernissierung muss nachhaltig den Wohnwert erhöhren oder nachhaltig Energie und Wasser einsparen.
Wenn es bereits eine Sat-Anlage gibt, und die nicht richtig funktioniert, dann ist das lediglich eine Instandsetzung.

Man kann bei schlechtem Empfang sogar dem Vermieter den Mangel anzeigen und sogar Mietminderung durchsetzen (geltende Rechtsprechung, da gibt es im Netz VIELE Urteile - einfach gestörter TV Empfang Mietminderung eingeben.). Da sind wohl 1 - 2 % der Bruttowarmmiete zu mindern. Allein dies zeigt, dass es sich nicht um eine Modernisierung sondern um eine Mangelbeseitigung handelt.

Eine Mieterhöhung wegen Modernisierung ist absolut ausgeschlossen in diesem Fall wegen der Sat-Anlage. Die Mieter sollten alle den Mangel mit den schlechten TV-Empfang schriftlich melden und 1-2 % Miete mindern, dann wird die Verwaötung ganz schnell die Anlage austauschen.

Leipziger82

Das ist lediglich eine Instandsetzung der alten maroden Anlage, keine Modernisierung im Sinne des BGB.
Eine modernissierung muss nachhaltig den Wohnwert erhöhren oder nachhaltig Energie und Wasser einsparen.
Wenn es bereits eine Sat-Anlage gibt, und die nicht richtig funktioniert, dann ist das lediglich eine Instandsetzung.

Noch eine Frage hierzu für's Verständnis: Der analoge Empfang wurde doch im vergangenen Jahr eingestellt, oder? Es müsste doch eigentlich eine neue digitale Anlage verbaut sein?
Erneuert der Vermieter die Anlage, was eine höhere Senderanzahl und bessere Auflösung zur Folge hat (also von analog zu digital), könnte das durchaus als Modernisierung ausgelegt werden. Manche Gerichte sollen das so beurteilt haben (die Urteile müsste ich mal raussuchen).

Was noch beachtet werden muss. Neuere Sat-Anlagen erfordern zumeist einen Receiver in den Wohnungen, für dessen Kosten der Mieter aufkommen muss. Der Vermieter ist lediglich für die Bereitstellung des Signales bis zur Wohnung verantwortlich.

Die Kosten einer Reparatur trägt selbstverständlich der Vermieter.

AndreasC1977

Noch eine Frage hierzu für's Verständnis: Der analoge Empfang wurde doch im vergangenen Jahr eingestellt, oder? Es müsste doch eigentlich eine neue digitale Anlage verbaut sein?
Erneuert der Vermieter die Anlage, was eine höhere Senderanzahl und bessere Auflösung zur Folge hat (also von analog zu digital), könnte das durchaus als Modernisierung ausgelegt werden. Manche Gerichte sollen das so beurteilt haben (die Urteile müsste ich mal raussuchen).

Ein solches Urteil würde ich niemals akzeptieren (als Mieter), denn: Der Vermieter vermietet die Wohnungen mit Benutzung der Gemeinschaftsantenne. Das analoge Signal wurde 2012 abgeschaltet. Insofern haben die Mieter keinen TV-Empfang mehr, wenn der Vermieter nicht umrüstet. Er muss jedoch den mangelfreien Zustand herstellen. Da scheidet Modernisierung aus.

Anderes Beispiel, was dem entsprechen würde:
Wenn der Vermieter keine Glühbirnen mehr kaufen kann, weil die verboten wurden, und stattdessen LED / Energiesparlampen kaufen muss, ist das trotz Mehrkosten ja auch keine Modernisierung. Es ist einfach Instandhatung, weil die Gesetzeslage sich geändert hat.

(Ich finde Deine Urteile aber auch nicht... bin da gespannt... wie gesagt, als Mieter würde ich in Berufung gehen, da es keine Mod. ist.)

Berny

Hallo Sebastian,

was hältst Du davon, das LNB auszutauschen? Hatten wir vor zwei Jahren selbst gemacht, Kosten 19€99.

AjaxMH

Meine schmale Meinung:

Das, was der Vermieter tun muss, ist die Reparatur, so dass Ihr wieder so TV schauen könnt wie bei Einzug; also eine Erhaltungsmaßnahme nach § 555a BGB.

