Gas-Zentral und Ofenheizung

susenn

Ein herzliches Hallo @all

Sorry, ich stolpere hier gleich mit einer Frage rein.

Bin im Mai 2012 in eine Wohnung gezogen, die über Gas-Zentralheizung und zusätzlich über einen s.g. Schwedenofen verfügt.

Insgesamt gibt es weitere 4 Wohnungen mit der gleichen Ausstattung.

Jetzt kam die 1. Nebenkostenabrechnung in der wird der Gasverbrauch wie folgt ermittelt:

Durchschnittsverbrauch des Hauses der letzten 3 Jahre = 535,00 m³ jährlich, werden vom aktuellen Gesamtverbrauch in Höhe v. 1.748.00 m³ abgezogen, der Rest also 1.213,00 m³ geht zu meinen Lasten.

Die Begründung des Vermieters lautet, dass alle anderen Haushalte ausschließlich mit dem Holzofen heizen und Gas nur für Warmwasser brauchen.

Stromkosten für die Umwälzpumpe wurde nur mir pauschal mit 60,00 EUR jährl. berechnet und ganz witzig wird es beim "Gemeinschaftsstrom", der auch auschließlich mir mit pauschal 40,00 EUR in Rechnung gestellt wurde mit dem Vermerk: Licht/Keller.

Darf der Vermieter die Heizkosten in der Form abrechnen?

Hat jemand einen Tipp?

Berny

Darf der Vermieter die Heizkosten in der Form abrechnen?

Nein, da es rechtswidrig ist (zum besseren Verständnis: Ihr habt eine gasbetriebene Zentralheizung für das Haus? Die einzelnen Öfen spielen keine Rolle).
Hier ist die Heizkostenverordnung zwingend anzuwenden: Heizkostenverordnung - Gesetze und Verordnungen erläutert bei Techem

Kolinum

Der Vermieter ist verpflichtet in einem Mehrfamilienhaus die Heizkosten nach den Vorschriften der Heizkostenverordnung abzurechnen.
Da führt kein Weg vorbei und schon garnicht eine Aussage, wie "die anderen würden die Heizung nicht nutzen".
Die Verordnung finden Sie im Internet. Weisen Sie Ihren Vermieter darauf hin und bei Sturstellung müssen Sie einen Anwalt zu Hilfe nehmen. Auch die Berechnung des Allgemeinstromes ist seltsam.
Der Anwalt würde sich auf alle Fälle lohnen, zumal die Kosten dafür vielleicht auch noch der Vermieter übernehmen müsste.

Alle Kosten der Heizung werden zu 70% auf die Verbrauchseinheiten umgelegt, 30% hingegen auf die Wohnfläche.
Auch wer nicht heizt und eine Heizanlage in seiner Wohnung installiert hat, zahlt eben die 30% der Grundkosten mit, ob er heizt oder nicht. Das könnte für Sie schon eine wesentlich Entlastung bedeuten

susenn

Hallo Berny,
vielen Dank für die Antwort.
Ja, es handelt sich um eine Gas-Zentralheizung

susenn

Hallo Kolinium,

auch Ihnen ein herzliches Dankeschön für den Tipp.

Der Inhalt kann nicht angezeigt werden, da Sie keine Berechtigung haben, diesen Inhalt zu sehen.

Ich hier einmal dieses sonderbare Nebenkostenabrechnung eingestellt.

Berny

Hallo susenn,
ich halte die Neben- und Heizkostenabrechnung für ungültig.

susenn

Vielen Dank, Berny

Ja, ich fürchte sie ist nicht akzeptabel. Fürchten deshalb, weil diese Wohnung sehr schön ist und ich gerne eine jurist. Auseinandersetzung vermieden hätte.
Leider fallen mir immer mehr Merkwürdigkeiten auf, so hat er teilweise 12 Monate abgerechnet (z.b. Strom 01.05.12-30.04.13) und diese sonderbare Pauschale f. Umwälzpumpe und Kellerbeleuchtung, meine Nebenkosten-Vorauszahlungen, die ihm bei Erstellung der Abrechnung ja bereits für 12 Monate vorlagen (12 x 170 EUR), die hat er nur für 8 Monate angesetzt.

