Eigenbedarf bei Aufhebungsvertrag nichtig?

Hallo zusammen.

Ich habe im Januar eine Eigenbedarfskündigung (Schwiegermutter soll einziehen) von meinem Vermieter zu Ende Juli erhalten. Die Widerspruchsfrist endet also Ende Mai.

Mit dem Mieterschutzbund habe ich das Schreiben bereits prüfen lassen, was wasserdicht zu sein scheint.

Es geht mir nun darum, vom Vermieter entsprechende Entschädigungen / Zugeständnisse einzufordern:

1. Finanzielle Umzugshilfe
2. Frühzeitiger Auszug binnen 2 Wochenfrist möglich (Sprinterklausel)
3. Verlängerte Frist für Wohnungssuche bis Ende September
4. Verkürzung der Auszahlungsfrist der Kaution auf 4 Wochen (statt Standard 6 Monate)

Mit dem Mieterschutzbund habe ich bereits ein Schreiben aufsetzen lassen, möchte hier aber gerne noch weitere Meinungen zu einem für mich besonders wichtigen Thema einholen.

Wird der Eigenbedarfsgrund durch ein solches Schreiben nichtig? Im Detail: Muss der Vermieter trotz des Schreibens den Eigenbedarf umsetzen?

Nach meinem Verständnis ist die Eigenbedarfskündigung der Grund für meinen Auszug, sonst hätte ich hier gerne noch ein paar Jahre wohnen können.

Ist das Schreiben als Aufhebungsvertrag zu verstehen? Wenn ja, warum? Wegen des expliziten Auszugdatums zu Ende September?

Wie ließe sich ein solches Schreiben erstellen (z.B. ohne Punkt 3?) um den Eigenbedarfsgrund aufrecht zu erhalten?

Wann sollte dieses Schreiben dem Vermieter zugespielt werden? So früh wie möglich? Vor der Widerspruchsfrist? Später?

Danke euch vielmals im vorhinein für den Input!

Hallo Leipziger82,

danke dir für deine schnelle und ausführliche Antwort.

Zitat von Leipziger82

Einfordern dürfte hier das falsche Wort sein. Du kannst ihn gern bitten, aber ein Rechtsanspruch besteht hier nicht.

Das ist natürlich korrekt, ich bitte Ihn um diese Entschädigung aufgrund der Erfahrungen von anderen Eigenbedarfskündigungen aus dem Bekanntenkreis, die entsprechende Forderung oder Bitten gestellt und bewilligt bekommen haben.

Zitat von Leipziger82

Hier kann ich Dir leider nicht folgen. Du möchtest eine Verlängerung der Kündigungsfrist bis Ende September, auf der anderen Seite bietest Du aber einen Auszug binnen 2 Wochen an. Wie ist das gemeint?

Auf Vorschlag des Mieterschutzbundes möchten wir eine Verlängerung der First zum Aufzug auf Ende September festlegen. Für den Fall, dass wir vorher eine Wohnung finden, soll ein Auszug mit Ankündigung an den Vermieter binnen 2-Wochenfrist möglich sein. Auch diese Forderungen/Bitten resultieren aus der Erfahrung aus anderen Eigenbedarfskündigungen aus dem Bekanntenkreis.

Ich handele hier wie erwähnt auf Basis der Erfahrung aus anderen Eigenbedarfskündigungen aus dem Bekanntenkreis.

Ich plane nicht die Zeit bis September zu nutzen, beim angespannten Wohnungsmarkt soll das ein Sicherheitspuffer sein, deshalb ja auch mit der Möglichkeit des früheren Auszugs.

