Nebenkostennachzahlung w/fehlender Isolierung an Wänden und Fenstern

Sehr geehrte Damen und Herren,

wir haben Forderungen für Nebenkostennachzahlungen für eine 50qm-Wohnung in Höhe von ca. 1900 EUR (Abrechnungszeitraum von Mitte 2008 bis Ende 2010). Mittlerweile sind wir deshalb ausgezogen.

Ein Messfehler liegt nicht vor und die Betriebskostenabrechnung ist nachvollziehbar richtig. Das haben wir von einer Anwältin für teures Geld bereits prüfen lassen.

Wir vermuten daher, dass diese hohen Betriebskosten aus fehlender Isolierung an den Wänden (ein Zimmer mit zwei Außenwänden mit einem Riss in der Wand in Höhe unserer Wohnung) und den alten Doppel-Fenstern aus Holz resultieren und dass die Betriebskosten bewusst zu niedrig angesetzt wurden bei Vertragsabschluss. Im gesamten Haus hat keine weitere Wohnung solch hohen Heizkosten. Das Haus wurde vermutlich in den 60er Jahren gebaut.

Nun haben wir kurz vor Ablauf der Verjährungsfrist am 30.12.2013 ein Mahnbescheid des Amtsgerichtes Berlin bekommen, diese Nachzahlung zu leisten. Die Frage ist nun, ob wir dem Mahnbescheid widersprechen und prozessieren oder ob wir die geforderte Summe zahlen.

Meine Frage ist nun, wenn es einen Nachweis gäbe, dass die hohen Nebenkostenzahlungen aufgrund der baulichen fehlenden Isolierung bei Fenstern und Wänden sowie des Risses in der Wand zustande gekommen sind, ob wir dann überhaupt eine Chance hätten den Prozess zu gewinnen oder ob Sie uns eher raten würden die Summe über EUR 1900 zu zahlen.

Gerichts- und Anwaltskosten würden sich zusätzlich auf ca. 1000 EUR belaufen zusätzlich würden vermutlich Kosten für ein Gutachten auf uns zukommen, dessen Höhe momentan nicht abschätzbar ist.

Unsere Anwältin sieht die Wahrscheinlichkeit für einen Erfolg bei 50% und vermutet, dass es auf einen Vergleich hinauslaufen würde.

Für eine Handlungsempfehlung wäre ich Ihnen sehr dankbar.

Verzweifelte Grüße
Accra

Nein das ist die ausstehende Gesamtsumme der drei Nachzahlungen.

Ja genau wir streiten seit der ersten Abrechnung. Diese war für den Zeitraum vom 18.07.2008 bis 31.12.2008 in Höhe von 990 EUR. Diese Abrechnung habe ich allerdings erst am 31.12.2009 erhalten, so dass wir erst ab Anfang 2010 zu höheren Betriebskostenvorauszahlungen aufgefordert wurden. Diese haben wir auf Anraten unserer Anwältin auch ab Anfang 2010 gezahlt. Das Gebäude hat nach Prüfung der Betriebskostenabrechnung 2009 durch die Anwältin einen Energiekennwert von 55 und meine Wohnung hatte einen Energiekennwert von 281. Aufgrund der extrem spät zugestellten Betriebskostenabrechnungen hatte ich gar keine andere Möglichkeit als erst Ende 2009 von diesen hohen Betriebskostenzahlungen für diese Wohnung zu erfahren. Daher der Verdacht, dass mein Vermieter die Betriebskosten bewusst zu gering angesetzt hat.

Im Zeitraum vom 01.01.2009 bis 31.12.2009 war es eine Nachzahlung in Höhe von EUR 1.997. Diese Zahlungsaufforderung habe ich wiederum erst am 23.12.2010 erhalten habe.

Für den Zeitraum vom 01.01.2010 bis 31.12. 2010 hatte ich dann erstaunlicherweise eine Gutschrift von EUR 1338, obwohl die Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung ab Anfang 2010 nicht vollumfänglich die Betriebskostennachzahlungen aus 2009 mit abgedeckt hat.

In Summe bleibt eine Nachzahlungsforderung von EUR 1649 plus Amtsgerichtskosten ergeben sich so die EUR 1900, die ich jetzt noch zahlen soll.

Interessanterweise hat meine Anwältin errechnet, dass ich in 2010 angeblich weniger als die Hälfte an Verbrauch im Vergleich zu 2009 hatte. Mein Verbrauchsverhalten hatte ich aber auch nicht geändert. Damit ist letztlich auch ein Fehler in der Verbrauchserfassung nicht auszuschließen.

Die Nebenkosten beziehen sich maßgeblich auf die Heizkosten, die über ein elektrisches Gerät an der Heizung ermittelt wurden.