Was der Vermieter überdies zusätzlich tun kann, ist die Anlage über das alte Maß hinaus zu modernisieren. Ob das eine Modernisierung nach § 555b BGB Nummer 4 oder 5 wäre, wäre dann die Frage. Da habe ich jetzt nicht nach Urteilen gesucht. (Verglichen mit dem Beleuchtungsbeispiel von AndreasC1977 wäre das so, als würde der Vermieter nicht nur LED-Lampen, sondern LED-Lampen mit programmierbaren Farbwechseln nebst dazugehörigen Lichtschalter-Steuerungen einbauen. Wer's braucht ...;))

Wenn es eine solche Modernisierung nach § 555b BGB wäre, so kann der Vermieter nach § 559 BGB Abs. 1 die Miete erhöhen, muss dabei aber nach § 559 BGB Abs. 2 die Kosten, die er sowieso für die notwendige Reparatur gehabt hätte, abziehen. (Im Beispiel die Kosten für normale LED-Leuchtkörper.)

Leipziger82

Anderes Beispiel, was dem entsprechen würde:
Wenn der Vermieter keine Glühbirnen mehr kaufen kann, weil die verboten wurden, und stattdessen LED / Energiesparlampen kaufen muss, ist das trotz Mehrkosten ja auch keine Modernisierung. Es ist einfach Instandhatung, weil die Gesetzeslage sich geändert hat.

(Ich finde Deine Urteile aber auch nicht... bin da gespannt... wie gesagt, als Mieter würde ich in Berufung gehen, da es keine Mod. ist.)

Auf die schnelle hab ich das nicht gefunden, dafür habe ich aber noch ein BGH-Urteil auf Lager, dass in die Richtung geht. Hier ging es darum, dass der Vermieter von Gemeinschaftsantenne auf Breitbandkabel umstellen wollte. Der BGH hat entschieden, dass die höhere Sendervielfalt durchaus eine Wohnwertverbesserung darstellt.

"Der Auffassung des Landgerichts Berlins, dass in Berlin wegen des frei empfangbaren Digitalfernsehens eine Wohnwertverbesserung durch einen rückkanalfähigen Breitbandkabelanschluss nicht gegeben sei, vermochte sich der Bundesgerichtshof nicht anzuschließen. Er gelangte zu der Feststellung, dass ein Breitbandkabelnetz gegenüber dem Digitalfernsehen etwa zusätzliche 30 Hörfunkprogramme in Stereoqualität biete. Hinzu kämen etwa weitere 61 zusätzliche Programme, die mithilfe eines Decoders empfangen werden könnten. "
(Vgl. BGH, Urteil vom 20.07.2005, AZ VIII ZR 253/04)

Passt auf das Beispiel nur bedingt, zeigt aber, dass die höhere Sendervielfalt durchaus eine Gebrauchswertverbesserung darstellt.

Das Beispiel mit den Birnen passt da nur bedingt, auch wenn der Ansatz gut war. Mir ging es nicht um die Rechtmäßigkeit einer Modernisierungsumlage, wenn die Anlage 1:1 ausgetauscht wird, sondern um eine tatsächliche Verbesserung in Qualität und Quantität.
Von einer Energiesparlampe habe ich (außer den geringeren Kosten) keine Vorteile. Vorher Licht -> Nachher Licht.

Ein solches Urteil würde ich niemals akzeptieren (als Mieter)

Maßgebend ist ja die Objektive Einschätzung und nicht die subjektive Meinung eines Mieters.
Das kann ja jeder selbst nachvollziehen. Wo würdet Ihr als Mietinteressent einziehen? In ein Objekt, wo es die "Standardversorgung" mit 15 pixeligen Sendern gibt, oder nicht lieber doch in ein Haus, wo (theoretisch) die ganze HD-Sendervielfalt empfangen werden kann. Gerade ein ausländischer Mitbürger dürfte sich für die Zusatzsender in Muttersprache sehr interessieren.

Der Vermieter des Fragestellers könnte es mit der Mod-Umlage probieren. Die Chancen stehen nicht schlecht, dass er damit durchkommt.

Das analoge Signal wurde 2012 abgeschaltet. Insofern haben die Mieter keinen TV-Empfang mehr, wenn der Vermieter nicht umrüstet. Er muss jedoch den mangelfreien Zustand herstellen. Da scheidet Modernisierung aus.

Hier kommen wir zur nächsten spannenden Frage: Was wurde denn im Mietvertrag überhaupt vereinbart? Ich kenne einen Fall (kleiner Privateigentümer), bei dem eine Antenne auf dem Dach verbaut ist und von der Gemeinschaft - ohne mietvertragliche Vereinbarung (auch nicht über Betriebskosten) - genutzt wird.

Mainschwimmer

Warum lange rätseln, lasst doch die Experten zu Wort kommen:

Rechtslage bei Umstellung auf digitales Sat-TV - NETZWELT

AndreasC1977

wie ich es sagte... Gemeinschaftssatanlage -> Instandhaltungspflicht des ET.

Mainschwimmer

Zitat

wie ich es sagte... Gemeinschaftssatanlage -> Instandhaltungspflicht des ET.

