Heizung Abrechnung nach qm - auch wenn nicht geheizt wurde

Hallo liebes Forum,

dem Grunde geht es in meiner Frage darum, ob der Vermieter pauschal auf qm der gesamten Wohnung abrechnen darf, wenn zum Einen nur einige Räume einen Heizkörper haben und zum anderen die Mieterin aktiv in der Wohnung nicht wohnt und die Heizung gar nicht betreibt außer zum Schutze des Einfrierens im Winter. Aber leider muss ich die Rahmenbedingungen etwas näher darstellen, die für den gesamten Sachverhalt notwendig sind.

Eine Ehepaar hat einen größeren Hof, auf dem es mehrere Wohnungen gibt. In einer Wohnung wohnt das Ehepaar selber. Der Ehemann ist Eigentümer des gesamten Hofes. Die Frau hat zu Lebzeiten schon ein lebenslanges Wohnrecht in dieser Wohnung im Grundbuch stehen. Der Hof wird zentral über eine Pallett Heizung betrieben. Für die eigene Wohnung wurde ja nie eine NK erstellt, da man ja selber drin wohnte. Nun stirbt der Ehemann und der Hof geht an den Sohn/Stiefsohn.

Jetzt stellt sich schon mal die erste Frage, wie hier bzgl. der Nebenkosten das Verhältnis des Sohnes (Eigentümer) und der Stiefmutter (Wohnrecht) ist. Ist sie eigentlich Mieterin? Nach welchen Maßstäben muss der Stiefsohn nun eine NK erstellen? Besteht überhaupt eine Mietverhältnis??

Für die Wohnung der Witwe gibt es keinerlei Zähler bzgl. Heizung oder Warmwasser. Zudem hat die 150qm große Wohnung nur in einigen Räumen einen Heizkörper. Weiterhin kommt hinzu, dass die Witwe in der Wohnung selten ist und alle Heizkörper ausgestellt sind. Lediglich zum Frostschutz in den kalten Monaten stehen die Heizkörper auf der entsprechenden Stelle. Der ZEitpunkt des Todes war 01/2014. Seit diesem Zeitpunkt hat der Stiefsohn sich bzgl. Kosten nicht 1x akitv gemeldet. Jetzt Mitte 2018 kommt er mit massig Rechnungen von Palletts um die Ecke und will Geld. Und er rechtfertigt das damit, dass er die Gesamtkosten der Palletts durch die qm aller Wohnungen auf dem Hof teilt (egal ob jemand geheizt hat oder nicht) und will dementsprechend Geld.

Soweit in Kurzform die Sachlage. Ich bin der Meinung, dass geht so nicht.

Auch wenn §556 a Abs 1 Satz 1 BGB sagt, dass wenn nichts andere vereinbart sei, die BK nach dem Anteil der jeweiligen Wohnfläche umzulegen ist.

Wie seht Ihr diese Lage? Insb. auch, für welchen Zeitraum überhaupt noch ein Anspruch besteht?
Auszug hier von der Seite:

"Abrechnungsfrist von 12 Monaten

Der Mieter hat allerdings mit Eintritt der sogenannten Abrechnungsreife einen Abrechnungsanspruch gegen den Vermieter. Demnach ist die Nebenkostenabrechnung dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraumsmitzuteilen, § 556 Abs. 3 S. 2 BGB. Endet der Abrechnungszeitraum beispielsweise am 31.12.2017, so muss dem Mieter die Abrechnung spätestens am 31.12.2018 vorliegen!

Lässt der Vermieter diese Frist verstreichen, kann er nach Ablauf dieser zwölf Monate keine Nebenkosten-Nachforderung mehr gegen den Mieter geltend machen. Dies gilt auch, wenn beispielsweise der Vermieter die Nebenkostenabrechnung nicht selbst erstellt und stattdessen die Hausverwaltung die Frist hat verstreichen lassen. (BGH VIII ZR 249/15)."

Vielen Dank für Eure Hinweise..

Vorab Danke für die Antwort.

Also es geht nicht darum nichts zahlen zu wollen. Es ist verständlich, dass man für einen Verbrauch auch zahlen muss. Nur versucht der Stiefsohn seine Stiefmutter abzuzocken. Deshalb die Prüfung der Grundlagen.

