Mieterhöhung um 31% rechtens?

    Hallo zusammen,

    folgender Sachverhalt: zum 1.12.2010 hat unsere Mietwohnung den Eigentümer gewechselt. Heute kam Post mit Ankündigung einer Mieterhöhung ab 01.04.2011.

    Einerseits soll die Miete an die ortsüblichen Vegleichswerte angepasst werden Hier will der Vermieter den aktuellen Mietzins i.H.v. 3,72 €/m² auf 4,47 €/m² erhöhen, also um 20%. Damit haben wir gerechnet... so weit so gut.

    Desweiteren soll bis zum 30.06. folgende Modernisierung durchgeführt werden: denkmalgerechte Widerherstellung der Fassade und Haustüren, dauerhafte Unterfangung und Sanierung des Kellers, Dachdämmung und andere Maßnahmen.


    Zwar schreibt der Vermieter, das die Erhöhung des Mietzins ausschließlich im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen erfolgen, allerdings so rasch wie möglich erfolgen. Anderseits finde ich nur eine Berechnung vor, die beide Erhöhungen, also Anpassung und Moderniesierung auf einmal vorsieht, woraus ich schließe, dass der Vermieter eben ab April 2011 5,55 €/m² Miete verlangt.

    Der Abschluss der Maßnahmen wird auf den 30.06.2011 datiert, kann der Vermieter überhaupt vor Abschluss der Arbeiten bereits eine höhere Miete verlangen?

    Da Heute das Schreiben kam, haben wir bis Ende Februar Zeit, der Mieterhöhung zuzustimmen, richtig?

    Und noch was, der alter Vermieter teilte uns schrift mit, dass eine gewisse Frau I.W. neuer Eigentümer der Wohnung ist. Das Mieterhöhungschreiben und ein vorausgehendes "Begrüßungsschreiben" kam aber von einem Herrn Dipl.Ing. mit selben Familiennamen. Kann ich das Schreiben nicht sogar ignorieren, weil es eben nicht vom Vermieter stammt bzw. keine Vollmacht beigelegt war?

    Dank schon mal für Antworten.

    Gruß, alperarda

    Muss nochmal die Berechnung beifügen, die stimmt nämlich irgendwie nicht. Zumindest sind es mehr als 11% bei der Modernisierung.

    Also Vermieter schreibt im Brief, 20 % Erhöhung auf ortsübliche Vergleichswerte von 3,72 €/m² auf 4,47 €/m²... je nachdem wie man rundet, kommt man sogar auf einen Cent weniger... ok.
    Modernisierung: [...]Mietzinserhöhung auf Jahresbasis begrenzt auf 11 % der anteilig für die Wohnung aufgewendeten Kosten. Aufgrund der abgeschätzten Kosten erreichen wir ohne Ausnutzung der max. Grenzen den Zielwert 5,55 €/m². [...]

    Dann folgt folgende Berechnunf:

    Wohnung xxx, Zustand Dezember 2010

    Baujahr vor 1960 (ca. 1890), Größe 98 m²

    Korrektur Wohnungsgroße
    5,32 € (Mittelwert) + (12+ 0,01 €) = 5,44 €

    Wohnlage 0% Zuschlag

    Mittlere bis Gute Ausstattung +2 %

    5,32
    0,12
    0,00
    0,11
    ----
    5,55 €/m²

    Was bedeutet Korrektur der Wohnungsgröße? Laut Mietvertrag ist meine Wohnung 98 m². Hat es was damit zu tun, dass es laut Mietspiegel um Wohnungen über 90 m² geht?
    Der Mittelwert geht i.O.
    Gute Ausstattung? Der einzige Punkt, der laut Mietspiegel unter gute Ausstattung passt, ist wäre das sep. WC, wir haben werder Isolierglasfenster, Rolläden, Parkett oder Textilboden, Steingutfließen oder eine zusätzliche Duschwanne...

    Ist das eine Berechnung für die nächsten Jahre?

