kann ich mich wehren gegen eine fristlose Kündigung ?

    Hallo,

    ich kann im Unterforum "Kündigung" leider nichts posten,
    deswegen versuche ich es mal hier.

    Ich bin 37, Frührentner und wohne seit 2010 in einer 45qm Wohnung.
    Im Jahr 2011 hatte ich die ersten Mängel in meiner Wohnung (Klingel kaputt, WZFenster ließ sich nicht öffnen).
    Der Mieterschutzbund meldete das dem Vermieter, der reagierte aber nicht und ich fing an die Miete zu mindern.
    Im Jahr 2012 fing es (nach einem Rohrbruch) im Schlafzimmer und Bad zu schimmeln.
    Wieder Mieterschutzbund => Mietminderung => keine Reaktion.
    Seit August 2013 habe ich kein warmes Wasser mehr in der Wohnung.
    Das selbe Spiel: Mieterschutzbund => Mietminderung => keine Reaktion.

    Wenn ich gesundheitlich in der Lage gewesen wäre wäre ich schon lange ausgezogen!

    Im Februar 2014 habe ich das Amt für Wohnungsaufsicht gebeten sich die Schäden einmal anzuschauen. Dieses hat dann den Vermieter aufgefordert die Schäden zu beheben.
    Daraufhin habe ich den Fehler gemacht gar keine Miete mehr zu überweisen weil ich wollte dass sich etwas tut und ich wollte das aber nachzahlen sobald sich die Mängel behoben wurden.
    Das WZ Fenster wurde repariert, und das Bad wurde gestrichen.
    Alle anderen Mängel blieben, also noch immer kein warmes wasser => nicht die Möglichkeit zu duschen/baden.

    Ich habe es ja fast heraus gefordert, und gestern die fristlose Kündigung erhalten.
    Ich soll bis zum 13.5. ausziehen.
    Heute habe ich die vier ausstehenden Monatsmieten überwiesen, selbstverständlich wieder unter Abzug der Mängelminderung.

    Wenn ich das richtig verstehe ist die Kündigung unwirksam wenn ich mich als zahlungswillig gezeigt habe ?
    Was muss ich in einen Widerspruch schreiben gegen die Kündigung ?

    Wenn ich das richtig verstehe ist die Kündigung unwirksam wenn ich mich als zahlungswillig gezeigt habe ?
    Was muss ich in einen Widerspruch schreiben gegen die Kündigung ?


    Zumindest die fristlose Kündigung. Das ist in § 543 BGB so geregelt.
    Schreibe einfach, dass Du die offenen Forderungen beglichen hast und verweise auf den o.g. Paragraphen.
    Hier stellt sich die Frage, wie die Kündigung formuliert wurde. Wurde hilfsweise ordentlich gekündigt? Das hätte dann wohl weiterhin bestand.

    Meine Antworten beruhen aus meiner persönlichen Erfahrung und stellen keine Rechtsberatung dar.

    Gar keine Miete mehr zu zahlen, war sicherlich mutig.

    Andererseits kann man als Mieter aber auch sein Zurückbehaltungsrecht als Druckmittel ausüben (auch neben einer Mietminderung). In welcher Höhe sei jetzt mal dahingestellt. Wenn Du allerdings wortlos den Rest der Miete einbehalten hattest, so bist Du an der Form gescheitert und es war dann kein Zurückbehalt, sondern eine Zahlungsverweigerung.

    Der Druck ist zudem abzustellen bzw. zu mindern, wenn der Vermieter im Sinne der Forderung tätig geworden ist. Die zurückbehaltene Miete wäre dann zu zahlen gewesen.

    Du hast also eigentlich das Richtige vorgehabt, bist es (anscheinend) "nur" falsch angegangen.

    Zumindest die fristlose Kündigung. Das ist in § 543 BGB so geregelt.
    Schreibe einfach, dass Du die offenen Forderungen beglichen hast und verweise auf den o.g. Paragraphen.
    Hier stellt sich die Frage, wie die Kündigung formuliert wurde. Wurde hilfsweise ordentlich gekündigt? Das hätte dann wohl weiterhin bestand.


    Mir wurde ausserordentlich UND ordentlich gekündigt.

    Ich war am Nachmittag beim Mieterschutzverein. Der Anwalt da hat gesagt dass die Kündigung rechtmäßig ist, allerdings auch dass ich keine Angst davor haben soll dass mir am 20. das Schloß ausgetauscht wird und ich nicht mehr in die Wohnung komme.

    Er hat mir gesagt dass ich Widerspruch einlegen soll wegen § 175 BGB da dem Schreiben des Verwalters kein Schreiben beilag aus dem hervorgeht dass der Verwalter bevollmächtigt ist mich zu kündigen. Ich hab zwar mal vor gut zwei Jahren ein Schreiben erhalten aus dem die Vollmacht hervor geht, aber das müssten die mir erstmal nachweisen. Ist jetzt wirklich reine Paragraphenreiterei.

