Mieterhöhung - Anpassung an den ortsüblichen Mietspiegel rechtens?

    Hallo zusammen und danke schon einmal für Eure Hilfe!

    Am 01.07.2022 kam es zu einem Eigentümerwechsel und wir haben zu diesem Wechsel nur einen Ergänzungsvertrag unterschrieben, sodass der alte Mietvertrag vom 02.07.2020 noch weiterhin Gültigkeit hat.
    Am 04.08.2022 habe ich dann den folgenden Brief erhalten:

    "Mieterhöhung gemäß §558BGB - Anpassung an den ortsüblichen Mietspiegel

    Sehr geehrte xy,

    da Sie seit Beginn Ihres Mietverhältnisses am 15. Juli 2020 in der Wohnung, Miete weit unter dem ortsüblichen Mietspiegel bezahlen, habe ich beschlossen, die Miete anzupassen.


    Die Miete erhöht sich um EUR 90,00 von derzeit EUR 470,00 auf EUR 560,00 und ist ab dem 1.Oktober 2022 gültig.

    Die zukünftige Miete liegt immer noch unterhalb des ortsüblichen Mietspiegels, daher bitte ich Sie, die Mieterhöhung zu akzeptieren.

    Mit freundliche Grüßen
    zz "

    Daraufhin habe ich versucht herauszufinden, ob die Mieterhöhung rechtens ist und auf der offiziellen Seite der Stadt den ortsüblichen Mietspiegel ausgerechnet (siehe Bild unten). Wie man dem Bild entnehmen kann, bin ich auf ein ganz anderes Ergebnis als meine Vermieterin gekommen, obwohl Sie behauptet, dass sogar die erhöhte Miete noch unterhalb des ortsüblichen Mietspiegels liegt.

    Des Weiteren möchte die Vermieterin die neue erhöhte Miete bereits zum 1.Oktober, aber den Brief hat sie am 4. August abgeschickt und laut Überlegungsfrist müsste ich die neue Miete eigentlich erst am 1. November zahlen oder?

    Außerdem möchte ich erwähnen, dass die Wohnung einige Mängel aufweist, die ich bis jetzt dem Vermieter nie mitgeteilt habe, da die Miete dementsprechend war:

    • Silberfischbefall in der Küche (wahrscheinlich wegen einem Wasserschaden noch vor meiner Zeit)
    • Nachtspeicherofen der übelriechende Luft verbreitet
    • seit einem Jahr gibt es direkt vor unserer Wohnung eine riesengroße Baustelle, die noch zwei Jahre lang andauern wird und die viel Lärm erzeugt
    • Toilettenspülung funktioniert nicht einwandfrei, sodass man öfter die Spülung betätigen muss --> mehr Wasserverbrauch
    • Terrassentür muss repariert werden, man kann sie nicht richtig schließen
    • bei der Wohnung handelt es sich um eine Dachgeschosswohnung, die im Winter sehr kalt (man muss mit Pulli rumlaufen, obwohl ich den Nachtspeicherofen anhabe) und im Sommer sehr heiß wird --> bei 55qm zahle ich monatlich 200 Euro an Strom und das war der Stand bei den Preisen des letzten Jahres.

    Ich hoffe, dass ihr mir weiterhelfen könnt herauszufinden, ob die Mieterhöhung in meiner Situation rechtens ist. Vielen Dank bereits im Voraus!

    Grüße
    Eys02

    Zitat von Eys02

    wir haben zu diesem Wechsel nur einen Ergänzungsvertrag unterschrieben

    Wäre nicht nötig gewesen. Der bisherige Vertrag hat kraft Gesetz weiterhin Gültigkeit, auch wenn dort der vorherige Eigentümer als Vertragspartner drin steht.

    Zitat von Eys02

    habe ich versucht herauszufinden, ob die Mieterhöhung rechtens ist

    Im Sinne des Gesetzes muss ein Mieterhöhungsverlangen begründet werden. Und dafür reicht es nicht aus, nur auf den Mietspiegel zu verweisen, sondern der Vermieter muss auch erwähnen, in welche Kategorie im Mietspiegel er die Wohnung eingruppiert hat, sodass man prüfen kann, ob das zutreffend ist.

    Zitat von Eys02

    laut Überlegungsfrist müsste ich die neue Miete eigentlich erst am 1. November zahlen oder?

    So ist es.

    Zitat von Eys02

    Wie man dem Bild entnehmen kann, bin ich auf ein ganz anderes Ergebnis als meine Vermieterin gekommen

    Dann kannst du dir überlegen, ob du der Erhöhung nicht zustimmst, oder nur zum Teil zustimmst, also mit einem geringeren Betrag als die Vermieterin fordert.

    Zitat von Eys02

    Außerdem möchte ich erwähnen, dass die Wohnung einige Mängel aufweist

    Das hat für die Mieterhöhung keine Relevanz. Man kann die Mieterhöhung nicht abweisen mit der Begründung der Mängel. Denn das Gesetz sieht vor, dass die Miete automatisch gemindert ist wegen Mängeln, man also weniger zu zahlen hat. Voraussetzung ist aber, dass der Vermieter über die Mängel Kenntnis hat.

    Vielen Dank für die ausführliche Antwort!
    Da sowohl die Begründung für die Mieterhöhung als auch der Zeitpunkt an dem sie die 1. erhöhte Miete verlangt, frage ich mich, ob ich diesen Brief komplett ignorieren soll und weiterhin die alte Miete überweise oder ob ich darauf antworten muss. Kannst du mir da weiterhelfen?

    Grüße

    Die Entscheidung, was du tun möchtest, kann ich dir nicht abnehmen.

    Ich kann dir nur folgende Punkte dazu erklären.

    Erstens, der Zeitpunkt ist unproblematisch, denn du würdest dann einfach nur die höhere Miete ab dem späteren Zeitpunkt schulden, ohne in Verzug zu kommen. Und zweitens könnte es theoretisch sein, dass die Vermieterin dann Klage einreicht um die Mieterhöhung durchzusetzen. Es sieht so aus, als dürfte sie damit nicht durch kommen, aber ein Risiko zu verlieren bleibt für dich, das du abschätzen müsstest.

    Und dann ist da noch die Sache mit den Mängeln, ob du nun etwas dagegen unternehmen möchtest und eventuell die Miete minderst. Oder du verhandelst mit der Vermieterin und sagst, du bist mit der Mieterhöhung einverstanden, wenn sie sich um die Sachen kümmert. Es liegt ganz bei dir.

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