Heizkosten durch defekte Heizung verursacht

    Sehr geehrte Forumsnutzer,

    ich habe für meine derzeitige Wohnung nun meine erste Nebenkostenabrechnung erhalten, kurz zu den Umständen:

    Abrechnungszeitraum allgemein ist 01.01.2011 - 31.12.2011 - mein Abrechnungszeitraum beträgt allerdings nur drei Monate (Einzug war im Oktober), also vom 01.10.2011 bis 31.12.2011.

    Bereits beim Einzug gab es diverse Mängel - u.a. kein Warmwasser (das wurde allerdings innerhalb einer Woche korrigiert). Nach ca. einem Monat fiel mir auf, dass die Heizung in der Küche - obwohl abgeschaltet - kontinuierlich heizte - das teilte ich dem Vermieter entsprechend mit und bat um Reparatur. Die erfolgte irgendwann im Februar 2012 zusammen mit anderen, noch offenen Reparaturen. Die Heizung lief also von Oktober 2011 bis Februar 2012 kontinuierlich durch (obwohl abgeschaltet).

    In der Heizkostenabrechnung die zusammen mit der Betriebskostenabrechnung kam ergibt sich nun folgendes Bild:

    Die Heizung in der Küche macht folglich 98,57 % meines gesamten Heizbedarfs aus... Der Grund warum die anderen Werte so niedrig sind bzw. bei Null liegen: In meiner Wohnung werde ich durch die umliegenden Wohnungen quasi "mitbeheizt" brauch selber also kaum zu heizen, da die durch die Wohnung verlaufenden Rohre bereits genug Wärme abgeben - das gilt natürlich auch für die Küche. Von den 3 Abrechnungsmonaten war ich ca. einen Monat in der Wohnung - den Rest der Zeit war ich abwesend. Die Heizung in der Küche hatte ich definitiv abgeschaltet - sowohl bei meiner An - als auch Abwesenheit. Bei zuvor erwähnter Reparatur im Februar 2012 wurde das Ventil ausgetauscht, es lag ein Defekt vor.

    Ich wüsste nun gern Folgendes:

    1. Muss ich die Heizkosten für die Küche übernehmen, obwohl ein nicht von mir verursachter Defekt vorlag?

    2. Ist es meine Schuld, wenn ich den Defekt aufgrund von häufiger Abwesenheit nicht früher bemerkt habe? Und kann das dazu führen, dass ich die Kosten übernehmen muss?

    3. Es hat einige Zeit (ca. 1,5 bis 2 Monate) gedauert, bis der für mein Haus verantwortliche Hausverwalter auf meine Mängelanzeige reagierte (ich war drauf und dran einen Anwalt hinzuzuziehen). In der Zeit hatte ich ihn (und auch seine Gesellschaft) mehrmals per Email angeschrieben und an die bestehenden Mängel erinnert und Ausbesserung gefordert. Diese Verzögerung führte u.a. dazu, dass die Heizung ja weiter heizte und weiter Kosten generierte. Hat das ggf. einen Einfluss auf Punkt 1 und 2?

    Meine Frage wäre nun auch, ob ich unter den gegebenen Umständen Einspruch dagegen einlegen soll, oder ob das ohnehin aussichtlos ist und ich halt einfach "Pech" gehabt habe?

    Vielen Dank & Mit freundlichen Grüßen,

    madameTussaud

    2 Mal editiert, zuletzt von madameTussaud (30. September 2012 um 14:38)

    Nach ca. einem Monat fiel mir auf, dass die Heizung in der Küche - obwohl abgeschaltet - kontinuierlich heizte - das teilte ich dem Vermieter entsprechend mit und bat um Reparatur.


    Hallo Madame,
    m.M.n. hättest Du diesen Umstand deutlich früher bemerken und energisch Abhilfe einfordern müssen.

    deutlich früher bemerken und energisch Abhilfe einfordern müssen.

    Hallo Berny und danke für den Hinweis. Wie weit darf/kann man denn bei "energisch" gehen?

