Vertragsveränderung durch Anwendung

    Liebes Forum,

    von Seiten des Mieterbundes bin ich mit unterschiedlichen Aussagen konfrontiert. Die eine Meinung besagt, dass, wenn länger ein bestimmter Umlageschlüssel angewendet wurde, dies den Mietvertrag stillschweigend verändert und der Vermieter weiterhin die Abrechnung nach (hier) Personen für verbrauchsabhängige Posten vornehmen muss.

    Die andere Meinung, die auch vor Gericht gegangen ist, besagt, dass man sich nach dem Mietvertrag richten muss, in dem aufgeführt wird, dass, wenn keinerlei Umlageschlüssel festgelegt wird, die Umlage nach Wohnfläche zu erfolgen hat.

    Beide Aussagen beziehen sich auf Mieter in demselben Mietobjekt. Wie hat die Abrechnung nun zu erfolgen?
    Für jeden Mieter anders oder zählt der Passus im Mietvertrag?

    Vielen Dank für Eure Hilfe.

    sober

    Laut BGB, so ist ea auch in allen mir bekannten Mietverträgen vereinbart, ist die Umlage der Betriebskosten nach Wohnfläche zu erfolgen, wenn der Verbrauch nicht durch Messeinrichtungen (Wasseruhren) oder Verordnungen (Heizkostenverordnung) zu ermitteln ist. Die Vertragsparteien können aber auch einen Verteilerschlüssel nach Personenzahl beschließen.

    Der Verteilerschlüssel gilt dann für alle Wohnungen dieser Abrechnungseinheit. Das ist zwar im Gesetz nicht so explizit genannt, aber versuch mal eine gerechte Verteilung der Kosten vorzunehmen, wenn ein Teil der Wohnungen nach m² und der andere nach Personenzahl abgerechnet werden soll. Mit anderen Worten, der neue Mieter muss mit dem vorhandenen Verteilerschlüssel abgerechnet werden, einen anderen gibt es nicht, auch nicht per Mietvertrag.

    Vielen Dank Mainschwimmer. Problem bei dieser Angelegenheit ist, dass es sich bei beiden Mietparteien um Bestandsmieter handelt.Gerade diejenigen, die bereits länger im Hause ansässig sind, haben vor Gericht die Umlage nach Mietvertrag erstritten.

    Die Mutter, später in denselben Komplex eingezogen, weigert sich, die Umlage nach Wohnfläche zu zahlen, da sie 3 Jahre nach Personen abgerechnet wurde.

    Heizkosten werden nach Vebrauch berechnet, wie in der HKV gefordert, Wasserzähler gibt es allerdings nicht. Zudem wurden der Allgemeinstrom und die Müllentsorgung bisher nach Personenzahl vorgenommen.

    Nun beruft sich die Anwältin der neueren Mietpartei auf die stille Vertragsänderung durch Gewohnheit.

    Dann erzähl doch bitte mal, wie du den Wasserverbrauch verteilt hast, wenn ein Teil nach m² und der andere nach Personenzahl abgerechnet wurde. Der Fehler wurde doch in dem Moment gemacht, als mit einem Neumieter ein anderer Umlageschlüssel vereinbart wurde. Ich habe mich schon länger mit diesem Problem beschäftigt und dabe festgestellt, dass in einem Haus nur ein Verteilerschlüssel Gültigkeit haben kann, auch wenn es für den einzelnen Mieter ungerecht erscheint, wenn in den anderen gleich großen Wohnungen mehrere Personen wohnen.

    Einzige Lösung: auch für Kaltwasser Uhren, bleibt dann nur noch die gerechte Aufteilung des Mülls.

    Es wurde überhaupt nie ein Umlageschlüssel vereinbart.

    Die Änderung erfolgte ob eines Urteils, erstritten durch eine Mietpartei. Da sämtliche Mietvertrage denselben Passus aufweisen, wurden alle Abrechnungen auf Wohnfläche umgestellt.

    Einmal editiert, zuletzt von sober (31. Juli 2016 um 18:02)


    Der Verteilerschlüssel gilt dann für alle Wohnungen dieser Abrechnungseinheit. Das ist zwar im Gesetz nicht so explizit genannt, aber versuch mal eine gerechte Verteilung der Kosten vorzunehmen, wenn ein Teil der Wohnungen nach m² und der andere nach Personenzahl abgerechnet werden soll. Mit anderen Worten, der neue Mieter muss mit dem vorhandenen Verteilerschlüssel abgerechnet werden, einen anderen gibt es nicht, auch nicht per Mietvertrag.


    Hallo zusammen,

    Das sehe ich weiterhin anders,
    es gilt immer der vereinbarte VS.

    Im vorliegenden Fall wurde gerichtlich ein anderer VS zwischen dem VM und einem M vereinbart.
    Dies ändert den VS der übrigen Parteien nicht.