Nochmals vielen Dank

Kolinum

Leider fallen mir immer mehr Merkwürdigkeiten auf, so hat er teilweise 12 Monate abgerechnet (z.b. Strom 01.05.12-30.04.13) und diese sonderbare Pauschale f. Umwälzpumpe und Kellerbeleuchtung,..............

Fragen Sie den Vermieter und lassen Sie sich das von Ihm erklären. Hier kann auch nur orakelt werden.

Zitat

............... meine Nebenkosten-Vorauszahlungen, die ihm bei Erstellung der Abrechnung ja bereits für 12 Monate vorlagen (12 x 170 EUR), die hat er nur für 8 Monate angesetzt.

Richtig! Die im Abrechnungszeitraum gezahlten Vorauszahlungen sind anzurechen. Die Erstellung der Abrechnung erfolgt immer erst später, sodass Ihnen die fehlenden 4 Monate bei der nächsten Abrechnung berücksichtigt werden.

Das Schloß und der Duschkopf hat in der Nebenkostenabrechnung nichts zu suchen. Sonstige Nebenkosten müssten im Mietvertrag explizit vereinbart worden sein.

Berny

Ja, ich fürchte sie ist nicht akzeptabel. Fürchten deshalb, weil diese Wohnung sehr schön ist und ich gerne eine jurist. Auseinandersetzung vermieden hätte.

Um das zu erreichen, mal etwas Lesestoff, auch für den VM: [url=http://www.google.de/#gs_rn=14&gs_r…iw=1170&bih=581]Google[/url]
und Heizkostenverordnung - Gesetze und Verordnungen erläutert bei Techem

susenn

Danke Kolinum,

ich habe den Vermieter heute gesprochen. Er hat mir erklärt, dass die vorliegende Aufstellung der Abrechnung bereits viel Google-Recherche und Zeit gekostet hat. Er hat vorher noch nie vermietet.
Die 3 anderen Wohnungen gehören seinen Geschwistern u. Eltern.
Er erwartet nun von mir Vorschläge zur Lösung des Problems.

Der Begriff Heizkostenverordnung sagt ihm nichts.

susenn

Der Vermieter kennt diese Verordnung nicht.
Mensch, was mach ich nur?

Syker

Hallo Susenn

Der Vermieter kennt diese Verordnung nicht.
Mensch, was mach ich nur?

Schreib dem VM das du die Abrechnung so nicht annerkennst,
und fordere eine neue Abrechnung nach HeizkostenV und BetrKV.

Da HeizkostenV und BetrKV zusammen nur ca. 10 DinA4 Seiten sind,
würde ich diese ausdrucken und als Anlage dem Brief beifügen.

VG Syker

Berny

Schreib dem VM das du die Abrechnung so nicht annerkennst, und fordere eine neue Abrechnung nach HeizkostenV und BetrKV.
Da HeizkostenV und BetrKV zusammen nur ca. 10 DinA4 Seiten sind, würde ich diese ausdrucken und als Anlage dem Brief beifügen.

... oder ihm die Links geben, falls er Internet hat:

http://www.gesetze-im-internet.de/bundesrecht/betrkv/gesamt.pdf

Betriebskosten, Nebenkosten, Betriebskostenverordnung

http://www.objektv.de/media/Muster%2…nabrechnung.pdf

Heizkostenverordnung - Gesetze und Verordnungen erläutert bei Techem

Wichtig ist auch, zu wissen, ob die Einzelbetriebskostenposten lt. MV auf den Mieter umlegbar sind, entweder durch Aufzählung ODER einfacher als Verweis auf die BetrkVO.

susenn

Hallo,
ergänzend möchte ich all den Usern, die so freundlich waren mir Tipps zu geben, von dem Ergebnis meines gestrigen Gespräches mit dem Eigentümer der Wohnung berichten.