Noch eine Zusatzinfo in 2008 war eine Warmmiete in Höhe von EUR 460 vertraglich vereinbart, die sich wie folgt zusammensetzt:
Kaltmiete 350 EUR
Betriebskostenvorauszahlung 50 EUR
Heizkostenvorauszahlung 60 EUR

Ab Anfang 2010 habe ich dann eine Warmmiete in Höhe von EUR 658 gezahlt, die sich wie folgt zusammensetzt:
Kaltmiete 350 EUR
Betriebskostenvorauszahlung 50 EUR
Heizkostenvorauszahlung 260 EUR

Mit meinem Nachmieter wurde in 2010 vereinbart:
Kaltmiete 370 EUR
Betriebskostenvorauszahlung 80 EUR
Heizkostenvorauszahlung 69 EUR.
Mein Nachmieter hat für den Zeitraum vom 1.12.2010 bis 31.12.2010 eine Aufforderung zu einer Nachzahlung in Höhe von EUR 233 erhalten verbunden mit der Aufforderung, dass er künftig Heizkostenvorauszahlungen in Höhe von EUR 311 statt EUR 69 zahlen soll.

Was sollte ich tun, es auf einen Prozess ankommen lassen wegen bewusst zu niedrig angesetzter Vorauszahlungen?

Ich habe gerade nochmal gerechnet. Ich habe in 2010 für 11 Monate EUR 2860 Heizkostenvorauszahlungen geleistet und EUR 1338 Gutschrift erhalten. Das heißt die Heizkosten beliefen sich auf EUR 1522 für die 10 Monate in 2010. EUR 1522 durch 10 sind EUR 152 pro Monat. Damit hätte mein Vermieter mit meinem Nachmieter doch mindestens die EUR 152 an Heizkostenvorauszahlung vereinbaren müssen. Richtig?

Nein an der Wohnung wurde zwischenzeitlich bautechnisch nichts verändert. Die Holzfenster waren auch bei Einzug ersichtlich. Der Riss in der Wand war für mich nicht sichtbar bei Einzug.

Im Mietvertrag sind nur die Kategorien der Betriebskostenvorauszahlungen aufgeführt und als ein separater Punkt ist die Heizkostenvorauszahlung mit 60 EUR aufgeführt. Ich habe den im Mietvertrag angeführten Betrag der 60 EUR für die Heizkostenvorauszahlung nicht in Frage gestellt oder in irgendeiner Art durch den Vermieter herleiten lassen. Ich habe auch nicht nach den Heizkosten meines Vormieters für diese Wohnung gefragt. Das war wahrscheinlich genau mein Fehler.

Durch den Vermieter gab es auch keine weiteren Erläuterungen wie die 60 EUR zustandekommen.

Vielen Dank für den Hinweis zum Artikel, den ich gerade gelesen habe. In dem Artikel steht "bewusst die Betriebskosten zu niedrig ansetzt", um den Mieter über den Umfang der Belastung zu täuschen. Anhand der Heizkostenabrechnung des 1. Halbjahres 2008 meiner Vormieterin (1.1. bis 31.7.) geht hervor, dass sie nur 16 % meines Heizverbrauches vom 31.07. bis zum 31.12. hatte. Dies hat meine Anwältin über Einsicht der Betriebskostenabrechnung 2008 geprüft. Allerdings wurden uns die Heizkostenabrechnungen für 2007 und 2006 nicht ausgehändigt. Es könnte natürlich sein, dass meine Vormieterin ab 2008 den Verbrauch deutlich reduziert hat.

Zumindest könnte aber mein Nachmieter auf eine Täuschung plädieren, da dem Vermieter durch meinen Verbrauch ja die hohen Heizkosten bekannt gewesen sein müssen. Stimmt das?

Ja, meine Anwältin hat nach Anhaltspunkten gesucht. Auf Basis der Betriebskostenabrechnung 2008 meiner Vormieterin für das erste Halbjahr ist sie aber zu dem Schluss gekommen, dass sie an dem Einwand die Vorauszahlungen seien zu niedrig bemessen, nicht festhalten kann.

Ich hätte vermutlich darauf drängen sollen, dass meine Anwältin auch die Betriebskostenabrechnung 2006 und 2007 für die Wohnung einfordert, was ich nicht getan habe, da ich mich auf die Erfahrungen meiner Anwältin verlassen habe.

Das mit dem Nachmieter habe ich nur gefragt, da ich die ganze Sache an sich extrem ungerecht finde und ich zumindest etwas innere Genugtuung empfinden würde, wenn wenigstens mein Nachmieter was bewirken kann, wenn ich schon keine Chance habe, die hohen Heizkostenzahlungen abzuwenden.

Ich finde es wirklich Klasse, dass du mir hier mit deinen Einschätzungen und Hinweisen so zeitnah weiterhilfst. Das ist für mich nicht selbstverständlich.

Aber wenn ich das richtig sehe, ist ja auch das Ergebnis der Betriebskostenprüfung 2005 bis 2007 meiner Vormieterin eher ungewiss. Gehe ich recht in der Annahme, dass auch du mir von einem Prozess daher eher abraten würdest?

Obwohl ich mich erinnere, dass mir damals bei der Wohnungsübergabe gesagt wurde: "Naja, Ihre Vormieterin hat ja auch zum Fenster rausgeheizt, weil die Wohnung vom Arbeitsamt finanziert wurde." Aber das ist wohl auch eher der Hätte-Könnte-Wenn-Welt zuzuordnen.