NKA - Personenzahl als Verteilerschlüssel zulässig?

Hallo liebes Forum,

gestern erhielten wir unsere diesjährige Nebenkostenabrechnung mit der Bitte um eine Nachzahlung von 105€. Das mag nicht viel erscheinen, als Studenten in einer Wohnung mit überdurchschnittlich hohen Nebenkosten (Nachtspeicherheizung...) trifft uns sowas aber empfindlich.

Jetzt habe ich mich gewundert, warum wir dieses Jahr nachzahlen müssen und mir die NKA genau angeschaut.

Ergebnis: Seit diesem Jahr wohnen in den sechs Wohnungen eine Person weniger. Vier der Wohnungen sind Singlehaushalte, zwei sind Paarhaushalte. Letztes Jahr waren wir also 2/8 der Mieter, dieses Jahr 2/7. Zusammen mit einigen sehr hohen Kosten für Gartenarbeit trifft uns das eben sehr empfindlich.

Nun meine Frage: Im Mietvertrag habe ich eine eindeutige Passage gefunden, die sagt, dass nach m²-Preis abrechnet wird. Verstehe ich diese richtig?

Zitat

§7.5 Die Betriebskosten für Heizung und Warmwasser werden nach den Bestimmungen der Verordnung über Heizkostenabrechnung aufgrund des Ergebnisses der Ausstattung zur Verbrauchserfassung mit 70% nach dem erfassten Wärmeverbrauch und mit 30% nach dem Verhältnis der Wohn- bzw. Geschäftsfläche auf die Nutzer verteilt, wenn die die Vertragsparteien nicht auf Seite 12 oben eine andere Regelung getroffen haben. (Anmerkung: Haben wir nicht)

§7.6 Alle anderen als die in Abs. 5 aufgezählten Betriebskosten hat der Mieter anteilig nach dem Verhältnis der Wohn- bzw. der Geschäftsfläche zueinander an den Vermieter zu entrichten, soweit sie nicht verbrauchsabhängig ermittelt werden. Dies gilt auch für Niederschlagswasser. Handelt es sich um ein Wohnungseigentum oder Teileigentum ist der für den Vermieter festgelegte Umlageschlüssel anzuwenden. Der Vermieter ist berechtigt, die Betriebskosten entsprechend der Beschlüsse und Regelungen der Wohnungseigentümergemeinschaft zu verteiligen. Dazu zählt, dass die Abrechnung, wie im Wohnungseigentumsrecht vorgeschrieben, nach dem Abflussprinzip durchgeführt wird. Das heißt, dass nur die Zahlungen der Eigentümergemeinschaft in der Abrechnung berücksichtigt sind, die während der Abrechnungsperiode auf die Betriebskosten geleistet wurden. Diese Abrechnungsart gilt hier ausdrücklich als vereinbart, dies gilt nicht für die Heizkosten und die Kosten zentraler Warmwasserversorgungsanlagen. Vielmehr gilt für diese §7 Nr 5. dieses Vertrages. Die auf das vermietete Wohnungseigentum bzw. Teileigentum erhobene Grundsteuer ist vom Mieter in voller Höhe zu tragen.

Nach m² berechnet haben wir die zweitkleinste Wohnung, anteilig an der Wohngesamtfläche sind es 18,7%. Folgende Posten wurden in der Nebenkostenabrechnung berechnet:

Wenn ich alle Posten strickt nach m²-Anzahl rechne, müssen nicht wir 109€ nachzahlen, sondern bekämen 6€ zurück. Kann ich das aufgrund des Mietvertrags geltend machen und um eine neue Nebenkostenabrechnung bitten?

Was muss ich beachten? Wir haben noch nie Vermieter um irgendwelche Änderungen gebeten.

Herzlichen Dank an alle, die sich damit beschäftigen!!

Liebe Grüße,

Klexs

Danke für die rasche Antwort! Deinen ersten Satz verstehe ich leider nicht ganz - magst du ihn nochmal für mich Laien neu formulieren? Meinst du, dass ich die Passage richtig verstanden habe und es (außer bei individuellen Abrechnungen nach Zählern) ausschließlich eine m²-Abrechnung geben kann. Danke!

Die Zahl der Personen wurde - glaube ich - schon im letzten Jahr (und vielleicht auch schon für viele Jahre davor, aber das kann ich nicht sagen, so lange wohnen wir hier noch nicht) für einige Kosten hinzugezogen. Ich glaube, unsere Vermieterin (vermietet privat) hat das einfach nach dem ihrer Meinung nach "gerechtesten" Verteilerschlüssel je individuell gerechnet.

Dürfen wir uns jetzt eigentlich beschweren, wenn wir das letztes Jahr so hingenommen haben?

Und ich habe noch eine Frage: Die Kosten der Satellitenantenne sind 420€/Jahr für das ganze Haus, die dann auf 6 Parteien umgerechnet werden. Wir nutzen gar kein Satellit, aber darum geht es mir gar nicht. (Ich weiß, dass wir trotzdem zahlen müssen).

Sondern eine ganz dumme Frage: Warum kostet sowas denn so viel? Wo gehen denn all die Kosten dafür hin?

Sorry, ich glaube, ich bin zu jung für Satellitenantennenwissen...,;)

Zitat von Tintenklexs

Die Zahl der Personen wurde - glaube ich - schon im letzten Jahr (und vielleicht auch schon für viele Jahre davor, aber das kann ich nicht sagen, so lange wohnen wir hier noch nicht) für einige Kosten hinzugezogen. Ich glaube, unsere Vermieterin (vermietet privat) hat das einfach nach dem ihrer Meinung nach "gerechtesten" Verteilerschlüssel je individuell gerechnet.

