Schönheitsreparaturen bei Auszug nach 2,5 Jahren

    Hallo,

    bei der Internetrecherche bin ich auf dieses Forum aufmerksam geworden und melde mich sozusagen als "Frischling" gleich mit einer Frage. Vielleicht kann mir jemand weiterhelfen.

    Ich werde nach 2 Jahren und 7 Monaten aus einem gemieteten Haus (Erstbezug) ausziehen.
    Im Mietvertrag findet sich zu den Schönheitsreparaturen die folgende Formulierung:

    +++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++
    § 9 Schönheitsreparaturen

    1. Die regelmässigen Schönheitsreparaturen während der Mietzeit übernimmt auf eigene Kosten der Mieter.

    2. Die Schönheitsreparaturen umfassen insbesondere das Anstreichen der Wände und Decken.

    3. Die Schönheitsreparaturen sind je nach Art der Mieträume bei tatsächlichem Renovierungsbedarf vorzunehmen. Erfahrungsgemäß und in den meisten Fällen ist bei Auszug eine Renovierung aller Räume erforderlich.


    § 23 Rückgabe der Mietsache

    1. Bei Vertragende hat der Mieter die Mietsache vollständig geräumt und besenrein zurückzugeben. Die bis dahin fälligen Schönheitsreparaturen (vgl. § 9) müssen ausgeführt sein.

    +++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++

    Weitere Regelungen zu Schönheitsreparaturen finden sich im Vertrag nicht.

    Mein Frage ist nun, was diese Regelungen konkret für mich bedeuten. Die Wände waren bei unserem Einzug mit Malerfließ ausgestattet und weiß gestrichen. Das ist immer noch so. Die Abnutzung ist nicht übermässig, sondern eher unterdurchschnittlich, aber das ist ja immer sehr subjektiv. Wir haben keine Wand farblich gestaltet, es ist also alles immer noch weiß.

    Da wir nach gut 2,5 Jahren nun ausziehen, frage ich mich was ich renovieren muss. Einerseits spricht der Vertrag davon, dass Schönheitsreparaturen nur bei tatsächlichem Renovierungsbedarf auszuführen sind, andererseits unterstellt die Formulierung, dass "in den meisten Fällen" und "erfahrungsgemäß" eine "Renovierung aller Räume erforderlich sein soll". Ich empfinde diese Regelung für mich als völlig unklar.

    Muss ich bei Auszug das Haus wieder in einen Zustand zurückversetzen, der dem bei Einzug (Erstbezug) entspricht? Oder dürfen "normale" Abnutzungsspuren" durchaus vorhanden sein.

    Vielen Dank für Eure Anregungen schon jetzt.

    Grüße

    Finn

    Hallo Kolinum,

    vielen Dank soweit.

    Wann besteht denn, losgelöst von meinem konkreten Fall, d.h. abstrakt ein
    "Renovierungsbedarf"?
    Anders gefragt: Müssen Spuren im "normalen Rahmen", d.h. nach Nutzung über 32 Monate alle beseitigt werden, das Haus also komplett renoviert übergeben werden oder dürfen normale Abnutzungsspuren, die typischer Weise bei Gebrauch der Mietsache entstehen, vorhanden sein....


    Wann besteht denn, losgelöst von meinem konkreten Fall, d.h. abstrakt ein
    "Renovierungsbedarf"?

    Wenn Du z. B. die Hütte quitschbunt bemalt hast oder alles dunkelgelb vom intensiven Rauchen ist.


    Zitat

    Müssen Spuren im "normalen Rahmen", d.h. nach Nutzung über 32 Monate alle beseitigt werden, das Haus also komplett renoviert übergeben werden oder dürfen normale Abnutzungsspuren, die typischer Weise bei Gebrauch der Mietsache entstehen, vorhanden sein....

    Dürfen sie.

    Was aber normale Abnutzung ist sieht jeder anders. Für den Mieter können z. B. 3 Fettspritzer an der Küchenwand normal sein, für den Vermieter unnormal.

    Hallo finnbob,
    gibt es eine Zustandsbeschreibung der Mietsache / Übergabeprotokoll vom Mietbeginn? Falls ja, welche schriftlichen Vereinbarungen?

