Vermieter will Zusatz mit neuen Betriebskosten

    Hallo,

    wäre dankbar für Tipps zu folgender Sache:

    neuer Vermieter (Erbe) möchte mit Schreiben vom 26.12.17 neue, bisher im Mietvertrag nicht vereinbarte Nebenkosten ab 1.1.18 ansetzen.

    Begründung:

    Es wären im Laufe der letzten Jahre verschiedene Mietverträge gemacht worden, für manche Mieter mit diesen Kosten und für andere nicht, es solle jetzt gerechter zugehen.

    Die Höhe dieser Kosten und die neuen Abschlagszahlungen werden nicht genannt, sollen dann im Zuge der Nebenkostenabrechnung 2017 mitgeteilt werden.

    Wenn dieser Zusatz zum Mietvertrag unterschrieben würde, würde er im Gegenzug "zunächst" auf eine Mieterhöhung verzichten.

    Wie sind die Möglichkeiten, dass er mit sowas durchkommt, wie sollte man reagieren?

    Zitat von pimpfi

    Wie sind die Möglichkeiten, dass er mit sowas durchkommt

    Gegen null. Wenn der Vertrag im nachhinein geändert werden soll, müssen beide Seiten zustimmen.

    Zitat von pimpfi

    wie sollte man reagieren?

    Mit Sinn und Verstand.

    Zitat von pimpfi

    Wenn dieser Zusatz zum Mietvertrag unterschrieben würde, würde er im Gegenzug "zunächst" auf eine Mieterhöhung verzichten.

    Dauer und Art des "Verzichtes" wären dann natürlich schriftlich zu fixieren.

    Zitat von pimpfi

    Die Höhe dieser Kosten und die neuen Abschlagszahlungen werden nicht genannt, sollen dann im Zuge der Nebenkostenabrechnung 2017 mitgeteilt werden.

    Das kann man ja abwarten.

    also erst mal ganz stumpf, wenn er nachhakt, sagen, dass man sich die Kosten vor Unterschrift natürlich ansehen will.

    Die werden sicher heftig-deftig sein, öffentliche Lasten des Grundstücks, Versicherungen, Gartenpflege für einen Garten, den man nicht betreten kann, Öltank, Rauchmelder. Dann wird gleich noch ein Hauswartposten dazu erfunden, den es 30 Jahre nicht gab.

    Da wäre eine Mieterhöhung wohl billiger.

    Wie sieht es mit dieser kurzen Frist aus, 4 Tage, bevor die Änderungen wirksam werden sollen?

    Zitat von pimpfi

    also erst mal ganz stumpf, wenn er nachhakt, sagen, dass man sich die Kosten vor Unterschrift natürlich ansehen will.

    Das ist wohl ein Ausnahmefall, der wohl nur mit beiderseitigem Einverständnis durchgeführt werden könnte.

    Sonst gilt der § 560 BGB.

    Hier Abs.4:

    (4) Sind Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart worden, so kann jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen.

    Zitat von pimpfi

    neuer Vermieter (Erbe) möchte mit Schreiben vom 26.12.17 neue, bisher im Mietvertrag nicht vereinbarte Nebenkosten ab 1.1.18 ansetzen.

    Und genau so übernimmt der Erbe den Mietvertrag, der ohne Einwilligung des Mieters nicht geändert werden kann. Hier heißt es für den Mieter "abwägen", für wie viel Jahre bleibt die Miete unverändert wenn er der neuen Vereinbarung zustimmt? Rechnet es sich für den Mieter?

    Was man dazu auch noch sagen muss, ist das eine Mieterhöhung auch an Voraussetzungen gebunden ist, man kann nicht beliebig die Miete erhöhen, besonders nicht, weil man Geld spart weil man keine Nebenkosten zahlen muss.

    Einfach mal bei den anderen Mietern nachfragen, wie hoch so die Nebenkosten sind, da hat man wenigstens einen kleinen Anhaltspunkt in welche Richtung es geht. Aber wenn man die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen beachtet, dann ist es wahrscheinlich sinnvoller erstmal eine Mieterhöhung abwarten.

    Das ist es ja, der VM gibt weder an, wieviel höher die NK sein werden, noch wie lange er die Miete nicht erhöhen wird.

    Bei den ganzen Posten und Freiheiten, die er sich mit Unterschrift in Zukunft herausnehmen könnte, gehe ich mal von mindestens 100 Euro aus bei einer derzeitigen KM von 320 + 80 NK.

