Hauskauf - Anliegerwohnung - Eigenbedarf

Unwissender

Hallo User,

meine Frau und ich (zwei Kinder) haben vor, ein Haus zu kaufen welches eine kleine Anliegerwohnung hat. Diese ist derzeit vermietet und wir würden den Mietvertrag als Käufer übernehmen.

Nun hat die Wohnung, welche wir beziehen möchten, nur vier Zimmer (auf 110qm) und ich brauche als Lehrer auch ein Arbeitszimmer um meinen Unterricht vor- und nachzubereiten (die Hälfte meiner Arbeitszeit bin ich daheim). Reicht dieser Grund schon aus um Eigenbedarf anzumelden? Ich brauche unbedingt ein Arbeitszimmer aber das Bad + Küche würden nur rudimentär genutzt werden. Ist es zumutbar, dass man sein Arbeitszimmer im Wohn- oder Schlafzimmer einrichtet? Diese Situation habe ich jetzt und es ist eher suboptimal.

Auf der anderen Seite wäre die Frage ob ich nach § 573a BGB ein vereinfachtes Kündigungsrecht habe. Unsere Wohnung hat zwei Eingänge. Der Eingang des Innenhofes, wo wir jeden Tag die Fahrräder unterbringen werden, ist neben seinem Eingang in die separat zugängliche Wohnung. Er wohnt in keiner Doppelhaushälfte. Unser Küchenfenster ist im rechten Winkel zu seinem Wohnraum. Wie allgemein die Wohnung.

Ich möchte im Prinzip nur sicher gehen, dass ich auch ein Arbeitszimmer habe und würde die Wohnung nicht weitervermieten. Die Kündigungsfrist bei Eigenbedarf von 9 Monaten ist mir bekannt sowie auch die dazukommenden 3 Monate bei der vereinfachten Kündigung.

Hat hierzu vielleicht jemand Erfahrungen? Ich weiß, dass es ein recht spezieller Fall ist aber welcher ist das beim Mietrecht nicht.

Schweinchenfan

Eine konkrete Rechtsberatung ist in einem Forum nicht möglich, sodass wir hier keine genaue Einschätzung deiner Situation machen können. Dazu müsstest du einen Anwalt fragen, dem du den Mietvertrag vorlegen kannst,.

Grundsätzlich ist es möglich, eine Mietwohnung zu kündigen, wenn man die Räume für berufliche Zwecke braucht. Siehe dazu auch das Urteil des BGH Urteil vom 26. September 2012 – VIII ZR 330/11. Dies ist dann jedoch keine Eigenbedarfskündigung, sondern stellt ein eigenes berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 Abs. 1 BGB dar. Dies erwähne ich, da in manchen Mietverträgen eine abschließende Aufzählung von möglichen Kündigungsgründen durch den Vermieter enthalten ist, die meist eine Kündigung für berufliche Zwecke nicht einschließt. Es gilt hier also, den Vertrag genau zu prüfen. Ebenso betrifft dies eine mögliche erleichterte Kündigung, die ebenfalls ausgeschlossen sein könnte.

Unwissender

Vielen Dank. Ich habe den Mietvertrag nur z.T. vorliegen aber die Mietdauer ist so beschrieben:

"... auf unbestimmte Zeit. Das Recht zur Kündigung bestimmt sich nach den gesetzlichen Vorschriften."

Jetzt habe ich noch eine Frage.

Warum ist das eigentlich kein Eigenbedarf. Ist § 573 BGB nicht der, der das regelt? Abs. 1 ist ja nur die Einleitung und führt zu Abs. 2 Punkt 2. Ein nicht gewerblich genutztes Arbeitszimmer ist doch kein Büro im eigentlichen Sinne, sondern privater Wohnraum oder liege ich hier falsch?

Zwei Beiträge hintereinander zusammengefügt

Schweinchenfan

Falls du es noch nicht getan hast, kannst du dir das o.g. Urteil des BGH komplett durchlesen. Bis dahin hat die Rechtsprechung die Kündigung wegen Eigenbedarf zu Wohnzwecken ausgelegt. Das BGH Urteil geht auch darauf hinaus, dass das berechtigte Interesse die verfassungsrechtlich gesicherte Berufsfreiheit ist und das ein gleichwertiger Kündigungsgrund ist.

Wie das in deinem Fall genau zu nennen ist, ob das noch Wohnen oder berufliche Nutzung ist, soll ein Anwalt entscheiden.

eXXcole

Die Fragestellung ist - wie oben beschrieben- hoch komplex und könnte die Gerichte längere Zeit in Anspruch nehmen. Ich würde mich mit dem Mieter der Einliegerwohnung einigen. Ist eine Einigung unmöglich, rate ich vom Kauf der Immobilie ab. Das würde Dir nur Ärger bringen.

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