Mietminderung wegen Lärm nach Umgestaltung vor dem Haus

Hallo

Wir hatten im Sommer 2018 ein Wohnung im 1. OG bezogen und eine sehr große Dachterrasse. Zuvor gab es zwei Besichtigungen, alles war ausgesprochen ruhig. Auch am Tag der Vertragsunterzeichnung nichts auffälliges.

Die Mieter unter uns (EG) hatte bei Vertragsunterzeichnung im Sommer 2018 keinen nutzbaren Außenbereich, lediglich einen ca 2m breiten Fußweg zu ihrer Wohnungstüre an der Längsseite des Hauses. Der Makler hatte damals ausdrücklich auf die ruhige Lage (60er Wohnsiedlung mit Einfamilienhäuschen mit vielen Gartenanlagen) hingewiesen, ebenso darauf, dass in der EG Wohnung Mitarbeiter des Vermieters wohnen und es ausgesprochen ruhig wäre. "Junge Familie mit einem Kind" (das 4. Kind ist unterwegs, war gelogen), "Die sitzen nur mal vor dem Haus um eine zu Rauchen".

Vor der Eingangstüre am EG standen zwei Plastikstühle, ansonsten war nur der Fußweg vorhanden. Der Fußweg führt von der Straße mit einem ca 3m breiten mit Bäumen bewachsenen Streifen entlang der Längsseite bis zur Mitte des Gebäudes zur Eingangstüre, ab dort führt der noch ca. 1 m breite Weg zum Hinterhaus (Hinterhaus gehört jemand anderen, dort hin führt noch ein anderer Weg).

Vor wenigen Wochen wurde, ohne dies anzukündigen, vom unteren Mieter damit begonnen Hecken und Bäumchen im hinteren Teil zu entfernen, ebenso die Wegplatten. Es wurden Holzpfosten gesetzt und ca. 2m hohe Fertigwände aus Holz aufgebaut. Ein Teil der Fläche wurde mit Rasenstücken ausgelegt, ein anderer als Sandkiste mit Sand befüllt. Es entstand ein rundum umbauter Bereich, den die unteren Mieter als ihren Garten bezeichnen. Dieser grenzt direkt an die Hauswand unter unserem Flur- und zwei Wohnzimmerfenstern.

Aktuell steht ein Kinderpool im Garten, in dem am Sonntag längere Zeit ein Höllenlärm fabriziert wurde. Ebenso sitzt die Familie mit den Kleinkindern dort, die Kinder brüllen und Lärmen manchmal über Stunden dort. Wir können weder Flur, noch Wohnzimmerfenster öffnen, auch nicht die Terrassentüre, da der Lärm hier oben so laut ist, als ob sie 2m vor unseren Fenstern Raudau machen. Auf der Dachterrasse versteht man jedes Wort, z.B. von Telefonaten, die unten geführt werden, was vermutlich durch die Bäume vor dem Haus reflektiert wird.
Man kann auch nicht mehr zu den Fenstern raus schauen, da man als "Spanner" betitelt wird und sich die Bewohner beobachtet fühlen. Man schaut direkt auf die (halb)nackten Mitbewohner.

Bei Bezug der Wohnung wurde weder von Makler, noch von Vermieter über zu erwartenden Veränderungen vor dem Haus informiert.
Für uns stellt sich die Lage so da, dass durch die bauliche Veränderung die Nutzung der Wohnung massiv eingeschränkt wird, da wir täglich, vor allem am Wochenende und in den frühen Abendstunden, oftmals keine Ruhe mehr haben.

Es ist fraglich, ob die bauliche Veränderung zulässig ist, hier war immer nur der Fußweg/Verkehrsweg vor dem Haus und keine nutzbare Außenfläche als Spielplatz, im Boden eingelassene Sandkiste, Tischen und Stühlen. Direkt unter den Wohnzimmerfenstern wird am Tisch gequalmt, der Qualm zieht bei den meist gekippten Fenstern rein oder über die Terrassentüre ins Wohnzimmer oder man wird auf der Terrasse eingenebelt, da der Abstand zur Hauswand so gering ist und der Qualm sich an dieser entlang ausbreitet.

