Kündigung wegen Mietkürzung

    Hallo,

    es geht um folgende Situation. Wir sind eine 3er-WG (Altbau, Dachgeschoss) in einer Studentenstadt und die Wohnung ist in einer optimalen Lage. Vor ca. 3 Monaten sind wir eingezogen.

    Am Tag der Schlüsselübergabe ist einem von uns aufgefallen, dass der Küchenboden ein "Loch" aufweist, d.h. das Holz darunter ist verfault (vermuten wir) und deswegen gibt der Bodenbelag nach. Das Loch wurde übrigens von Zeit zu Zeit immer größer.

    Dem Hausverwalter (nicht der Vertragspartner/Vermieter) haben wir den Schaden direkt danach auf die Mailbox gesprochen, da der Vermieter (der auch der Besitzer des Hauses ist) nicht mehr da war. Die Vormieter haben uns dann erzählt, dass der Schaden schon länger da war und der Vermieter das auch wusste. Am Tag der Übergabe wurde er angeblich provisorisch repariert.

    Da der Schaden aber nicht richtig behoben war und das Loch immer größer wurde, haben wir sowohl den Hausverwalter (E-Mail) als auch den Besitzer (mündlich) darüber in regelmäßigen Abständen informiert. Zum Schluß wurde der Hausverwalter schriftlich per Einschreiben aufgefordert, den Schaden zu beheben, da wir ansonsten die Miete kürzen. So war das Schreiben formuliert:

    Adressiert war es an den Hausverwalter.

    Soweit, so gut. Die Miete haben wir dann diesen Monat gekürzt. Und zwar um 20%. Statt 590 warm haben wir 490 warm bezahlt (410 kalt).

    Eine Woche lang keine Reaktion seitens Verwalter oder Hausbesitzer.

    Heute morgen dann der Schock. Der Vermieter klingelt um halb 9 (der ist im Moment mit Renovierungsarbeiten* im Stock unter uns beschäftigt) und teilt uns mit, dass wir zum 29.1. ausziehen müssen. Er lies sich auch auf keine Einigung ein (dass wir die 100% nachzahlen), sondern blieb wütend und stur.

    Das Einschreiben hat er angeblich nie erhalten (weil es nicht an ihn, sondern an den Hausverwalter ging) und die 20% seien seines Erachtens zu hoch. Sein Anwalt sagt angeblich, dass 8% gerechtfertigt wären.
    Und er behauptet, wir hätten ihn nie über das Loch informiert.

    Allerdings: Er hat uns NICHT schriftlich gekündigt. Nur wütend an der Haustür mitgeteilt ;)

    Außerdem hat er gesagt, dass er nächste Woche einen Handwerker schickt, der den Schaden besetitigt.

    * Zu den Renovierungsarbeiten noch etwas:
    Währen der Renovierung im Stock unter uns haben wir ihn darauf hingewiesen, dass der Schaden immer noch besteht. Der Vermieter meinte darauf, dass er den Maurer hochschickt, sobald der in der zu renovierenden Wohnung ist. Das ist nie geschehen!

    So, meine Fragen:

    - Wenn wir die 100€ jetzt nachzahlen, ist seine Kündigung dann ungerechtfertigt?
    - Waren die 20% wirklich zu viel?
    - Sind 2,5 Monate Frist nicht zu wenig? (von heute bis 29.1.)
    - Ist eine mündliche Kündigung rechtskräftig?

    Wir würden uns sehr über eine Antwort freuen!

    Paul

    Zunächst bedarf eine Kündigung der Schriftform mit Angabe des Kündigungsgrund. Die Voraussetzungen für eine ordentliche Kündigung sind in

    § 573 BGB Ordentliche Kündigung des Vermieters

    und die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung in

    § 543 BGB Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

    geregelt.

    Die von Ihnen vorgenommene Mietkürzung stellt demzufolge noch keinen Kündigungsgrund dar. Ob diese Kürzung bzw. auch die Höhe der vorgenommenen Kürzung gerechtfertigt sind ist davon abhängig, inwieweit der Wohnwert durch den vorhandenen Schaden beeinträchtigt wird. Und darüber läßt sich vortrefflich streiten.

    So, meine Fragen:
    - Wenn wir die 100€ jetzt nachzahlen, ist seine Kündigung dann ungerechtfertigt?
    -> Welche Kündigung? Ihr habt doch noch keine bekommen. Wenn ihr eure Rückstände umgehend begleicht, hat der Vermieter dann keinen Grund mehr zu kündigen.

