Hallo ihr Lieben,
folgender Sachverhalt:
Ich habe gerade die Hausverwaltung für ein Mietshaus übernommen, dass mein Vater letztes Jahr gekauft hat.
Das Mietshaus hat drei Einheiten:
- EG: Wohneinheit
- 1. OG: Gewerbeeinheit
- 2. OG: Wohneinheit im Leerstand
Der Makler, der ihm das Haus verkauft hat, war gleichzeitig als Hausverwalter für den vorherigen Eigentümer tätig. Weiter davor war die Maklerfirma zumindest namentlich ebenfalls Eigentümer dieses Mietshauses, hat es in den späten 90ern renovieren lassen und danach an den letzten Eigentümer verkauft; blieb aber weiterhin als Hausverwalter im Mietshaus tätig.
Uns liegen neben den Mietverträgen und anderen Dokumenten auch die Baugenehmigungen aus den 90ern sowie Rechnungen von 2021 vor.
Dubiose Rechnungen
Die Hausverwaltung hat hier selbst noch Dienstleistungen erbracht. Neben der Gartenpflege und dem Winterdienst auch Hausmeisterdienste, deren die Rechnung sehr auffällig ist:
Es handelt sich hierbei um eine Jahresrechnung aus dem Februar 2021 für das komplette Jahr 2021. Der Gesamtbetrag beläuft sich auf etwas über 1.000 Euro. Unter der Kostenaufstellung steht der Zusatz, dass dieser Betrag zu zwölf gleichbleibenden Monatsraten vom Verwalterkonto abgebucht wird.
Was in all den Rechnungen und Kontoauszügen jedoch fehlt, ist die Aufstellung / Rechnung über die Verwaltergebühren.
Ich muss also annehmen, dass diese "Hausmeisterdienste" die versteckten Verwaltergebühren sind. So könnten Sie nämlich über die BKA am Jahresende auf die Mieter umgelegt werden.
Ich kann mir nicht vorstellen, dass das rechtmäßig ist. Gleichzeitig muss ich das aber nun irgendwie abrechnen oder bleibt mein Vater hier auf diesen Kosten sitzen? Kann man die alte Hausverwaltung dafür irgendwie zur Verantwortung ziehen?
Meinem Vater und mir ist wichtig, dass wir die Mieter nicht über Gebühr belasten und nur reelle Kosten auch wirklich in der Nebenkostenabrechnung umlegen.
Darüber hinaus wurden kurz vor dem Verkauf (ca. 3-6 Monate vor dem Notartermin und schon in der Zeit, als mein Vater alles für den Kauf in die Wege geleitet hat) an meinen Vater noch neue Versorgerverträge zu wesentlich teureren Konditionen abgeschlossen. Abgesehen von einem bekannten Wasserschaden (Anfang 2020), woraufhin die Versicherung den Vertrag nach vermeintlicher Regulierung* gekündigt hat, gibt es keine ersichtlichen Gründe für diese Neuabschlüsse. Laut der Mieterin der Gewerbeeinheit stand das Gebäude seit Anfang 2020 zum Verkauf.
*Die Versicherung hat auf Nachfrage den Schaden noch nicht abschließend regulieren können, weil die Hausverwaltung den Handwerkern teilweise grundlos den Zutritt verwehrt hat.
Fehlerhafte Mietverträge
Darüber hinaus ist uns nach Einsicht in die Baugenehmigung aufgefallen, dass die offiziellen und bemaßten Grundrisse etwas über 137 m² pro Einheit ausweisen. Die Mietverträge wurden aber nur auf 130 m² geschlossen. Somit wurden seit jeher ca. 7 m² quasi gratis an die Mieter vermietet. Gibt es dafür einen Grund, warum man so etwas macht? Nach allem, was ich inzwischen von der Hausverwaltung weiß (auch von anderen ehemaligen Kunden dieser Firma), kann ich ein "gutes Herz" definitiv ausschließen. Wir haben inzwischen auch die grundrissgleiche leere Wohnung so genau es ging mit dem Laser neu vermessen und kommen ebenfalls auf knapp über 137 m². Dachschrägen oder Balkone, die nur anteilig gerechnet werden, gibt es in keiner der Wohnungen.
Da eine Einheit seit zwei Jahren leer steht, übernimmt diese damit automatisch die Kosten, die - aufgrund der zu geringen Wohnfläche in den Mietverträgen - nicht auf die anderen Einheiten umgelegt werden können. Im Moment trägt diese Kosten also mein Vater, was per se auch vollkommen in Ordnung ist. Nach der kompletten Renovierung der Wohnung, soll diese natürlich neu vermietet werden; natürlich mit den korrekten 137 m². Was passiert mit den übrigen 14 m² in der BKA?
Haben wir als Eigentümer einen Anspruch darauf, die Mietverträge zu ändern?
Wie gesagt: Uns liegt es fern, dass die Mieter unfair behandelt werden oder gar zu Hohe Mieten oder Abrechnungen denen den Alltag vermiesen. Aber fair heißt halt auch, dass sie eben die Kosten tragen, die sie tragen müssen.
Die Krux mit der Gewerbeeinheit
Der Gewerbeeinheit wurde seit Mai 2020 eine Mietminderung in Höhe von 5 % aufgrund blinder Fenster zugesprochen. Der damalige Eigentümer hat eine Ausbesserung verweigert und die Mietminderung hingenommen. Was irgendwie auch wenig intelligent ist aus meiner Sicht.
In der kompletten Historie der letzten sechs Jahre kam es bei der Gewerbeeinheit regelmäßig zu Mietrückständen in Höhe von mehreren tausend Euro. Der Vertrag wurde einige Male fristlos gekündigt, aber ein einfacher Einspruch der Mieterin hat hier anscheinend genügt, die Kündigung zurückzuziehen.
Soweit ich weiß unterliegen Gewerbemietverträge aber keinem wirklichen Kündigungsschutz, weshalb wir gedenken, diesen mit der gesetzlichen Frist von 6 Monaten ordentlich zu kündigen.
Fazit
Mein Vater verzweifelt inzwischen immer mehr und bereut den Kauf des Hauses. Er würde gerne den Kauf rückabwickeln lassen, aber ich denke, dass das nicht so einfach möglich sein wird.
Kann uns hier jemand helfen?