Guten Tag,
mal angenommen Vermieter und Mieter vereinbaren mit Abschluss des Mietvertrages eine Heizkostenpauschale (z.B. 1 EUR pro Quadratmeter Wohnfläche), jedoch stellt der Mieter im Verlauf des Mietverhältnisses fest, dass ihm diese deutlich zu hoch erscheint.
Bei dem Gebäude handelt sich um ein 4 Parteien Haus, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt. Die Heizungsanlage wird über eine Erd-Wärme-Pumpe versorgt. Somit wären nach §11 (3) 3. a) die Voraussetzung für die Abrechnung durch eine Heizkostenpauschale gegeben, richtig?
Im Mietvertrag wurde außerdem vereinbart, dass die Pauschale für eine Partei vom Vermieter erhöht werden darf, wenn der Verbrauch dieser Partei 25% des Durchschnittsverbrauchs des Gebäudes überschreitet.
Nun liegt der Verbrauch dieser Partei, durch optimale Ausnutzung der Heizleistung, deutlich unter 25% des Durchschnittsverbrauchs des Gebäudes. Zu dem ergibt sich bei der Umrechnung der über das Jahr geleisteten Pauschale und der verbrauchten Wärmeleistung ein kWh-Preis von 0,42 EUR.
Der Vermieter begründet diesen Preis mit der guten Dämmung des Gebäudes und der dadurch entstandenen Baukosten, die refinanziert werden sollen. Für das Gebäude ist ein Energieausweis auf Passivhaus-Niveau vorhanden. Jedoch entspricht weder die tatsächliche Bauweise, noch der Verbrauch einem Passivhaus. Der Gesamtverbrauch liegt mehr als das doppelte über den maximalen Wert eines Passivhauses.
Welche Möglichkeiten hat der Mieter dagegen vorzugehen?
Ist es auch möglich die Pauschale mit Begründung des niedrigen Verbrauchs oder eines überzogenen kWh-Preises zu senken?
Gibt es eine Maximum oder eine zwingende Berechnungsgrundlage für eine Heizungspauschale?
Anpassbarkeit und Maximum einer Heizkostenpauschale
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michaB -
12. Januar 2019 um 21:30 -
Erledigt
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Welche Möglichkeiten hat der Mieter dagegen vorzugehen?
in einem Mehrfamilienhaus darf es keine Heizkostenpauschale geben. Hier muss zwingend nach der Heizkostenverordnung abgerechnet werden. Drucke dir die Verordnung über Heizkostenabrechnung - HeizkostenV aus und gib sie deinem Vermieter zum Lesen.
Link-Korrektur zur gesetzlichen Verordnung
Grace
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auf welche Stelle
De Heizkostenverordnung sollte auch eine lehrsame Lektüre auch für Mieter sein. Vor allen Dingen dann, wenn der Vermieter keine Ahnung hat.
Bitte sachlich bleiben, danke!
Grace
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Hallo!
Bitte auf eine sachliche Basis zurückkehren!
Meiner Meinung nach ist damit der Weg frei für eine Heizkostenpauschale, auch in einem Mehrfamilienhaus.
Heizkosten-Vorauszahlung, meinst du das? Schaue dir doch bitte dieseLinks noch einmal genau an und formuliere danach deine Fragen:
Verordnung über die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten
Gruß
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1. Nach deinen Schilderungen könnte eine solche Ausnahme vorliegen.
2. Ja, euer Vertrag legt es rechtlich bindend fest.
3. Eine flexible Heizkostenpauschale sollte grundsätzlich möglich, jedoch wurde solche nicht vereinbart werden. Man könnte noch an eine Störung der Geschäftsgrundlage denken § 313 BGB, jedoch auch hier extrem unwahrscheinlich, insbesondere haben sich die Begebenheiten nicht verändert.
4. Wucher nein, da es an der Zwangslage fehlen wird.
Insgesamt sehe ich hier keine rechtlichen Grundlagen der Vertragsanpassung, da ihr ja die Pauschale bestätigt habt und mit der auch eingezogen seid.