    Sorry aber ich seh gar nicht mehr druch :(

    Einmal editiert, zuletzt von alperarda (31. Dezember 2010 um 13:39)

    Hallo alperarda,

    "Heute kam Post mit Ankündigung einer Mieterhöhung ab 01.04.2011.
    Einerseits soll die Miete an die ortsüblichen Vegleichswerte angepasst werden Hier will der Vermieter den aktuellen Mietzins i.H.v. 3,72 €/m² auf 4,47 €/m² erhöhen, also um 20%. Damit haben wir gerechnet... so weit so gut."
    Scheint wohl grundsätzlich o.k. zu sein.

    "Desweiteren soll bis zum 30.06. folgende Modernisierung durchgeführt werden: denkmalgerechte Widerherstellung der Fassade und Haustüren, dauerhafte Unterfangung und Sanierung des Kellers, Dachdämmung und andere Maßnahmen."
    Hier kommen mir erhebliche Zweifel, da Euer Wohnwert offensichtlich nicht spürbar erhöht werden wird. Weitere Infos hier: Mietrecht - Mieterhöhung nach Modernisierung

    "Zwar schreibt der Vermieter, das die Erhöhung des Mietzins ausschließlich im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen erfolgen, allerdings so rasch wie möglich erfolgen."
    Sein Wunschdenken.

    "Anderseits finde ich nur eine Berechnung vor, die beide Erhöhungen, also Anpassung und Moderniesierung auf einmal vorsieht, woraus ich schließe, dass der Vermieter eben ab April 2011 5,55 €/m² Miete verlangt."
    Geht nicht. Beides sind unterschiedliche Vorgänge, die miteinander nichts, auch terminlich, miteinander zu tun haben.

    "Der Abschluss der Maßnahmen wird auf den 30.06.2011 datiert, kann der Vermieter überhaupt vor Abschluss der Arbeiten bereits eine höhere Miete verlangen?"
    Das halte ich für eher ungewöhnlich. Erst würde ich Resultate sehen wollen.

    "Da Heute das Schreiben kam, haben wir bis Ende Februar Zeit, der Mieterhöhung zuzustimmen, richtig?"
    Nöö, braucht Ihr überhaupt nicht ggü. dem Möchtegern-Vermieter... siehe später.

    "Und noch was, der alter Vermieter teilte uns schrift mit, dass eine gewisse Frau I.W. neuer Eigentümer der Wohnung ist. Das Mieterhöhungschreiben und ein vorausgehendes "Begrüßungsschreiben" kam aber von einem Herrn Dipl.Ing. mit selben Familiennamen."
    Na also...

    "Kann ich das Schreiben nicht sogar ignorieren, weil es eben nicht vom Vermieter stammt bzw. keine Vollmacht beigelegt war?"
    Ich würde es ignorieren b.a.w.
    Die Berechnung würde ich, wenn es ernst wird, vom Mieterverein bzw. einem Fachanwalt überprüfen lassen.


    Einerseits soll die Miete an die ortsüblichen Vegleichswerte angepasst werden Hier will der Vermieter den aktuellen Mietzins i.H.v. 3,72 €/m² auf 4,47 €/m² erhöhen, also um 20%. Damit haben wir gerechnet... so weit so gut.

    Wenn dieser Preis dem Mietspiegel entspricht ist da nichts gegen vorzubringen.


    Desweiteren soll bis zum 30.06. folgende Modernisierung durchgeführt werden: denkmalgerechte Widerherstellung der Fassade und Haustüren, dauerhafte Unterfangung und Sanierung des Kellers,

    Hat den Mieter nichz zu interessieren, da einzig Vermieterangelegenheit.


    Dachdämmung und andere Maßnahmen.

    Bei der Dachdämmung kann man davon ausgehen, dass dies eine Einsparung von Energie bedeutet und eine Erhöhung der Miete zufolge hat. Andere Maßnahmen kennt das Gesetz zur Energieverordnung nicht. Hier müssen Ross und Reiter genannt werden. Nähere Informationen hier: Mietrecht - Mieterhöhung nach Modernisierung

    Zwar schreibt der Vermieter, das die Erhöhung des Mietzins ausschließlich im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen erfolgen, allerdings so rasch wie möglich erfolgen. Anderseits finde ich nur eine Berechnung vor, die beide Erhöhungen, also Anpassung und Moderniesierung auf einmal vorsieht, woraus ich schließe, dass der Vermieter eben ab April 2011 5,55 €/m² Miete verlangt.