    Der Anwalt da hat gesagt dass die Kündigung rechtmäßig ist, allerdings auch dass ich keine Angst davor haben soll dass mir am 20. das Schloß ausgetauscht wird und ich nicht mehr in die Wohnung komme.
    Er hat mir gesagt dass ich Widerspruch einlegen soll wegen § 175 BGB da dem Schreiben des Verwalters kein Schreiben beilag aus dem hervorgeht dass der Verwalter bevollmächtigt ist mich zu kündigen.


    Schliesse mich der Anwaltsmeinung an.

    Weiß jemand wie das ausschaut mit der zeit, also ich kann UNMÖGLICH bis zum 20. die Wohnung geräumt haben. Wie lange bleibt mir in der Regel bis ich dann wirklich raus muß ? Ich bin gesundheitlich mehr als angeschlagen, deswegen ja auch in Frührente. Wohnungssuche etc sind nervlich für mich eine extreme Belastung.

    Und weiß jemand on ich die Möglichkeit habe finanzielle Unterstützung zu erhalten ? Ich bin völlig mittellos, bekomme aufstockende Grundsicherung da meine Rente zu knapp ist. Umzugsunternehmen wollen teilweise 200Euro/Std haben, und das hab ich nicht. Da ich niemanden habe der mir wirklich helfen kann müsste ich ein Unternehmen beauftragen. Selbst die Diakonie verlangt für einen Umzug 179 Euro/Std.

    Weiß jemand wie das ausschaut mit der zeit, also ich kann UNMÖGLICH bis zum 20. die Wohnung geräumt haben. Wie lange bleibt mir in der Regel bis ich dann wirklich raus muß ? Ich bin gesundheitlich mehr als angeschlagen, deswegen ja auch in Frührente. Wohnungssuche etc sind nervlich für mich eine extreme Belastung.

    Möge mich bitte jemand korrigieren, wenn ich falsch liege:
    Da die Kündigung aufgrund der fehlenden Vollmacht unwirksam ist, sollte der Mieter Widerspruch einlegen. Zahlt er zeitgleich die offene Forderung ein, sollte es eigentlich gar nicht mehr möglich sein überhaupt fristlos zu kündigen. Der Anlass ist ja schließlich weggefallen.

    Falls das nicht so funktioniert: Durch Zahlungsausgleich wird wenigstens die fristlose Kündigung geheilt. Bleibt also nur noch die hilfsweise ordentliche Kündigung. Da die jetzige ungültig ist und der Verwalter neu kündigen muss, ist diese Kündigung erst zum 31.08.14 möglich.

    Ob ein Anspruch auf Umzugskosten besteht, lässt sich aus der Ferne nicht beurteilen. Da würde ich einfach mal dem den zuständigen Ämtern nachfragen.

    Meine Antworten beruhen aus meiner persönlichen Erfahrung und stellen keine Rechtsberatung dar.

    Möge mich bitte jemand korrigieren, wenn ich falsch liege:
    Da die Kündigung aufgrund der fehlenden Vollmacht unwirksam ist, sollte der Mieter Widerspruch einlegen. Zahlt er zeitgleich die offene Forderung ein, sollte es eigentlich gar nicht mehr möglich sein überhaupt fristlos zu kündigen. Der Anlass ist ja schließlich weggefallen.

    Falls das nicht so funktioniert: Durch Zahlungsausgleich wird wenigstens die fristlose Kündigung geheilt. Bleibt also nur noch die hilfsweise ordentliche Kündigung. Da die jetzige ungültig ist und der Verwalter neu kündigen muss, ist diese Kündigung erst zum 31.08.14 möglich.

    Ob ein Anspruch auf Umzugskosten besteht, lässt sich aus der Ferne nicht beurteilen. Da würde ich einfach mal dem den zuständigen Ämtern nachfragen.

    Widerspruch gegen die Kündigung habe ich gestern bereits abgeschickt (Einschreiben per Rückschein - zuvor per Fax). Die sollte also spätestens am Montag bei denen sein.
    Die fehlenden Mieten habe ich gestern auch überwiesen, natürlich wieder unter Abzug der Mängelminderung.

    Wegen der Umzugskosten habe ich am Montag einen Beratungstermin bei der Caritas. Die wissen immer am besten wo genau man sich hinwenden muß wenn man in Not ist. Die Ämter bzw Behörden in der Großstadt, in der ich leb, sind nämlich gern mall sehr langsam und lehnen auch immer erstmal alles ab.

