Mietvertrag außerordentlich kündigen - Badezimmer für mehrere Wochen nicht nutzbar

dannon

Hallo zusammen,

ich suche Rat zu einer mietrechtlichen Situation in Leipzig. Ich habe bereits einen Anwalt kontaktiert, möchte aber zusätzlich gerne Erfahrungen von Personen hören, die sich mit deutschem Mietrecht auskennen oder vielleicht eine ähnliche Situation erlebt haben.

Meine wichtigste Frage: Kann ich meinen Mietvertrag möglicherweise außerordentlich bzw. fristlos kündigen, weil das einzige Badezimmer unserer Wohnung aufgrund umfangreicher Reparatur- und Sanierungsarbeiten für mehrere Wochen weitgehend nicht nutzbar ist?

Hintergrund

Ich miete ein Zimmer in einer 3er-WG. Mein Mietverhältnis begann am 15.12.2025 und die monatliche Miete beträgt 460 € warm.

Die Wohnung hat nur ein Badezimmer, das von allen drei Bewohnern gemeinsam genutzt wird. Laut Mietvertrag gehören die Gemeinschaftsräume, ausdrücklich auch das Bad, zur Mietsache.

Außerdem enthält der Mietvertrag eine Einschränkung der ordentlichen Kündigung innerhalb der ersten vier Jahre. Gleichzeitig steht ausdrücklich im Vertrag, dass das Recht zur außerordentlichen Kündigung davon unberührt bleibt.

Wasserschaden / zugrunde liegendes Problem

Das zugrunde liegende Problem begann im April 2026.

Wir wurden darauf aufmerksam, nachdem der Nachbar aus der darunterliegenden Wohnung zu uns kam und sich darüber beschwerte, dass Wasser in seine Wohnung gelangt.

Wir haben die Hausverwaltung am 17.04.2026 sofort darüber informiert, damit der Schaden untersucht und behoben werden konnte.

Wir haben den Wasserschaden nicht verursacht.

Das Problem bestand trotz verschiedener Versuche, es zu beheben, weiter und war auch im Mai noch vorhanden. In den folgenden Monaten gab es weitere Kommunikation und Versuche, das Problem zu lösen.

Letztendlich stellte sich heraus, dass umfangreiche Arbeiten in unserem Badezimmer erforderlich waren.

Am 17.08.2026 wurden wir darüber informiert, dass das Badezimmer aufgrund bevorstehender Arbeiten für mindestens einige Tage nicht nutzbar sein würde. Wir fragten daraufhin nach einer Lösung.

Am 19. und 20.09.2026 habe ich die Hausverwaltung erneut kontaktiert, weil wir konkrete Informationen über die bevorstehenden Arbeiten, deren Dauer und insbesondere eine Ersatzunterkunft benötigten.

Am 20.09.2026 wurde uns mitgeteilt, dass das Badezimmer vollständig demontiert und neu aufgebaut werden müsse, dass die Trocknung ungefähr eine Woche dauern würde und dass die gesamten Arbeiten mehrere Wochen dauern könnten.

Was tatsächlich passiert ist

Die Arbeiten begannen am 22.09.2026.

Zuvor hatte uns der Eigentümer mitgeteilt, dass das Badezimmer bis zum 06.10.2026 vollständig nutzbar bleiben würde, einschließlich Toilette, Waschbecken und Dusche.

Das ist nicht passiert.

Bereits ab Beginn der Arbeiten waren Dusche und Waschbecken nicht nutzbar. Auch die Waschmaschine konnte nicht benutzt werden. Zunächst war lediglich die Toilette noch funktionsfähig.

Es gibt kein zweites Badezimmer und keine zweite Toilette in der Wohnung.

Zusätzlich wurde ein Bautrockner aufgestellt. Während dieser läuft, ist die Temperatur im Badezimmer auf ungefähr 45 °C gestiegen. Dadurch ist das Badezimmer extrem heiß und sehr schwer zu benutzen.

Durch die Bauarbeiten entsteht außerdem erheblicher Baustaub, wodurch das Atmen im Badezimmer für uns teilweise schwierig ist.

Obwohl die Toilette zunächst noch funktioniert hat, ist das gesamte Badezimmer derzeit nur noch sehr eingeschränkt und nicht normal nutzbar.

Die Arbeiten sollen noch mehrere Wochen dauern.

Ersatzunterkunft

Der Eigentümer hatte zuvor erklärt, dass eine Lösung gefunden werden müsse, damit wir während der Nichtnutzbarkeit des Badezimmers anderweitig unterkommen können.

Später erhielten wir jedoch von der Hausverwaltung folgende schriftliche Mitteilung:

Zitat

„Die Organisation und Kostenklärung für eine Ersatzwohnung muss von den Mietern selbst über deren eigene Hausratversicherung abgewickelt werden.“

Wir haben keine Hausratversicherung.

Bis jetzt wurde uns keine konkrete Ersatzunterkunft zur Verfügung gestellt oder verbindlich bestätigt.

Außerdem gab es wiederholt Unklarheiten zwischen der bisherigen Hausverwaltung, der neuen Hausverwaltung und dem Eigentümer darüber, wer für die Wohnung und insbesondere für die Organisation der Ersatzunterkunft verantwortlich ist.

Der Eigentümer hat inzwischen mitgeteilt, dass er mögliche Ersatzunterkünfte prüft, aber bisher wurde uns noch keine konkrete Unterkunft bestätigt.