    Hallo Berny,

    das Haus war zum Zeitpunkt unseres Einzuges nagelneu. Es gibt ein "Übergabeprotokoll" in dem aber nur steht, dass im jeweiligen rahm Malerfließ an der Wand ist, de Wände weiß gestrichen sind und der Fußboden gefliest bzw. mit Laminat ausgestattet ist. Wir haben bestätigt, dass kein Mängel vorhanden sind. Das war es dann auch schon.

    Aber, wie gesagt, es war komplett neu.

    Hallo allerseits,

    unser Auszug naht und ich habe mit der Hausverwaltung einen Vorabtermin vereinbart.
    Dieser lief sehr kurz ab, der Mitarbeiter der Hausverwaltung stellte fest, dass wir das ganze Haus komplett zu renovieren haben.

    Heute schrieb ich die Hausverwaltung noch einmal per Mail an und stellte fest, dass Schönheitsreparaturen nach 2,5 Jahren ja grundsätzlich noch nicht fällig sind und sich etwas anderes nur dann ergibt, wenn es Abnutzungsspuren gäbe, die über denen eines vertragsgemäßen Gebrauches hinausgingen.
    Ich bat die Hausverwaltung darum, mir nochmals schriftlich zu bestätigen, dass das ganze Haus aus deren Sicht renoviert werden muss.

    Daraufhin erhielt ich eine Nachricht, in der ich auf § 9 (siehe mein ersters Posting ganz oben) des Mietvertrages verwiesen wurde:

    "Schönheitsreparaturen sind bei Auszug durchzuführen, dieses können Sie in Ihrem Mietvertrag unter dem § 9 noch einmal nachlesen."

    Ein wenig verwundert fragte ich nochmals bei der Hausverwaltung nach, ob der § 9 des Mietvertrages dahingehend zu verstehen sei, dass Schönheitsreparaturen bei Auszug immer durchzuführen sind....

    Ich bekam eine süffisante und kurze Antwort: "genau so ist § 9 zu verstehen".


    Jetzt meine Frage: Wenn der § 9 des Mietvertrages so zu verstehen ist, dass bei Auszug immer Schönheitsreparaturen durchzuführen sind, was mir die Hausverwaltung ja heute schriftlich bestätigt hat, dann handelt es sich doch vorliegend, für mein Verständnis, um eine "Endrenovierungsklausel".... Ich soll bei Auszug immer renovieren müssen, ohne Rücksicht auf Fristen und auf den tatsächlichen Zustand der Wohnung.
    Aus meiner Sicht war der § 9, insbesondere die Ziffer 3. ohnehin schon unglücklich und míßverständlich formuliert. Reicht die Bestätigung der Hausverwaltung (schriftlich per Mail) aus, um argumentieren zu können, dass die gesamte Klausel zu den Schönheitsreparaturen ungültig ist, weil ich wegen der aus Vermietersicht bestehenden Verpflichtung zur Endrenovierung, unangemessen benachteiligt bin?

    Wie soll ich mich verhalten? Die Hausverwaltung besteht weiter darauf, dass ich alles renovieren muss, ich bin der Auffassung, dass das Haus völlig i.O. ist und lediglich die üblichen Gebrauchsspuren aufweist, die nach 2,5 Jahren üblich sind.

    Danke für Ihre/eure Anmerkungen und ein schönes Wochenende.

    Finnbob

    ich bin der Auffassung, dass das Haus völlig i.O. ist und lediglich die üblichen Gebrauchsspuren aufweist, die nach 2,5 Jahren üblich sind.


    Dann würde ich der Hausverwaltung genau das schreiben. Mache dafür Fotos und hole Zeugen, die den jetzigen Zustand der Wohnung später belegen können.

    Welche Klausel hier im Streitfall wie zu werten ist, würde in allerletzter Instanz ein Richter entscheiden, aber die Interpretation des § 9 seitens der Hausverwaltung halte ich schon mal für ziemlich gewagt.

    Den § 9 Punkt 3 ...

    Zitat

    3. Die Schönheitsreparaturen sind je nach Art der Mieträume bei tatsächlichem Renovierungsbedarf vorzunehmen. Erfahrungsgemäß und in den meisten Fällen ist bei Auszug eine Renovierung aller Räume erforderlich.