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Hallo!
Ich glaube, dass die nächsten Informationen die Angelegenheit klären.
Alles anzeigenIst im Mietvertrag oder danach zulässigerweise eine Pauschale für die
warmen Betriebskosten vereinbart worden, dann kann der Vermieter
später die Pauschale (für die Zukunft) erhöhen, wenn die Kosten gestiegen
sind:
Vermieter erhöht die Pauschale für warme Betriebskosten
Umgekehrt hat der Mieter einen Anspruch auf Senkung einer Pauschale
(für die Zukunft), wenn die Heizkosten gesunken sind ......................
Diese Pauschale ist nur in Ausnahmefällen möglich:
Alles anzeigenIn seltenen Fällen können Heizungs- und Warmwasserkosten in die Miete
eingeschlossen werden (Inklusivmiete - Erklärung des Begriffes), oder es
können Pauschalen vereinbart werden, unter anderem:
In Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen eine vom
Vermieter selbst bewohnt wird. Bei Gebäuden, die einen extrem niedrigen
Wärmebedarf haben (unter 15 kWh/m² pro Jahr), oder die mit einer
Kraft-Wärme-Kopplung ausgestattet sind, oder in denen überwiegend
eine Wärmerückgewinnung stattfindet.
Wenn die Kosten der Heizkostenerfassung extrem hoch wären, oder wenndie Nutzer in einem vor 1981 errichteten Gebäude wohnen, in dem sie
den Wärmeverbrauch gar nicht beeinflussen können. .....................
Bitte wende dich an deinen ortsansässigen Mieterverein, oder falls
Rechtsschutzversicherung, nimm eine Rechtsberatung in Anspruch.
Lasse das bitte prüfen!
Gruß
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1. Nach deinen Schilderungen könnte eine solche Ausnahme vorliegen.
2. Ja, euer Vertrag legt es rechtlich bindend fest.
3. Eine flexible Heizkostenpauschale sollte grundsätzlich möglich, jedoch wurde solche nicht vereinbart werden. Man könnte noch an eine Störung der Geschäftsgrundlage denken § 313 BGB, jedoch auch hier extrem unwahrscheinlich, insbesondere haben sich die Begebenheiten nicht verändert.
4. Wucher nein, da es an der Zwangslage fehlen wird.
Insgesamt sehe ich hier keine rechtlichen Grundlagen der Vertragsanpassung, da ihr ja die Pauschale bestätigt habt und mit der auch eingezogen seid.
Zu 2.
Ich kann mir nur schwer vorstellen, dass man sich mit dem HeizkostenV so viel Mühe macht um die Mieter zu schützen um dann mit den Ausnahmen den Vermietern einen vollständigen Freibrief zu erteilen. Meine, bisher leider nicht rechtliche untermauerte, Recherche besagt dass die Pauschale anhand einer Kostenkalkulation berechnet werden muss. Der Vermieter kann angeblich nicht eine beliebige Summe X pro m2 eintragen.
Zu 3.
Die Erhöhung wurde vereinbart und die Senkung zumindest nicht ausgeschlossen.
Zum Nachsatz
Es handelt sich nicht um meine Person in diesem Fall.
Hallo!
Bitte wende dich an deinen ortsansässigen Mieterverein, oder falls
Rechtsschutzversicherung, nimm eine Rechtsberatung in Anspruch.
Lasse das bitte prüfen!
Gruß
Vielen Dank nochmal für den Link. Schade dass dort keine Quellen angegeben sind. Es wird von Gesetz bzw. Gesetzgeber gesprochen ohne explizit Gesetz und Paragraph zu nennen.
Kommentar der Anwältin der Rechtschutzversicherung. "Es gilt das was im Vertrag steht ... Ich kenne die Heizkostenverordnung nicht ... dann muss ein Gutachten erstellt werden". Hat die betroffene Person verständlicherweise leider nicht wirklich weitergebracht.
