Überhöhte Nebenkosten - richtiger Umgang vor Mietvertragsunterzeichnung

    Hallo zusammen,


    ich habe folgendes Problem und wäre für kurze Stellungnahmen sehr dankbar: Wir (meine Freundin und ich) haben eine Zusage für eine Wohnung in Berlin bekommen (5. Stock, Dachgeschoss, ca. 90qm). Diese wurde mit gut 1000€ Kaltmiete inseriert, die Nebenkostenkalkulation belief sich auf fast 400 €, was also zu einer zu zahlenden Warmmiete von 1400 € führt. Uns erscheint diese Kalkulation sehr hoch gegriffen, auch für eine Dachgeschoss-Wohnung. Ein Mitarbeiter des Mieterschutzbundes hat mir letztes Jahr gesagt, man solle mit 2,70€ pro qm kalkulieren, meiner Erfahrung nach war ich da bisher sogar immer drunter.

    Für uns ist nun die Frage: Sollten wir den Vertrag einfach so unterzeichnen, auf die erste NK-Abrechnung warten und dann (notfalls mit Rechtsbeistand) eine Minderung durchsetzen? Oder kann die Höhe, aus welchen Gründen auch immer, vertretbar sein?

    Wir müssen uns schnell entscheiden, ob wir die Wohnung nehmen und da ist die Frage von monatlich ca. 100 € mehr oder weniger Miete (auch wenn es dann erst im Nachhinein eine Erstattung und Korrektur gibt) schon ein zentraler Faktor. Ich fände es toll, wenn mir jemand bald eine Antwort geben könnnte.


    Beste Grüße

    Zitat

    Uns erscheint diese Kalkulation sehr hoch gegriffen

    Wo ist das Problem?

    Sind die tatsächlichen Kosten geringer bekommt man doch nach einer Abrechnung Geld zurück. Dann können die monatlichen Vorauszahlungen neu festgesetzt werden.

    Zitat

    Sollten wir den Vertrag einfach so unterzeichnen, auf die erste NK-Abrechnung warten und dann (notfalls mit Rechtsbeistand) eine Minderung durchsetzen?

    Wenn die Abrechnung ein Guthaben ergibt kann man die Vorauszahlungen selbst neu festlegen. Dazu braucht man keinen Rechtsbeistand.

    Zitat

    Ein Mitarbeiter des Mieterschutzbundes hat mir letztes Jahr gesagt, man solle mit 2,70€ pro qm kalkulieren,

    Ach ja, die Herrschaften vom Mieterbund.:mad:

    Was ist denn in den Nebenkosten alles enthalten?

    Welche Heizungsart?

    Hallo anitari,


    vielen Dank für die Antwort. Das Problem besteht darin, dass es schön wäre, im Vorhinein zu wissen, ob es eher 1300 oder 1400 warm sein werden und nicht erst nach der ersten Abrechnung. Dass man möglicherweise eine Beratung (und vielleicht sogar Rechtsbeistand) bei nicht korrekten Nebenkostenabrechnungen (ohne zu wissen, ob der hohe Abschlag in diesem Fall einen Mißbrauch darstellt) braucht, scheint mir recht geläufiges Wissen.

    Und was ist mit dem Mieterschutzbund - ist deren Angabe nicht korrekt?

    Wir haben noch keinen Vertrag vorliegen, insofern kann ich zur genauen Kostenaufstellung nichts sagen.


    Für mich wäre es einfach wichtig zu wissen, ob es unter welchen Umständen auch immer, realistisch ist, fast 400€ Nebenkosten für 90 qm zu zahlen.


    Beste Grüße

    Für mich wäre es einfach wichtig zu wissen, ob es unter welchen Umständen auch immer, realistisch ist, fast 400€ Nebenkosten für 90 qm zu zahlen.


    Warum nicht? Seid doch froh, dass Ihr vor MV-Unterzeichnung mglw. korrekt informiert wurdet; sodass dann u.U. keine Nachforderung entstehen wird.
    Zitat

    Und was ist mit dem Mieterschutzbund - ist deren Angabe nicht korrekt?

    Der Mietschutzbund behauptet gerne mal was ohne Hintergrundwissen. Darauf würde ich mich also nicht verlassen.

    Der Durchschnitt Für Bteriebkosten liegt bei 2,50 - 3,00 € pro m² im Monat. Mit Betonung auf Durchschnitt.

    Weißt Du denn welche Betriebskostenarten genau enthalten sind?