Aber unter Umständen mit Beteiligung der Mieter, wenn eine Modernisierung vorliegt. Und die ist in diesem Fall fast anzunehmen.

Streitfall Modernisierung

Bei Gemeinschaftsverteilanlagen muss der Vermieter jedoch nicht in jedem Falle für die kompletten Umrüstungskosten aufkommen. "Wenn die Umrüstung eine Wohnwertverbesserung darstellt, gilt diese als Modernisierung", sagt Ropertz. Eine Modernisierung liegt vor, wenn das Programmangebot verbessert werde. Dann könne der Vermieter elf Prozent der Umrüstungskosten auf die Jahresmiete umlegen.

Leipziger82

wie ich es sagte... Gemeinschaftssatanlage -> Instandhaltungspflicht des ET.

Ich verweise da mal auf die zweite Seite des geposteten Links:

"Bei Gemeinschaftsverteilanlagen muss der Vermieter jedoch nicht in jedem Falle für die kompletten Umrüstungskosten aufkommen. "Wenn die Umrüstung eine Wohnwertverbesserung darstellt, gilt diese als Modernisierung", sagt Ropertz. Eine Modernisierung liegt vor, wenn das Programmangebot verbessert werde."

Wie gesagt: Nur ein Austausch 1:1 wäre Instandsetzung auf Vermieterkosten. Wenn der aber nicht ganz blöd ist, baut er was ordentliches ein

Edith sagt mir gerade, dass der Vorposter den Auszug schon zitiert hat.

Stellt sich immer noch die Frage nach den vertraglichen Vereinbarungen. Vielleicht kann sich der Ersteller des Threads dazu nochmal äußern.

AjaxMH

Wie gesagt: Nur ein Austausch 1:1 wäre Instandsetzung auf Vermieterkosten. Wenn der aber nicht ganz blöd ist, baut er was ordentliches ein

Womit wir ungefähr bei dem wären, was ich weiter oben schon postete. Er kann modernisieren, kann möglicherweise deswegen auch die Miete erhöhen, muss dabei aber die sowieso notwendigen Reparaturkosten abziehen.

Wenn man von gewaltigen 1200,-- Euro hört, wird er wohl größeres vorhaben.

AndreasC1977

och neeeeeeee... nicht noch so einer...
Wer den deutschen Mieterbund zitiert, der scheidet meines Erachtens aus als vertrauenswürdiger Fachmann... Es ist in Verwalterkreisen gut bekannt, dass die Anwälte, die für die Mietervereina arbeiten zum größten Teil keine Ahnung haben und nur blind in der Suppe rumstochern. Das sind zumeist Anwälte, die zu unerfahren sind, zu schlecht sind, keine Ahnung haben, etc., so dass die auf dem "freien Mandats-Markt" keine Chance haben und sich mit den Vereinen über Wasser halten müssen.
Kein seriöser Anwalt, oder Anwalt, der gut in seinem Job ist, würde freiwillig für irgendeinen Mieterverein arbeiten.
Wir führen oft genug Klagen gegen Mieter, die sich von Anwälten irgendwelcher Mietervereine vertreten lassen... und amüsieren uns über die abstrusesten Vorstellungen und Zurschaustellung offensichtlichem Unwissens.

Also, um das mal klar zustellen:
Mit einer analogen Sat-Anlage konnte man ca. 60 Programme sehen (wenn man den Sateliten anpeilt, wo die deutschen Sender übertragen wurde... Astra?). Alle großen Standardsender konnten damit empfangen werden, plus einem Haufen Nebensender.

Mit einer seit April 2012 notwendigen digitalen Satanlage kann man zwar wesentlich mehr Sender empfangen, aber zu den bisherigen 60 Sendern nur unwesentlich andere FREIE, die eine Wohnwertsteigerung nicht bringen. Der überwiegende Teil der neuen Sender ist vershclüsselt.
Leistungen, für die der Mieter noch separate Verträge abschließen müsste, um sie genießen zu können, sind nicht wohnwerterhöhend.

Also klipp und klar: Die notwendige Umrüstung einer analogen Sat-Anlage auf digital ist eine notwendige Instandsetzung, die den ursprünglichen Zustand (Empfang aller Sender) wieder herstellt, zumal die Anlage sowieso defekt war.
Da kann der Herr Geschäftsführer vom Mieterbund sagen was er will... mal wieder voll an der Realität vorbei.

AjaxMH

och neeeeeeee... nicht noch so einer...
Wer den deutschen Mieterbund zitiert, der scheidet meines Erachtens aus als vertrauenswürdiger Fachmann...

Von wem und was sprichst Du?

Berny

Von wem und was sprichst Du?