Er kann weder für die vergangene Heizperiode noch für die Zukunft den Heizverbrauch auf die einzelnden Wohnungen des Hauses umlegen da es keine Einzelerfassungsmessgeräte gibt.
Möglich wären aus techn. Gründen überhaupt nur Verdunstungsröhrchen, die aber von den anderen Bewohnern abgelehnt werden. Die Heizkostenverordnung ist ihm nicht bekannt (habe sie ausgedruckt und ausgehändigt), der von ihm handschriftl. im Mietvertrag vermerkte Verteilerschlüssel von 50/50 war ein Versehen da er dessen Bedeutung nicht kannte.

Die weiteren, die Betreibskosten betreffenden Berechnungsfehler sah er ein und versprach Korrektur.
Heizkosten will er nun im Verhältnis 30/70 abrechnen, wobei er aber nicht in der Lage sei exakte Flächen zu nennen da es sich bei dem Gebäude um eine alte Schule handelt und diverse An-und Umbauten erfolgten. Betreff der 70%igen Verbrauchsumlage will er für die die anderen Wohnungen jeweils 1/3 des Durchschnittverbrauchs des gesamten Hauses der letzten 3 Jahre verwenden, den Rest soll ich zahlen. Die Begründung lautet: die 3 Mitbewohner hätten ausschließlich mit dem Holzofen geheizt.
Beweisbar ist das natürlich nicht.

Er kann weder jetzt noch zukünftig eine ordnungsgemäße Heizkostenabrechnung erstellen.

Syker

Hallo susenn

Er kann weder für die vergangene Heizperiode noch für die Zukunft den Heizverbrauch auf die einzelnden Wohnungen des Hauses umlegen da es keine Einzelerfassungsmessgeräte gibt.
Möglich wären aus techn. Gründen überhaupt nur Verdunstungsröhrchen, die aber von den anderen Bewohnern abgelehnt werden. Die Heizkostenverordnung ist ihm nicht bekannt (habe sie ausgedruckt und ausgehändigt), der von ihm handschriftl. im Mietvertrag vermerkte Verteilerschlüssel von 50/50 war ein Versehen da er dessen Bedeutung nicht kannte.
...
Heizkosten will er nun im Verhältnis 30/70 abrechnen, wobei er aber nicht in der Lage sei exakte Flächen zu nennen da es sich bei dem Gebäude um eine alte Schule handelt und diverse An-und Umbauten erfolgten.

Das ist doch schon mal ein guter Anfang,
und die Flächen lassen sich i.d.R. einfach ermitteln.
Als VM würde ich auf jedenfall aktuelle und genaue Flächenangaben verwenden
um weiteren Streit zuvermeiden.
Nach HeizkostenV haben die Nutzer die Anbringung von HKV zu dulden,
allerdings dürfen die Mietkosten - wenn die Mehrheit der Nutzer dem wiederspricht - nicht umgelegt werden.

Betreff der 70%igen Verbrauchsumlage will er für die die anderen Wohnungen jeweils 1/3 des Durchschnittverbrauchs des gesamten Hauses der letzten 3 Jahre verwenden, den Rest soll ich zahlen. Die Begründung lautet: die 3 Mitbewohner hätten ausschließlich mit dem Holzofen geheizt.
Beweisbar ist das natürlich nicht.

Das mit dem 1/3 verstehe ich nicht.
Auch die Begründung mit den Holzöfen wäre nur relevant,
wenn dann die Zentralheizung technisch von den betreffenden Wohnungen abgekoppelt wäre.

Er kann weder jetzt noch zukünftig eine ordnungsgemäße Heizkostenabrechnung erstellen.

Dir steht nach Heizkostenverordnung ein Kürzungsrecht von Pauschal 15% zu
wenn nicht verbrauchsabhängig abgerechnet wird.

Du musst dir allerdings darüber im klaren sein,
dass das Verhältnis zum VM durch die Kürzung sicherlich nicht besser wird.

Die weiteren, die Betreibskosten betreffenden Berechnungsfehler sah er ein und versprach Korrektur.

Auch die geänderte HK-Abr. solltest du nocheinmal gründlich prüfen.

