Indexmieterhöhung

Alles hier:

Mietrecht, Kündigung, Mietvertrag, Mängel, Mangel, Mietrecht, Schönheitsreparaturen, Kaution, Lärm

Da müssen Sie eben mal ein bischen weiterklicken. Ich habe es gemacht und bin fündig geworden. Mit etwas Mühe geht das auch bei Ihnen.

In dem von dir genannten Link aus diesem Forum ist doch alles zum Thema genannt. Du musst es halt nur lesen (am besten laut) und verstehen.

Wir, die wir hier antworten, sind Laien, keine Anwälte. Wir verweisen in der Regel auf Websites die von Experten erstellt und betrieben werden.

Kompliziertes Thema.

Zitat

aus gestrigem Schreiben vom Anwalt meiner Hausverwaltung habe ich erfahren, dass ich im Jahre 2007 einen Indexmietvertrag unterschrieben habe. Beim Unterschreiben wurde ich darauf nicht extra hingewiesen, aber unter dem entsprechenden Anhang steht tatsächlich meine Unterschrift, naja - selber schuld. Also ab August erhöht sich meine Miete um fast 9 % nach §557 b BGB.

Die letzte Erhöhung ist länger als 1 Jahr her?
Der Indexwert und die Berechnungsgrundlage ist im Schreiben angegeben und erläutert?
Das Erhöhungsanliegen liegt in Schriftform vor?

Steht so im Gesetz:

Eine Änderung der Miete nach §557b muss durch Erklärung in Textform geltend gemacht werden.
Dabei sind die eingetretene Änderung des Preisindexes sowie die jeweilige Miete oder die Erhöhung in einem Geldbetrag anzugeben.
Die geänderte Miete ist mit Beginn des übernächsten Monats nach dem Zugang der Erklärung zu entrichten.
Übernächster Monat wäre August.

Passt.

Zitat

Nachdem ich aber Einiges über Indexmietverträge gelesen habe, sind für mich paar Sachen unklar:

Ohja.

Zitat

Genau vor einem Jahr habe ich ebenfalls ein Mieterhöhungsschreiben bekommen. Begründet wurde das mit dem Mietspiegel 2010. Da meine Miete etwa 15 Euro höher war als eine ortsübliche Vergleichsmiete, habe ich der Mieterhöhung erfolgreich widersprochen. Die erhöhte Miete hätte ich ab August 2011 zahlen müssen.

Besteht eine mietvertragliche Vereinbarung nach §557b schließt dies eine Erhöhung nach §558 aus. Zudem wäre eine solche nur möglich wenn die ortsübliche Vergleichsmiete darüber läge. Macht also keinen Sinn.

Zitat

Da wurde vom Anwalt aus einem für mich nicht nachvollziehbaren Grund genau 1 Jahr abgewartet.

1 Jahr wonach? Nach Abschluss des Mietvertrages?

Zitat

Die Vollmacht wurde dem Anwalt schon im November 2011 erteilt.

Ich weiss ja nicht wie dass bei Anwälten üblich ist, bei Mietverwaltern lässt man sich einige Vollmachten ausstellen und wenn die aufgebraucht sind, lässt man sich neue erstellen, die reichen dann auch einige Zeit. Das Datum spielt da nicht wirklich eine Rolle.

Zitat

Außerdem gibt es auf der Seite folgende Info:
Zitat:
Mieterhöhungen

Mieterhöhungen dürfen ausschließlich auf der Grundlage des vom Statistischen Bundesamt angegebenen Preisindex vorgenommen werden.Anderweitige Mieterhöhungen (z.B. wegen Modernisierung etc.) sind ausgeschlossen.

Könnte ich vielleicht deswegen die Index-Klausel in meinem Mietvertrag für unwirksam erklären?

Die Klausel wird dadurch nicht unwirksam. Nur der Versuch der Erhöhung mit der falschen Begründung ist unwirksam.