    Hallo Interessent,
    wäre es Dir denn lieber, dass (Euch) ein Vermieter mit zu niedrigen BK-VZ locken würde...? Und wenn dann später das böse Erwachen kommt, meldeste Dich hier wieder...:eek:

    Sind in den Kosten auch die Heizkosten enthalten?
    Es ist schwierig zu sagen, ob die Höhe den aktuellen Richtwerten entspricht, da es immer auf die Lage, die diversen umlegbaren Kosten (Verträge) etc ankommt.
    Ich z.B. zahle in der "Provinz" € 2,40/m² reine Betriebskosten plus Heizung.

    Hallo anitari,


    vielen Dank für die Antwort. Das Problem besteht darin, dass es schön wäre, im Vorhinein zu wissen, ob es eher 1300 oder 1400 warm sein werden und nicht erst nach der ersten Abrechnung. Dass man möglicherweise eine Beratung (und vielleicht sogar Rechtsbeistand) bei nicht korrekten Nebenkostenabrechnungen (ohne zu wissen, ob der hohe Abschlag in diesem Fall einen Mißbrauch darstellt) braucht, scheint mir recht geläufiges Wissen.

    Und was ist mit dem Mieterschutzbund - ist deren Angabe nicht korrekt?

    Wir haben noch keinen Vertrag vorliegen, insofern kann ich zur genauen Kostenaufstellung nichts sagen.


    Für mich wäre es einfach wichtig zu wissen, ob es unter welchen Umständen auch immer, realistisch ist, fast 400€ Nebenkosten für 90 qm zu zahlen.


    Beste Grüße

    Hallo,

    wie hoch die Kosten letztendlich sein werden, bestimmt ihr maßgeblich mit und zwar mit eurem Heiz- und Verbrauchsverhalten, so kann es sein, dass ihr eine ordentliche Rückerstattung bekommt, wenn ihr weniger Verbrauch hattet.

    Da kein Vermieter dieser Welt voraussehen kann, wie der künftige Mieter Wasser, Warmwasser und Heizung verbraucht, kann auch nicht auf Heller und Pfennig genau die Vorauszahlung abgeschätzt werden.

    Die Aussage des Mieterbundes stützt sich auf bereits abgerechnete Werte und nicht auf Werte die noch nicht einmal verbraucht sind, fakto, wieder einmal ein geistiger Furz eines Pseudoanwaltes der sein Staatsexamen nicht geschafft hat.

    Gruß
    BHShuber

    Hallo zusammen,


    ich habe folgendes Problem und wäre für kurze Stellungnahmen sehr dankbar: Wir (meine Freundin und ich) haben eine Zusage für eine Wohnung in Berlin bekommen (5. Stock, Dachgeschoss, ca. 90qm). Diese wurde mit gut 1000€ Kaltmiete inseriert, die Nebenkostenkalkulation belief sich auf fast 400 €, was also zu einer zu zahlenden Warmmiete von 1400 € führt. Uns erscheint diese Kalkulation sehr hoch gegriffen, auch für eine Dachgeschoss-Wohnung. Ein Mitarbeiter des Mieterschutzbundes hat mir letztes Jahr gesagt, man solle mit 2,70€ pro qm kalkulieren, meiner Erfahrung nach war ich da bisher sogar immer drunter.

    Für uns ist nun die Frage: Sollten wir den Vertrag einfach so unterzeichnen, auf die erste NK-Abrechnung warten und dann (notfalls mit Rechtsbeistand) eine Minderung durchsetzen? Oder kann die Höhe, aus welchen Gründen auch immer, vertretbar sein?

    Wir müssen uns schnell entscheiden, ob wir die Wohnung nehmen und da ist die Frage von monatlich ca. 100 € mehr oder weniger Miete (auch wenn es dann erst im Nachhinein eine Erstattung und Korrektur gibt) schon ein zentraler Faktor. Ich fände es toll, wenn mir jemand bald eine Antwort geben könnnte.


    Beste Grüße

    Kurz gesagt, ihr habt noch keine Wohnung. 400€ finde ich persönlich jetzt auch nicht wenig, scheint demnach aber eine ehrliche Angabe zu sein.
    Wenn euch die Gesamtmiete von 1400€ eigentlich jetzt schon zu viel ist, lasst es bleiben, so einfach ist das. Wenn nicht, wird man auf der Abrechnung ja sehen was man verbraucht usw. und das ggfl. auch anpassen können.
    Im Grunde alles nicht sehr aufregend, man muß sich die Wohnung nur eben leisten können.
    Zitat

    ..realistisch ist, fast 400€ Nebenkosten für 90 qm zu zahlen.

    Selbst wenn es Hausmeister, Aufzug o.ä. Bequemlichkeiten im Haus gäbe wären 400€ mtl. meines Erachtens etwas zu hoch gegriffen. Vielleicht will sich der Vermieter vorerst nur absichern, damit auf keinen Fall zuwenig an NK-Vorauszahlung geleistet wird.
    Ich praktiziere das als VM auch so, man kennt ja das Verbrauchsverhalten des Mieters vorerst nicht. Und nach Abrechnung kann jeder die NK-Vorauszahlung anpassen.