Zum Hintergrund: Ich hege sehr starke Zweifel daran, dass der Vermieter seinen Eigenbedarf wirklich umsetzen wird. Er hat das Haus mit 3 Mietparteien vor gut 2 Jahren gekauft und einen Eigenbedarf im persönlichen Gespräch für ca. 8-10 Jahre ausgeschlossen, bis seine Kinder erwachsen sind. Eine Wohnung stand leer und wurde über ein Jahr renoviert, mit entsprechenden Belästigungen für die verbleibenden 2 Mietparteien. Das Vermieter-Mieter Verhältnis wurde von Seiten des Vermieters in dieser Zeit massiv geschädigt, da so gut wie gar nicht auf Anfragen der Mieter reagiert wurde. Ich habe eine Lange Liste mit Mietmängeln, die ebenfalls geltend gemacht werden (Miete seit 10 Monaten unter Vorbehalt gezahlt). Auch wurde die nahezu identisch geschnittene, neu renovierte Wohnung im November neu vermietet, knapp 1 Monat vor der Eigenbedarfskündigung an mich. Sonst hätte er mir diese nach meiner Kenntnis als alternativ Wohnraum anbieten müssen.

Warum sollte er sich darauf einlassen? Das Druckmittel hier ist ein sonst möglicher Widerspruch der Eigenbedarfskündigung mit entsprechender Räumungsklage und Gerichtsprozess - also eine deutlich längere Dauer bis ihm die Wohnung zur Verfügung steht. Ich strebe diesen Prozess (der vermutlich mit Kosten für mich endet) nicht an, bin aber nach dem Verhalten des Vermieters in den letzten 2 Jahren nicht mehr bereit einfach zum Eigenbedarf auszuziehen.

Hallo Leipziger82

Ich weiß wie es hier aussehen mag, aber der Vermieter hat sich in den letzten 2 Jahren leider ziemlich mies verhalten und ich als Teil der beiden Mietparteien im Haus mussten viel über uns ergehen lassen (Dreck, Schimmel, Garagenblockade, Renovierung ganzer Räume durch uns als Folge der Bauarbeiten), ohne wirkliches entgegenkommen des Vermieters. Der zu Beginn ausgeschlossene Eigenbedarf ist jetzt die Spitze des Eisberges.

Genau das schließt der Mieterschutzbund bei Anwendung des Schreibens aus

Zitat von Mieterschutzbund

Wenn der Vermieter nicht vom Eigenbedarf Gebrauch macht, können Sie nichts machen, denn Sie ziehen ja nicht wegen Eigenbedarfskündigung aus, sondern wegen dieser Vereinbarung. Natürlich spielt die Kündigung eine Rolle, aber die Vereinbarung ist der maßgebliche Grund für den Auszug. Fazit: Dann gibt es keinen Schadensersatz, wenn die Schwiegermutter nicht einzieht

Damit komme ich zurück zu meiner Ursprünglichen Frage:

Aus meiner Sicht ist die Eigenbedarfskündigung der maßgebliche Grund für meinen Auszug. Wie kann ich also den Vermieter um ein entgegen kommen bitten, ohne dass der Eigenbedarf als maßgeblicher Grund wegfällt?

Ich bin zugegebener Maßen sehr überrascht, dass eine Eigenbedarfskündigung entgegen vorherigen Erzählungen und was man teils liest sehr einfach zu gestalten zu sein scheint. Noch dazu erwähnte der Mieterschutzbund, dass die Schwiegermutter Anfang August sich die Wohnung anschauen könnte und wenn sie ihr nicht gefällt dann einfach doch nicht einzieht. Das sei ein legitimes Vorgehen, dass der Vermieter dann die Wohnung renovieren und doppelt so teuer neu vermieten kann. So einfach kann es doch wirklich nicht sein...

Die Argumentation des Szenarios war, der Vermieter sei fest entschlossen gewesen die Schwiegermutter in seine Nähe zu holen und dort einziehen zu lassen, wenn sie selbst sich dann dagegen entscheide, könne man ihm nichts vorwerfen, er habe nach bestem Wissen und Gewissen gehandelt.

Sollte das der Fall sein frage ich mich, wie sich jemals irgend ein Vermieter über einen langjährigen Mieter mit niedrigen Mietzahlungen beschweren kann. Das ist ein Blankoschein zum Rauswurf jedes Mieters.

Und gilt das auch, wenn ich aufgrund eines Aufhebungsvertrags früher oder auf Basis meines obigen Schreibens ggf. später ausziehe?

