Teiluntervermietung: ist ein 3monatiger Urlaub ein berechtigtes Interesse?

    Hallo Forumsmitglieder,

    ich habe folgende Ausgangssituation:

    nach 7 Jahre Miete möchte ich zum Abschluss meines Studiums für drei Monate ins Ausland und etwas reisen. Leider hat mir mein Vermieter auf erste telefonische Anfrage mein Recht auf Untervermietung untersagt, ohne für mir nachvollziehbare Gründe zu nennen. Ich habe ihm daher folgende Nachricht geschickt:

    "Sehr geehrter Herr XXX


    Sehr geehrte Frau XXX,


    Ich werde mich im Zeitraum vom 01.01.2018 bis 14.01.2018 nicht in Deutschland befinden und möchte Sie daher um ihr Einverständnis für eine Untervermietung in diesem Zeitraum bitten.


    Ich werde in diesem Zeitspanne weiterhin alle mir als Hauptmieter obliegenden Pflichten Ihnen gegenüber erfüllen. Dahingehend werde ich bereits vor dem 01.01.2018 meinen gesamten Anteil der Miete für den Untervermietungsdauer als Einmalzahlung auf das WG-Gemeinschaftskonto mit Hernn XXX (Mitbewohner) überweisen. Damit besitzen Sie die Garantie, dass Sie die Miete rechtzeitig und in voller Höhe erhalten, wie Sie es seit meiner gesamten Mietdauer in den letzten 7 Jahren stehts gewöhnt sind. Gerne lasse ich Ihnen ein Beleg von dieser Einzahlung zukommen.Als Vermieter ist es auch in Ihrem Interesse, dass in den kalten Wintermonaten beide Zimmer bewohnt sind mit allen daraus folgenden Vorteilen.


    Da es sowohl in Ihrem, aber auch meinem Interesse ist, einen vertrauensvollen Untervermieter in meinem Zimmer wohnen zu lassen, haben Herr Paetzold und Ich bereits erste Vorgespräche mit Interessierten geführt. Folgende drei Kandidaten stehen bisher zur Auswahl:


    Frau XXX (28 Jahre) absolviert in diesem Zeitraum ein 10-wöchiges Praktikum am Helmholtz- Zentrum für Infektionsforschung.


    Herr XXX (21 Jahre) leistet den praktischen Part seines Dualen Studiums bei Bosch ab.


    Herr XXX (31 Jahre) fängt seine Arbeit als Wissenschaftlicher Mitarbeiter am Institut für Füge- und Schweißtechnik an.


    Präferieren sie bereits einen der Interessierten, bzw. wünschen sie ein persönliches Vorstellen oder weitere Informationen?


    Aufbauend auf die bereits 7-jähringe, problemlose Mieterschaft mit bereits zwei störungsfreien Untervermietungen, freue ich mich über ihre Antwort.


    Mit freundlichen Grüßen


    Herr XXX"

    Jetzt würde ich gerne meine gesetzlichen Rechte wissen bzw. bestätigt bekommen:

    1) Ich verstehe es so: gemäß §553 BGB habe ich das Recht bei "berechtigtem Interesse" eine Zustimmung zur Untervermietung zu verlangen. Ist die finanzielle Situation eines Studenten durch einen nicht beruflich und akademisch bedingten Auslandsaufenthalt als berechtigtes Interesse zu verstehen? Mein Vermieter weiß bisher den genauen Grund meines Auslandaufenthaltes nicht. Bin ich dazu verpflichtet ihm zu sagen, dass es ein Urlaub ist, oder ist das nicht von Belang?
    2) Welche Instrumente besitze ich um einer weiteren Ablehnung gegenzuwirken, die nicht unter die im oben erwähnten Paragraphen geltenden Ablehnungsgründe fallen? Ich kann gemäß §540 BGB außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen und ggfs. Schadensersatz für die verlorenen gegangenen Zwischenmietereinnahmen verlangen?

    Ich freue mich über jeden konstruktiven Beitrag!

    Beste Grüße
    Jakob

    Mhh, Stichwort "Gebrauchsüberlasung an dritte". Das scheint mir hier eher der Fall zu sein, als ein Untervermietung, oder? Und dem muß der Vermieter nicht zustimmen.