Kommunikation und Reparaturarbeiten

Wir haben mehrfach nachgefragt, wie lange die Arbeiten dauern werden und wie wir während der Sanierung in der Wohnung leben sollen.

Wir haben die notwendigen Reparaturarbeiten nicht verweigert und hatten nicht die Absicht, die Arbeiten zu verhindern oder zu verzögern.

Es gab zwar Kommunikation darüber, ob Handwerker Zugang zur Wohnung hatten, aber grundsätzlich waren und sind wir bereit, die notwendigen Reparaturen zu ermöglichen.

Was ich erreichen möchte

Mein Hauptziel ist nicht lediglich eine Mietminderung.

Ich möchte das Mietverhältnis so schnell wie rechtlich möglich beenden und dauerhaft aus der Wohnung ausziehen.

Ich habe bereits einen Anwalt kontaktiert. Dieser wartet derzeit auf die Deckungszusage meiner Rechtsschutzversicherung, bevor ein telefonischer Erstberatungstermin vereinbart wird.

Dem Anwalt habe ich bereits den Mietvertrag, den Schriftverkehr, Fotos, die Sprachnachricht des Eigentümers samt Transkript sowie die Kommunikation bezüglich der Ersatzunterkunft zur Verfügung gestellt.

Meine Fragen

Könnten diese Umstände grundsätzlich eine außerordentliche bzw. fristlose Kündigung nach § 543 BGB rechtfertigen?
Macht es einen wesentlichen Unterschied, dass das einzige Badezimmer der Wohnung für mehrere Wochen weitgehend nicht nutzbar ist?
Ist es rechtlich relevant, dass das Badezimmer früher und in größerem Umfang nicht nutzbar wurde als zuvor angekündigt?
Spielt die Kombination aus keiner Dusche, keinem Waschbecken, keiner nutzbaren Waschmaschine, erheblichem Baustaub und Temperaturen von ungefähr 45 °C eine Rolle?
Wenn der Eigentümer uns jetzt eine Ersatzunterkunft anbietet: Kann ich trotzdem weiterhin eine außerordentliche Kündigung anstreben oder könnte die Ersatzunterkunft den Grund für eine Kündigung beseitigen?
Würde die Annahme einer vorübergehenden Ersatzunterkunft bedeuten, dass ich damit faktisch zustimme, das Mietverhältnis fortzusetzen?
Falls eine außerordentliche Kündigung möglich ist: Ab wann könnte ich rechtssicher ausziehen und wäre nicht mehr zur Zahlung der Miete verpflichtet?
Sollte ich bis zur Prüfung durch meinen Anwalt die volle Miete weiterzahlen oder könnte möglicherweise eine Mietminderung in Betracht kommen?

Ich möchte nicht einfach rechtswidrig keine Miete mehr zahlen. Ich möchte vielmehr verstehen, welcher rechtlich sichere Weg besteht, um das Mietverhältnis angesichts der aktuellen Situation möglichst schnell zu beenden.

Vielen Dank im Voraus für eure Erfahrungen und Einschätzungen!

Fruggel

Es ist theoretisch sehr gut möglich, dass eine Kündigung nach §543 Abs. 2 Nr. 1 BGB wirksam wäre. Aber das kann hier nicht pauschal beantwortet oder behauptet werden, da es auf verschiedene Faktoren ankommt. Eine wichtige Frage ist, ob es wirklich unzumutbar ist, das Mietverhältnis trotz dieser Baumaßnahmen fortzusetzen. Vielleicht ist es hier unzumutbar, aber das ist nicht immer der Fall.

Ein Faktor, der der Kündigung entgegen kommen könnte ist, dass es sich um das Badezimmer handelt. Dieses gilt in der Rechtsprechung als ein essentieller Teil der Mietsache für das tägliche Wohnen, und wenn dieser nicht nutzbar ist, gilt die ganze Wohnung als nicht nutzbar.

Außerdem spielt der Umfang der Beeinträchtigung eine Rolle, und bei massivem Staub und Lärm durch die Bautrockner kann das gegeben sein.

Würde der Vermieter eine Ersatzwohnung oder zumindest ein mobiles Badezimmer zur Verfügung stellen, wäre kein Grund für die Kündigung gegeben, denn dann käme der Vermieter seinen Pflichten nach. Jedenfalls kann er nicht auf die Hausratversicherung verweisen. es stimmt zwar, dass diese zahlen könnte, aber das ändert nichts an der Pflicht des Vermieters.

Es gibt noch mehr Aspekte, die man abwägen muss für die Frage der Unzumutbarkeit des Mietverhältnisses. Doch das hier sind schon ein paar wichtige. Außerdem wäre zu prüfen, ob der Kündigungsverzicht von 4 Jahren wirksam ist. Da die 4 Jahre die maximal zulässige Zeit für einen Kündigungsverzicht ist, gibt es da Stolperfallen.

Über eine Mietminderung werden hier normalerweise keine Aussagen gemacht. Doch da das Bad wie erwähnt ein zentraler Raum für das Wohnen ist, ist eine Minderung von 100% in so einem Fall anerkannt. Aber trotzdem sollte der Anwalt dazu befragt werden. Wichtig ist, die Miete unter Vorbehalt zu leisten, wenn man die Höhe erst noch prüfen lassen will, da ansonsten eine rückwirkende Minderung nicht möglich ist.