Wir werden den Vermieter über eine anstehende Mietminderung informieren, da bauliche Veränderungen vorgenommen wurden und dadurch bedingt eine Nutzungsänderung vor dem Haus, die sich massiv in unserem Wohnbereich auswirken.
Ebenso bei zuständigen Bauamt anfragen, welche Nutzungsform er Außenflächen angegeben ist. Auch, dass wir erwarten, dass innerhalb von 14 Tagen der Zustand wie zu Beginn des Mietverhältnisses bestand wieder hergestellt wird.

Laut einer Person vom Städtischen Bauamt sollte hier lediglich ein Fußweg als Verkehrsweg gemeldet sein, dieser wäre nach Landesbauordnung zweckgebunden als "Verkehrsweg" zu nutzen und nicht als Spielplatz, Terrassenersatz, Aufenthaltsort oder bewohnte Außenfläche.

Gibt es zum Thema solcher baulichen Veränderungen mit massiven Auswirkungen auf die Mietsache irgendwo gutes Infomaterial?

Zitat von Fruggel

Der allererste Schritt, bevor man über irgend welche Maßnahmen nachdenkt oder zum Anwalt geht, sollte immer sein, das freundliche Gespräch mit dem Vertragspartner, in dem Fall mit dem Vermieter zu suchen.

Macht wenig Sinn, da wir in der Bude viele Mängel durch PFUSCH haben.
Es gab vorher keinen Garten oder dergleichen.
Die Wohnung wurde als außerordentlich ruhig angeboten. Wäre diese bei Anmietung schon vorhanden gewesen, wir hätten die Wohnung nicht gemietet, da dauerhaft massiver Lärm zu erwarten gewesen wäre, was man jetzt sieht.

Zitat von Leipziger82

Ob der EG-Mieter zum Einzug keinen sichtbaren Außenbereich hatten, ist erst einmal unerheblich.

Viel wichtiger ist die Frage, ob dieser Außenbereich zur Nutzung für den Mieter vorgesehen ist.

Wenn es sich hierbei um das Privatgrundstück des Vermieters handelt und nicht um öffentlichen Verkehrsraum (was ich bezweifle), dann ist diese bauliche Veränderung auch zulässig, bzw. unterliegt auch keinem Bauantragsverfahren (Es wurde ja kein größeres Gartenhaus errichtet).

Miet- und baurechtlich betrachtet, stellt ein Sandkasten, Planschbecken oder Sichtschutzzäune auch keine bauliche Veränderung dar, sondern gehört ggfs. zu einem vertragsgemäßen Gebrauch eines Gartens.

Ich empfehle Euch den Gang zu einem Fachwanwalt.

Der bisherige Außenbereich bestand primär aus den Wegen zum Haus bzw. zum hinteren Haus. Ein großer Teil war durch Hecken und Sträucher bewachsen.
Als 2018 im Sommer vor dem Haus immer öfter Lärm war, zeitweise ein Kinderplanschpool auf dem Weg aufgebaut wurde, dauerhaft Gartenmöbel dort standen, hatten wir diese unterbinden lassen, da es sich um "Verkehrswege" handelt und bei diesen definiert ist, wozu sie dienen. Jedenfalls nicht als Terrasse oder nutzbar Außenfläche.

Im Sommer 2018 meinte die Mieterin im EG, sie hätten keinen Garten für die Kinder und müssten deshalb um Verständnis bitten, wenn es ab und zu etwas lauter wird. Den Außenbereich umzugestalten war damals nicht vorgesehen, ich hatte diese auch in einem Gespräch mit dem Vermieter wegen diverser Mängel im Außenbereich erfahren. Etwas, dass man als Garten oder nutzbare Grünfläche oder Terrasse bezeichnen kann, gab es bis vor kurzem nicht.

Ich habe gerade eine Anfrage bei den städtischen Ämtern in der Sache laufen, evtl. können diese die Lage vorab einschätzen.

Zitat von AJ1900

Ok, ein Gespräch macht keine Sinn? Muß man jetzt aber nicht verstehen, oder?

Die da wären?

Gegen spielende Kinder ist nun mal juristisch wenig zu machen. Auch dein Vermieter kann da kaum was erreichen, würde ich meinen. Grundsätzlich muß man sich mit solchen Sachen in einem Mehrfamilienhaus einfach arrangieren. Man muß natürlich nicht alles dulden, aber das andere Mieter ihren Garten nutzen, kann einen auch nicht überraschen, denke ich.