    ... interpretiere ich z.B. vergleichbar so:

    "Die Regenschirme sind bei tatsächlich stattfindendem Regenguss aufzuspannen. Erfahrungsgemäß und in den meisten Fällen müssen bei Auszug alle Schirme aufgespannt werden."

    Ja, schön - erfahrungsgemäß regnet es also bei Auszug. Okay. Vielleicht aber auch nicht ...
    Eine vereinbarte Pflicht, am Stichtag unbedingt mit einem aufgeklappten Regenschirm herumzulaufen (ggf. also auch bei strahlendem Sonnenschein), kann ich da nicht herauslesen. :cool:

    Schönheitsreparaturen, Renovierung und (vereinbarter) Zustand der Mietsache bei Beendigung des Mietverhältnisses sind Dreierlei. Die HV scheint das wohl auch nicht zu wissen.

    Nur mal als Tipp: Wenn der Vermieter meint, er hätte eine gültige Endrenovierungsklausel in den Mietvertrag eingebaut, darfst Du ihn auslachen. Du solltest Dir das schriftlich geben lassen, dass die Klausel eine Endrenovierungsklausel darstellt.

    DENN: dann brauchst Du GAR keine Schönheitsreparaturen machen, da eine Endrenovierungsklausel UND eine Schönheitsreparaturklausel zusammen ungültig sind (Benachteiligung des Mieters, Summierungseffekt, BGH, Urteil vom 14.05.2013, VIII ZR 308/02).
    Wenn die Euch das schriftlich geben, brauchst Du die Wohnung nur besenrein übergeben.

    Wenn die das nicht schriftlich geben, kann es u. U. zum Grübeln kommen. Du lebst nicht lange in der Wohnung. 2,5 Jahre ist keine lange Zeit. Da sollten SchönReps i. d. R. noch gar nicht fällig sein, es sei denn, Du haust wie eine Sau um Stall...
    Wenn Du die Wohnung unnormal stark beansprucht hast und diese überdurchschnittliche Gebrauchsspuren aufweist, müsstest Du sowieso renovieren.
    Ich kann mir das aber nur schwer vorstellen, denn in 2,5 Jahren sollten bei "normalen" Menschen vielleicht ein paar Schatten an den Wänden sein (Schränke, Bilder,...), vielleicht im Flur ein paar Laufspuren an den Wänden, aber das ist i. d. R. alles normaler Gebrauch.

    Hallo Andreas,

    nach der Vorabnahme wurde mir von der Hausverwaltung zunächst mündlich mitgeteilt, wir hätten das ganze Haus zu renovieren. Auf meine Bitte hin mir das noch einmal schriftlich zu bestätigen erhielt ich auch diese Bestätigung mit dem Hinweis auf § 9 des Mietvertrages. Meine nochmalige Nachfrage (schriftlich), ob ich die Vorschrift des Mietvertrages zu den Schönheitsreparaturen also so zu verstehen hätte, dass bei Auszug IMMER Schönheitsreparaturen durchzuführen seien, wurde ebenfalls schriftlich mit einem "Ja" beantwortet.

    Aus meiner Sicht bringt die Hausverwaltung hier doch deutlich zum Ausdruck, dass man der Auffassung ist, eine Endrenovierung sei zwingend erforderlich, weil ich Mietvertrag angeblich so vereinbart.....

    Ja, dann scheint die Hausverwaltung tatsächlich zu glauben, eine gültige Enrenodierungsklausel zu haben.

    Ich würde der Endrenovierung widerprechen, mit dem Hinweis, dass eine Endrenovierung in Verbindung mit einer Schönheitsreparaturklausel beide Klauseln unwirksam macht. (Siehe Urteil des BHG, welches ich mitgegeben hatte)

    Und falls die Wohnung wirklich nur normale Abnutzung aufweist, würde ich noch ergänzen, dass die Schönheitsreparaturen selbst bei einer Gültigkeit der Schönheitsreparaturklausel noch nicht fällig wären, da der allgemeinen Zustand der Wohnung eine Renovierung noch nicht erfordere.

    Die Wohnung wäre so oder so im besenreinen Zustand zu übergeben.

    Ehe Du das abschickst, geb das nochmal Deinem Anwalt zur kontrolle. Eine Rechtsberatung kostet ja nur um die 80,00 EUR.