    Hallo,

    dein Fall ist ziemlich vergleichbar mit dem hier: https://www.haufe.de/immobilien/woh…260_274014.html

    Bevor du dir das alles durchliest (solltest du machen) aber eine kleine kurze Zusammenfassung:

    1. Die Kosten zu minimieren durch eine Untervermietung während eines Auslandsaufenthaltes stellt ein berechtigstes Interesse dar. Ob der Grund des Auslandaufenthaltes nun beruflicher oder privater Natur ist sollte darauf kein Einfluss haben.

    2. Ich finde er sollte auch den Grund erfahren, denn nur damit kann der Vermieter prüfen, ob auch ein berechtigtes Interesse vorliegt.

    3. Du hast das Mittel einer Klage um die Zustimmung vom Vermieter zu ersetzen bzw. zu erzwingen. Aber dafür ist der Zeitraum zu gering.

    4. Ja, du könntest gemäß § 540 BGB kündigen. Davon unabhängig würde dir ein Schadensersatzanspruch aus § 280 BGB zustehen, für den entgangenen Gewinn.

    Die Ausführungen beziehen sich darauf, dass du Gebrauch der Wohnung nicht vollständig aufgibst. Aber das steht mit im Urteil, das dafür nicht viel nötig ist. Solltest du den Gebrauch komplett überlassen, also selbst keine Gegenstände in der Wohnung behalten oder ähnliches, dann ist es dem Vermieter freigestellt ob er das genehmigt oder nicht.

    Ich hoffe ich konnte dir helfen.

    Zitat von AJ1900

    Mhh, Stichwort "Gebrauchsüberlasung an dritte". Das scheint mir hier eher der Fall zu sein, als ein Untervermietung, oder? Und dem muß der Vermieter nicht zustimmen.

    Hallo,

    genau so ist es, hierbei handelt es sich um eine Gebrauchsüberlassung der ganzen Wohnung wenn der Hauptmieter nicht selber dort wohnhaft ist auch wenn er nur Teile der ganzen Wohnung untervermietet.

    Und genau diesem Zustand muss der Vermieter nicht dulden!

    Gruß

    BHShuber

    Hallo AJ 1900, wie ich es begreife ist die Bezeichnung "Gebrauchsüberlassung an Dritte" der juristische Ausdruck für Untermiete. Zumindest wird in vielen Quellen das Gleichgesetzt. Gemäß §553 BGB muss der Vermieter nicht zustimmen, wenn er es unter den drei genannten Gründen ablehnt: a) eine Überbelegung der Wohnung erfolgen würde-->nicht der Fall; b) besondere Gründe gegen die Person des Untermieters vorliegen--> dies wurde nicht vom Vermieter genannt zudem habe ich ihn ja zur Mitsprache bei den Kandidaten aufgefordert; c) eine nicht zumutbare Situation für den Vermieter entsteht--> auch dies wurde von Seiten des Vermieters nicht belegt bzw. beanstandet.
    Es bleibt also die Hauptfrage, ob ein Urlaubsaufenthalt genauso als berechtigtes Interesse zu werten ist, wie ein berufsbedingter Auslandsaufenthalt! Sprich ich mein Anspruch auf Untervermietung belegen kann.

    Gruß

    Hallo BHShuber,

    da habe ich leider nicht vollständige Informationen geliefert. Ich bin nicht alleiniger Hauptmieter der Wohnung, sondern mein aktueller Mitbewohner, der in der Wohnung verbleibt, ist ebenfalls als Hauptmieter im Mietvertrag genannt. Daher handelt es sich meiner ansicht nach um eine Teiluntervermietung und nicht um eine vollständige Vermietung. Dies sollte den Sachverhalt doch ändern!?

    Gruß Jakob

    Zitat von BHShuber

    hierbei handelt es sich um eine Gebrauchsüberlassung der ganzen Wohnung wenn der Hauptmieter nicht selber dort wohnhaft ist auch wenn er nur Teile der ganzen Wohnung untervermietet.

    Das stimmt leider nicht ganz. Es ist ausreichend, wenn der Mieter ein Teil der Wohnung für sich behält um darin Gegenstände zu lagern. Siehe BGH, Urteil vom 11.6.2014, VIII ZR 349/13. Hier muss man also fein differenzieren zwischen teilweiser oder ganzer Gebrauchsüberlassung.

    Hallo DarkShadow,

    deine Meinung deckt sich mit meiner bisher gewonnenen. Reicht dem Vermieter die Begründung des Auslandaufenthaltes nicht aus? Warum muss er den Grund für den Aufenthalt im Ausland wissen?

