Überfallaktion meines Vermieters: Baumassnahmen

Hallo,

bin grade etwas überrollt von den Ereignissen, bin im Mietverein, aber den konnte ich für eine schnelle telefonische Beratung heute bisher noch nicht erreichen. Ich schildere mal die Situation:

In den letzten Jahren gab es zwei Wohnungbegehungen von Gutachtern, die festgestellt haben, dass die Dachbalken (Altbau) marode sind und in Zukunft erneuert werden müssen. Das letzte Gutachten war vor rund einem Jahr und ich habe damals noch mit der Verwaltung telefoniert um zu erfahren, wann die Sache angegangen werden soll. Jedoch war daraufhin nichts konkretes mehr zu hören. Da die Sache nicht meinen Wohnkomfort beieinträchtigt (keine Einsturzgefahr oder so), habe ich ebenfalls nicht weiter nachgehakt.

Nun klingeln gestern Tischler und der Geschäftsführer von der Hausverwaltung bei mir. Die unter mir liegende Wohnung wird grade kernsaniert und dabei ist den Handwerkern wohl klar geworden, dass eben jene Dachbalken gemacht werden müssen! Da die Wohnung zum 1. März neu vermietet ist, wollten die Herren eine zeitnahe Lösung mit mir vereinbaren. Der Vorschlag war, in eine baugleiche Wohnung zwei Etagen tiefer einzuziehen, bei gleichen Mietkonditionen. Die Wohnung habe ich mir heute mit dem Hausmeister angeschaut und war schockiert, weil sie in einem katastrophalen Zustand ist. Sie ist weder saniert noch renoviert (alte Nachtspeicherheizungen, feuchte Flecken bzw. Schimmel (?) an den Wänden, alte Badausstattung, marode Holzdielen,...) – meine ist deutlich moderner und gepflegter. Also habe ich dem Geschäftsführer heute mitgeteilt, dass ich den Umzug bei dem Zustand nicht zustimme, vorallem nicht ohne angemessene Aufwandsentschädigung. Er hat ungehalten reagiert und meinte, die Baumassnahmen müssen dann halt (in den nächsten zwei Wochen!) während meiner Anwesenheit durchgeführt werden, wobei Bad und Küche gar nicht oder nur eingeschränkt nutzbar sind. Auf die Frage, wie er sich das konkret vorstellt und wie es entschädigt wird , wollte er nicht näher eingehen, sondern sich Montag melden.

Wie Ihr Euch vorstellen könnt, bin ich von den Ereignissen, der Kurzfristigkeit und dem Drängen seitens der Hausverwaltung grade überrollt. Konnte glücklicherweise am Dienstag einen Termin beim Mietverein ausmachen. Meine Frage an Euch: Hat der Vermieter das Recht, so kurzfristig und ohne längere Ankündigung dieses Vorhaben durchzuziehen? Wie sollte das entschädigt werden? Der Gutachter sprach damals von zwei Monaten Baumassnahmen. In der Zeit bin ich also dem Baulärm ausgesetzt, da ich als Freiberuflerin mein Büro hier in der Wohnung habe und kann Küche und Bad vorraussichtlich gar nicht nutzen. Da ich sowieso schon beruflich viel an der Backe habe, ist der ganze Vorgang mehr als ungünstig für mich.

Vielen Dank für Eure Meinungen und Hilfe!

Zitat von Leipziger82

Naja, was heißt Entschädigung? Grundsätzlich hast Du eine Duldungspflicht nach § 555a BGB, allerdings kannst Du von deinem Recht zur Mietminderung gebrauch machen.

Das und selbstverständlich sollte sein, dass mir im Falle der unbegehbaren Küche Geld für Essen auswärts gezahlt wird. Bin gespannt was der Mietverein sagt, jedenfalls macht mich die Vorgehensweise meines Vermieters ein wenig fassungslos. Der Zustand Dachbalken ist ihm schon seit Jahren bekannt und es hätte sich eine gute Lösung mit mehr Vorlauf und Planung finden lassen können. Ist nicht so, dass ich nicht mit mir reden lasse...