Dürfen wir uns jetzt eigentlich beschweren, wenn wir das letztes Jahr so hingenommen haben?

Danke für eure Antworten. Ich habe es jetzt so verstanden (auch aus der Suche und anderen Threads), dass wir tatsächlich im Recht wären damit, zu fordern, dass nach m² abgerechnet wird. Mir bleibt jetzt nur noch diese beiden Fragen:

1. Dürfen wir uns jetzt beschweren, wenn wir die NKA letztes Jahr hingenommen haben?

2. Gibt es dafür formale Vorlagen oder Formulierungen, die unbedingt kommen müssen? Sollen wir die Vermieterin einfach erstmal auf diesen Passus hinweisen oder müssen wir einen formellen Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung einlegen? Wäre es ratsam, zusätzlich unter Vorbehalt die Nachzahlung zu zahlen oder ist es besser gar nicht zu zahlen? (Die Abrechnung kam gestern).

Hallo liebes Forum,

ein Update unserer Frage: Unsere Vermieterin hat den Brief von mir persönlich letzten Montag ausgehändigt bekommen. Sie war damals schon sehr klar nicht begeistert und hat uns unterstellt, dass wir das nur machen würden, weil "man das ja von Zeit zu Zeit braucht, sich zu beschweren."

Sie rief letzte Woche an und bat um ein Gespräch und war gerade hier. Beim Anruf war ich optimistisch, denn sie klangt wieder sehr freundlich und ich dachte, sie hätte einfach eingesehen, dass wir Recht haben.

Jetzt war sie hier.

Ergebnis:

- Sie behauptet immer noch, wir würden wegen "Kinkerlitzchen" Streß machen. Außerdem warf sie uns vor, sofort schriftlich zu antworten, statt zunächst ein klärendes Gespräch zu suchen.

- Sie erklärte uns ausführlich und unter Zuhilfenahme eines Zettels, warum es gerechter wäre, Müll, Garten, Abwasser und allgemeinen Strom nach Personen aufzuführen. Daraufhin haben wir geantwortet, dass es im Mietvertrag anders steht, das somit also keine Frage von Gerechtigkeit ist.

- Sie erklärte, dass unterschiedliche Parteien im Haus unterschiedliche Mietverträge hätten und sie deshalb die Abrechnung auch gar nicht anders machen könne, es auch nicht werde und es auch im nächsten Jahr auf keinen Fall ändern werde.

- Sie sagte, dass wir uns letztes Jahr nicht beschwert hätten und deshalb auch kein Recht hätten, es dieses Jahr zu tun.

- Auf unsere Frage, was sie denn zum Passus im Mietvertrag sagt, dass alle anderen Betriebskosten (die in einem vorherigen Paragraph auch alle aufgeführt sind und u.a. Müll, Garten, Abwasser und allgemeinen Strom umfassen) pro m² aufgefasst werden, sagte sie, sie hätte sich erkundigt, und ihre Auskunft wäre, dass man als Vermieter entscheiden kann, welchen Umlageschlüssel man nimmt, je nachdem, welcher am meisten Sinn macht. Auf unseren Einwand, dass es aber bei uns vertraglich so (nach m²) geregelt sei, antwortete sie, dass sich ja die allgemeine Gesetzgebung manchmal ändern würde und das auch Teile unseres Mietvertrag ungültig machen könne, das ihre Auskunft sei, und sie sich damit im Recht sehe.

- Sie erklärte, dass sie Minus machen würde, wenn sie unsere Nebenkosten anders abrechnet.

- Sie sagte, dass vertraglich auch geregelt wäre, dass wir das Treppenhaus sauber machen und das nicht ordentlich genug geschehen ist.

- Sie sagte, dass sie sich nicht weiter damit beschäftigen will und das zum Anwalt geht, aber sie auf keinen Fall das erlässt.

Im ganzen Gespräch waren wir sehr konstruktiv, haben ihr nichts unterstellt, haben sie daran erinnert, dass wir seit 2 Jahren gute Mieter im Haus sind, die ihre keine Scherereien gemacht haben und betont, dass wir sofort den Widerspruch zurückziehen, wenn sie uns zeigen kann, dass wir Unrecht haben und zwar rechtskräftig (nicht mit der Behauptung, dass das ihre Auskunft sei...)

Jetzt meine Fragen:

- Ich glaube, sie hat mit dem meisten davon Unrecht. Ist das korrekt, dass ihre Einwände rechtlich keinen Bestand haben?

- Wir haben das Gespräch gleich danach aus dem Gedächtnis schriftlich protokolliert, aber nicht während des Gesprächs. Was sollen wir als nächstes tun? Ich zögere noch zum Mieterschutzbund zu gehen, weil der Streitwert auch nur 100€ sind.

- Wir haben Sorge davor, dass das Verhältnis jetzt zerrüttet ist. Was können wir tun, um uns zu schützen? z.B. wollen wir in ca. 1 1/2 Jahren ausziehen (aber nicht vorher) und ich habe gerade Sorge, dass sie sich die 100€ z.B. dadurch zurückholt, das sie am Ende überall Schäden reklamiert, wo keine sind und dann Teile der Kaution zurückbehält.

Danke an alle, die sich all das hier durchgelesen haben und Gedanken dazu machen!

Liebe Grüße,

Klexs