In den vergangenen 30 Jahren gab es vor dem Haus nichts, was man als nutzbaren "Garten" hätte bezeichnen können.
Man hätte sich lediglich auf den Wegen breit machen können, was wir 2018 unterbunden hatten oder zwischen den Bäumen entlang der Hauswand Gartenmöbel aufstellen können. Dort ist auch nur Erde und keine feste Rasenfläche oder dergleichen.
Der Vermieter hat den Mietern das Baumaterial vor die Tür gefahren, den Umbau mussten sie in Eigenregie selbst machen.

Wir können an Wochenenden und Abends die Terrasse nicht mehr ohne Gehörschutz nutzen, es ist hier oben trotz einiger Meter Abstand und 4m Höhe so laut, als ob direkt bei uns oben vor der Terrasse gelärmt wird.
Lasse gerade bei der Stadt klären, ob eine derartige Außennutzung überhaupt zulässig ist, es war bis vor dem Umbau ein Verwaltungs-/Bürogebäude.

Zitat von AJ1900

Wurde der Garten denn von deinen Nachbarn gemietet? Weiß dein Vermieter überhaupt von der Situation das die Mieter sich da im Garten ausbreiten, falls nicht?

Hauswand <-> 2-2,5m mit Grünzeug, Bäumen, Kieschüttung vor der Hauswand <-> ca 2m breiter Zugang zum Haus (Betonplatten), ca 1m Rasenfläche zum Nachbargrundstück.

Wir hatten uns 2018 mit den Mietern unten wegen Problemchen mit dem Eigentümer unterhalten, auch über Miet- und Nebenkosten und was für Probleme sie so haben. Sie meinte ganz klar, sie hätte gerne einen Garten wegen der Kinder, leider wäre vor dem Haus nichts vorhanden, was man so nutzen könnte. Sie würde ja gerne in der Nachbarschaft was anmieten...

Zitat von AJ1900

Dann gehe ich mal davon aus, das der Vermieter das weiß, und der Garten an die Mieter vermietet ist.

Nein, die Bewohner im EG haben keinen extra Garten exklusiv nur für sich im Mietvertrag stehen.
In den Standardverträgen wird lediglich auf diverse Punkte hingewiesen, wie gemeinschaftlich nutzbare Flächen durch Mieter genutzt werden können/dürfen. Laut Vertrag könnte jeder Mieter sämtliche Flächen um das Haus ebenso nutzen, bis auf die zwei PKW Stellplätze, die wir exklusiv haben. Wobei vor dem Eingang zur unteren Wohnung jetzt eine 2m hohe Holzwand steht, die "gemeinsame Freifläche" ist massiv Umbaut.

Die Frage ist allerdings, gibt es keine Mindestabstände zu Hauswänden und Fenstern bei Mietobjekten gibt?

Bein Anmietung war nicht ersichtlich, wie weit hier Grundstücksgrenzen gehen, dass hier jemand irgendwann einmal Umgestaltungen vornehmen könnten, es war nicht vorstellbar, dass der Weg zum Hinterhaus einfach entfernt würde, um eine als Garten und Spielfläche nutzbare Außenfläche anzulegen. Würden wir die Wohnung im jetzigen Zustand besichtigen, wäre dies ein No-Go, da man mit massiven Lärm rechnen müsste.

Bei Anmietung gab es keine sichtbaren Flächen, die man als Gartenfläche erkennen konnte, man hätte sich lediglich auf die Wege oder zwischen die Bäume in den Dreck setzten können. Als Mieter ist der Zustand bei Anmietung maßgeblich, für uns (und auch Nachbarn im Umfeld) hat sich durch die Umgestaltung und dadurch geänderte Nutzung massiv etwas verändert.

Hinzu kommt der Kinderlärm, der auf der anderen Hausseite aus den ständig geöffneten Fenstern dringt, auch Nachts (was heute morgen die Nachbarn wieder einmal bemängelt hatten) und auch die Tatsache, dass das Geschrei und Getobe bei uns hier oben auf der Dachterrasse derart laut ist, als ob der Dachterrasse selbst gelärmt wird. Die Telefonate im "Garten" muss man regelmäßig anhören, da die Akustik in diesem Bereich alle Geräusche bis zu uns überträgt, obwohl man keine freie Sicht hat.

