Hallo,
ich bin Hauptmieter einer Wohnung und vermiete davon (mit Einwilligung meines Vermieters) ein Zimmer unmöbliert unter.
Mit meiner derzeitigen Untermieterin habe ich einen Untermietvertrag abgeschlossen, in dem eine Pauschalmiete angegeben ist, also Miete inkl. Nebenkosten, Strom, Gas.
Diese Form der Pauschalmiete habe ich letztlich gewählt, da ich ja selber auch in der Wohnung wohne, es keine getrennten Gas- oder Stromzähler gibt und eine recht hohe Fluktuation auf dem Markt der Untermietzimmer, eine NK-Abrechnung für das unvermietete Zimmer kompliziert bis fast unmöglich macht.
Die Pauschalmiete ist berechnet auf Basis des bisherigen durchschnittlichen Verbrauchs von Gas und Strom von mir + einem Untermieter. Dieser blieb bisher auch mit wechselnden Untermietern immer in etwa gleich.
Mit Einzug einer neuen Untermieterin vor drei Monaten hat sich nun jedoch der Stromverbrauch drastisch (gesamt 30-35%) erhöht. Sie scheint elektrische Geräte zu haben, die jede Menge Strom verbrauchen (Großfernseher, zwei Computerbildschirme, die parallel laufen, keine Sparlampen).
Der Nachteil der Pauschalmiete ist natürlich, dass - wie nun in diesem Fall zum ersten Mal vorkommend -, die Untermieterin offensichtlich sorglos mit dem Verbrauch umgeht und umgehen kann, denn es ist ja alles in ihrer Miete enthalten, egal, wie ihr Energieverhalten ist.
So ist es z.B. auch schon vorgekommen, dass sie über Nacht nicht da war und ihr Fenster offen ließ - bei laufender Heizung. Außerdem läuft ein PC oder Laptop offensichtlich Tag und Nacht durchgehend und auch während ihrer Abwesenheit - das kann ich am Internetfluss sehen.
Es ist wohl verständlich, dass mir dieser Umstand mehr als sauer aufstößt und ich keine Lust auf eine horrende Nachzahlung am Ende des Jahres habe. Ich habe zum Glück mit ihr zunächst einen befristeten Vertrag bis Mitte des Jahres geschlossen, so dass ich diesen nicht verlängern muss und wenigstens die Zeit absehbar ist, in der hier dieser hohe Mehrverbrauch stattfindet.
Für die Zukunft und den Vertrag mit einem neuen Untermieter jedoch die Frage: Wie kann man so etwas am besten vertraglich regeln? Eine NK-Abrechnung für das untervermiete Zimmer scheidet aus o.g. Gründen aus.
Ich kann aber ja auch nicht vorsorglich die Pauschalmiete bewusst viel zu hoch ansetzen, um das Risiko einer Nachzahlung aufgrund eines potentiellen Verhaltens (oder der mitgebrachten elektrischen Geräte) eines neuen Untermieters abzumindern. Letztlich ließe sich dafür ab einer gewissen Summe auch schwerlich ein Mieter finden.
Gleichzeitig kann es aber ja auch nicht sein, dass ein Untermieter theoretisch auch eine Flutlichtanlage brennen lassen könnte und man als den Strom zahlender Vermieter dagegen machtlos ist.
Ich habe ja die Strom- und Gasabrechnungen der letzten Jahre hier, aus denen ein recht gleichbleibender jährlicher Verbrauch in den letzten Jahren hervorgeht. Wäre es zulässig, einen Zusatz in den Untermietvertrag zu setzen in der Art "die Nebenkosten sind bis zu einem Verbrauch von bis zu xyz kwh Strom und xyz Gas gesamt pro Jahr enthalten. Ein darüber hinausgehender Verbrauch wird zu jeweils 50% dem Vermieter und dem Untermieter berechnet."
Dass ich dem Untermieter/der Untermieterin nicht zu 100% einen überdurchschnittlichen Mehrverbrauch aufladen könnte, leuchtet mir noch ein (auch wenn das der Realität entspräche). Aber so wäre der Untermieter zumindest mit in die Pflicht genommen, einen achtsamen Umgang mit dem Verbrauch zu zeigen und hätte auch finanzielle Konsequenzen, wenn er/sie das nicht tut?
Oder ist das ein klassischer Fall von "menschlich logisch gedacht, aber rechtlich nicht machbar"?
Eine zweite Frage:
Die Wohnung ist, da ich hier seit Jahren wohne, recht gut eingerichtet. Die mündliche Vereinbarung war, dass neue Untermieter für die hier wohnende Zeit auch einen Teil beitragen und nicht selbstverständlich und ausschließlich mein Inventar genutzt wird. Letzteres ist auch schriftlich im Vertrag festgehalten ebenso wie der Zusatz, dass ich nicht automatisch für die Neubeschaffung von möglicherweise mal ausfallenden Geräten (z.B. Kühlschrank defekt) verantwortlich bin.
Auch dies ist in diesem Fall noch nicht geschehen, das heißt die betreffende Untermieterin hat trotz dieser Absprache noch kein Teil zur Wohnung beigesteuert. Auch dieses stößt mir natürlich sauer auf, denn in der Praxis heißt das, dass meine Geräte (ab)genutzt werden, von der Gegenseite aber kein Ausgleich kommt. Normal wäre ja hier z.B. "Meine Waschmaschine wird benutzt, also bringst Du wenigstens einen Toaster mit ein, den wiederum ich dann mit benutzen kann."
Da von der Gegenseite da nichts kommt, kommt bei mir natürlich langsam der Wunsch auf, ihr die Benutzung meiner Gegenstände zu untersagen. In wieweit bzw. in welchem Umfang ist dies zulässig? Ich kann ja z.B. kaum verbieten, die Waschmaschine zu benutzen - schon weil für sie gar nicht die Möglichkeit bestünde, eine eigene, zusätzliche anzuschließen.
Und bevor jetzt jemand schreibt: Zieh aus und vermiete nicht mehr unter: Ein Umzug kommt derzeit aus verschiedenen Gründen nicht in Frage, ohne Untervermietung kann ich aber auch die derzeitige Wohnung finanziell nicht halten. Also muss ich mich arrangieren.
Für klärende Antworten wäre ich von daher sehr dankbar!
Fallada