    Es wäre trotzallem gut den Mietvertrag einzusehen, oder vielleicht Bewohner im Haus zu befragen bezüglich NK.

    Zitat

    Für mich wäre es einfach wichtig zu wissen, ob es unter welchen Umständen auch immer, realistisch ist, fast 400€ Nebenkosten für 90 qm zu zahlen.

    Welche BK-Arten enthalten sind und die regionalen Kosten.

    Beispiel Grundsteuer. Der Mieter meiner gleichgroßen Wohnung zahlt dafür 174 € im Jahr. Nach berliner Hebesatz wären es fasst 400 €.

    Ein Hausmeister oder Hausmeisterservice ist in der bunten Hauptstadt mit Sicherheit auch um einiges teurer als hier in der Pampa.

    Gebäudereinigung, Gartenpflege, Winterdienst dito.

    Wasser ist in Berlin auch nicht gerade billig. Und die sog. Niederschlaggebühr wird dort auch erhoben.

    Gibt es einen Aufzug, Antennenanlage, Kabelfernsehen?

    Dann gibt es noch Posten sonstige Betriebskosten. Da können z. B. sein die Legionellenprüfung, Dachrinnenreinigung, Wartung Rauchmelder etc.

    Last but not least, die Heizkosten. Im Land Brandenburg betragen die inzwischen im Schnitt etwa 1,40 €/m² inkl. Warmwasseraufbereitung. Bei Zentralheizung wohlgemerkt.

    Bei Fernwärme können das locker 2,00 - 2,50 € sein.

    Welche BK-Arten enthalten sind und die regionalen Kosten.


    Bei Fernwärme können das locker 2,00 - 2,50 € sein.


    Für 400€ bekommt man aber fast schon 2 EFHs betrieben..
    und du immer mit deiner Fernwärme.. Das stimmt nicht bundesweit.
    Aktueller Arbeitspreis 2017 Stadtwerke Duisburg:
    die ersten 600 GJ/Abr.-Jahr: 11,50 / 13,69 EUR/GJ (= 4,140 / 4,927 Ct/ kWh),
    alle weiteren GJ/Abr.-Jahr: 10,64 / 12,66 EUR/GJ (= 3,829 / 4,557 Ct/kWh

    Zeig mir bitte mal, wer denn großartig günstiger ist?

    Hallo zusammen,

    Für uns ist nun die Frage: Sollten wir den Vertrag einfach so unterzeichnen, auf die erste NK-Abrechnung warten und dann (notfalls mit Rechtsbeistand) eine Minderung durchsetzen? Oder kann die Höhe, aus welchen Gründen auch immer, vertretbar sein?

    Beste Grüße

    400€ ist sehr viel. In Frankfurt würde ich dafür Tiefgaragestellplatz, Aufzug und Hausmeisterservice erwarten.

    Viel Wichtiger wäre mir aber den aktuellen M zu fragen, ob der VM denn überhaupt abrechnet..

    Hallo alle,


    vielen Dank für Eure Antworten. Wir waren heute nochmal zur Besichtigung. Der aktuelle Mieter hatte bisher leider noch keine Abrechnung erhalten, da erst seit September dort wohnhaft (junge Studenten, die sich anscheinend finanziell an der Miete ziemlich verhoben haben und die Wohnung ist auch kaum WG-geeignet). Die zahlen einen Abschlag in der selben Höhe von fast 380 € für ~90qm.

    Es wäre ja schön, wenn wir anschließend eine große Rückzahlung bekommen und eine Anpassung nach unten. Verschiedene Freunde hier in Berlin liegen für Wohnungen vergleichbarer Größe (85-90qm) bei Nebenkosten von 140 bis 220 Euro. Und die Wohnung wirkte gut isoliert, keine zugigen Fenster o.ä.

    Insofern hätte ich nur die Frage: Kann der Vermieter so hohe Nebenkosten als Pauschale festlegen ohne Nachweise zu leisten, wie sie sich zusammensetzen? Ich vermute, das dürfte er rechtlich nicht, oder?

    Zitat

    Insofern hätte ich nur die Frage: Kann der Vermieter so hohe Nebenkosten als Pauschale festlegen ohne Nachweise zu leisten, wie sie sich zusammensetzen?

    Bis auf Heizkosten darf eine Pauschale für Betriebskosten vertraglich vereinbart werden.

    Bei Pauschalen ist es durchaus zulässig diese höher anzusetzen. Schließlich will der Vermieter nicht auf evtl. Mehrkosten sitzen bleiben.