VG Syker

susenn

Hallo susenn

Das ist doch schon mal ein guter Anfang,
und die Flächen lassen sich i.d.R. einfach ermitteln.
Als VM würde ich auf jedenfall aktuelle und genaue Flächenangaben verwenden
um weiteren Streit zuvermeiden.
Nach HeizkostenV haben die Nutzer die Anbringung von HKV zu dulden,
allerdings dürfen die Mietkosten - wenn die Mehrheit der Nutzer dem wiederspricht - nicht umgelegt werden.

Das mit dem 1/3 verstehe ich nicht.
Auch die Begründung mit den Holzöfen wäre nur relevant,
wenn dann die Zentralheizung technisch von den betreffenden Wohnungen abgekoppelt wäre.

Dir steht nach Heizkostenverordnung ein Kürzungsrecht von Pauschal 15% zu
wenn nicht verbrauchsabhängig abgerechnet wird.

Du musst dir allerdings darüber im klaren sein,
dass das Verhältnis zum VM durch die Kürzung sicherlich nicht besser wird.

Auch die geänderte HK-Abr. solltest du nocheinmal gründlich prüfen.

VG Syker

Hallo Syker,

vielen Dank für deine Antwort.

Selbst die Flächenermittlung ist nicht ganz leicht. Die Wohnungsfläche meiner Wohnung wurde im Mietvertrag mit 150 qm
angegeben, beträgt aber nur 114,87 qm.
Das liegt an den vielen Dachschrägen.
Er sagte mir gestern dazu, dass er halt für 150qm Wohnfläche Holzdielen kaufen musste und daher die 150 qm angab.
In den anderen 3 Wohnungen ist dieses Problem aber z. Glück nicht verhanden, da dort das Dachgeschoss nicht ausgebaut ist.

Bei den anderen Nutzern der Wohnungen handelt es sich um seine beiden Brüder u. seine Eltern, da hat er sein Problem.

Die Heizung ist nicht von den anderen Nutzern abgekoppelt.

Die 1/3 Berechnung zeige ich am einfachsten kurz auf.

Er behauptet, alle 4 Wohnungen zusammen ( 2009-2011) hätten für Heizung und Warmwasser zusammen 1.605 m³ Gas verbraucht durch 3 Jahre sind das 535 m³ pro Jahr.

Für die Verbrauchsschätzung sollen nun also diese geschätzten 535m³ durch die 3 Wohnungen geteilt werden = 178,33 m³ pro Wohnung. Der Rest soll auf meine Wohnung gehen. Der Gesamtverbrauch im Abrechnungszeitraum 01.02.12 - 31.01.13 beträgt
1.748 m³
Nebenbei, mein Warmwasser wird mittels Strom erstellt u. bei meinem Einzug am 01.05.12 war die Heizung abgestellt, ich hätte also kein Gas nutzen können.
Nutzung kommt für meine Wohnung erst mit der offiziellen Einschaltung der Heizung am 20.09.2012 in Frage.

Auf die 15% Kürzung zu verzichten wäre für mich akzeptabel, aber die Teilung der geschätzen Verbrauchswerte nicht.

Grüße susenn

Syker

Selbst die Flächenermittlung ist nicht ganz leicht. Die Wohnungsfläche meiner Wohnung wurde im Mietvertrag mit 150 qm
angegeben, beträgt aber nur 114,87 qm.
Das liegt an den vielen Dachschrägen.
Er sagte mir gestern dazu, dass er halt für 150qm Wohnfläche Holzdielen kaufen musste und daher die 150 qm angab.

OK das kann passieren sollte natürlich nicht.
Daher ja im vorherigen Beitrag:
aktuelle und genaue Flächenangaben verwenden

Es gibt ja auch Profis die das machen
falls sich der VM das nicht selbst zutraut.

Bei den anderen Nutzern der Wohnungen handelt es sich um seine beiden Brüder u. seine Eltern, da hat er sein Problem.

Das ist natürlich eine Erklärung warum der VM das alles nicht so genau nimmt,
allerdings hast du ein Anrecht auf eine ordnungsgemäße Abrechnung.
Bist du der erste (fremde) M an den vermietet wird.