Grund für den Aufhebungsvertrag / Schreiben ist ja letztlich die Eigenbedarfskündigung?

Hallo Fruggel,

auch dir Danke für deine Unterstützung.

Grundsätzlich gebe ich dir Recht, aber das öffnet natürlich Tür und Tor für genau das "Schwiegermutter will doch nicht mehr" Szenario. Wie soll ich ihr nachweisen, dass sie gar nicht einziehen wollte, sondern nur von ihrem Schwiegersohn zu diesem Kniff überredet wurde? Bzw. wie kann er es beweisen außer die Schwiegermutter sagt einfach es war genau so...

Ich habe eine Vielzahl an Indizien aber keine Beweise

1. Schwiegermutter war zum Zeitpunkt des Kaufs vor 2 Jahren 79 Jahre alt mit Herzschrittmacher. Jetzt mit 81 Jahren habe sich alles plötzlich geändert? Aus meiner Sicht hätte man das absehen können, trotzdem zu Beginn die Aussage kein Eigenbedarf für lange Zeit...
2. Bei Besichtigung meiner EG Wohnung vor einem Jahr für nötig Baumaßnahmen (Rohre verlegen) aufgrund der Renovierung der Wohnung oben drüber kam die Aussage "Wenn sie mal ausgezogen sind renoviere ich hier sowieso komplett"
3. Bei Baumaßnahmen in meiner EG Wohnung Schäden dürftig ausgebessert, z.B. nur halbe Wand gestrichen, deutliche Farbkante mitten auf der Wand, bei Bitte dies nachzubessern "sind ihre eigenen Schönheitsreparaturen". Er wollte die Wohnung zu diesem Zeitpunkt also scheinbar nicht in einem ordentlichen Zustand halten. Vielleicht weil er mich eh bald raus haben und dann komplett renovieren wollte?
4. Neu renovierte Wohnung wird ganz zufällig einen Monat vor Eigenbedarfskündigung vermietet, sodass sie mir nicht angeboten werden kann? Zufälle gibts...
5. Keinerlei persönliches Verhältnis durch Vermieter aufgebaut, im Gegenteil wenig bis gar nicht auf Anliegen reagiert und Verhältnis aktiv geschädigt

Alles nur Hinweise, ergeben zusammen für mich aber das Bild, dass er nur meine Miete während der Renovierung in 1.OG Wohnung noch haben wollte und jetzt im EG weiter machen will... Die 1.OG Wohnung (nahezu identisch zu meiner) wird nun für das doppelte vermietet...

Zitat von Fruggel

Tja, was soll ich dazu sagen, wenn man sein Recht nicht einfordert und es so hinnimmt.

Das lässt sich immer so leicht sagen... Ich habe Ihn 3 Mal schriftlich aufgefordert nachzubessern, nichts ist passiert. Irgendwann hat man eben selbst auch keine Lust mehr den Raum in so einem Zustand zu sehen und macht es eben selbst...
Da ich Miete unter Vorbehalt gezahlt habe mache jetzt eine entsprechende Mietminderung geltend.
Einfach die Miete zu mindern hätte ihn irgendwann in die Lage der Sonderkündigung versetzt.
Hätte ich Ihn verklagen sollen...? Letztlich sitzt der Vermieter (auch mit der Kaution) immer am längeren Hebel...

Zitat von Fruggel

Das lässt sich nicht so allgemein beantworten. Es sind hier im Forum ja gar nicht alle Fakten bekannt. Wie gesagt ist es der Vermieter, der etwas nachweisen muss, dass der Eigenbedarf besteht. Und das beginnt bereits mit der Kündigung. In dieser genügt es nicht zu sagen, dass die Schwiegermutter einziehen will. Er muss es bereits in der Kündigung genauer erklären, warum die Wohnung benötigt wird und warum die Schwiegermutter nicht in der bisherigen Wohnung bleiben kann. Daraus ergeben sich vielleicht schon Ungereimtheiten.

