Beiträge von susenn

  • Änderung der Bitriebskostenvorauszahlungen

    Danke für die Antworten.

    Leider kann ich sie nicht nachvollziehen.

    Die Gründe sind folgende:

    Bevor ich die Mietwohnung im Mai 2012 anmietete wohnte ich 21 Jahre lang in einer Eigentumswohnung. Nach "Absegnung" der Betriebskostenberechnung und des Wirtschaftsplans für das laufende Jahr wurden die Vorauszahlungen immer rückwirkend angepasst (Abrechnungsjahr war das Kalenderjahr).

    §§ 560 BGB sagt aus, dass eine ermäßigte Betriebskostenpauschale vom Zeitpunkt der Ermäßigung an entsprechend herabgesetzt werden muss.


    An die ALLMACHT der Vermieter glaube ich einfach nicht.


    Sorry, dachte die Sache wäre ganz einfach und bitte verzeiht meinen Widerspruch.

  • Änderung der Bitriebskostenvorauszahlungen

    Guten Tag euch allen!


    habe eine evtl. recht dumme Frage:


    Wenn eine Betriebskostenabrechnung eine Änderung der monatl. Vorauszahlungen ergibt, dann muss ich diese Änderung doch rückwirkend entrichten bzw. erstattet bekommen.

    Beispiel:

    Abrechnungszeitraum 01.01.-31.12.XXXX, die Abrechnung liegt im Mai des Folgejahres vor und ergibt eine Nachzahlung sowie eine Erhöhung der Vorauszahlungen. Die Nachzahlung zzgl. des Differenzbetrages zu den bis Mai geleisteten Vorauszahlungen wird fällig und im Falle einer Änderung zu Gunsten des Mieters wird der Differenzbetrag der von Jan.-bis Mai des Folgejahres geleisteten Vorauszahlungen erstattet.

    Sehe ich das richtig?

  • Gas-Zentral und Ofenheizung

    susenn:

    "Bei einer erheblichen Abweichung der Wohnraumfläche, die in meinem Fall vertraglich mit ca. 150 qm angegeben wurde nun 196 qm (Abweichnung über 30%) beträgt, wird dem Mieter lt. BGH-Urteil das Recht zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses eingeräumt."
    - Das bezweifele ich. Bitte das Aktenzeichen.

    "Bedeutet das, dass der Vermieter die Kosten für neue Wohnungssuche, Umzug usw. tragen muss?"
    - M.E. nein.

    "Anderenfalls würde ich ihm ja nur einen Gefallen tun. Der sucht sich morgen wieder einen Dummen."
    - Warum auch nicht?


    Hallo Berny,
    danke dass du dir bei dieser Hitze Zeit für mich nimmst.
    BGH v. 29.04.2009, XIII 142/08 "Mieter kann bei erheblicher Wohnflächenabweichung fristlos kündigen"

    Meine Überlegung ist die:

    Da sich die Wohnfläche auf die Nebenkosten auswirkt, könnte bei einer derart erheblichen Abweichung kein Mieter seine Kosten realistisch kalkulieren.

    In meinem Fall führt die erhebliche Abweichung dazu, dass ich betriebskosten des Hauses zu 40% tragen soll, während die restlichen 3 Wohnungen, die jeweils v. den Miteigentümern bewohnt werden, nur je 20% tragen.
    Ich bewohne die Wohnung alleine und soll 40% der Müllgeb., der Wasser-Abwasser und Niederschlagswasser tragen.
    Von den Vers.-Beiträgen u. der Grundsteuer ganz zu schweigen.

    Eine Verbesserung gibt es im Gegenzug nicht.

    Ich sehe darin a) eine erhebliche Benachteiligung der einzigen Mieterin in diesem Objekt und b) eine Irreführung bei Vertragsabschluss.

    Mir liegt eine E-Mail vor in der v. Vermieter die Wohnungsgröße von 3 Wohnungen (incl. meiner) mit je 120 qm und einer Wohnung mit 60 qm angegeben wurde.

    Grüße susenn

  • Gas-Zentral und Ofenheizung

    Hallo liebe User,

    ich hätte noch eine Frage:

    Bei einer erheblichen Abweichung der Wohnraumfläche, die in meinem Fall vertraglich mit ca. 150 qm angegeben wurde nun 196 qm (Abweichnung über 30%) beträgt, wird dem Mieter lt. BGH-Urteil das Recht zur fristlosen
    Kündigung des Mietverhältnisses eingeräumt.

    Bedeutet das, dass der Vermieter die Kosten für neue Wohnungssuche, Umzug usw. tragen muss?

    Anderenfalls würde ich ihm ja nur einen Gefallen tun. Der sucht sich morgen wieder einen Dummen.