Zitat von AJ1900

Ähm, ja, was darfs sein, Pommesbude oder 3Sterne Küche?

Mal ernsthaft, eine Mikrowelle und einen Kochmöglichkeit kann man natürlich auch woanders als in der Küche aufstellen. Das das alles evtl nicht bequem ist ist klar, andererseits besser als wenn dir irgendwann der Dachbalken auf dem Kopf landet.

Jo, Dein Ernst? Was stelle ich mich so an... Das Ding kann sich locker auf zwei Monate ausdehnen laut Gutachter. Was solls, mal eben im Schlafzimmer die Mikro hinstellen und gut ist. Laut Gutachter besteht keine Gefahr auf Einbrüche oder Verletzungen. Wie schon geschrieben, vor einem Jahr habe ich mich bei der Hausverwaltung bemüht, zu erfahren wie die Sache vonstatten gehen soll, damit ich mich darauf einstellen und planen kann. Die wissen schon seit Jahren von der Situation und haben es nicht auf die Reihe bekommen, die Sache für beide Seiten moderat anzugehen. Nun klopfen die hier gestern an und machen Druck, weil sie am liebsten morgen beginnen wollen. Das ist einfach nur dreist.

Zitat von AJ1900

Die Frage ist doch für dich nur, was du rechtlich dulden musst und was nicht.

Genau, das ist jetzt eben abzuklären.

Zitat von AJ1900

Klar kannst du mit Sicherheit alles rechtssicher verzögern, und mit jedem rumstänkern, der Mieterverein berät dich dahingehens sicher gerne, nur das wird nichts an der Sachlage ändern, ausser das es für miese Stimmung sorgt.

Ich möchte die Sache nicht bagatellisieren. Jedoch möchte ich mir auch die Handhabe nicht gefallen lassen. Warum soll ich das ausbaden, wenn die Verwaltung jahrelang von der Sache weiss und es nicht auf die Reihe kriegt, es rechtzeitig und vernünftig mit mir abzuklären. Hätte ich früher Bescheid gewusst, hätte ich beispielsweise Urlaub in der Zeit planen können. Aber hätte, hätte, Fahrradkette...

Habe grade nochmal im Internet recherchiert. Der Quelle entschrechend (Berliner Mietverein), können neben der Mietminderung Kosten für bspw. auswärtiges Essen – sofern die Umstände es rechtfertigen – geltend gemacht werden. Alles andere hätte mich auch gewundert,  AJ1900. Das sind ja reale Mehrkosten die anfallen werden, zwei Monate Mikrowellen-Fastfood im Schlafzimmer sind nicht jedermanns Sache

Zitat

Entstehen Kosten, muss der Eigentümer zahlen

In aller Regel werden durch Handwerkerarbeiten innerhalb der Wohnung Umstände und auch Kosten entstehen. So werden Reinigungsarbeiten oder Vorkehrungen gegen Verschmutzungen notwendig sein. Unter Umständen kann der Aufenthalt in der Wohnung sogar vorübergehend stunden- oder tageweise unmöglich werden, womit auch Kosten eines vorübergehenden Hotelaufenthalts oder für auswärtige Mahlzeiten anfallen könnten. Solche Kosten hat der Vermieter zu ersetzen, wenn die Aufwendungen des Mieters „angemessen“ sind (vgl. § 555 a Abs. 3 BGB). Was das im Einzelnen heißt, ist in der Rechtsprechung umstritten. Sie sollten in einem solchen Falle eine Rechtsberatung aufsuchen.