Mit einer "Lärmseite" hätte man leben können, aber von drei Seiten, Dachterrasse kaum nutzbar, dazu noch das Gepolter im Haus, es fehlt im untern Stockwerk eine Trittschalldämmung, bei uns 3,5-4m weiter oben bebt täglich der Boden, so bald die Kinder oder die Muttern durch den Flur "trampelt". Unsere Etage wurde 2017/18 als Aufstockung statt der Flachdachs neu errichtet. (Mietminderung steht auch hier an). Normale Laufgeräusche und flottes Laufen der Kinder bollert und dröhnt in der ganzen Wohnung, da sich die Energie über die Wände von unten auf die Konstruktion hier oben überträgt. 2018 hatte der Babysitter mit den Kindern unter unserem Essbereich getobt, auf dem Tisch hatten die Weingläser auf dem Tablett geklirrt (Video vorhanden).

Die Fliesen unten sind auf dem Boden (vermutlich Spanplatten) verklebt, statt einer Sockelleiste ist eine schmale Fliesenreihe an allen Wänden angebracht, die durch Fugenmörtel mit den Bodenfliesen verbunden sind, somit wird hier jeder Schritt auf die Wände übertragen, was hier oben zu dumpfem Geboller und Gerumpel führt.
Die Aufstockung auf dem Bauwerk von 1964 zählt als "Neubau", ein Mieter kann grundsätzlich die Eigenschaften eines Neubaus innerhalb der neu erstellen Wohneinheit erwarten, auch was Trittschallübertragung angeht. Der Architekt hätte erkennen müssen, dass man eine zusätzliche effektive Entkopplung hätte einbauen müssen. Das ehemalige Bürogebäude war nicht dafür vorgesehen, dass ein Stockwerk oben drauf kommt, in der unteren Etage wurden auch keine Maßnahmen wie Trittschalldämmung ergriffen.
Welche Frist wäre angemessen, damit der Eigentümer das Problem "Rumpelbude" baulich löst, welche Mietminderung möglich?

Am Wochenende war es zeitweise wieder so, dass wir die Dachterrasse nicht nutzen könnten, außer man stopft sich gute Ohrstöpsel in die Ohren. Kinder und die Alten inkl. Besucherkinder waren derart laut, über Stunden Geschrei von Alt und Jung, beim plantschen im Kinderpool knallt und Bollert des bei uns in der Wohnung "durch die Wand", obwohl Fenster auf der Hausseite geschlossen waren.

Die Wohnung hat sehr viele Mängel durch Pfusch der unfähigen "Polentruppe", die für den Eigentümer Wohnungen renoviert oder wie hier neu baut. Es gibt auch Hinweise, dass es Feuchtigkeit unter dem Boden im Wohn- und Schlafzimmer geben könnte. Sollte dies der Fall sein, was der Eigentümer bestreitet, müssten wir abklären, ob der Eigentümer wegen massiver Mängel durch Pfusch, die zu einer Gesundheitsgefährdung führen können, für kurzfristig notwendige Umzugskosten aufkommen muss.

Auf der Dachterrasse blättert großflächig der Belag ab. Der Makler meinte bei Anmietung, "Mängel werden fachgerecht beseitigt". Der Eigentümer hatte 2018 ein paar Stellen notdürftig überpinselt (Pfusch), inzwischen bröckelt es an mind, 1/4 der Fläche.
Welche Frist wäre angemessen, damit der Mangel beseitigt wird? Es müssten mind. 25-30qm vom alten Belag entfernt werden.

In der Wohnung ist eine Art Spanplattenboden verlegt.
Inzwischen knarrt der Boden in _allen_ Räumen (nach nicht mal einem Jahr), zudem ist der Boden so dünn, dass Schränke und Möbel sichtbar und hörbar wackeln, wenn man vorbei läuft.
Darf ein Boden in einem 2017/18er "Neubau" knarren und Möbel ins schwanken kommen, da er nicht stabil genug ist?
Welche dauerhafte Mietminderung wäre hier angemessen, da man den Mangel nur beseitigen könnte, wenn der komplette Boden der Wohnung ausgetauscht würde.
Die Spaltmaße der Küchenzeile hatte sich stellenweise seit dem Einbau im Dezember aus sichtbar verändert. Der Boden ist stellenweise spürbar "weiche" und gibt an manchen stellen nach.