    Beste Grüße
    Jakob

    Zitat von J.Kahl

    Hallo AJ 1900, wie ich es begreife ist die Bezeichnung "Gebrauchsüberlassung an Dritte" der juristische Ausdruck für Untermiete. Zumindest wird in vielen Quellen das Gleichgesetzt. Gemäß §553 BGB muss der Vermieter nicht zustimmen, wenn er es unter den drei genannten Gründen ablehnt: a) eine Überbelegung der Wohnung erfolgen würde-->nicht der Fall; b) besondere Gründe gegen die Person des Untermieters vorliegen--> dies wurde nicht vom Vermieter genannt zudem habe ich ihn ja zur Mitsprache bei den Kandidaten aufgefordert; c) eine nicht zumutbare Situation für den Vermieter entsteht--> auch dies wurde von Seiten des Vermieters nicht belegt bzw. beanstandet.
    Es bleibt also die Hauptfrage, ob ein Urlaubsaufenthalt genauso als berechtigtes Interesse zu werten ist, wie ein berufsbedingter Auslandsaufenthalt! Sprich ich mein Anspruch auf Untervermietung belegen kann.

    Gruß

    Hallo,

    nein eben nicht aus dem simplen Grund heraus, dass dies eine persönliche Entscheidung ist die der Hauptmieter für sich trifft und er nicht aus beruflichen oder anderweitigen Gründen gezwungen ist so handeln zu müssen.

    Mehr noch, bei einem längerem Aufenthalt im Ausland ohne zwischenzeitliche Nutzung bzw. Eigennutzung der nicht untervermieteten Teile der Wohnung gibt der Hauptmieter die tatsächliche Sachherrschaft der Mietsache für einen von ihm selbst gewählten Zeitraum auf und überlässt somit nicht nur Teile der Mietsache einem Dritten, nicht Mietvertragspartner des Vermieters zum Gebrauch, was der Vermieter keinesfalls hinnehmen muss und es für die Entscheidung des Mieters keinerlei Rechtsgrund darstellt, bzw. berechtigtes Interesse.

    Gruß

    BHShuber

    Zitat von J.Kahl

    Hallo BHShuber,

    da habe ich leider nicht vollständige Informationen geliefert. Ich bin nicht alleiniger Hauptmieter der Wohnung, sondern mein aktueller Mitbewohner, der in der Wohnung verbleibt, ist ebenfalls als Hauptmieter im Mietvertrag genannt. Daher handelt es sich meiner ansicht nach um eine Teiluntervermietung und nicht um eine vollständige Vermietung. Dies sollte den Sachverhalt doch ändern!?

    Gruß Jakob

    Hallo,

    das ist ein völlig anderer Sachverhalt dadurch und auch hier ändert sich nichts an der Tatsache, dass der zweite Hauptmieter eine ihm fremde Person, bzw. das Zusammenlegen mit einer ihm fremden Person in derselben Wohnung nicht dulden muss und du ohne seine Zustimmung die von dir gemieteten Teile der Wohnung nicht einfach untervermieten kannst.

    Gruß

    BHShuber

    Hallo BHSuber,

    ich habe die Zustimmung des zweiten Hauptmieters, es ist direkt in dem Findungsprozess des Zwischenmieters eingebunden, wie es aus meinem Schreiben oben hervorgeht. Mein persönlicher Besitzt bleibt in der Wohnung, so stehen sowohl im Abstellraum als auch im Kellerabteil mein Eigentum wie Rad usw. Zudem bleiben auch alle Möbel in meinem WG-Zimmer, die der Untervermieter nutzt.

    Beste Grüße
    Jakob

    Zitat von J.Kahl

    Hallo BHSuber,

    ich habe die Zustimmung des zweiten Hauptmieters, es ist direkt in dem Findungsprozess des Zwischenmieters eingebunden, wie es aus meinem Schreiben oben hervorgeht. Mein persönlicher Besitzt bleibt in der Wohnung, so stehen sowohl im Abstellraum als auch im Kellerabteil mein Eigentum wie Rad usw. Zudem bleiben auch alle Möbel in meinem WG-Zimmer, die der Untervermieter nutzt.

    Beste Grüße
    Jakob

    Hallo,

    sehr gut, die erste Hürde ist dadurch genommen.

    Nun eine persönliche Entscheidung etwas zu tun ist nicht gleichbedeutend dessen, aus z. B. beruflichen Gründen gezwungen zu sein etwas machen zu müssen, was dann einen wichtigen, bzw. berechtigtem Grund darstellt, dass ein Vermieter der ganzen Konstellation ein Erlaubnis geben muss.

