Sperrfrist für die Eigenbedarfskündigung nach Teilung

Sachverhalt:

Wir sind seit 15 Jahren Mieter eines Reihenendhauses Nr.3 ( weitere Mieter 3a mitte, 3b rechts) in NRW.

Zum 01.03.2025 wurde das Reihenhaus an eine Eigentümergemeinschaft mit 4 Einzelpersonen, hier namentlich A, B, C, D verkauft und Ende März die Liegenschaft im Grundbuch eingetragen, mit einer ideellen Teilung zu 18,35% Eigentümer A, 18,35% Eigentümer B, 40,9% Eigentümer C und 22,4% Eigentümer D.

Im Anschluß wurde den Mietern durch die einzelnen neuen Eigentümer im Namen der Eigentümergemeinschaft in Haus 3, 3a, 3b wegen Eigenbedarf gekündigt.

Auf die Reihenhaus Partei Nr.3 fallen die Eigentümer A+B, Nr.3a Eigentümer D und Nr.3b Eigentümer C.

Frage:

Gilt in dem Fall auch eine Sperrfrist von 3 Jahren nach § 577 a Abs. 1, 1a BGB für die Eigenbedarfskündigung ?

Im Falle eines BGH Urteils aus 2018 "BGH, AZ: VIII ZR 104/17" wäre, nach meinen Laien Verständnis, auch bei mehreren Erwerbern eine reale Teilung des Grundstückes nicht Voraussetzung, und dennoch eine Sperrfrist gegeben.

Leider wird hier immer wieder nach meinen Recherchen unterschiedlich, je nach Betrachter, argumentiert.

Wie sind eure Meinungen?

Zitat von Haufe - Sperrfrist bei Verkauf an Gesellschaft

Mit der eingefügten Neuregelung des § 577a Abs. 1a BGB wollte der Gesetzgeber jedoch nicht allein Umgehungen der Sperrfrist nach dem „Münchener Modell“ entgegenwirken, sondern ausdrücklich auch etwaigen neuen Umgehungstatbeständen vorbeugen. Deshalb hat er für ein Eingreifen der Sperrfrist jede Veräußerung eines mit Mietwohnraum bebauten Grundstücks an eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts oder an mehrere Erwerber ausreichen lassen, da sich nach seiner Einschätzung bereits hierdurch das Verdrängungsrisiko für den Mieter erhöht und dieser insoweit eines Schutzes bedarf

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Die Kaufgemeinschaft A, B, C, D hat das Gebäude (Reihenhaus 3, 3a, 3b) gekauft ud sind seit März Eigentümer mit x% Anteilen. Grundbucheintag im März mit ideeller Teilung.

Laut Haufe (link) verstehe ich laienhaft, dass dann trotzdem eine Sperrfrist besteht und nicht umgangen werden kann.

Genau so sehe ich das auch.

Das Gesamtgrundstück ist zwar nicht real, notariell über eine Teilungserklärung, auf die Personen geteilt, tut aber laut "Haufe" bzw. dem BGH Urteil keine Rolle, auch wenn es gemietete Reihenhäuser sind, werden diese mit Mietwohnungen gleichgesetzt.

Leider sehen das viele unterschiedlich, ob es an mieterseitig oder vermieterseitig liegt, mag ich nicht drüber zu urteilen. Wichtiger ist es, dass die Richter das auch sehen, wobei ich mit bei Anwälten auch nicht ganz sicher bin; meine persönliche Meinung.

Mein Rechtsbeistand vertritt die Auffassung, dass in diesem Fall keine Sperrfrist gilt, da im Grundbuch nur eine Liegenschaftsnummer eingetragen ist und nicht drei, also keine reale Teilung erfolgte und es keine Mietwohnungen sind, sondern ein Reihenhaus (mit drei Mietparteien).

Wir werden zumindest auf Grund des Wohnungsmarktes und anderen möglichen Härtefallen der Eigenbedarfskündigung widersprechen.

Entweder wir finden bis dato etwas oder die Eigentümergemeinschaft muss dann eine Räumungsklage erwirken. Ich frage mich nur, ob die Gerichte dann nur die Kündigung und den Widerspruch betrachten oder auch eine mögliche Sperrfrist.

Zitat von Fruggel

Dann möchte er bitte auch erklären, warum nicht Absatz 1a gelten soll in diesem Fall.

Die Begründung lag eben darin, dass keine reale Drittelung des Grundstücks vorliegt und somit kein Wohneigentum umgewandelt wurde, da die Eigentümergemeinschaft zusammen das Gebäude gekauft haben und keine Wohnungsumwandlung stattfand.

Ich sehe es anders, da letztendlich jeder der neuen Eigentümer "sein" Reich schon aufgeteilt hat und einziehen möchte, als Eigentümer des entsprechenden Reihenhauses.

Zitat von Fruggel

Vorsicht hierbei. Das ist nur eine interne Absprache der Eigentümer untereinander, wer in welches Haus einziehen darf. Es ist aber keine rechtliche, also nach außen hin wirksame Aufteilung. Dazu wäre entweder eine Realteilung des Grundstücks erforderlich oder eine Teilung im Sinne des §2 WEG.

Das bedeutet, für alle Mieter sind alle 4 Eigentümer gleichermaßen Vermieter. Eine Kündigung muss von allen unterschrieben werden oder einer hat Vollmacht, um im Namen der anderen handeln zu können. Die Kündigung könnte zusätzlich zur Sperrfirst auch noch formell unwirksam sein, wenn das nicht bedacht wird.

Die Eigenbedarfskündigung wurde nur vom Ehepaar (hier A/B) eigenhändig unterschrieben mit Schlusszeile "Eigentümergemeinschaft Name A/B, C, D.

Ob Vollmacht besteht, kann ich nicht sagen. A/B, C, D sind jedoch privat gut befreundet.

Eine Realteilung existiert wohl nicht, ist ja auch mit zusätzlichen Kosten für die Eigentümergemeinschaft verbunden (ggf. Vermessung, Notar etc.) und zudem nicht im Grundbuch als 3 Liegenschaften eingetragen.

Meinen Anwalt verstehe ich nicht ganz, aber der Widerspruch wird rausgehen und das bleibt abzuwarten, wie entschieden wird.

Es bleibt spannend und Danke für den regen Austausch.