Eingangtüre klemmt massiv, da sich der Rahmen unten verbogen hat. Der Oberpfuscher hatte an der Eingangsschwelle Alubleche angebracht, dessen Vorderseite so angekanten und auf die Trittstufe angebracht wurde, dass Regenwasser nicht nach vorne ablaufen kann und hinten am Türrahmen verschwindet (nichts abgedichtet). Die Holzkunstuktion hat sich derart verzogen und verboden, dass die Türe auf der Dichtung aufsitzt und nur mit massiver Gewalt geöffnet /geschlossen werden kann. Bei Sonneneinstrahlung muffelt es im Garderobenbereich modrig und schimmlig. Schwelle, Türrahmen, evtl. auch der komplette Boden in der Garderobe muss raus, sollte dort Schimmel sein. Fristsetzung? Schadenersatz, da immer jemand von uns in der Wohnung bleiben muss, so lange hier handwerkliche Arbeiten durchgeführt werden müssen, dien nachweislich durch PFUSCH der Schwarzarbeiter entstanden sind?

Grundsätzlich werden wir den Vermieter darauf hinweisen, dass sämtliche Arbeiten in/an der der Wohnung durch _ausgebildete Fachkräfte" auszuführen sind, da die vielen Mängel durch seine Pfuschertruppe entstanden sind und zu erwarten ist, dass, wie bisher, Mängeln nicht dauerhaft und fachgrecht beseitigt werden. Andere Personen werden nicht in die Wohnugngelassen.

Achja, Thema Haustiere. Bei Anmietung wurde mehrfach durch den Makler darauf hingewiesen, dass der Eigentümer sich ein __kinderloses ruhiges Paar__ vorstellt, ebenso wäre Tierhaltung grundsätzlich untersagt, was auch so im Mietvertrag steht.
Der Makler hatte dies bei Vertragsunterzeichnung ausdrücklich bekräftigt, "Hunde, Katzen, Elefanten usw. sind nicht zulässig, dass steht hier so im Mietvertrag, dies gelte für __alle Bewohner im Haus__, die haben alle den selben Vertrag".
Vor etwa zwei Monaten tauchte ein Hundewelpe bei einem Bewohnung in einer der "Studentenbuden" unten auf.

Im Moment fiept und kläfft er noch leise, falls er Gassi gehe muss.
Reklamieren wir die Tierhaltung jetzt schon vorab mit Hinweis auf das Tierhaltungsverbot laut Mietvertrag für alle Mieter im Haus oder müssen wir warten bis das Gekläff ständig nervt und drohen dann mit eine angemessenen Mietminderung? Durch die Bebaumg auf der Hofseite hätte 7-8m weiter oben jedes Geräusch so laut, als ob des direkt vor dem Fenster wäre.

Bitte aus Hinweise wie "sucht euch eine andere Wohnung" verzichten, da wir wohl Ende 2020, Anfang 2021 den Wohnort wecheln. Bis dahin müssen die Probleme hier weitgehend beseitigt werde.

Zitat von Leipziger82

Und genau das ist ja der springende Punkt. Dann darf der Mieter die Flächen im EG nutzen, genauso wie Du.

Es stellt sich hier allein die Frage, ob der Vermieter das kürzen der Hecken, oder die Fertigwände/den Sitzschutz duldet. Wenn ja, habt Ihr in dieser Hinsicht schon mal wenig Chancen.

Zum Thema Kinderlärm wurde schon etwas geschrieben, so dass ich hier auch nur kurz darauf hinweise, dass die Hürden hier sehr hoch sind. Selbst Ruhezeiten am Mittag müssen rechtlich gesehen von Kindern nicht eingehalten werden, da das Spielbedürfnis der Kinder höher eingeschätzt wird, als das Ruhebedürfnis von Erwachsenen.

