Einstufung der Wohnung in den Mietspiegel bei Mieterhöhung

Hallo,

ich habe mir jetzt einige Themen zur Mieterhöhung durchgelesen und auch diese Beiträge (Mieterhöhung – Fristen und maximale Höhe, Mieterhöhung) gelesen.

Dennoch habe ich ein zwei Unklarheiten, welche ich gerne besser verstehen würde.

Wir haben unsere Information zur Mieterhöhung am 25. April bekommen. Darin wurde eine Einverständniserklärung bis zum 30. Juni gebeten, damit die Miete zum 1. Juli auf den neuen Satz angehoben werden kann. Ich hatte schon Angst, dass uns die Wohnung gekündigt wird, weil wir es bis heute nicht geschafft haben, darauf zu reagieren. Nun habe ich gelesen, dass man mit Eingang des Schreibens 3 Monate Zeit hat, um darauf zu reagieren. Sehe ich es richtig, dass ich also noch bis zum 24. Juli Zeit habe, um darauf zu reagieren (auch wenn ich es natürlich so schnell wie möglich geklärt haben will) und das die Erhöhung eigentlich erst ab dem 1. August greifen dürfte?

Ich habe mir nun auf die durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete berechnen lassen. Diese liegt unter der Angabe des Vermieters. Zum einen liegt dies daran, dass der Vermieter angibt, dass das Gebäude bzw. die Fassade unter Denkmalschutz stünde. Das dies Gebäude nicht unter Denkmalschutz steht, lässt sich über den Themenstadtplan zum Thema Denkmal nachweisen. Allerdings bin ich mir nicht sicher, ob nicht trotzdem die Fassade dazu gehören könnte. Sie sieht absolut nicht danach aus, aber ich bin auch kein Fachmann, um dies zu beurteilen. Muss mir der Mieter diesen Aspekt nachweisen oder bin ich in der Nachweispflicht, dass dem nicht so ist?

Des weiteren habe ich angegeben, dass kein Balkon mit einer Größe von mehr als 2 m² vorhanden ist. Wir haben einen Balkon, dessen nutzbare Maße (also den Bereich innerhalb des Geländers) bei 1,84x0,84 liegen. Darauf gekommen war ich, weil dies die über uns wohnende Mieterin, über den Mieterverein eingebracht hat. Ist das rechtlich in Ordnung oder muss das Geländer dazu gerechnet werden?

Ich will die Mieterhöhung ablehnen, aber ich bin mir nicht sicher, ob dies anfechtbar ist. Die durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete hat ja ein Spiel von -13 bis +15%. Wenn der Vermieter diesen ausnutzen darf, dann kann ich die Erhöhung schlecht ablehnen. Aktuell bezahlen wir 7,04 €/m². Die durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete für eine Wohnung mit unseren Austattungsmerkmalen beträgt 6,67 €/m² mit einer unteren Spann von 5,80 €/m² und einer oberen Spanne von 7,67 €/m². Die neue Miete soll 7,32 €/m² betragen. Wenn die Anrechnungsfaktoren schon den möglichen Aufschlage, welchen der Vermieter verlangen kann, beinhalten, dann kann ich die Mieterhöhung wohl ablehnen. Wenn dies jedoch irrelevant ist und er bis zum Maximum gehen kann, dann wohl eher nicht. Ich bin mir halt unsicher, von welchen Faktoren es abhängt, wie er sich innerhalb der Grenzen bewegen darf.

Ich hoffe ich konnte meine Unsicherheit einigermaßen klar darlegen und ihr könnt mir ein wenig davon nehmen.

Viele Grüße

Scoon

Vielen Dank, für die Antwort!

Zitat von Fruggel

Dann darf es auch nicht so eingestuft werden. Genaueres dazu in den Erläuterungen zum Mietspiegel nachlesen.

Im Mietspiegel wird auch von der Fassade gesprochen. Jetzt stellt sich die Frage, wie kann ich heraus finden, ob die Fassade des Hauses wirklich unter Denkmalschutz steht. Auf dem Themenstadtplan sind die Gebäude verzeichnet, welche unter Schutz stehen und da ist es nicht mit dabei. Ich weiß jedoch nicht, ob Gebäude mit geschützter Fassade mit darunter fallen oder evtl. nicht angezeigt werden. Meine Idee ist jetzt beim Denkmalschutamt anzurufen und nachzufragen oder gibt es da evtl. einen besseren Weg?

Zitat von Fruggel

In der Regel sollte sich die Miete im mittleren Bereich bewegen.

"Sollte" klingt danach, als ob der Vermieter, das eigentlich so wählen kann, wie er will (also meist die obere Grenze). Verstehe ich das richtig?

Zitat von Fruggel

Es gibt nicht nur annehmen und ablehnen. Es geht auch teilweise annehmen. Man erklärt sich also mit einem niedrigeren Betrag einverstanden als der Vermieter möchte.

Genau so hat es die Mieterin über uns gemacht. Allerdings liegt bei ihr der Betrag der Berechnung zwei Euro über ihrer bisherigen Miete. Bei uns liegt das Ergebnis der Berechnung der durchschnittlichen ortsübliche Vergleichsmiete 0,37 €/m² unter dem, was wir jetzt bereits bezahlen. Die neu verlangte Miete liegt dann nochmal 0,29 €/m² darüber. Daher habe ich die Mieterhöhung erst einmal komplett abgelehnt und warte jetzt auf die Antwort.

Zitat von Fruggel

Das ist keine gute Idee. Denn die Antwort könnte so aussehen, dass der Vermieter Klage zur Zustimmung einreicht. Und wenn du diese verlieren solltest, würdest du auch die Kosten tragen müssen.

Ok, das habe ich leider falsch eingeschätzt. Ich hoff(t)e, dass es vorher erst einmal zu einem Austausch kommt, so dass man sich abseits einer Klage einigen kann. =/