Leider konnte ich mit meinen Suchfähigkeiten bisher auch nicht sonderlich helfen und hatte die Hoffnung in einem Forum jemanden zu finden, der sich mit der Thematik auskennt.
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Hallo!
Kommentar der Anwältin der Rechtschutzversicherung. "Es gilt das was im Vertrag steht ... Ich kenne die Heizkostenverordnung nicht ... dann muss ein Gutachten erstellt werden". Hat die betroffene Person verständlicherweise leider nicht wirklich weitergebracht.
Das hier schon ein Anwalt für Mietrecht involviert ist hast du in deinemEingangs-Thema nicht geschrieben, vergessen?
"Es gilt das was im Vertrag steht
Genau diesen kennen wir nicht und wissen nicht, was dort festgehalten
wurde.
Gruß
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Alles anzeigen
Hallo!
Das hier schon ein Anwalt für Mietrecht involviert ist hast du in deinemEingangs-Thema nicht geschrieben, vergessen?
Genau diesen kennen wir nicht und wissen nicht, was dort festgehalten
wurde.
Gruß
Es war leider keine Anwälting für Mietrecht, sondern nur die vermittelte der Rechtsschutzversicherung.
Die relevanten Auszüge wurden eingangs beschrieben. Mögliche Steigerung bei Mehrverbrauch von 25%. Senkung würde nicht explizit ausgeschlossen. Vereinbarung einer Heizkostenpauschale mit 1EUR pro m2.
3. Eine flexible Heizkostenpauschale sollte grundsätzlich möglich, jedoch wurde solche nicht vereinbart werden. Man könnte noch an eine Störung der Geschäftsgrundlage denken § 313 BGB, jedoch auch hier extrem unwahrscheinlich, insbesondere haben sich die Begebenheiten nicht verändert.
Insgesamt sehe ich hier keine rechtlichen Grundlagen der Vertragsanpassung, da ihr ja die Pauschale bestätigt habt und mit der auch eingezogen seid.
Nochmal zu 3.
Bezieht sich die Änderung der Begebenheiten auch auf bauliche Änderungen? Der Vermieter hat im Nachhinein einen Lüftungskanal für eine Dünstabzugshaube ohne Wärmerückgewinnung installiert. Allerdings nicht in allen Wohneinheiten, so dass der Mieter beim Gesamtverbrauch meiner Meinung nach zusätzlich benachteiligt wird.
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So, ich habe mich mal ein wenig Belesen. Das folgende steht unter der Bedingung, das die Pauschale bei dir rechtswirksam vereinbart worden ist, also eine Ausnahme der Heizkostenverordnung vorliegt.
Dann ist § 560 BGB einschlägig. Denn die Heizkostenverordnung modifiziert ja diese Regelung dahingehend, das eine Pauschale nicht möglich ist.
§ 560 BGB sieht einen Anspruch auf Minderung vor, wenn die Betriebskosten entsprechend gesunken wird. Man muss also nachweisen, dass die Kosten gesunken sind, entweder weil etwas billiger geworden ist oder man weniger verbraucht hat. Dabei sind alle Betriebskosten zu Berücksichtigen. Der Anspruch ergibt sich aus Gesetz und bedarf keiner vertraglichen Regelung, wie etwa die Erhöhung.
Jetzt kommt aber das Problem, die Betriebskosten müssen sich verändert haben, bei einer grundsätzlich zu hoch angesetzten Pauschale besteht kein Anspruch auf Minderung, wenn sich die Kosten nicht reduziert haben, vgl: BGH v.16.11.2011, VIII ZR 106/11
Entschuldige meine erste Antwort.
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Ist scheint sehr wohl auch der Tatbestand von Wucher erfüllt zu sein.
Es wäre ein Tatbestandsmerkmal erfüllt, der des groben Missverhältnis. Jedoch muss auch ein Defizit vorlegen, etwa eine Zwangslage usw. diese wäre hier nicht zu erkennen.
Außerdem müsste man sowieso konkrete Berechnungen anstellen, die sind Ortsabhängig, da reicht ein einfacher Durchschnittswert nicht aus.
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