Hallo,
ich habe eine Frage bezüglich des Modernisierungszuschlags nach §559 Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen.
Laut Informationen im Internet kann unter bestimmten Umständen ein Modernisierungszuschlag (§559 BGB) unabhängig von einer Mieterhöhung (§558 BGB) die Grundmiete erhöhen, bei Beachtung der Spanneneinordnung des Mietspiegels.
Andererseits ist ein Modernisierungszuschlag fester Bestandteil der Grundmiete und wird bei zukünftigen Mieterhöhungen in der Berechnung nicht ausgelassen.
Eine Mieterhöhung nach §559 BGB kann mit bis zu 11% der Modernisierungskosten auf die Jahresgrundmiete aufgeschlagen werden. Also die Grundmiete wird um 11% der Modernisierungskosten erhöht. Zudem kann die Grundmiete unter bestimmten Beachtungen per §558 auf weitere 4% oder 9% auf insgesamt 15% oder 20% erhöht werden. Oder die 11% können unabhängig einer bereits erfolgten 15%- oder 20%-igen Mieterhöhung auf die Grundmiete aufgeschlagen werden.
In meiner Frage geht es um die Plausibilität der Modernisierung und der Modernisierungskosten. Eine Modernisierung veranlassen selten die Mieter. Der Vermieter benötigt kein Einverständnis der Mieter für eine Modernisierung. Die Modernisierung wird an den Mietern vorbei getätigt. Die Mieter aber bekommen die Modernisierungskosten aufgeschlagen, wenn diese nach Gesetz berechtigt sind. Aus Sicht des Hauseigentümers ist daran nichts zu beanstanden. Er darf sein Haus modernisieren wie er will. An dem Aufschlagen der Modernisierungskosten auf die Mieter ist allerdings etwas zu beanstanden. Es ist auch insoweit verständlich, dass ein Hauseigentümer die aufschlagbaren Modernisierungskosten nicht selbst zahlt. Er hat ja so gesehen nichts davon. Doch jetzt kommt ein Haken.
11% der Modernisierungskosten können auf die Jahresgrundsmiete aller Mieter umgeschlagen werden. Nach wie vielen Jahren sind 100% der Modernisierungskosten abbezahlt, wenn järhlich 11% gezahlt werden? Nach ein bisschen mehr als 9 Jahren sind die Modernisierungskosten von den Mietern vollständig abbezahlt. Würden die Mieter die Modernisierungskosten übernehmen, wäre die Zahlung nach 9 Jahren erledigt. Doch mit dem §559 BGB zahlen die Mieter die Mieterhöhung durch die 11% nach Abzahlung der Modernisierungskosten weiter, bis zu ihrem Auszug. Die Sache wurde so gesehen ideal gelöst, weil der Modernisierungszuschlag als ein fester Bestandteil der Miete betrachtet wird.
Modernisierungsmaßnahmen gibt es verschiedene und bei denen, die die Verbrauchskosten (Heizung/Wasser) nicht beeinflussen ist die Sache sowieso fraglich.
Bei einer die Verbrauchskosten (Heizung/Wasser) beeinflussenden Modernisierung stellt sich eine Kosten-Nutzen Frage. Wie unlängst bekannt ist, stehen energetische Modernisierungsmaßnahmen in einem sehr schlechten Kosten-Nutzen Verhältnis. Zu beachten ist auch der Grund der sogenannten energetischen Zwangsmodernisierung per §559 seit Gesetzesänderung 2011 insbesondere im Bezug zum CO2-Emissionshandel und Abgasskandal sowie weiterer Verbrennung natürlicher Ressourcen, insbesondere Braunkohle. Soll all das der Mieter ausgleichen?
Die Hauseigentümer nutzen den §559 bezüglich der Instandhaltungsmassnahmen der Fassade, die sie somit umgehen, sich die Kosten sparen, weil einfach eine Dämmung auf die alte Fassade angebracht wird. Zudem gibt es einen Pluspunkt wegen neuer Fassade im Mietspiegel, bzw. kein Minus mehr wegen alter Fassade. Das beißt sich alles vorne und hinten.
Die Energiekosten-Einsparungen bei den Verbrauchskosten (Heizung/Warmwasser) sind bei einer energetischen Modernisierung im Verhältnis zum Modernisierungszuschlag so gering, dass das Fortbestehen des Modernisierungszuschlags nach Abzahlung der Modernisierungskosten durch die Mieter extrem stark fraglich ist. Ich habe bisher keine Initiative gefunden, die gegen diese Fortzahlung ist. Man stelle sich das so vor, dass man einen Kredit aufnimmt und diesen in Monatsraten abbezahlt. Nachdem der Kredit abbezahlt ist, bleiben die Monatsraten weiterhin bestehen. Solch einen Kredit würde niemand aufnehmen. Per §559 wird/wurde er den Mietern aufgezwungen.