    Also, ohne Titel, also ohne Vollstreckungsbescheid, kann der Vermieter die Wohnung nicht durch einen Zwangsverwalter räumen lassen.
    Selber darf er die Wohnung nicht ohne Dein Einverständnis öffnen und betreten, das wäre verbotene Eigenmacht.
    Die fristlose Kündigung wird er vor Gericht nicht durchsetzen können. Wenn ich Du wäre, würde ich die fristgemäße Kündigung (3 Monate Frist) akzeptieren und mir eine neue Wohnung suchen. Das kostet DEINE Gerichts- und Anwaltskosten. Im Besten Fall wird es nämlich zu einem Vergleich kommen, im schlechtesten Fall wirst Du den Prozess verlieren. Dein Nicht-Zahlen ohne Begründung in Textform war ein Vertragsbruch und berechtigt zur Kündigung.

    Da ich kein Sozialarbeiter und auch kein Verwaltungsangestellter bin, weiß ich nicht, ob das Sozialamt Umzugsbeihilfe gewährt.
    Ich vermute aber eher nicht, da der Umzug durch Dein schuldhaftes Verhalten verursacht wurde. Aber ich hab schon Pferde kotzen sehen.
    Einfach diesbezüglich die RICHTIGEN Ansprechpartner fragen... die vom Sozialamt.

    Mir wurde ausserordentlich UND ordentlich gekündigt.


    Wie geht das denn? Kannst Du mal den genauen Text hier posten?

    Weiß jemand wie das ausschaut mit der zeit, also ich kann UNMÖGLICH bis zum 20. die Wohnung geräumt haben.


    Musst Du doch auch nicht, wenn die fristose Kündigung nach Deiner Zahlung hinfällig geworden ist. Oder kapier ich das alles nicht mehr ...?

    Zudem kannst Du einer ordentlichen Kündigung widersprechen und Dich dabei ggf. auf unzumutbare Härte (z.B. aufgrund Deiner gesundheitlichen Situation?) berufen.

    Mich stört ein wenig, dass der Anwalt beim Mieterschutzverein lediglich auf eine möglicherweise fehlende Vollmacht abhebt. Dann bekommst Du eben das nächste Kündigungsschreiben mit der Vollmacht. Was bringt das, außer ein paar Tagen Zeitgewinn? Ändert sich dadurch Dein Grundproblem?

    Wie geht das denn? Kannst Du mal den genauen Text hier posten?

    BGH Karlsruhe, Urteil vom 16.02.2005 – AZ VIII ZR 6/04:
    "Kündigt der Vermieter ein Wohnraummietverhältnis nach §§ 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a, 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB wegen Zahlungsverzugs des Mieters fristlos und hilfsweise auch fristgemäß, lässt der nachträgliche Ausgleich der Rückstände innerhalb der Frist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB zwar die fristlose Kündigung unwirksam werden, nicht dagegen auch ohne weiteres die fristgemäße Kündigung."

    Der Vermieter kann so sichergehen, dass sich der Mieter trotzdem vom Acker machen muss.


    Mich stört ein wenig, dass der Anwalt beim Mieterschutzverein lediglich auf eine möglicherweise fehlende Vollmacht abhebt. Dann bekommst Du eben das nächste Kündigungsschreiben mit der Vollmacht. Was bringt das, außer ein paar Tagen Zeitgewinn? Ändert sich dadurch Dein Grundproblem?


    Dahingehend meine Spekulation in einem vorherigen Post: Kann es durch den Zahlungsausgleich sein, dass das nächste Kündigungsschreiben dann generell unwirksam ist? Ein Grund für die fristlose Kündigung liegt dann ja nicht mehr vor. Es wäre schön, wenn sich dazu jemand äußern könnte.
    Ansonsten könnte das ein Verschieben der ordentlichen Kündigung um einen Monat bedeuten. Je nach Zugang der ersten Kündigung.

    Meine Antworten beruhen aus meiner persönlichen Erfahrung und stellen keine Rechtsberatung dar.

    AjaxMH, es ist übliche Praxis die fristlose Kündigung auszusprechen und ersatzweise die außerordentliche fristgemäße Kündigung auszusprechen. Somit bleibt, falls die fristl. KD unwirksam ist, immer noch die fristgemäße Kündigung. Damit kann ein Mieter zwar die fristlose KD durch Zahlung heilen (einmalig), aber muss dennoch nach drei Monaten die Wohnung verlassen.
    Das macht man mit Mietern, die einem zu sehr geärgert haben und die man deswegen los werden möchte.
    Davon habe ich in Berlin-Wedding einige.

    Die fristlose Kündigung ist unwirksam da ich ja gestern den Betrag überwiesen habe.

    Ob die langfristige Kündigung stehen bleibt weiß ich ja nicht da dem ja die Vollmacht fehlte.
    Und ob ich aufgrund meines Gesundheitszustandes auf unzumutbare Härte pochen kann weiß ich auch nicht.