    Die Miete könnte er nicht so viel erhöhen, zumal die Miete zur Zeit wohl über dem Mietspiegel liegt, ist etwas Auslegungssache, der Zustand der Wohnung ist von 1970 ohne jegliche Verbesserung seither und andere Wohnungen sind top und hochwertig saniert in den letzten Jahren von der Decke bis zum Boden und zahlen nur etwas über 60 Cent mehr pro qm.

    Die anderen Mieter halten sich sehr bedeckt in allen Dingen, man weiß also nicht, ob es wirklich der Gerechtigkeit dient und alle Mieter danach gleichgestellt sind oder ob man hier übertölpelt werden soll, weil der Vermieter weiß, dass die Miete derzeit schon zu hoch ist und nicht erhöht werden kann, schon gar nicht ohne Modernisierung.

    Was genau steht denn jetzt im Mietvertrag zu Neben-/Betriebskosten?

    Fast alles was Du aufgezählt hast bedarf eigentlich keiner namentlichen Nennung im Vertrag, auch keiner Vertragsergänzung, um umgelegt werden zu können.

    Ich schließe mich anitari an.

    Es kommt darauf an, was im Mietvertrag vereinbart ist. Steht dort einfach nur, dass der Mieter die Betriebskosten trägt, bzw. es einen Verweis auf § 2 Betriebskostenverordnung gibt, dann kann der Vermieter diese Betriebskostenarten problemlos einführen.

    Ansonsten wären neue Betriebskostenarten auch dann möglich, wenn es eine sogenannte Öffnungsklausel im Vertrag gibt.

    Meine Antworten beruhen aus meiner persönlichen Erfahrung und stellen keine Rechtsberatung dar.

    der Mietvertrag ist knapp 30 Jahre alt, eins dieser damals üblichen hellblauen Hefte. Die Betriebskosten wie Wasser, Müll, Heizkosten usw. sind angekreuzt, aber Steuern und Versicherung gestrichen. Ebenso bestand für den Garten alleinige Nutzung durch einen anderen Mieter, der Garten ist vor einigen Jahren sogar mit einem höheren Zaun mit abschließbarem Tor umgeben worden, Schlüssel haben nur dieser Mieter und der Vermieter. Warum sollten also andere Mieter plötzlich Kosten der Gartenpflege tragen?

    Auch einen Hauswart hat es nie gegeben, wozu wird der plötzlich gebraucht und warum sollte man plötzlich einen zahlen?

    Die erwähnte Öffnungsklausel, weil hier von einem alten Mietvertrag

    die Rede ist.



    kenne den Mietvertrag nicht genau, müsste ich mir nochmal zeigen lassen.

    Wenn nun eine dieser o.a. gültigen Öffnungsklauseln drin wäre und somit neue Betriebskosten statthaft, würde das doch aber nicht für die gestrichenen Posten Vesicherung und Steuer gelten, oder?

    Ich ging eigentlich davon aus, dass, sobald in einem Vertrag etwas angekreuzt bzw. durch Strich ausgeschlossen ist, auch nur genau das immer berechnet werden dürfe, meine, das mal so gelesen zu haben.

    Die Posten entstehen ja auch nicht neu, die gab es schon immer, der damalige verstorbene Vermieter hat sie nur nicht seinen Mietern berechnet.

    Zitat von pimpfi

    Ich ging eigentlich davon aus, dass, sobald in einem Vertrag etwas angekreuzt bzw. durch Strich ausgeschlossen ist, auch nur genau das immer berechnet werden dürfe, meine, das mal so gelesen zu haben.

    Es kommt darauf an. Das Problem bei solchen Formularverträgen ist, dass das dort alles mögliche drin steht, was individuell gar nicht auf die einzelne Wohnung passen muss.

    Wenn dort etwas durchgestrichen ist, dann kann das halt bedeuten, dass es diese Betriebskostenart aktuell noch nicht gibt. In Verbindung mit der Öffnungsklausel kann dies dann evtl. rückgängig gemacht werden.

    Man müsste hierzu aber die konkrete Vereinbarung im Mietvertrag kennen. Mich würde es aber wundern, wenn ein fast 30 Jahre alter Vertrag eine Öffnungsklausel beinhaltet. Das ist eigentlich nur in den neueren Verträgen der Fall.

    Meine Antworten beruhen aus meiner persönlichen Erfahrung und stellen keine Rechtsberatung dar.