  • Gas-Zentral und Ofenheizung

    Hallo Berny,

    die 1. Angabe ca. 150qm steht so im Mietvertrag.

    Bei der Betriebskostenabrechnung tauchte ein Verteilerschlüssel 3,5 auf. Auf Nachfrage erklärte mir der Vermieter dass 3 Wohnungen eine Wohnfläche vön 120 qm und eine Wohnung von 60 qm hätte.

    Er hat für die Wohnfläche lediglich die 2. Ebene der Wohnung zugrunde gelegt weil die Flur (1. Ebene) nicht zur Wohnung gehöre und er die 3. Ebene (ausgebauter Dachspitz) einfach nicht berücksichtigt hat.
    (Lt. Mietvertrag gehört der Flur 1.Ebene) aber zur Wohnung)
    Ist alles etwas chaotisch hier :(

    Liebe Grüße susenn

  • Gas-Zentral und Ofenheizung

    Guten Tag Syker
    Guten Tag Kolinum
    Guten Tag Berny und alle anderen User,

    ihr habt mir so wertvolle Ratschläge gegeben, daher kurz wie es weiter ging:

    der Vermieter hat sich vom Haus-und Grundbesitzerverein beraten lassen. Dieser Verein erstellte nun (heute eingetroffen) eine Betriebskostenabrechnung für den Zeitraum 01.05.-31.12.2012.

    Die Heizkosten wurden auf die Gesamtfläche aller im Hause befindlichen Wohnungen verteilt und für meinen Anteil ein Abzug v. 15% vorgenommen.

    Die Kosten für die Keller/Waschraumbeleuchtung ( zwei 60Watt Birnen) beträgt nun nicht mehr
    36,00 EUR jährl. sondern wird für die 8 Monate 2012 mit 44 Cent angesetzt.

    Die Stromkosten für den Betrieb der Heizung mit 5 % der Brennstoffkosten.

    Meine pers. Stromkosten wurden mit einem Kostenanteil v. 0,2191 kwh berechnet. Allerdings kann er keine Ablesedaten liefern.

    Zwischenzeitlich hat er einen Architekten zwecks Flächenberechnung beauftragt.

    Meine Wohnung, die bisher mit einer Größe v. ca.150 qm im Mietvertrag und 120 qm in der erstmals erstellten Betriebskostenabrechnung angegeben wurde, hat nun eine Grundfläche von 195 qm.

    Das wirkt sich natürlich auf die Nebenkosten aus.

    Der Vermieter will jetzt eine Etagenheizung einbauen.

    Die Treppe zur 2. Ebene wird saniert, zwei runde Fenster die sich nicht öffnen ließen erneuert

    Ja, es tut sich was.

    sende liebe Grüße und sage nochmals Danke!

    susenn

  • Gas-Zentral und Ofenheizung

    OK das kann passieren sollte natürlich nicht.
    Daher ja im vorherigen Beitrag:
    aktuelle und genaue Flächenangaben verwenden

    Es gibt ja auch Profis die das machen
    falls sich der VM das nicht selbst zutraut.


    Das ist natürlich eine Erklärung warum der VM das alles nicht so genau nimmt,
    allerdings hast du ein Anrecht auf eine ordnungsgemäße Abrechnung.
    Bist du der erste (fremde) M an den vermietet wird.


    Hab nichts anderes erwartet.


    Ok das hört sich zwar grundsätzlich schlüssig an,
    würde mir aber unbedingt die Belege zeigen lassen.
    Denn erzählen kann man viel wenn der Tag lang ist.
    Ob das einer rechtlichen Überprüfung stand hält lassen wir mal außen vor.

    Stand deine WHG denn in den ganzen 3 Jahren leer?
    Warum 3 bzw 4 WHGen du hast im ET was von 4 anderen WHGen geschrieben.


    Ähh wie jetzt ...
    Du hast WW-Bereitung elekrisch,
    die anderen über Zentralheizung,
    aber die Heizung ist im Sommer aus?
    Wenn es da Unterschiede beim WW gibt muss das natürlich auch berücksichtigt werden.


    In deinem Fall wäre wohl eine Verteilung komplett nach Fläche sinnvoll,
    wobei die WW Geschichte trotzdem berücksichtigt werden muss.


    VG Syker

    Hallo Syker,

    nein, die Wohnung stand nicht leer. Allerdings hat der Eigentümer dieser Wohnung wohl tatsächlich häufig in der Wohnung seiner Partnerin u. jetzige Ehefrau verbracht. Das gleiche gilt für einen seiner Brüder.
    Ständig wohnen hier nur der 2. Bruder mit seiner Partnerin u. seine Eltern.