    Wahrscheinlich habe ich die Hausverwaltung lange genug geärgert. Hab ja auch alle Schreiben vom Anwalt und auch von der Wohnungsaufsicht noch hier, das hat die wahrscheinlich genervt dass ich nicht klein beigebe und statt dessen mich wehre. Die Leute hier im haus haben alle Probleme mit denen, nur trauen sich die wenigsten etwas zu tun.

    @Leipziger82 und AndreasC1977

    Danke Euch. Ich hatte das mit dem "fristlos und (zusätzlich) hilfweise mit Frist" überhaupt nicht auf dem Sender. :o


    Dahingehend meine Spekulation in einem vorherigen Post: Kann es durch den Zahlungsausgleich sein, dass das nächste Kündigungsschreiben dann generell unwirksam ist? Ein Grund für die fristlose Kündigung liegt dann ja nicht mehr vor.


    ... und ein Grund zur ordentlichen Kündigung dann auch nicht. Meinst Du es so? Ja, könnte funktionieren.

    Dann macht das Vorgehen des Anwalts vom Mieterschutz auch (genau diesen) Sinn.

    ... und ein Grund zur ordentlichen Kündigung dann auch nicht. Meinst Du es so? Ja, könnte funktionieren.

    Dann macht das Vorgehen des Anwalts vom Mieterschutz auch (genau diesen) Sinn.

    Genau so meinte ich das. Hier ist halt die Frage, ob nicht die Möglichkeit für den Eigentümer besteht, die Vollmacht einfach nur nachzureichen oder ob die Kündigung tatsächlich komplett unwirksam ist.

    Meine Antworten beruhen aus meiner persönlichen Erfahrung und stellen keine Rechtsberatung dar.

    Wir haben irgendwann mal Schreiben erhalten aus denen hervor ging dass die Hausverwaltung jetzt bevollmächtigt ist. Vorher haben die Verwaltungen alle paar Monate gewechselt. Das hab ich dem Anwalt auch gesagt. Er wollte wissen wielange das her ist. Ich hab gesagt schon mindestens ein jahr. er sagte wenn dem so ist müssten die erstmal nachweisen diese Vollmacht auch geschickt zu haben.

    Ich hoffe er weiß was er tut und ich komme damit durch.

    er sagte wenn dem so ist müssten die erstmal nachweisen diese Vollmacht auch geschickt zu haben.

    Ich hoffe er weiß was er tut und ich komme damit durch.

    Das klingt ja mal nach einem fähigen Anwalt. Ob er damit durchkommt, ist eine andere Frage, aber er bemüht sich im Rahmen seiner Möglichkeiten. Sehr gut!
    Alternativ würde ich einfach mal prüfen lassen, wer die Kündigung denn so unterschrieben hat. Stichwort: Vertretungsbefugnisse.
    Ich hatte letztens mal eine Kündigung in der Hand, die mit "i.A." unterschrieben wurde. Ist demnach unwirksam.

    Meine Antworten beruhen aus meiner persönlichen Erfahrung und stellen keine Rechtsberatung dar.

    Der Name stand drunter, und der arbeitet für die hausverwaltung. Welche Funktion er hat weiß ich natürlich nicht.

    Und ja, ich denke auch dass der Anwalt fähig ist. Zumindest scheint er auch mit allen Wassern gewaschen zu sein UND er kennt die hausverwaltung da er regelmäig gegen die arbeiten muß. er weiß also was er tut.

    Widerspruch gegen die Kündigung habe ich gestern bereits abgeschickt (Einschreiben per Rückschein - zuvor per Fax).


    Hallo,
    Einschreiben mit Rückschein ist Ka*ke. Denk' nach: Der Empfänger ist nicht zuhause oder lässt sich verleugnen. Er wird benachrichtigt, holt das Einschr. aber nicht innerhalb von 8 Tagen von der Post ab. Es geht return to sender (war ein Titel von Elvis Presley), und somit hat der Adressat es nie bekommen.
    Ein Einwurfeinschreiben wird vom Postboten in den BK "eingelegt", dies vermerkt er in seiner Liste. Damit ist der Brief(-umschlag!!!) in den Machtbereich des Empfängers gelangt und gilt als zugegangen.

    Ich glaube deswegen hat der Anwalt auch so darauf gepocht dass ich den Brief vorher als Fax versende und den faxbericht gut aufhebe. wenn ich ihn richtig verstanden habe gilt der Brief als zugestellt wenn er in den machtbereich des Empfängers gerät, d.h. der Empfänger bekommt die Info dass der Brief abholbereit ist. wenn er dazu nicht in der lage ist muß er jemanden beauftragen den Brief abzuholen.

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