    Ab April kann er die Erhöhung auf Mietspiegelhöhe verlangen.

    Der Abschluss der Maßnahmen wird auf den 30.06.2011 datiert, kann der Vermieter überhaupt vor Abschluss der Arbeiten bereits eine höhere Miete verlangen?

    Nach Fertigstellung der Maßnahmen und Offenlegung der Kosten für jede Wohnung würde dann die angepasste Miete mit den 11% dieser Modernisierung fällig werden.

    Da Heute das Schreiben kam, haben wir bis Ende Februar Zeit, der Mieterhöhung zuzustimmen, richtig?

    Ja

    Und noch was, der alter Vermieter teilte uns schrift mit, dass eine gewisse Frau I.W. neuer Eigentümer der Wohnung ist. Das Mieterhöhungschreiben und ein vorausgehendes "Begrüßungsschreiben" kam aber von einem Herrn Dipl.Ing. mit selben Familiennamen. Kann ich das Schreiben nicht sogar ignorieren, weil es eben nicht vom Vermieter stammt bzw. keine Vollmacht beigelegt war?

    Wenn es ein Ehepaar ist, dann erübrigt sich die Vollmacht. Neuer Eigentümer wird man aber erst, wenn es im Grundbuch eingetragen ist.

    Gruß, alperarda

    (

    Für alle weiteren Auskünfte oder Beurteiligungen und Berechnungen ist ein Forum nicht der richtige Ort. Hier sollten Sie unbedingt einen Mieterverein oder Anwalt für Mietrecht befragen.

    Vielen Dank für eure Antworten.

    Nur noch mal dem Verständnis halber, also die 20% ab April gehen i.O.
    Wenn die Modernisierungsmaßnahmen abgeschlosssen sind, muss er die Kosten offenlegen und kann dann erst die Miete um bis zu 11% erhöhen? Also könnte es durchaus möglich sein, dass wir innerhalb weniger Monate insgesamt 31% mehr Kaltmiete zahlen müssen?

    LG Alperarda

    Hallo alperarda,

    "Wenn die Modernisierungsmaßnahmen abgeschlosssen sind, muss er die Kosten offenlegen und kann dann erst die Miete um bis zu 11% erhöhen?"
    Hast Du den Link gelesen? Und auch, worauf sich die 11% bezogen?

    "Also könnte es durchaus möglich sein, dass wir innerhalb weniger Monate insgesamt 31% mehr Kaltmiete zahlen müssen?"
    Nee, soo einfach kannste nicht rechnen.
    Lediglich unser Fiskus kann/macht/darf das: Der berechnet beim Tanken aud die Mineralöl- auch noch die Mehrwertsteuer...:mad:


    Nur noch mal dem Verständnis halber, also die 20% ab April gehen i.O.

    Ja, vorausgesetzt der Mietspiegel wurde richtig angewandt.

    Wenn die Modernisierungsmaßnahmen abgeschlosssen sind, muss er die Kosten offenlegen und kann dann erst die Miete um bis zu 11% erhöhen?

    Ööh, so hatten wir aber nicht geschrieben! Der Vermieter kann und darf 11% der aufgewendeten Kosten auf die Jahresmiete umlegen. Das heißt, dass bei einem Kostenaufwand von 8.000 Euro die Miete pro Jahr um 880,- Euro steigt. Jetzt verstanden?

    Also könnte es durchaus möglich sein, dass wir innerhalb weniger Monate insgesamt 31% mehr Kaltmiete zahlen müssen?

    Nö, aber s.o.

    LG Alperarda

    Aber die Kosten der Renovierung muss der Vermieter schon genau angeben, Pi x Daumen muss nicht akzeptiert werden.

    Um es vielleicht etwas verständlicher auszudrücken:

    Bei Modernisierungsmaßnahmen darf der Vermieter 11 % der ihm durch die Modernisierung entstehenden Kosten auf die Miete aufschlagen, sofern die entsprechenden Voraussetzungen erfüllt sind. Ein entsprechender Link wurde bereits gepostet.

    Die hier vom neuen Vermieter angekündigte Modernisierung erfüllt allerdings in keiner Weise die Voraussetzung, daraus eine Mietanpassung vornehmen zu können.

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