Also zum Wohnrecht gibt es einen eigenen notariellen Vertrag. Dort steht u.a. drin. Das Wohnrecht wird mietfrei gewährt.

Die Benutzungskosten der dem Wohnrecht unterliegenden Räume wie Strom, Gas, Wasser, Heizung, Müllabfuhr, Schornsteinfeger und Entwässerung trägt die Wohnungsberechtigte.

Somit wäre wohl ein schuldrechtlicher Vertrag gegeben, oder? Würden auf dieser Basis dann §§ 556 ff "ziehen".

Verbrauchsabhängig Zahlung wäre ja vollkommen OK. Aber der Eigentümer hat keinerlei Zähler für den Verbrauch installiert.

Ihr Verweis (Link) würde mir sagen, dass die Wohnrechtinhaberin nicht nur die verbrauchsunabhängigen Kosten der Heizung nach qm Verteilung zu tragen hat sondern AUCH die verbrauchsabhängigen?

Als Beispiel würde das ja bedeuten, wenn die anderen Verbraucher (Weitere Mieter auf dem Hof) die Heizung jeden Tag "volle Pulle" laufen lassen und die Wohnrechtinhaberin hat die Heizung immer ganz aus. Sie ja dann die Kosten den anderen Heizer mitträgt. Wäre das gerecht?

Wäre das Fazit dann so korrekt?

1) Aufgrund des Textes in der notariellen Urkunde gibt es eine Art "Mietvertrag" bzw, eine Grundregelung bzgl. der Betriebskosten?

2) Basierend darauf gelten die entsprechenden BGB §§?

3) Wenn dem so ist und es keine Zähler gibt, darf der Eigentümer nach qm abrechen. Aber nach den Vorgaben der Heizkostenverordnung?

4) Diese wäre in dem Fall wie zu berechnen? (Insb. der Hinweis, dass nicht alle Räume mit einer Heizung versehen sind und erschwerend hinzu kommt, dass Sie eine riesen Garage hat über 100qm Nutzfläche, in der es 2 Heizkörper gibt. Die aber immer aus sind)

5) Wenn 2 "zieht", dürfte er für die NK aus 2014, 2015 und 2016 nichts mehr verlangen?

6) Kann Sie jetzt aktiv die BK Berechnung nach qm widersprechen und verlangen, dass eine Zähler eingebaut wird?

Vielen lieben Dank für die weitere Diskussion

Hei,

danke für die Infos.

Bzgl ihres Satzes: "Nur wenn hierauf Vorauszahlungen geleistet werden, greift der § 556 BGB, insbesondere die Abrechnungsfristen. "

Würde ich jetzt mal anderer Meinung sein. Ich sehe in dem § keine Abhängigkeit zur Vorauszahlung. Anbei auch ein aktuelles Urteil dazu:

Zahlung von Betriebskosten als Verpflichtung eines dinglich Wohnungsberechtigten bzgl. Abrechnung ohne Vereinbarung von Vorauszahlungen -BGH Urteil 16.03.2018 - Az: V ZR 60/17

Bleibt noch die Frage, ob die §5** überhaupt ziehen und ggf. nur nach §1093 BGB.

In dem o.g. Urteil "scheint" in der dinglichen Urkunde etwas zu stehen, dass diesen Satz rechtfertigt "Der Beklagte verpflichtete sich, die auf einen Mieter umlegbaren Nebenkosten hinsichtlich des Vertragsgegenstandes zu tragen, insbesondere die Kosten für Wasser, Abwasser, Heizung, Strom, Versicherung und Grundsteuer." Der Beisatz "Die auf einen Mieter" ist wohl relevant, dass dann §556 ff. zum Tragen kommen könnte... Und hier wohl auch kam.

In dem Text der Dame fehlt der Beisatz "Die auf einen Mieter..."

Wenn dann §1093 BGB relevant wäre, sehe ich derzeit leider keine Abrechnungsfrist, sondern dann leider nur die Verjährung.

Aber nach der HeizkostenV muss er auch dann abrechnen, oder?

Link-Korrektur

Grace