    Ich hab dem Verwalter & auch seiner Arbeitgeberorganisation dann fast einmal die Woche eine Mail geschickt, Fristen gesetzt (die ignoriert wurden), x-Mal auf den AB gequatscht (da der Herr leider nie zu erreichen war und immer nur der AB rang ging...), die arbeitgebende Organisation habe ich ebenfalls mehrmals angerufen (da meinte man zu mir ich solle eine Email schicken :rolleyes: ). Als ich Anfang Januar dann wieder zurück war, rief ich einen Anwalt an, weil ich die Nase voll hatte und just am gleichen Tag riefen die Handwerker an und fragten was denn noch alles gemacht werden müsse :eek: ... Dann sah ich für den Anwalt erstmal keine Notwendigkeit mehr...

    Also ist es eher aussichtslos, dass ich da noch was erreiche?

    Noch ein paar, damit nur indirekt damit zusammen hängende Fragen:

    1. Ich muss auch noch eine Nachzahlung im Rahmen der Betriebskostenabrechnung leisten (75 € für 3 Monate) und gleichzeitig wird die monatliche BK Vorauszahlung um 30€ angehoben. Ist das üblich, dass das jährlich mehr wird? Der stärkste Anstieg war bei den Aufzugsanlagen (um über 1000 €) auf über 33.000€ bei (soweit ich informiert bin) 6 Fahrstühlen (da 6 Aufgänge) ...

    2. Für die BK sind ja alle Mieter im Gesamten verantwortlich, oder? Also es ist nicht so, dass einer alleine das horrend in die Höhe treiben kann?

    3. Wenn die Vorauszahlung der BK erhöht wird, betrifft das ebenfalls alle Mieter - oder?

    Ich entschuldige mich vorab für mein Unwissen - das ist die erste BK die ich mir mal richtig anschau, weil ich nichts zurück bekomme sondern nachzahlen muss...

    Mit freundlichen Grüßen,

    madameTussaud

    Einmal editiert, zuletzt von madameTussaud (30. September 2012 um 17:21)

    Hallo Madame,

    excusez-moi, aber Du erwartest hier, in einem Forum, wo Laien ihre Meinungen sagen bzw. Hilfestellungen geben, zuviel.

    Solche "Sachen", wie:
    - Wie weit darf/kann man denn bei "energisch" gehen?
    - Ich hab dem Verwalter & auch seiner Arbeitgeberorganisation dann fast einmal die Woche eine Mail geschickt, Fristen gesetzt (die ignoriert wurden), x-Mal auf den AB gequatscht (da der Herr leider nie zu erreichen war und immer nur der AB rang ging...), die arbeitgebende Organisation habe ich ebenfalls mehrmals angerufen (da meinte man zu mir ich solle eine Email schicken :rolleyes: ).
    - Als ich Anfang Januar dann wieder zurück war, rief ich einen Anwalt an, weil ich die Nase voll hatte und just am gleichen Tag riefen die Handwerker an und fragten was denn noch alles gemacht werden müsse :eek: ... Dann sah ich für den Anwalt erstmal keine Notwendigkeit mehr...
    - Also ist es eher aussichtslos, dass ich da noch was erreiche?"
    haben nicht direkt mit Mietrecht zu tun.

    "Ich muss auch noch eine Nachzahlung im Rahmen der Betriebskostenabrechnung leisten (75 € für 3 Monate) und gleichzeitig wird die monatliche BK Vorauszahlung um 30€ angehoben."
    Das halte ich für völlig ok, rechne doch bitte selbst mal nach. Somit enstehen mtl. 5€ Spielraum nach oben.

    "Ist das üblich, dass das jährlich mehr wird?"
    Das lehrt die Lebenserfahrung seit -zig Jahren...:D

    "Der stärkste Anstieg war bei den Aufzugsanlagen"
    Hier müssteste sämtliche der Abrechnung zugrunde liegenden Unterlagen einsehen, was Dir nach Terminvereinbarung auch zusteht.

    "Für die BK sind ja alle Mieter im Gesamten verantwortlich, oder? Also es ist nicht so, dass einer alleine das horrend in die Höhe treiben kann?"
    Nichts ist unmöglich. BK sind nach der BKVO, HK müssen nach der HKVO abgerechnet werden: Heizkostenverordnung - Gesetze und Verordnungen erläutert bei Techem

    "Wenn die Vorauszahlung der BK erhöht wird, betrifft das ebenfalls alle Mieter - oder?"
    Nur diejenigen, die bislang mtl. zu geringe Vorauszahlungen leisteten UND bei denen lt. den Mietverträgen BK (und auch in welchen Umfängen) zu zahlen sind.