Während der Durchführung von Bauarbeiten innerhalb oder außerhalb Ihrer Wohnung besteht schließlich das Recht zur Mietminderung (siehe auch Info Nr. 12). Dieses Recht ist ein gesetzlich nach § 536 BGB geregelter Anspruch, wonach der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit der Wohnung gemindert ist, auch nur zur Zahlung eines geminderten Mietzinses verpflichtet ist. Ist die Wohnung vorübergehend überhaupt nicht mehr zum Bewohnen geeignet, kann die Verpflichtung zur Mietzahlung sogar ganz entfallen.

Zitat von AJ1900

Jedenfalls kann ich nur raten da beiderseitig eine sinnvolle Einigung zu erzielen, möglichst ohne Mieterverein und Anwälte. Was natürlich durchaus beiderseitige Kompromisse erfordert.

Schön und gut in der Theorie. Das erfordert aber, dass beide Seiten fair miteinander umgehen. Weisst, ich bin froh dass es den Mieterverein gibt und mich als Laien vor so einer Willkür schützt, die mir mal eben den Wohraum unter dem Po wegziehen möchte. Ich weiss, der arme Vermieter der die untere Wohnung nicht zeitnah weitervermieten kann. Geschenkt.

Zitat von AJ1900

Auf diesen "Schutz" würde ich nicht allzuviel geben. Als erste Info und zur Orientierung ist das ja OK, aber wenn es ernst wird kann dir der Mieterverein evtl. auch mehr schaden als nutzen.

???? Wiso das? Wer will dir denn deinen Wohnraum nehmen? Ging es nicht eher darum das verhindert wird das dein Wohnraum über dir zusammenbricht, überspitzt gesagt?

Ich weiss jetzt nicht was da mit deinem konkreten Fall zu tun hat, aber da dein Frage ja schon 11 Tage her ist wird wohl wieder mal nicht alles so heiß gegessen wie gekocht.

Also die Situation nochmal kurz und knapp zusammengefasst: Deckenbalken im Boden (sry, mein Fehler: nicht Dachbalken) sind seit geraumer Zeit überholungsbedürftig. Das weiss der Vermieter schon seit knapp zehn Jahren, spätestens konkret seit Mitte 2016 als ein Gutachter mittels Bohrungen den Zustand ermittelte. Es handelt sich um keine Notreparatur, es besteht keine Gefahr eines Einbruchs oder dergleichen. Jedenfalls ist keine Meldung oder Aussage dahingehend von dem Vermieter gefallen. Nun sind meine Nachbarn vor kurzem aus der unteren Wohnung ausgezogen. Mein Vermieter wird sich gedacht haben, gute Gelegenheit, klingelt bei mir an und stellt mich quasi vor vollendete Tatsachen, dass nächste Woche bei mir umfangreiche Baumassnahmen stattfinden, bei denen Bad, Küche, Arbeitsraum wegfallen, so dass mir noch noch ein Raum (Schlafzimmer) zum Verweilen bleibt. Das beizeichne ich mal mit "Wohnraum unter dem Po wegziehen". Alternativ bietet er mir eine heruntergekommene Bude, unrenoviert mit feuchten Flecken/Schimmelbefall an den Wänden und alten, angerosteten Heizkörpern zum zeitweisen oder dauerhaften Umzug an. Nun mag jeder eine andere Schmerzgrenze haben, ich jedenfalls finde die ganze Rangehensweise eine Frechheit. Daneben sind noch so interessante Details passiert, dass er dies in einer Mail als Modernisierung Küche/Bad ausgibt, was ja witzigerweise nochmal ganz anderen Anmeldefristen unterliegt. Interessanterweise wollte er bis heute trotz ausdrücklicher Nachfrage nicht schriftlich erklären, wie die Arbeiten ablaufen sollen. Also was, wie und wie lange. Da kann man sich jetzt auch seinen Teil zu denken. Wie gesagt, schön und gut wenn sich unbürokratische und unkomplizierte Einigungen finden lassen. So geht's nicht. Von meiner Seite wäre es anders gelaufen, wenn der Vermieter mir eine ordentliche Wohnung zum Übergang angeboten hätte (er besitzt mehrere Häuser) oder rechtzeitig und korrekt angekündigt hätte.

