Gemäß §577 BGB hat im Allgemeinen der Hauptmieter das Vorkaufsrecht, nicht der Untermieter. Etwas anderes kann laut den Gesetzeskommentierungen gelten, wenn der Vertrag mit dem Eigentümer als gewerblicher Vertrag eingestuft werden muss. Dann hätte der Untermieter das Vorkaufsrecht, weil nach dem Zweck des Gesetzes er dann schutzwürdig ist, nicht aus der Wohnung verdrängt zu werden.
Das hängt vom Zweck deines Vertrags ab, kann man nicht allgemein sagen. Typische beispiele sind, wenn eine Hausverwaltung eine Wohnung für deren Hausmeister anmietet, oder eine Firma eine Wohnung für den Geschäftsführer, oder wenn ein karitativer Verein eine Wohnung für eine zu betreuende Person mietet.
Was kann der Dritte tun um das Vorkaufsrecht zu verhindern?
Meinst du damit den Käufer, mit dem ein Vertrag gemacht wurde? Nichts, die Bestimmung des §577 BGB lässt sich nicht aushebeln. Wenn du das Vorkaufsrecht hast und nutzt es, dann ist der aktuelle Käufer aus dem Rennen und du bekommst die Wohnung.
Diese Frage kann hier nicht so definitiv beantwortet werden, weil der Vertrag und die Umstände genauer angeschaut werden müssten, was die Möglichkeiten eines Forums überfordert. Wie schon gesagt kommt es auf den Zweck der Anmietung an. Es muss ja irgend einen Grund haben, warum man eine Wohnung anmietet, bei der man nie die Absicht hatte einzuziehen.
Allein die Tatsache, dass du nie eingezogen bist, reicht nicht aus für die Überlegung. Um ein anderes Beispiel zu nennen gilt das Vorkaufsrecht auch für einen Mieter, der die Wohnung schon gekündigt hat und die Kündigungsfrist noch läuft. Da könntest du auch sagen, dass er ja kein Interesse hat, in der Wohnung zu bleiben. Aber das ist egal, er ist Mieter, und so gilt nach §577 BGB das Vorkaufsrecht für ihn.
Was ist denn jetzt eigentlich deine Befürchtnis? Dass du das Vorkaufsrecht ausüben wirst und der aktuelle Käufer dann Einwendungen hat, du wärst gar nicht berechtigt für das Vorkaufsrecht? Ich denke, das hätte er bereits zum Ausdruck gebracht, denn immerhin muss er ja jetzt die Zeit abwarten, während der du dich entscheiden kannst.
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