    Hallo Berny,

    Du erwartest hier, in einem Forum, wo Laien ihre Meinungen sagen bzw. Hilfestellungen geben, zuviel.

    Bitte entschuldige, das war nicht meine Absicht.


    Solche "Sachen", wie:
    - Wie weit darf/kann man denn bei "energisch" gehen?
    [...] haben nicht direkt mit Mietrecht zu tun.

    Der Grund warum ich fragte war, deine Aussage man müsse "energisch Abhilfe einfordern" - ich wollte nur nachfragen, wie weit "energisch" in deinem Verständnis geht --> daher die Aufzählung was ich bisher unternommen hatte. Aber ok - mit Mietrecht hat das wirklich nichts zu tun :) .

    Das halte ich für völlig ok, rechne doch bitte selbst mal nach. Somit enstehen mtl. 5€ Spielraum nach oben.

    Klar prinzipiell schon, mich wundert nur, dass die neuen Vorauszahlungen auf einer theoretischen Abrechnung für 2013 basieren :confused: ... Müsste als Basis für die Erhöhung nicht eine tatsächlich existierende Abrechnung (bspw. 2011) verwendet werden?

    Als Info: Mit der Abrechnung 2011 kam auch eine für 2013 (Können die etwa schon für die Zukunft abrechnen?) ... Die beinhaltet die gleichen Positionen wie die von 2011 aber alles wurde preislich etwas angehoben (teilweise um 1000+ - je nachdem wie groß die Ausgangssumme war).


    Hier müssteste sämtliche der Abrechnung zugrunde liegenden Unterlagen einsehen, was Dir nach Terminvereinbarung auch zusteht.

    Ok einen Termin würd ich mir dann entsprechend geben lassen. Aber: Kann ich überhaupt Widerspruch einlegen, wenn ich die Unterlagen noch nicht eingesehen habe? Mein Widerspruch basiert hauptsächlich auf den Heizkosten und den BKs die mir unschlüssig sind. Doch: Mein Verwalter ist erstmal für zwei Wochen ab in den Urlaub :rolleyes: ... D.h. wenn ich mir dem Einspruch bis zur Akteneinsicht warte, ist die Frist für den Einspruch ggf. schon verstrichen (4 Wochen sind das glaube ich?).

    Davon abgesehen: Kann ich die Zahlung der NK "verweigern" solange mein Widerspruch läuft?

    Vielen Dank für die hilfreichen Antworten :) !

    Viele Grüße,

    madamteTussaud

    Klar prinzipiell schon, mich wundert nur, dass die neuen Vorauszahlungen auf einer theoretischen Abrechnung für 2013 basieren :confused: ... Müsste als Basis für die Erhöhung nicht eine tatsächlich existierende Abrechnung (bspw. 2011) verwendet werden?


    Hallo,
    Du schriebst ja selbst "1. Ich muss auch noch eine Nachzahlung im Rahmen der Betriebskostenabrechnung leisten (75 € für 3 Monate) und gleichzeitig wird die monatliche BK Vorauszahlung um 30€ angehoben.", also gelten die "ermittelten" zukünftigen Vorauszahlungen ab dem übernächsten Monat nach Zustellung der BK_ABr. Eine Berechnungsgrundlage von nur 3 Monaten ist zwar knapp, jedoch m.E. nicht zu beanstanstanden. Sicherlich möchtest Du zukünftig nicht mit hohen jährlichen Nachforderungen beglückt werden. Bin selbst Vermieter eines MFH.
    Den offensichtlich unrichtig berechneten Posten würde ich widersprechen und evtl. Nachzahlungen zusagen nach deren Klärung.

    Hallo Berny,

    Sicherlich möchtest Du zukünftig nicht mit hohen jährlichen Nachforderungen beglückt werden.

    Da hast du definitiv Recht :)!

    Den offensichtlich unrichtig berechneten Posten würde ich widersprechen und evtl. Nachzahlungen zusagen nach deren Klärung.

    Ok, vielen Dank, dann werd ich dass mal so machen.