Es ist wirklich eine Erleichterung den Mieterverein in so einer Sache als Unterstützung zu haben. Die konnten mir zeitnah einen Termin anbieten und mich direkt aufklären, dass ich bei der Sachlage Anspruch auf eine rechtzeitige, schriftliche Ankündigung und Erklärung der Baumassnahmen (wichtig!) habe. Der Vermieter muss bei Vorhaben (auch bei Instandhaltung!), die die Mietsache so erheblich beeinträchtigen, dem Mieter Gelegenheit bieten, sich auf die Situation einzustellen und sich ggf. eine Ersatzunterkunft zu beschaffen. Und Grace hat Recht, ich bin darüber hinaus rechtsschutzversichert über den Mieterverein.

Du interpretierst zuviel in meine Zeilen Natürlich ist es in Ordnung, wenn der Vermieter Instandhaltungsmassnahmen durchführt. Angenehm sicher nicht, aber okay wenn das korrekt läuft. Nur wenn mir keine Gelegenheit gegeben wird, mich auf die Situation einzustellen ist das Käse. Hätte ich dem nachgegeben, wäre innerhalb einer Woche nebst Küche und Bad mein Arbeitsraum weggefallen und hätte zusehen können, wo ich meiner Tätigkeit nachgehe. Bin Freiberuflerin und mein ganzes Fotoequipment ist da untergebracht. Da kriege ich nicht so schnell einen Ersatzraum. Ich denke auch, dass das auch ein Grund ist, warum die Verwaltung mir die Sache so schnell aufs Auge drücken wollte und keine schriftliche Ansage macht. Für den Aufwand (Ersatzunterkunft, Umzugskosten) müsste er aufkommen. Da Du so schön wieder die "Essensgutscheine" erwähnst – klar, auch Mehrkosten fürs auswärtige Essen, wenn Küche nicht nutzbar ist. Oder bei jemanden wie Dir eben die Kosten für eine Mikrowelle

Für alle die mal in einer ähnlichen Situation sind: Man kann entweder mindern oder Kosten für Ersatzunterkunft, Umzug, Essen (sofern die Wohnung unbewohnbar wird) geltend machen.

Wo steht, dass ich mit meinem Vermieter bwz. der Verwaltung streite? Natürlich tausche ich mich sachlich mit denen aus. Alles andere wäre unnötiger Stress.

Zitat von AJ1900

Ich dachte bei dir ging es um die Küche, evtl. Bad mit eingeschränkter Nutzbarkeit? Wenn dadurch die Wohnung tatsächlich unbewohnbar wird, ist das natürlich ein andere Fall. Das wäre vorher zu klären, soweit möglich.

Na ja, genau um diese Klärung geht es eben. Ich habe zu den Baumassnahmen bisher drei (mündliche!) abweichende Aussagen erhalten. Der eine sagt, Küche, Bad, Arbeitsraum werden nicht nutzbar sein (dann bleibt nur noch mein Schlafzimmer), der andere sagt, die Räume werden bedingt nutzbar sein. Nun ist das halt eben ein wesentliches "Detail", denn auch eine Mietminderung hilft mir nicht weiter, wenn ich Bad und Küche nicht nutzen kann. Dazu habe ich bis heute keine konkrete, schriftliche Aussage.

An der Stelle war auch der erste Termin beim Mieterverein hilfreich und aufklärend, weil ich in meinem Einzelfall auf eine rechtzeitige, schriftliche Erklärung bestehen kann. Anders wäre es, wenn die Instandhaltungsmassnahme eine Art Notreparatur wäre bzw. eine dringliche Massnahme. Dann kann eine mündliche Ankündigung und schnelles Handeln zulässig sein. Ist auch für mich nachvollziehbar. Aber darum handelt es sich bei mir ja eben nicht.