Recht krass von den RAe der Mieterbünde. War aber nicht völlig aus der Luft gegriffen, denn soo viele - bspw. Vermieter aus dem VM-Forum - können eigentlich nicht irren...

Leipziger82

och neeeeeeee... nicht noch so einer...
Wer den deutschen Mieterbund zitiert, der scheidet meines Erachtens aus als vertrauenswürdiger Fachmann... Es ist in Verwalterkreisen gut bekannt, dass die Anwälte, die für die Mietervereina arbeiten zum größten Teil keine Ahnung haben und nur blind in der Suppe rumstochern. Das sind zumeist Anwälte, die zu unerfahren sind, zu schlecht sind, keine Ahnung haben, etc., so dass die auf dem "freien Mandats-Markt" keine Chance haben und sich mit den Vereinen über Wasser halten müssen.
Kein seriöser Anwalt, oder Anwalt, der gut in seinem Job ist, würde freiwillig für irgendeinen Mieterverein arbeiten.
Wir führen oft genug Klagen gegen Mieter, die sich von Anwälten irgendwelcher Mietervereine vertreten lassen... und amüsieren uns über die abstrusesten Vorstellungen und Zurschaustellung offensichtlichem Unwissens.

Da stimme ich fast uneingeschränkt zu. Die normalen Angestellten sind da aber noch erheiternder. Da sprechen wir gern von umgeschulten Holzfällern.

Mit einer seit April 2012 notwendigen digitalen Satanlage kann man zwar wesentlich mehr Sender empfangen, aber zu den bisherigen 60 Sendern nur unwesentlich andere FREIE, die eine Wohnwertsteigerung nicht bringen. Der überwiegende Teil der neuen Sender ist vershclüsselt.
Leistungen, für die der Mieter noch separate Verträge abschließen müsste, um sie genießen zu können, sind nicht wohnwerterhöhend.

So ganz falsch liegt der Herr vom Mieterbund da aber nicht.

Dahingehend verweise ich nochmals auf das von mir erwähnte Urteil des BGH:

"Der Auffassung des Landgerichts Berlins, dass in Berlin wegen des frei empfangbaren Digitalfernsehens eine Wohnwertverbesserung durch einen rückkanalfähigen Breitbandkabelanschluss nicht gegeben sei, vermochte sich der Bundesgerichtshof nicht anzuschließen. Er gelangte zu der Feststellung, dass ein Breitbandkabelnetz gegenüber dem Digitalfernsehen etwa zusätzliche 30 Hörfunkprogramme in Stereoqualität biete. Hinzu kämen etwa weitere 61 zusätzliche Programme, die mithilfe eines Decoders empfangen werden könnten. [...] Schließlich müsse auch die zukünftige Möglichkeit einer interaktiven Mediennutzung berücksichtigt werden."

Der BGH sieht die Möglichkeit zusätzliche Sender mithilfe eines Decoders zu empfangen, durchaus als Wohnwertverbesserung.
Ich möchte auf dem Urteil zwar nicht länger rumreiten, da es nur bedingt passt, aber eine Modernisierung würde ich nicht kategorisch ausschließen.
Spannend könnte es werden, wenn der Vermieter hier noch einen Internetzugang via Sat zur Verfügung stellt.

Leistungen, für die der Mieter noch separate Verträge abschließen müsste, um sie genießen zu können, sind nicht wohnwerterhöhend.

Was passiert aber, wenn Du es möchtest, aber nicht kannst, weil die Voraussetzungen hierfür fehlen?

Hier komme ich wieder auf den Punkt zurück, wonach eine derartige Maßnahme nicht subjektiv durch einen einzelnen Mieter betrachtet werden kann, sondern eher durch die Gesamtheit. Du kannst auch die Kosten des Aufzuges (sei es Modernisierung bei Anbau oder Beko) auf die Erdgeschossmieter umlegen, ohne das sie es brauchen.´
Hier stellt sich auch nicht die Frage nach einer einzelnen Subjektiven Meinung, sondern nach der Gesamtheit. Der Aufzug stellt eine Wohnwertverbesserung dar, auch wenn der Mieter im EG das anders sieht.

Du würdest es nicht benötigen, andere schon.
Ich persönlich schaue fast nur die verschlüsselten Programme (Ich kann das ganze private "Hartz IV-TV nicht mehr sehen) und würde nie in eine Wohnung ziehen, wo die Voraussetzungen für Pay-TV nicht gegeben sind. Vielen anderen geht es da ähnlich.
Durch diese bessere Anlage kann der Vermieter seine Wohnung schneller an den "Mann" (ich nehme da nochmal Bezug auf die Möglichkeit, mehrere ausländische Programme zu empfangen) bringen, weshalb ich hier eindeutig von einer Wohnwertverbesserung ausgehen würde.

Jetzt mitmachen!