    Viele Grüße & nochmal Vielen Dank,

    madameTussaud

    Noch ein kleiner Tipp wenn das Thermostat defekt ist, oft haben Heizkörper noch ein zusätzliches Absperrventil im Eckventil, welches mit einem Imbusschlüssel geschlossen werden kann. Dient dazu den Heizkörper austauschen zu können, ohne die Heizung komplett ablassen zu müssen.
    Wenn nun das Thermostat bollert wie doof und sich nicht mehr abschalten lässt, einfach das Eckventil schliessen bis das Thermostat ausgetauscht wird.

    Noch ein kleiner Tipp wenn das Thermostat defekt ist, oft haben Heizkörper noch ein zusätzliches Absperrventil im Eckventil, welches mit einem Imbusschlüssel geschlossen werden kann. Dient dazu den Heizkörper austauschen zu können, ohne die Heizung komplett ablassen zu müssen.
    Wenn nun das Thermostat bollert wie doof und sich nicht mehr abschalten lässt, einfach das Eckventil schliessen bis das Thermostat ausgetauscht wird.


    Das absperrbare Eckventil - sofern eines vorhanden ist - befindet sich i.d.R. im Ablauf des HK hinter einer Schraubkappe.

    Hallo Vermieter :)

    Wenn nun das Thermostat bollert wie doof und sich nicht mehr abschalten lässt, einfach das Eckventil schliessen bis das Thermostat ausgetauscht wird.

    Super, vielen Dank für den Tip ! Da schau ich direkt mal ob ich das bei uns an den Heizkörpern finde.

    Viele Grüße,

    madameTussaud

    So ich hab mir die Heizung mal angeschaut - es gibt zwei Zugänge zur Heizung - oben und unten, wobei unten ausschaut, als wenn man da nichts dran machen kann.

    Oben:

    Oben von Unten betrachtet:

    Unten:


    Den Regler bekommt man vermutlich irgendwie ab? Ich wollts nicht mit roher Gewalt versuchen und hab da so ad-hoc keine Ansatzstelle gefunden wo man ggf. etwas abschrauben kann - geht das bei dieser Heizung evtl. nicht?
    Noch etwas: Die Regler haben zwar auch eine "0" drauf, aber weiter nach rechts als bis zum Sternchen kann ich nicht drehen.

    Vielen Dank & Viele Grüße,

    madameTussaud

    das letzte Bild, da schraubt man die Metallkappe ab und darunter kann man mit einem Imbuss das Ventil schliessen. Genau dass meinte ich. Dann wird die Heizung zumindest nicht mehr warm.

    Das Thermostat ist mit einem Ring oder im Ganzen festgeschraubt, allerdings würde ich das selbst nichts dran machen an deiner Stelle. Die Dinger sind nicht wirklich genormt, es gibt verschiedene Hersteller und man muss dann wissen welches Neue passt.

    Ok der Hersteller Danfoss steht vorne drauf. :)

    aber mit etwas Pech ist nicht das Thermostat sondern das Ventil darunter defekt und dann kannst Du selbst eh nix machen.

    5 Mal editiert, zuletzt von Vermieter (1. Oktober 2012 um 12:03)

    Das letzte Bild, da schraubt man die Metallkappe ab und darunter kann man mit einem Imbuss das Ventil schliessen. Genau dass meinte ich.

    Ein Bild sagt wie immer mehr als tausend Worte :D - danke für den Hinweis, dann werd ich das mal im Hinterkopf behalten.

    Das Thermostat wurde damals (Februar 2012) dann ausgetauscht und zumindest im Moment heizt die Heizung nicht ... Daher geh ich mal vorsichtig davon aus, dass das Problem nun wirklich behoben ist. Sollte ich die Heizung dann doch beim Heizen erwischen, werd ich mir mal das Abstellventil vorknöpfen :) !


    Vielen Dank & viele Grüße,

    madameTussaud

    unten ausschaut, als wenn man da nichts dran machen kann.
    Unten:


    Hinter dieser Schraubkappe ist der Absperrdingens. Keine Angst, Wasser kommt da nicht.

    Hallo allerseits,

    ich habe nun das Widerspruchsschreiben aufgesetzt mit zwei wesentlichen Punkten:

    1. Beanstandung der Heizkosten mit Verweis auf Meldung an Hausverwalter durch mich und dass Behebung erst Monate später stattfand und unter Ignorieren mehrerer von mir gesetzter Fristen.