Ich hatte vor Monaten schon mal über unser Problem mit der "Rumpelbude" berichtet. Eine 2017 komplett neu erstellte Aufstockung auf einer 60er Jahre Gebäudekonstruktion, was man von außen nicht erkennen kann, da alles neu verputzt.
Laut Mietvertrag oder Ausschreibung stand kein einziger Hinweis auf zu erwartende Beeinträchtigungen.
In der unteren Wohnung sind alle Böden stark schwingende Spanplatten oder OSB-Platten, teilweise mit Fliesen belegt (ehemaliges Bürogebäude), die Wände dünne Leichtbauweise.

Wir hatten in der Sache auch Kontakt mit dem Mieterschutzverein, da läuft was, auch was Mitminderung angeht.

Allerdings wäre die einzige Option das Gerumpel dauerhaft abzustellen, die Böden der _gesamten_ unteren Wohnung heraus zu nehmen und eine sehr gute Trittschalldämmung einzubauen. Bei uns 3,5-4m weiter oben hämmert _jeder_ Schritt der Alten und Kinder, als ob man gegen unseren Boden klopft. In Wassergläsern auf Boden sieht man Ringe der Schockwellen, rennen unten die Kinder (2-5 Jahre alt) durch die Gänge. Beim Umbau des Hauses wurden die unteren Leichtbauwände mit der Unterkonstruktion unserer Wohnung (normalerweise gut dämpfende Holzständerbauweise) VERBUNDEN = Pfusch vom Eigentümer.

Ich suche gerade noch einige Optionen für da nächste Gespräch beim Mieterschutzbund und evtl. beim Anwalt, die man dem Eigentümer kurzfristig zumuten kann.

Kann der Eigentümer durch uns verpflichten werden in der unteren Wohnung dicke Trittschall dämmende Teppiche auszulegen, auch wenn die Mieter das nicht wollen, falls er nicht bereit ist _sofort_ massive bauliche Maßnahmen gegen den täglichen Abbruchlärm und damit verbundene massive!!! Erschütterungen in der gesamten Bude zu unternehmen?

Die Mieter unten haben seit Weihnachten oder Januar neue schwere Möbel, die mehrmals am Tag hin und her geschoben werden. Vermutlich Tisch und Stühle, die beim Verschieben dafür sorgen, dass bei uns der gesamt Wohnzimmerboden wie eine Membrane schwingt, ebenso alle Wände und die ganze Bude LAUT brummt, Gegenstände auf dem Boden klappern und manchmal auch die Blechverkleidung des Dunstabzugs in der Küchenecke klappert! Der Vermieter hat hier nichts unternommen.

Können wir ihn verpflichten dieses Problem abzustellen, dass er die anderen Mieter _sofort_ verpflichtet z.B. Filzgleiter an ihren Möbeln anbringen oder Teppiche dort zu legen, die wie Möbel bewegt werden? Die Mieterin unten meinte einmal, sie will keine Teppiche wegen der Kinder und Putzaktionen.

Im Winter war das Kindergetrampel bedämpfter, da sie Hausschuhe oder Socken übergezogen hatten. Seit es wärmer ist, hämmert es hör und SPÜRBAR deutlich stärker. Läuft die Frau unten ohne Hausschuhe, hört man ihr Geboller, mit Hausschuhen so gut wie nichts. Man sieht ja, wenn sie barfuß vor dem Haus sitzen oder mit Hausschuhen.
Hat der Vermieter bei baulichen Mängeln Einfluss auf andere Mieter, bzw. muss er dafür sorgen, dass die anderen Mieter alles dafür tun, dass es keine Beeinträchtigung der anderen Mitbewohner gibt oder lässt sich so etwas nur per gerichtlicher Verfügung durchsetzen?

Hatte ich geschrieben, dass die Mitbewohner für das Getrampel verantwortlich sind? Nein. es gibt keine Entkopplung, deshalb bollert es hier in er Bude und für einen 2017 errichteten Anbau gelten die selben Vorgaben wie für einen kompletten Neubau. Solch ein Geboller bei "normaler" Nutzung ist nicht hinzunehmen, werden wir auch nicht akzeptieren, da der Eigentümer billigst gebaut hat.

Zum Thema Tier auch einfach mal kommentiert, ohne verstanden zu haben , was ich beschrieben hatte?

Zitat entfernt. Bitte keine Vollzitate. Das ist nicht hilfreich und nicht übersichtlich für das Mitlesen der Diskussion.

Fruggel