    Es ist deine Freie Entscheidung auf Reisen zu gehen, somit stellt dies keinen berechtigen Grund dar.

    Gruß

    BHShuber

    Zitat von BHShuber

    Bitte nochmal zum Mitlesen: § 553 Abs. 1 BGB ist regelmäßig bereits dann auszugehen, wenn der Mieter den Gewahrsam an dem Wohnraum nicht vollständig aufgibt.

    Diese Aussage stimmt bisher.

    Zitat von BHShuber

    Dies aber ist der Fall, wenn der Untervermieter durchgehend sich im Ausland befindet und die Mietsache nicht zwischendurch nutzt oder nutzen kann oder will, die Absicht hier nur Teile der Mietsache untervermieten zu wollen spielt dabei keine Rolle.

    Das stimmt nicht. So steht im Urteil BGH, Urteil vom 11.6.2014, VIII ZR 349/13 wörtlich: Von einer Überlassung eines Teils des Wohnraums im Sinne des § 553 Abs. 1 BGB ist regelmäßig bereits dann auszugehen, wenn der Mieter den Gewahrsam an dem Wohnraum nicht vollständig aufgibt. Hierfür genügt es, wenn er ein Zimmer einer größeren Wohnung zurückbehält, um hierin Einrichtungsgegenstände zu lagern und/oder dieses gelegentlich zu Übernachtungszwecken (Urlaub, kurzzeitiger Aufenthalt) zu nutzen.


    Der BGH stellt also klar, die Zurückhaltung eines Zimmer ist ausreichend. Wie man den eindeutigen Wortlaut eines Urteils so krass widersprechen kann ist mir nicht begreiflich. Ich verstehe nicht, warum du das Urteil nicht liest und verstehst.

    Zitat von J.Kahl

    Desweiteren wäre die Info vllt sinnvoll, dass ich mein Zimmer vollmöbliert und mit persönlichen gegenständen vermiete!

    Deine Konstellation weicht jetzt mehr vom ursprünglichen ab als erwartet. Es stellt sich nämlich jetzt die Frage, ob sich die Vorschriften §§ 540, 553 BGB nur auf die Mieter selbst beziehen oder auf die ganze Mietsache. Ich sehe es durchaus als problematisch an, wenn ein Mieter als ganzes ausgetauscht wird. Auch das die deine Wohnräume möbiliert vermietest und nicht als ganzes zurück behältst spricht nicht für dich.

    Es ist leider nicht mehr so eindeutig, wie es vorhin war. Du solltest dich professionell beraten lassen, da die Sachlage komplizierter ist als erwartet.

    Zitat von darkshadow

    [...] Deine Konstellation weicht jetzt mehr vom ursprünglichen ab als erwartet. Es stellt sich nämlich jetzt die Frage, ob sich die Vorschriften §§ 540, 553 BGB nur auf die Mieter selbst beziehen oder auf die ganze Mietsache. Ich sehe es durchaus als problematisch an, wenn ein Mieter als ganzes ausgetauscht wird. Auch das die deine Wohnräume möbiliert vermietest und nicht als ganzes zurück behältst spricht nicht für dich.

    Es ist leider nicht mehr so eindeutig, wie es vorhin war. Du solltest dich professionell beraten lassen, da die Sachlage komplizierter ist als erwartet.

    Also: Es stimmt dass mit der Vermietung meines Zimmers ein Teil meines Eigentums in die Sachherrschaft des Zwischenmieters übergeht. Aber es verbleibt auch ein weiterer Teil meines Eigentum im Abstellraum und im Kellerabteil, die weiterhin in meiner Sachherrschaft verbleiben und daher den Tatbestand des Hamburger Ehepaares wiederspiegeln!?

    Beste Grüße
    Jakob

    Zitat von J.Kahl

    Also: Es stimmt dass mit der Vermietung meines Zimmers ein Teil meines Eigentums in die Sachherrschaft des Zwischenmieters übergeht. Aber es verbleibt auch ein weiterer Teil meines Eigentum im Abstellraum und im Kellerabteil, die weiterhin in meiner Sachherrschaft verbleiben und daher den Tatbestand des Hamburger Ehepaares wiederspiegeln!?

    Beste Grüße
    Jakob

    Hallo,

    wenn du der Überzeugung bist, dass dieser Umstand ausreicht, dann versuche es rechtlich durchzusetzen und berichte bitte über das Ergebnis.