    Mietverträge können nur einvernehmlich geändert werden.

    Im Mietrecht gilt der Grundsatz: „Pacta sunt servanda“, (Verträge sind einzuhalten.) Was den Inhalt des bestehenden Mietverhältnisses anbelangt, gilt, dass der Mietvertrag weder einseitig durch eine Partei geändert werden kann, noch einer Partei ein Anspruch zusteht, von der anderen Partei die Zustimmung zu einer Vertragsänderung zu verlangen.

    Allerdings gibt es auch -recht selten - Ausnahmen.

    Zitat von Leipziger82

    Man müsste hierzu aber die konkrete Vereinbarung im Mietvertrag kennen. Mich würde es aber wundern, wenn ein fast 30 Jahre alter Vertrag eine Öffnungsklausel beinhaltet. Das ist eigentlich nur in den neueren Verträgen der Fall.

    :thumbup: Der Themenersteller sollte seinen Mietvertrag auf Öffnungsklausel überprüfen.



    Zitat von Banane

    Mietverträge können nur einvernehmlich geändert werden.

    Sobald es eine Öffnungsklausel gibt, bzw. vereinbart wurde, dass der Mieter die Betriebskosten im Sinne des § 2 Betriebskostenverordnung trägt, handelt es sich aber nicht um eine einseitige Änderung des Vertrags.

    Meine Antworten beruhen aus meiner persönlichen Erfahrung und stellen keine Rechtsberatung dar.

    Zitat von Banane

    Mietverträge können nur einvernehmlich geändert werden.

    Im Mietrecht gilt der Grundsatz: „Pacta sunt servanda“, (Verträge sind einzuhalten.) Was den Inhalt des bestehenden Mietverhältnisses anbelangt, gilt, dass der Mietvertrag weder einseitig durch eine Partei geändert werden kann, noch einer Partei ein Anspruch zusteht, von der anderen Partei die Zustimmung zu einer Vertragsänderung zu verlangen.

    Allerdings gibt es auch -recht selten - Ausnahmen.

    Mein Beitrag #15 sagt eigentlich das gleiche. Soll heißen, im Vertrag ist auf die Betriebskostenverordnung § 2 hingewiesen, sind damit alle umlegbaren Kosten, auch solche, die nachträglich durch Gesetz hinzukommen, mit den NK abzurechnen.

    Wenn alle Betriebskosten im MV einzeln aufgeführt sind- wie es in Altverträgen noch vorkommt-, und dann auch noch einzelne Positionen durchgestrichen sind, wäre ich eher der Meinung, dass auch das Durchgestrichene gilt, nämlich nicht auf den Mieter abzuwälzen.. Dies kann nicht einseitig geändert werden. So meine Kenntnis.

    Zitat von Leipziger82

    Sobald es eine Öffnungsklausel gibt, bzw. vereinbart wurde, dass der Mieter die Betriebskosten im Sinne des § 2 Betriebskostenverordnung trägt, handelt es sich aber nicht um eine einseitige Änderung des Vertrags.

    Zitat von Banane

    Mietverträge können nur einvernehmlich geändert werden.

    Im Mietrecht gilt der Grundsatz: „Pacta sunt servanda“, (Verträge sind einzuhalten.) Was den Inhalt des bestehenden Mietverhältnisses anbelangt, gilt, dass der Mietvertrag weder einseitig durch eine Partei geändert werden kann, noch einer Partei ein Anspruch zusteht, von der anderen Partei die Zustimmung zu einer Vertragsänderung zu verlangen.

    Allerdings gibt es auch -recht selten - Ausnahmen.

    Zitat von Leipziger82

    Sobald es eine Öffnungsklausel gibt, bzw. vereinbart wurde, dass der Mieter die Betriebskosten im Sinne des § 2 Betriebskostenverordnung trägt, handelt es sich aber nicht um eine einseitige Änderung des Vertrags.

    Zur Klarstellung: Auch ein MV mit einer Öffnungsklausel darf/kann nicht einseitig geändert werden.

    Der Vermieter kann vor Beginn der neuen Abrechnungsperiode allerdings einseitig neue Betriebskostenarten einführen.

    Das ist der Sinn einer Öffnungsklausel.

    Oder auf was möchtest Du hinaus?

    Meine Antworten beruhen aus meiner persönlichen Erfahrung und stellen keine Rechtsberatung dar.

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