    Bitte nicht Pauschale mit monatlicher Vorauszahlung verwechseln!

    Zitat

    Verschiedene Freunde hier in Berlin liegen für Wohnungen vergleichbarer Größe (85-90qm) bei Nebenkosten von 140 bis 220 Euro.

    Du kannst bestenfalls Wohnungen und Betriebskosten im selben Haus vergleichen, nicht aber in anderen Häusern.

    Wir haben jetzt nochmal beim Vormieter (der offensichtlich ziemlich unbewandert in diesen Dingen ist) gebeten, dass er mal in seinen Mietvertag schaut, wie es bei ihm geregelt ist. Habe aber das Gefühl, dass es um eine Pauschale geht (anscheinend für alles, inkl. Heizkosten, die somit nicht separat ausgewiesen werden - geht das überhaupt?). Zumindest wirbt der Verwalter damit auch in anderen Wohnungsanzeigen, bei denen als Pauschale auch jeweils ca. 4€ pro qm angegeben sind. Wenn ich es richtig verstehe, besteht nach Vertragsunterzeichnung keine Möglichkeit mehr, die Zusammensetzung der Kosten und ihre Angemessenheit zu überprüfen. Und wenn wir vorher kritisch nachfragen, sind wir vermutlich raus, Bewerber gibt´s ja genug. Das wäre somit eine ziemlich perfide Methode, Begrenzungen der Anhebung der Kaltmiete zu umgehen - oder verstehe ich da etwas grundfalsch?

    Pauschale geht für fast alle Betriebskosten, nur nicht für Heizkosten. Hier ist der Vermieter verpflichtet gem. Heizkostenverordnung abzurechnen. Eine korrekte Heizkostenabrechnung kann der Mieter trotz vertraglich vereinbarter Pauschale fordern.

    Eine Abrechnung der übrigen Betriebskosten dagegen nicht.

    Zitat

    Das wäre somit eine ziemlich perfide Methode, Begrenzungen der Anhebung der Kaltmiete zu umgehen - oder verstehe ich da etwas grundfalsch?

    Oder die Maklerkosten wieder rein zu bekommen:cool:

    Guten Morgen und danke für die Antwort!

    Haben Sie einen Tipp, wie man mit sowas umgeht? Letztlich widersprechen derart hoch angesetzte Nebenkosten doch offensichtlich dem Wirtschaftlichkeitsgrundsatz. Es gibt weder Aufzug noch Concierge, keinen Garten, das Treppenhaus fällt bald auseinander und ein Keller ist auch nicht dabei - es gibt nichts, was derartige Kosten rechtfertigen würde.

    Ich habe dazu nur Folgendes gefunden: "Zu beachten ist, dass eine vertragliche Regelung, nach der inhaltlich vom Wirtschaftlichkeitsgrundsatz zum Nachteil des Mieters abgewichen wird, nicht rechtswirksam ist (§§ 556 Abs. 4, 560 Abs. 6 BGB). Der Mieter kann dementsprechend nicht verpflichtet werden, unnötige Kosten zu tragen oder solche, die dem Wirtschaftlichkeitsgrundsatz nicht entsprechen."

    Unser Problem wäre ja, den Vermieter dazu zu bringen, eine klare Kostenaufstellung zu machen, damit wir den Nachweis führen können, dass diese zu hoch angesetzt sind. Ist er verpflichtet, uns vor Vertragsunterzeichnung eine solche zu erstellen?

    Interessent:

    "Letztlich widersprechen derart hoch angesetzte Nebenkosten..."
    - Nebenkosten ODER pauschalierte Nebenkosten?

    "doch offensichtlich dem Wirtschaftlichkeitsgrundsatz."
    - Ja, falls es nicht pauschalierte NK sind.

    "Ich habe dazu nur Folgendes gefunden: "Zu beachten ist, dass eine vertragliche Regelung, nach der inhaltlich vom Wirtschaftlichkeitsgrundsatz zum Nachteil des Mieters abgewichen wird, nicht rechtswirksam ist (§§ 556 Abs. 4, 560 Abs. 6 BGB). Der Mieter kann dementsprechend nicht verpflichtet werden, unnötige Kosten zu tragen oder solche, die dem Wirtschaftlichkeitsgrundsatz nicht entsprechen."
    - Richtig.

    "Unser Problem wäre ja, den Vermieter dazu zu bringen, eine klare Kostenaufstellung zu machen, damit wir den Nachweis führen können, dass diese zu hoch angesetzt sind."
    - Nur bei nicht pauschalierten NK.

    "Ist er verpflichtet, uns vor Vertragsunterzeichnung eine solche zu erstellen?"
    - Nein.

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