    Ich bin mir zwar zu 90 % sicher, kann aber natürlich auch noch an den Auswirkungen des Wochenendes leiden :D

    Aus meiner Sicht bringt die Hausverwaltung hier doch deutlich zum Ausdruck, dass man der Auffassung ist, eine Endrenovierung sei zwingend erforderlich, weil ich Mietvertrag angeblich so vereinbart.....


    Ja, das bringt sie zum Ausdruck. Aber - auch wenn ich verstehe, was AndreasC1977 sagen will - denke ich, dass nicht entscheidend ist, was die Hausverwaltung im Nachhinein ins Geschehen hineininterpretiert, sondern was mietvertraglich vereinbart und unterschrieben ist.

    Und da kann ich keine Endrenovierungsklausel erkennen.

    Und da kann ich keine Endrenovierungsklausel erkennen.


    Nun, wir haben aber einen §133 BGB - der besagt, dass eine Willenserklärung so auszulegen ist, wie sie gemeint ist, und nicht so, wie sie ggf. geschrieben ist... und wenn die Hausverwaltung ganz genau sagt, wie sie die Willenserklärung gemeint hat, und das macht sie ja, dann wird jeder Richter den Vertragspunkt nach der Meinung der Hausverwaltung auslegen. Und da dies zugunsten des Mieters ist, wird das der Richter sowieso machen, da Verbraucher einem besonderen Schutz unterstehen.

    Und wie gesagt: Meiner Meinung nach kann die Wohnung bei normaler Benutzung sowieso noch nicht Renovierungsbedürftig sein, so dass der Mieter sowieso nur besenrein übergeben muss.

    Die Auffassung von Andreas ist mir sehr sympathisch ;)
    Mal im Ernst: Wir sind äußerst pfleglich mit der Mietsache umgegangen, so dass wir mit sehr gutem Gewissen sagen können, dass grundsätzlich überhaupt keine Renovierungsbedürftigkeit besteht. Es sind Abnutzungsspuren vorhanden, die sich aber auf das, nach 2,5 Jahren übliche, Maß reduzieren.

    Da die Formulierungen im Mietvertrag unglücklich und die Sache ohnehin diffizil ist, habe ich der Hausverwaltung bzw. dem Vermieter (= mehr oder weniger derselbe Verein), ja extra das Angebot unterbreitet, dass wir uns einigen. Ich hätte also sogar das eine oder andere gemacht.... Leider will man das nicht, sondern stellt die Maximalforderung das Haus komplett zu renovieren.

    Entweder bluffen die, oder aber man ist dort von der Richtigkeit der Rechtsauffasung so sehr überzeugt, als dass man es auf einen Rechtsstreit ankommen lassen will. Auch okay, könnte ja sogar ein wenig Spannung bringen.

    Bedauerlicher Weise müsss ich dann aber wohl auch bis zur Klärung auf die Rückzahlung der Kaution warten, bzw. ist ja zu befürchten, dass die Hausverwaltung die Kosten für die aus ihrer Sicht notwendige Renovierung mit der Kaution zu verrechnen gedenkt. Und das stört mich wirklich sehr.

    finnbob:

    "... das Angebot unterbreitet, dass wir uns einigen. Ich hätte also sogar das eine oder andere gemacht.... Leider will man das nicht, sondern stellt die Maximalforderung das Haus komplett zu renovieren."
    - Berufsausübungsbedingte Arroganz - solange, bis sie ihren Meister finden...:mad:

    "Entweder bluffen die, oder aber man ist dort von der Richtigkeit der Rechtsauffasung so sehr überzeugt, als dass man es auf einen Rechtsstreit ankommen lassen will."
    - Die machen es mglw. grundsätzlich so - auch wohl, um ihren Kunden-VM zu imponieren.

    "Auch okay, könnte ja sogar ein wenig Spannung bringen."
    - Jau, und Du wirst uns sicherlich auf dem Laufenden halten.

    "Bedauerlicher Weise müsss ich dann aber wohl auch bis zur Klärung auf die Rückzahlung der Kaution warten, bzw. ist ja zu befürchten, dass die Hausverwaltung die Kosten für die aus ihrer Sicht notwendige Renovierung mit der Kaution zu verrechnen gedenkt. Und das stört mich wirklich sehr."
    - Verstehe, aber da wirst Du wohl oder übel durch müssen...

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