Zitat

Ebenfalls auf der Seite steht:
Zitat:
Zweck des Indexmietvertrages

Mit dem Indexmietvertrag soll sichergestellt werden, dass der Mieter nicht über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus in Anspruch genommen wird. Die ortsübliche Vergleichsmiete setzt damit das Limit der zulässigerweise zu verlangenden Miethöhe.

halte ich imho für nicht korrekt, scheint aber gängige Rechtsauffassung zu sein. Ich habe gerade die Unterlagen nicht zur Hand, aber ich erinnere mich dass mir die Indexmiete genau mit der Begründung schmackhaft gemacht wurde, dass

a) Die ortsübliche Vergleichsmiete keine Rolle spielt
b) Auch die Kappungsgrenze nicht gilt.

ich suche den Ordner bei Gelegenheit mal raus.

Zitat

Ich habe die ortsübliche Vergleichsmiete nach dem neuen Mietspiegel 2012 ermittelt und meine Miete ist immer noch 3 Euro darüber.

Also was ich Euch fragen möchte ist, ob ich 2 von mir genannte Punkte irgend-wie ins Spiel bringen kann und der Mieterhöhung doch widersprechen. Oder habe ich keine Chance mehr die Erhöhung der Miete zu verhindern?

Ich glaube und befürchte nein.

Es sind grundsätzlich alle Voraussetzungen für eine Mieterhöhung nach §557b gegeben und eingehalten.

Zu a) Die ortsübliche Vergleichsmiete keine Rolle spielt

Diese spielt imho nur eine Rolle für die Erhöhung auf die orstübliche Vergleichsmiete.
Die Indexmiete orientiert sich ausschließlich an der Indexsteigerung.

Zu b) Die Kappungsgrenze ist in § 558 vorgegeben

(3) Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze).

also bezieht sich diese nur auf Erhöhungen auf Vergleichsmiete.

Außerdem wenn solche Einschränkungen bestehen würden, stände es sicher hier

Deutscher Mieterbund e.V.: indexmiete

Imho gilt für Indexmieten nur was im §557b angegeben ist und da steht eben nur

Zitat

§ 557b Indexmiete

(1) Die Vertragsparteien können schriftlich vereinbaren, dass die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt wird (Indexmiete).

Individualvereinbarung und da steht nicht wie im §558 für Absatz (1) gilt ...

Zitat

(2) Während der Geltung einer Indexmiete muss die Miete, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Eine Erhöhung nach § 559 kann nur verlangt werden, soweit der Vermieter bauliche Maßnahmen auf Grund von Umständen durchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hat. Eine Erhöhung nach § 558 ist ausgeschlossen.

Jahresfrist und Ausschluß der Erhöhung nach §558 (Anpassung an Vergleichsmiete)

Zitat

(3) Eine Änderung der Miete nach Absatz 1 muss durch Erklärung in Textform geltend gemacht werden. Dabei sind die eingetretene Änderung des Preisindexes sowie die jeweilige Miete oder die Erhöhung in einem Geldbetrag anzugeben. Die geänderte Miete ist mit Beginn des übernächsten Monats nach dem Zugang der Erklärung zu entrichten.

Textform und keine Prozentangabe sondern als Geldbetrag und wann die Erhöhung fällig wird. August passt also.

Zitat

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Das übliche .... und dass wars ...

Imho sind noch einige Texte im Internet gemixtes Wissen und Überbleibsel aus vor 2001.

Aber ich bin kein Anwalt und wenn Ihr andere Infos habt her damit.

Vorallem konnte ich die Urteile nicht lokalisieren:

Indexmietvertrag - Mietvertrag mit Indexmiete § 557b BGB

Der Vermieter hat bei der Vornahme von Mieterhöhungen die Kappungsgrenze zu beachten (siehe: BGH ZMR 2005, 184, 186).

Hat von Euch jemand darauf einen Link?

Mit einer Indexmieterhöhung hätte man da wesentlich mehr rausholen können... "

Nur die Indexmiete oder Staffelmiete musst Du explizit vorher im Mietvertrag vereinbaren, nachträglich oder einfach mal so zwischendurch nach Index dann wieder nach Vergleichsmiete geht nicht.