Wie bereits erwähnt habe ich das Schreiben ja bereits prüfen lassen und es scheint wasserdicht zu sein. Darin wird auf 2 Seiten genau erläutert, warum die Schwiegermutter einziehen soll (keine Pflege, Nähe zum Vermieter, der um die Ecke wohnt, statt 20km Entfernung). Natürlich habe ich nicht einfach das ganze Schreiben hier rein kopiert.

Letztlich geht es mir auch nicht um das Schreiben zur Eigenbedarfskündigung oder darum den Eigenbedarf anzufechten, ich denke das wird keinen Erfolg haben.

Es geht mir darum unter gewissen Konditionen auszuziehen ohne dass der Eigenbedarf dabei nicht nichtig wird.

Ich versuche also nochmal auf meine konkrete Fragestellung zurück zu kommen:

• Ich möchte den Eigenbedarf nicht anfechten - kann aber als Druckmittel verwendet werden
• Ich möchte ausziehen, aber nur mit gewissen Entschädigungen (für all die Vorfälle der letzten 2 Jahre)
• Ich möchte nicht, dass der Eigenbedarf nichtig wird. Der Vermieter soll dem "Eigenbedarf" nachkommen müssen.
• Ich muss nicht länger in der Wohnung bleiben, nehme 1-2 Monate mehr Puffer aber gerne mit

Wie kann ich also ein Schreiben mit einer Forderung / Bitte so gestalten, dass es nicht als Aufhebungsvertrag gilt und der Eigenbedarf damit nicht nichtig wird!?

Danke für eure Unterstützung!

Hallo Fruggel, hallo Leipziger82,

das heißt nach der Einschätzung von Leipziger82 und dir trifft die Aussage des Mieterschutzbundes hier nicht zu?

Zitat von Mieterschutzbund

Wenn der Vermieter nicht vom Eigenbedarf Gebrauch macht, können Sie nichts machen, denn Sie ziehen ja nicht wegen Eigenbedarfskündigung aus, sondern wegen dieser Vereinbarung. Natürlich spielt die Kündigung eine Rolle, aber die Vereinbarung ist der maßgebliche Grund für den Auszug. Fazit: Dann gibt es keinen Schadensersatz, wenn die Schwiegermutter nicht einzieht.

Wenn das der Fall ist, ist das alles was ich hier in Erfahrung bringen wollte.

Ich bin natürlich bereit mit dem Vermieter noch über die Konditionen zu verhandeln. Dass der Eigenbedarf nicht nichtig wird, ist für mich aber ein Kernpunkt dieser Vorgehensweise.

Eine Formulierung habe ich ja bereits vom Mieterschutzbund erhalten. Ich suche nur nach der korrekten, rechtlichen Einschätzung bzgl. des Erhalts des Eigenbedarfs als Grund für den Auszug. Ich weiß, dass Ihr hier keine Rechtsberatung im eigentlichen Sinne gebt und diese Einschätzung nicht rechtsbindend abgeben könnt, danke euch aber vielmals für euren Input.

Falls Ihr abschließend Quellen / Gerichtsurteile zu diesem Umstand parat habt, wäre ich sehr dankbar. Bei meiner Suche konnte ich in der Fülle der Eigenbedarfsfälle leider nichts zu diesem konkreten Punkt finden.

Danke euch nochmals!

Hallo Fruggel, hallo Leipziger82,

danke für euren sehr wertvollen Input. Ich werde mich hier nochmals von einem Anwalt für Mietrecht beraten lassen, durch euren Input habe ich eine solide Gesprächsgrundlage.

Vielen Dank!

Als abschließende Rückmeldung zum Thema.

Wir wollten mit dem Vermieter eine entsprechende Vereinbarung aushandeln. Dieser ließ sich aber nicht davon abbringen, entsprechende Knebel-Klauseln im Sinne von "hiermit sind alle Forderungen abgegolten" abbringen.

Dies würde Nachforderungen und insbesondere Anfechtung eines vorgetäuschten Eigenbedarfs ausschließen. Daher haben wir letztlich keine Vereinbarung unterschrieben und sind ausgezogen. Entsprechende Mietminderung wurde geltend gemacht.

Die Einforderung der Kaution steht nun aus...