    Gruß

    BHShuber

    Hallo BSHuber
    Wie gesagt, bin ich hier Leihe und möchte mich anhand dieser bisher sehr aufschlussreichen, wenn auch nicht immer im angemessenem Ton geführten Diskussion, weiteres Wissen bzw. Argumente für weitere Gespräche mit meinem Vermieter aneignen! Zudem wollte ich ein Gefühl für Informationen und Formulierungen erlangen, die ich besser nicht weitergeben bzw. vermeiden sollte, damit mir nicht später ein Strick draus gedraht werden kann. Daher ist diese Meinungsaustauschrunde sehr hilfreich für mich und ihr entgegengesetztes argumentieren erwünscht!

    Hätten sie an folgender Formulierung eines möglichen Antwortschreibens etwas auszusetzen:
    "Ich sehe meine Bemühungen meine Lebensunterhaltskosten durch eine teilweise Gebrauchsüberlassung an einen Dritten im Rahmen einer Untervermietung bei Auslandsaufenthalt als berechtigtes Interesse gemäß §553 BGB an. Dem gleichem Paragraphen nach steht mir also das Recht zu die gewünschte Erlaubnis zur Untervermietung zu verlangen. Eine teilweise Gebrauchsüberlassung liegt insofern vor, da weiterhin ein Teil meiner Gegenstände in der Wohnung bleiben werden, die mit der Untermiete nicht in die Sachherrschaft des Untermieters übergehen.
    Zudem liegt mir die Zustimmung des zweiten Hauptmieters Herrn Paetzold zur Zwischenvermietung vor, da er von Anfang an in den Findungsprozess eingebunden war und ist."

    beste Grüße

    Jakob

    Einmal editiert, zuletzt von J.Kahl (2. November 2017 um 17:22)

    Zitat von J.Kahl

    Also: Es stimmt dass mit der Vermietung meines Zimmers ein Teil meines Eigentums in die Sachherrschaft des Zwischenmieters übergeht. Aber es verbleibt auch ein weiterer Teil meines Eigentum im Abstellraum und im Kellerabteil, die weiterhin in meiner Sachherrschaft verbleiben und daher den Tatbestand des Hamburger Ehepaares wiederspiegeln!?

    Das ist dünn. Auch bei dem Abstellraum wird man davon ausgehen können, das der Untermieter darauf dann Zugriff haben wird. Beim Keller ist es problematisch, dass er außerhalb der eigentliche Wohnung liegt. Ich würde jetzt nicht darauf beharren, dass es keine teilweise Vermietung ist, aber eben auch nicht darauf, dass es eine ist. Der BGH scheint das großzügig auszulegen, aber auch das hat Grenzen. Einfach einen Anwalt konsultieren um eine Auskunft zu bekommen, im Zweifel bleibt dir dann nur ggfs. bei einer Ablehnung eine Klage auf den entgangen Gewinn, wo dann geklärt wird, ob der Vermieter die Erlaubnis verweigern durfte. Eine Feststellungsklage wird nicht mehr rechtzeitig sein.

    Zitat von BHShuber

    gerne kann ich das anpassen, doch fällt es mir nicht leicht, wenn einer wehement auf falsch verstandenes beruft und hier auch noch unrichtige Aussagen versucht zu verteidigen.

    Ich bin der letzte der keine Fehler einsehen will. Wir sind alle nicht unfehlbar und sollten offen dafür sein, das man sich geirrt hat. Wenn meine Aussage falsch sein sollte, aber dann nur Vorwürfe kommen ala "du hast nichts verstanden" und "du schreibst mit voller Absicht falsche Antworten" dann reagiere ich auch dementsprechend. Erkläre mir doch, wo ich falsch liege? Etwa wie hier, wo nicht ein Zimmer zurückbehalten wird, sondern vollständig mitvermietet wird und damit nicht mehr den Sachverhalt des Urteiles entspricht. Zwar wurde das erst nach meinen ersten Antworten deutlich, aber so stellt sich doch ein richtiger Umgang da.

    Alle meine Aussagen habe ich begründet und erläutert. Gerade in dem anderen Thread habe ich substantiiert dargelegt, warum ich deine Meinung bzw. die der anderen User für falsch halte. Darauf wird nicht eingegangen, sondern blind daran festgehalten, das ich falsch liege und ihr richtig. Warum erklärt man dann nicht wo ich falsch liege, warum meine Urteile nicht passen usw. So funktioniert ein Forum. Wenn man nur seine Meinung wiedergeben möchte ohne Widerworte oder Erklärung, dann passt das nicht zu einem Forum.

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