    - Waren die 20% wirklich zu viel?
    -> Ja. Ein Loch im Bodenbelag (so wie ich mir das vorstelle) ist lediglich ein optischer Mangel, und begründet nach meiner Meinung garkeine Minderung oder nur im 1-5%-Bereich. Zumal ihr auch nur anteilig ab Meldung kürzen dürft und nicht für den ganzen Monat.
    Abgesehen davon, dass ihr erst ab da mindern dürft, wo euer Vermieter (Vertragspartner) nachweislich von dem Mangel Kenntnis hat. So wie ich das sehe habt ihr die Meldung aber nur an die Hausverwaltung geschickt, ihr wisst also garnicht ob oder wann der Vermieter Kenntnis erlangt hat.
    Was da noch mit dem Strom ist, hab ich nicht durchschaut.

    - Sind 2,5 Monate Frist nicht zu wenig? (von heute bis 29.1.)
    -> Nein, aber nur wenn ihr wirklich 2 Monatsmieten im Rückstand seit, denn dann kann man euch fristlos kündigen.
    Übrigens darf eine Minderung nicht als Kündigungsgrund dienen. Wenn die Höhe der Minderung strittig ist, könnt ihr gerne vor Gericht ziehen. Wird dort entschieden, dass ihr (aber nach bestem Wissen) zuviel gemindert habt, müsst ihr das zuviel geminderte Nachzahlen.

    - Ist eine mündliche Kündigung rechtskräftig?
    -> Absolut nicht.

    Danke für die Antworten!

    Inzwischen haben wir den Mieterschutzbund kontaktiert. Mal abwarten, was die zu der Sache meinen. Es ist allerdings fraglich, ob die uns helfen. Denn wir sind kein Mitglied... Würde es helfen, nachträglich einzutreten?

    - Wenn wir die 100€ jetzt nachzahlen, ist seine Kündigung dann ungerechtfertigt?
    -> Welche Kündigung? Ihr habt doch noch keine bekommen. Wenn ihr eure Rückstände umgehend begleicht, hat der Vermieter dann keinen Grund mehr zu kündigen.
    -> -> Wenn ich dich richtig verstehe, findest Du, dass wir die 100€ einfach nachzahlen sollen und dann alles geregelt ist? Das wäre natürlich in unserem Interesse :)

    - Was da noch mit dem Strom ist, hab ich nicht durchschaut.
    -> Wir hatten 2 oder 3 Tage keinen Strom in zwei Zimmern, da am Stromkasten bei der Installation gepfuscht wurde (sagt der Elektriker) und es einen Wackelkontakt gab. Das war damit gemeint.

    - Übrigens darf eine Minderung nicht als Kündigungsgrund dienen
    Interessant zu wissen! Damit war seine Argumentation also schonmal "nicht rechtens". Wenn er uns jetzt schriftlich kündigt und die Kündigung mit der Minderung begründet, ist die Kündigung unwirksam. Richtig?

    Ich hätte Jura studieren sollen :)

    Hallo Paule85,

    meine Vorredner haben schon alles gesagt.
    Also, zahle den noch offenen Betrag und gut ist (für Euch).
    Euer Ansprechpartner ist einzig Euer Vermieter=Mietvertragspartner.
    Reklamationen an eine HV abzuwimmeln ist nach meinen Erfahrungen gang und gäbe.
    Und sowas grundsätzlich nur per Einwurfeinschreiben.
    Mietminderung ist nicht.
    Njet, Jurastudium braucht's nicht, sondern nur Interesse und Wissen, wo was geschrieben steht - und ein Forum, wo Du Meinungen bekommst, jedoch keine (verbotene) Rechtsberatung...:D

    Hallo,

    wir haben gerade mit dem Vermieter geredet und konnten ihn mehr oder weniger überzeugen, uns noch eine Chance zu geben. Wir zahlen die 100€ nach (bzw. das haben wir bereits getan) und dürfen bleiben.

    Haben wir jetzt noch eine Kündigung zu befürchten oder kann er uns rein rechtlich nichts mehr machen, da wir ja die Rückstände beglichen haben? Immerhin hat er ja die "Kündigung" auch nur mündlich zurückgenommen und das nicht wirklich sehr überzeugt. Er könnte ja die 100€ einfach nehmen und dennoch kündigen (fristgerecht)

    Was meint ihr?

    Auch für eine fristgerechte (ordentliche) Kündigung braucht Ihr Vermieter einen Kündigungsgrund. Und den entpsrechenden Paragraphen habe ich bereits gepostet.

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