    2. Auflistung aller Punkte der BKA die mir unklar sind (extrem hohe Werte bzw. nicht nachvollziehbare Steigerungen bei Versicherungspolicen, Aufzügen etc...) und deren Dokumente/Belege ich gern einsehen möchte

    Nun meine Frage: Sollte ich die Nachzahlung zur BKA trotzdem unter Vorbehalt zahlen, damit ich nachher nicht noch (trotz Widerspruch) Mahngebühren löhnen muss? Oder darf ich die Nachzahlung bis zur Klärung meines Widerspruchs erstmal "verweigern"? Ich befürchte nämlich auch, dass wenn ich etwas überweise sich da von seiten der Hausverwaltung nichts mehr tun wird, denn ihr Geld haben sie dann ja ...

    Vielen Dank im Voraus & Mit freundlichen Grüßen,

    madameTussaud

    Überweisen Sie unter Vorbehalt oder ggf. unter Abzug der strittigen Positionen.

    Hallo Vermieter,

    danke für den Hinweis, dann werd ich erstmal das Geld überweisen.

    Viele Grüße,

    madameTussaud

    Hallo madameTussaud,

    ich ändere jetzt mal Deinen Text so ab, wie ich es machen bzw. schreiben würde:

    1. Widerspruch gegen die Heizkostenabrechnung mit Verweis auf Meldung an Hausverwalter vom [Datum] durch mich und dass Behebung erst Monate später stattfand [am Datum] und unter Ignorieren mehrerer von mir gesetzter Bitten um Termine und Fristen [von Daten].

    2. Auflistung der Punkte der BKA die mir unklar sind (extrem hohe Werte bzw. nicht nachvollziehbare Steigerungen bei Versicherungskosten, Aufzugskostenen, [weiter von Dir zu benennende Kosten] und deren Dokumente/Belege ich gern einsehen möchte.

    Sollte ich die Nachzahlung zur BKA trotzdem unter Vorbehalt zahlen,

    Wie bereits gesagt, ja, und deutlich als solche kennzeichnen.

    Hallo Berny,

    erstmal vielen Dank für deine Hinweise :) !

    Hallo madameTussaud,

    ich ändere jetzt mal Deinen Text so ab, wie ich es machen bzw. schreiben würde:

    1. Widerspruch gegen die Heizkostenabrechnung mit Verweis auf Meldung an Hausverwalter vom [Datum] durch mich und dass Behebung erst Monate später stattfand [am Datum] und unter Ignorieren mehrerer von mir gesetzter Bitten um Termine und Fristen [von Daten].

    Prinzipiell kein Problem, das Dumme ist nur:

    Die Emails wo ich ständig Fristen gesetzt habe (ich hatte zwischendrin meinen Email-Account gewechselt und da hab ich wohl einige Emails nicht korrekt auf den neuen Account übertragen), sowie die eine Email wo ich die defekte Heizung gemeldet habe, finde ich partout nicht mehr. Und ich bin mir nun auch nicht ganz sicher, wann ich die Heizung gemeldet habe. Das muss entweder Anfang Oktober oder Anfang November gewesen sein. Das Datum wann das behoben wurde weiß ich nicht mehr 100% - müsste Ende Januar gewesen sein, aber darüber sollte es ja Unterlagen geben, da die für mein Haus zuständige Handwerker-Firma dies (mit einigen anderen Dingen zusammen) erledigt hat und ich nach Erledigung auch unterschrieben habe etc.

    Eine Frage noch: Vor einigen Monaten hatte ich gemeldet, dass es auf dem Balkon über uns einen Wasserschaden (festgestellt durch Gutachter) gibt, durch den bei uns nun Wasser von der Balkondecke tropft und uns der Putz von der Balkondecke rieselt (u.a. auf unsere Balkonmöbel :rolleyes: ). Kann ich das in meinem Widerspruch ggf. auch kurz ansprechen? Denn auch da hat sich nun schon monatelang nix getan ... Von dem Umstand hab ich auch noch die Email samt "Beweisfotos" vom beschädigten Balkon.

    Vielen Dank im Voraus & Viele Grüße,

    madameTussaud

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