Die Heizung ist nicht von den anderen Nutzern abgekoppelt.

Hab nichts anderes erwartet.

Die 1/3 Berechnung zeige ich am einfachsten kurz auf.

Er behauptet, alle 4 Wohnungen zusammen ( 2009-2011) hätten für Heizung und Warmwasser zusammen 1.605 m³ Gas verbraucht durch 3 Jahre sind das 535 m³ pro Jahr.

Für die Verbrauchsschätzung sollen nun also diese geschätzten 535m³ durch die 3 Wohnungen geteilt werden = 178,33 m³ pro Wohnung. Der Rest soll auf meine Wohnung gehen. Der Gesamtverbrauch im Abrechnungszeitraum 01.02.12 - 31.01.13 beträgt
1.748 m³

Ok das hört sich zwar grundsätzlich schlüssig an,
würde mir aber unbedingt die Belege zeigen lassen.
Denn erzählen kann man viel wenn der Tag lang ist.
Ob das einer rechtlichen Überprüfung stand hält lassen wir mal außen vor.

Stand deine WHG denn in den ganzen 3 Jahren leer?
Warum 3 bzw 4 WHGen du hast im ET was von 4 anderen WHGen geschrieben.

Nebenbei, mein Warmwasser wird mittels Strom erstellt u. bei meinem Einzug am 01.05.12 war die Heizung abgestellt, ich hätte also kein Gas nutzen können.
Nutzung kommt für meine Wohnung erst mit der offiziellen Einschaltung der Heizung am 20.09.2012 in Frage.

Ähh wie jetzt ...
Du hast WW-Bereitung elekrisch,
die anderen über Zentralheizung,
aber die Heizung ist im Sommer aus?
Wenn es da Unterschiede beim WW gibt muss das natürlich auch berücksichtigt werden.

Auf die 15% Kürzung zu verzichten wäre für mich akzeptabel, aber die Teilung der geschätzen Verbrauchswerte nicht.

In deinem Fall wäre wohl eine Verteilung komplett nach Fläche sinnvoll,
wobei die WW Geschichte trotzdem berücksichtigt werden muss.

VG Syker

susenn

OK das kann passieren sollte natürlich nicht.
Daher ja im vorherigen Beitrag:
aktuelle und genaue Flächenangaben verwenden

Es gibt ja auch Profis die das machen
falls sich der VM das nicht selbst zutraut.

Das ist natürlich eine Erklärung warum der VM das alles nicht so genau nimmt,
allerdings hast du ein Anrecht auf eine ordnungsgemäße Abrechnung.
Bist du der erste (fremde) M an den vermietet wird.

Hab nichts anderes erwartet.

Ok das hört sich zwar grundsätzlich schlüssig an,
würde mir aber unbedingt die Belege zeigen lassen.
Denn erzählen kann man viel wenn der Tag lang ist.
Ob das einer rechtlichen Überprüfung stand hält lassen wir mal außen vor.

Stand deine WHG denn in den ganzen 3 Jahren leer?
Warum 3 bzw 4 WHGen du hast im ET was von 4 anderen WHGen geschrieben.

Ähh wie jetzt ...
Du hast WW-Bereitung elekrisch,
die anderen über Zentralheizung,
aber die Heizung ist im Sommer aus?
Wenn es da Unterschiede beim WW gibt muss das natürlich auch berücksichtigt werden.

In deinem Fall wäre wohl eine Verteilung komplett nach Fläche sinnvoll,
wobei die WW Geschichte trotzdem berücksichtigt werden muss.

VG Syker

Hallo Syker,

nein, die Wohnung stand nicht leer. Allerdings hat der Eigentümer dieser Wohnung wohl tatsächlich häufig in der Wohnung seiner Partnerin u. jetzige Ehefrau verbracht. Das gleiche gilt für einen seiner Brüder.
Ständig wohnen hier nur der 2. Bruder mit seiner Partnerin u. seine Eltern.