    Diese alte Schule wurde derart ausgebaut, dass jeder Haushalt einen eigenen Eingang hat (wie Reihenhäuser). Da der eine Bruder meines Vermieters einen "Untermieter" mit eigenem Wohnungseingang, eigenem Briefkasten und Stromzähler hat zählte ich ihn als Haushalt. Nun wurde mir erklärt, dass sich dieser Bruder mit "Untermieter" Küche u. Bad teil, es sich daher um eine Wohngemeinschaft handeln würde.

    Ja, die Heizung wird im Sommer komplett abgestellt und nur meine Wohnung verfügt über eine Warmwasseraufbereitung durch Strom, die anderen nutzen Gasaufbereitung.

    Der Eigentümer vermietet zum ersten Mal.

    Problem ist, seine Grundmiete liegt bereits über dem Durchschnitt der ortsüblichen Miete.

    Zusätzlich auf eine ordnungsgemäße Abrechnung zu verzichten würde diesen Preis nochmals in die Höhe treiben.

    Da ich die Familie nicht überfordern will, aber auf der anderen Seite nicht den "Zahlesel" spielen will, muss ich eine Lösung finden.

    Der Vermieter handelt bisher als hätte er einem Kumpel großzügig seine Wohnung für einen geringen Betrag zeitweise überlassen, was er wohl auch früher getan hat.

    Syker, ich danke dir für dein Interesse und deine Ratschläge.
    (Wirklich sehr lieb)

    Schätze in den nächsten 2-3 Wochen wird es ein (vorläufiges?) Ergebnis geben.
    Ich werde berichten.

    Schönen Restsonntag und eine hoffentlich sonnigere nächste Woche.

    Herzlichst susenn

  • Gas-Zentral und Ofenheizung

    Hallo susenn


    Das ist doch schon mal ein guter Anfang,
    und die Flächen lassen sich i.d.R. einfach ermitteln.
    Als VM würde ich auf jedenfall aktuelle und genaue Flächenangaben verwenden
    um weiteren Streit zuvermeiden.
    Nach HeizkostenV haben die Nutzer die Anbringung von HKV zu dulden,
    allerdings dürfen die Mietkosten - wenn die Mehrheit der Nutzer dem wiederspricht - nicht umgelegt werden.


    Das mit dem 1/3 verstehe ich nicht.
    Auch die Begründung mit den Holzöfen wäre nur relevant,
    wenn dann die Zentralheizung technisch von den betreffenden Wohnungen abgekoppelt wäre.


    Dir steht nach Heizkostenverordnung ein Kürzungsrecht von Pauschal 15% zu
    wenn nicht verbrauchsabhängig abgerechnet wird.

    Du musst dir allerdings darüber im klaren sein,
    dass das Verhältnis zum VM durch die Kürzung sicherlich nicht besser wird.


    Auch die geänderte HK-Abr. solltest du nocheinmal gründlich prüfen.


    VG Syker

    Hallo Syker,

    vielen Dank für deine Antwort.

    Selbst die Flächenermittlung ist nicht ganz leicht. Die Wohnungsfläche meiner Wohnung wurde im Mietvertrag mit 150 qm
    angegeben, beträgt aber nur 114,87 qm.
    Das liegt an den vielen Dachschrägen.
    Er sagte mir gestern dazu, dass er halt für 150qm Wohnfläche Holzdielen kaufen musste und daher die 150 qm angab.
    In den anderen 3 Wohnungen ist dieses Problem aber z. Glück nicht verhanden, da dort das Dachgeschoss nicht ausgebaut ist.

    Bei den anderen Nutzern der Wohnungen handelt es sich um seine beiden Brüder u. seine Eltern, da hat er sein Problem.

    Die Heizung ist nicht von den anderen Nutzern abgekoppelt.

    Die 1/3 Berechnung zeige ich am einfachsten kurz auf.

    Er behauptet, alle 4 Wohnungen zusammen ( 2009-2011) hätten für Heizung und Warmwasser zusammen 1.605 m³ Gas verbraucht durch 3 Jahre sind das 535 m³ pro Jahr.

    Für die Verbrauchsschätzung sollen nun also diese geschätzten 535m³ durch die 3 Wohnungen geteilt werden = 178,33 m³ pro Wohnung. Der Rest soll auf meine Wohnung gehen. Der Gesamtverbrauch im Abrechnungszeitraum 01.02.12 - 31.01.13 beträgt
    1.748 m³
    Nebenbei, mein Warmwasser wird mittels Strom erstellt u. bei meinem Einzug am 01.05.12 war die Heizung abgestellt, ich hätte also kein Gas nutzen können.
    Nutzung kommt für meine Wohnung erst mit der offiziellen Einschaltung der Heizung am 20.09.2012 in Frage.

    Auf die 15% Kürzung zu verzichten wäre für mich akzeptabel, aber die Teilung der geschätzen Verbrauchswerte nicht.

