Erhebliche Mehrbelastung durch differenzierte Hebesätze?

    Hi,

    die Stadt Bonn hat für 2025 differenzierte Hebesätze für Wohn- und Nicht-Wohn-Grundstücke festgelegt. Das Verhältnis beträgt 900/657 = 1,37, d.h. Mieter in gemischtgenutzten Wohnungen zahlen 37% mehr als Mieter in reinen Wohnimmobilien. Ein Artikel auf https://www.mietrecht.org/nebenkosten/grundsteuer/ besagt: „Dies führt zu einer Mehrbelastung der Mieter in solchen Gebäuden. Soweit diese Mehrbelastung allerdings nicht mehr als 10 % zu der „normalen“ Grundsteuer liegt, wirkt sich dies nicht aus, BGH, Urt. v. 8.3.2006, Az.: VIII ZR 78/05.“

    Wird in Bonn die Grenze für erhebliche Mehrbelastung von 10% damit automatisch überschritten?

    In den Mietverträgen wird die Grundsteuer B zu gleichen Teilen auf die Mieter umgelegt. Bisher ist die nicht ins Gewicht gefallen. Sie steigt aber nun auf das Dreifache.

    Besteht nun Anpassungsbedarf am Umlageverfahren? Nach welchem Schlüssel kann die Grundsteuer B sinnvoll auf einen Gewerbemieter und 2 Wohnmieter umgelegt werden?

    Es ist zutreffend, dass der Gewerbemieter mehr belastet werden muss, wenn der Unterschied des Hebesatzes so groß ist im Vergleich zu den Wohnungen. Die Aufteilung richtet sich dann nach der Aufteilung im Grundsteuerbescheid.

    Aus dem Grundsteuermessbetrag, den das Finanzamt zuvor ermittelt hat.

    Aus dem Grundsteuerbescheid sieht man aber doch die unterschiedlichen Hebesätze, mit denen sich der Betrag errechnet. So kann man es aufteilen.

    Im Bescheid über die Festsetzung des Grundsteuermessbetrages sind nur die beiden Steuerschuldner sowie die Berechnung des Steuermessbetrages (Grundsteuerwert, Steuermesszahl, Steuermessbetrag) ausgewiesen. Keine Differenzierung nach Nutzung.

    Der Grundsteuerwert wurde nach dem Sachwertverfahren ermittelt. Der Wert ist im Wesentlichen durch den Bodenwert getrieben, das Haus ist relativ alt. Das Gewerbe nutzt fast den gesamten Außenbereich.

    Okay, dann anders herum. Die unterschiedlichen Hebesätze müssen sich doch sicherlich aus dem Grundsteuerbescheid ergeben. Das wird da vermutlich aufgeschlüsselt stehen. Denn sonst wüsste man ja nicht, dass es unterschiedliche sind. Was steht denn auf dem Grundsteuerbescheid?

    Im Grundsteuerbescheid steht nur

    "Grundsteuer B (Messbetrag in Euro)
    Hebesatz für Nicht-Wohnimmobilie: gemischt genutztes Grundstück"

    mit dem Hebesatz von 900%. Ein Differenzierung nach Gewerbe- und Wohnanteil findet nicht statt. Daher meine Frage, ob das BGH-Urteil in diesem Fall gilt, weil die Wohnmieter in meinem Fall (Hebesatz 900%) gegenüber reinen Wohnmietern (Hebesatz 657%) einen um mehr als 10% höheren Beitrag leisten müssen. Ist der 1/3-Ansatz für die Aufteilung dann rechtswidrig? Wie kriege ich einen belastbaren Anteil des Gewerbes rausgerechnet?

    Jetzt ist es klarer geworden. Das war im Eingangsbeitrag etwas verwirrend dargestellt.

    In diesem Fall kann man nur eine eigene Schätzung anstellen, wie viel die Differenz ausmacht. So kann man einen sog. Vorwegabzug machen, den man dem Gewerbemieter belastet und nur der Rest wird dann auch die Wohnungen verteilt. Genau lässt es sich nicht berechnen.

    Ob oder inwieweit das BGH Urteil in der Form noch gültig ist, lässt sich nicht sacgen. Denn aufgrund der Grundsteuerreform ist die gesamte Berechnungsgrundlage anders geworden.

    ok, danke. Die vertragliche fixierte Umlage ist der 1/3-Ansatz und der gewerbliche Mieter wir sich vermutlich mit Händen und Füßen gegen eine Änderung zu seinen Ungunsten wehren - außer der vertragliche Ansatz wäre rechtlich nicht mehr valide.

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