Diese alte Schule wurde derart ausgebaut, dass jeder Haushalt einen eigenen Eingang hat (wie Reihenhäuser). Da der eine Bruder meines Vermieters einen "Untermieter" mit eigenem Wohnungseingang, eigenem Briefkasten und Stromzähler hat zählte ich ihn als Haushalt. Nun wurde mir erklärt, dass sich dieser Bruder mit "Untermieter" Küche u. Bad teil, es sich daher um eine Wohngemeinschaft handeln würde.

Ja, die Heizung wird im Sommer komplett abgestellt und nur meine Wohnung verfügt über eine Warmwasseraufbereitung durch Strom, die anderen nutzen Gasaufbereitung.

Der Eigentümer vermietet zum ersten Mal.

Problem ist, seine Grundmiete liegt bereits über dem Durchschnitt der ortsüblichen Miete.

Zusätzlich auf eine ordnungsgemäße Abrechnung zu verzichten würde diesen Preis nochmals in die Höhe treiben.

Da ich die Familie nicht überfordern will, aber auf der anderen Seite nicht den "Zahlesel" spielen will, muss ich eine Lösung finden.

Der Vermieter handelt bisher als hätte er einem Kumpel großzügig seine Wohnung für einen geringen Betrag zeitweise überlassen, was er wohl auch früher getan hat.

Syker, ich danke dir für dein Interesse und deine Ratschläge.
(Wirklich sehr lieb)

Schätze in den nächsten 2-3 Wochen wird es ein (vorläufiges?) Ergebnis geben.
Ich werde berichten.

Schönen Restsonntag und eine hoffentlich sonnigere nächste Woche.

Herzlichst susenn

susenn

Guten Tag Syker
Guten Tag Kolinum
Guten Tag Berny und alle anderen User,

ihr habt mir so wertvolle Ratschläge gegeben, daher kurz wie es weiter ging:

der Vermieter hat sich vom Haus-und Grundbesitzerverein beraten lassen. Dieser Verein erstellte nun (heute eingetroffen) eine Betriebskostenabrechnung für den Zeitraum 01.05.-31.12.2012.

Die Heizkosten wurden auf die Gesamtfläche aller im Hause befindlichen Wohnungen verteilt und für meinen Anteil ein Abzug v. 15% vorgenommen.

Die Kosten für die Keller/Waschraumbeleuchtung ( zwei 60Watt Birnen) beträgt nun nicht mehr
36,00 EUR jährl. sondern wird für die 8 Monate 2012 mit 44 Cent angesetzt.

Die Stromkosten für den Betrieb der Heizung mit 5 % der Brennstoffkosten.

Meine pers. Stromkosten wurden mit einem Kostenanteil v. 0,2191 kwh berechnet. Allerdings kann er keine Ablesedaten liefern.

Zwischenzeitlich hat er einen Architekten zwecks Flächenberechnung beauftragt.

Meine Wohnung, die bisher mit einer Größe v. ca.150 qm im Mietvertrag und 120 qm in der erstmals erstellten Betriebskostenabrechnung angegeben wurde, hat nun eine Grundfläche von 195 qm.

Das wirkt sich natürlich auf die Nebenkosten aus.

Der Vermieter will jetzt eine Etagenheizung einbauen.

Die Treppe zur 2. Ebene wird saniert, zwei runde Fenster die sich nicht öffnen ließen erneuert

Ja, es tut sich was.

sende liebe Grüße und sage nochmals Danke!

susenn

Berny

Hallo susenn,

das hört sich ja insgesamt gut an...
Hier fiel mir jedoch auf, dass Du in Post #16 schreibst: "Die Wohnungsfläche meiner Wohnung wurde im Mietvertrag mit 150 qm
angegeben, beträgt aber nur 114,87 qm."
Dann hier: "Meine Wohnung, die bisher mit einer Größe v. ca.150 qm im Mietvertrag und 120 qm in der erstmals erstellten Betriebskostenabrechnung angegeben wurde, hat nun eine Grundfläche von 195 qm."
Kleiner Unterschied zwischen 115 und 198m²...:eek:

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