    Grüße susenn

  • Gas-Zentral und Ofenheizung

    Hallo,
    ergänzend möchte ich all den Usern, die so freundlich waren mir Tipps zu geben, von dem Ergebnis meines gestrigen Gespräches mit dem Eigentümer der Wohnung berichten.

    Er kann weder für die vergangene Heizperiode noch für die Zukunft den Heizverbrauch auf die einzelnden Wohnungen des Hauses umlegen da es keine Einzelerfassungsmessgeräte gibt.
    Möglich wären aus techn. Gründen überhaupt nur Verdunstungsröhrchen, die aber von den anderen Bewohnern abgelehnt werden. Die Heizkostenverordnung ist ihm nicht bekannt (habe sie ausgedruckt und ausgehändigt), der von ihm handschriftl. im Mietvertrag vermerkte Verteilerschlüssel von 50/50 war ein Versehen da er dessen Bedeutung nicht kannte.

    Die weiteren, die Betreibskosten betreffenden Berechnungsfehler sah er ein und versprach Korrektur.
    Heizkosten will er nun im Verhältnis 30/70 abrechnen, wobei er aber nicht in der Lage sei exakte Flächen zu nennen da es sich bei dem Gebäude um eine alte Schule handelt und diverse An-und Umbauten erfolgten. Betreff der 70%igen Verbrauchsumlage will er für die die anderen Wohnungen jeweils 1/3 des Durchschnittverbrauchs des gesamten Hauses der letzten 3 Jahre verwenden, den Rest soll ich zahlen. Die Begründung lautet: die 3 Mitbewohner hätten ausschließlich mit dem Holzofen geheizt.
    Beweisbar ist das natürlich nicht.

    Er kann weder jetzt noch zukünftig eine ordnungsgemäße Heizkostenabrechnung erstellen. :(

  • Gas-Zentral und Ofenheizung

    Danke Kolinum,

    ich habe den Vermieter heute gesprochen. Er hat mir erklärt, dass die vorliegende Aufstellung der Abrechnung bereits viel Google-Recherche und Zeit gekostet hat. Er hat vorher noch nie vermietet.
    Die 3 anderen Wohnungen gehören seinen Geschwistern u. Eltern.
    Er erwartet nun von mir Vorschläge zur Lösung des Problems.

    Der Begriff Heizkostenverordnung sagt ihm nichts. :(

  • Gas-Zentral und Ofenheizung

    Vielen Dank, Berny

    Ja, ich fürchte sie ist nicht akzeptabel. Fürchten deshalb, weil diese Wohnung sehr schön ist und ich gerne eine jurist. Auseinandersetzung vermieden hätte.
    Leider fallen mir immer mehr Merkwürdigkeiten auf, so hat er teilweise 12 Monate abgerechnet (z.b. Strom 01.05.12-30.04.13) und diese sonderbare Pauschale f. Umwälzpumpe und Kellerbeleuchtung, meine Nebenkosten-Vorauszahlungen, die ihm bei Erstellung der Abrechnung ja bereits für 12 Monate vorlagen (12 x 170 EUR), die hat er nur für 8 Monate angesetzt.

    Nochmals vielen Dank

  • Gas-Zentral und Ofenheizung

    Hallo Kolinium,

    auch Ihnen ein herzliches Dankeschön für den Tipp.


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    Ich hier einmal dieses sonderbare Nebenkostenabrechnung eingestellt.

  • Gas-Zentral und Ofenheizung

    Ein herzliches Hallo @all :D

    Sorry, ich stolpere hier gleich mit einer Frage rein.

    Bin im Mai 2012 in eine Wohnung gezogen, die über Gas-Zentralheizung und zusätzlich über einen s.g. Schwedenofen verfügt.

    Insgesamt gibt es weitere 4 Wohnungen mit der gleichen Ausstattung.

    Jetzt kam die 1. Nebenkostenabrechnung in der wird der Gasverbrauch wie folgt ermittelt:

    Durchschnittsverbrauch des Hauses der letzten 3 Jahre = 535,00 m³ jährlich, werden vom aktuellen Gesamtverbrauch in Höhe v. 1.748.00 m³ abgezogen, der Rest also 1.213,00 m³ geht zu meinen Lasten.

    Die Begründung des Vermieters lautet, dass alle anderen Haushalte ausschließlich mit dem Holzofen heizen und Gas nur für Warmwasser brauchen.

    Stromkosten für die Umwälzpumpe wurde nur mir pauschal mit 60,00 EUR jährl. berechnet und ganz witzig wird es beim "Gemeinschaftsstrom", der auch auschließlich mir mit pauschal 40,00 EUR in Rechnung gestellt wurde mit dem Vermerk: Licht/Keller.

    Darf der Vermieter die Heizkosten in der Form abrechnen?


    Hat jemand einen Tipp?

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