    Des weiteren braucht eine BK-Abrechnung nicht gerecht sein,
    sondern richtig!


    VG Syker

    Der Verteilerschlüssel gilt dann für alle Wohnungen dieser Abrechnungseinheit.

    Das wäre zwar sinnvoll, ist aber nicht so.
    Selbiges Problem habe ich in einem Verwaltungsbestand bei der Umlage der Heizkosten. Die Altmieter haben den 50/50 Schlüssel, die Neuen den 70/30 Verteilerschlüssel.
    Wir müssen hier tatsächlich verschiedene Abrechnungen erstellen lassen.

    Zitat

    Die eine Meinung besagt, dass, wenn länger ein bestimmter Umlageschlüssel angewendet wurde, dies den Mietvertrag stillschweigend verändert und der Vermieter weiterhin die Abrechnung nach (hier) Personen für verbrauchsabhängige Posten vornehmen muss.

    Das würde ich mal ganz vorsichtig als Unsinn bezeichnen.

    Ich verweise hier mal auf den § 556a (2) BGB:

    "Haben die Vertragsparteien etwas anderes vereinbart, kann der Vermieter durch Erklärung in Textform bestimmen, dass die Betriebskosten zukünftig abweichend von der getroffenen Vereinbarung ganz oder teilweise nach einem Maßstab umgelegt werden dürfen, der dem erfassten unterschiedlichen Verbrauch oder der erfassten unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt
    "

    Eine Erklärung in Textform ist ja offensichtlich nie erfolgt, so dass der Verteilerschlüssel gemäß Mietvertrag wirksam bleibt.

    Folglich ist die kommende Abrechnung weiterhin nach dem Maßstab der Wohnfläche zu erstellen. Hier aber nochmal der Hinweis auf den benannten Paragraphen: Ich würde die Änderung des Umlageschlüssels einfach mit der nächsten Abrechnung ankündigen.

    Meine Antworten beruhen aus meiner persönlichen Erfahrung und stellen keine Rechtsberatung dar.

    Die Altmieter haben den 50/50 Schlüssel, die Neuen den 70/30 Verteilerschlüssel.
    Wir müssen hier tatsächlich verschiedene Abrechnungen erstellen lassen.

    Und das ist meiner Meinung nach ganz großer Unsinn. Die Aufteilung der Heizkosten nach 50/50 oder 30/70 legt ja nicht der Vermieter fest sondern die Heizkostenverordnung, und die ist quasi Gesetz.
    Zitat

    Die Aufteilung der Heizkosten nach 50/50 oder 30/70 legt ja nicht der Vermieter fest sondern die Heizkostenverordnung, und die ist quasi Gesetz.

    Nein, der § 7 Heizkostenverordnung legt nur fest, dass mindestens 50%, höchstens jedoch 70% der Gesamtkosten nach Verbrauch umgelegt werden muss.

    Welchen Maßstab ich verwenden muss, gibt die Heizkostenverordnung nicht vor.

    Meine Antworten beruhen aus meiner persönlichen Erfahrung und stellen keine Rechtsberatung dar.

    Hallo zusammen,

    Das sehe ich weiterhin anders,
    es gilt immer der vereinbarte VS.

    Im vorliegenden Fall wurde gerichtlich ein anderer VS zwischen dem VM und einem M vereinbart.
    Dies ändert den VS der übrigen Parteien nicht.

    Des weiteren braucht eine BK-Abrechnung nicht gerecht sein,
    sondern richtig!


    VG Syker

    Hallo Syker,

    und nach wieviel Jahren gilt ein VS als vereinbart?

    Aber sicher! Ist dir die Heizkostenverordnung, die ab dem 01.01.2009 gilt, abhanden gekommen?

    http://www.meineimmobilie.de/vermieten-verw…9-wird-es-ernst

    Ich habe mich falsch ausgedrückt: Die Heizkostenverordnung gibt für mein Objekt nicht vor, welchen Maßstab ich verwenden muss.
    Die Vorgaben, den denen ich 70/30 anwenden muss, sind bei mir nicht erfüllt.

    Meine Antworten beruhen aus meiner persönlichen Erfahrung und stellen keine Rechtsberatung dar.

    Ist das Gebäude so neu und erfüllt alle Vorgaben der EnEV?

    Die Vorgaben der aktuellen EnEV sind unerheblich. Die Heizkostenverordnung bezieht sich auf die Wärmeschutzverordnung von 1994.

    Folglich können die Gebäude auch etwas älter sein. Im vorliegenden Fall handelt es sich um einen teilsanierten Plattenbau

    Meine Antworten beruhen aus meiner persönlichen Erfahrung und stellen keine Rechtsberatung dar.


    und nach wieviel Jahren gilt ein VS als vereinbart?

    Hallo sober,

    das ist nicht so ganz einfach zu beantworten,
    daher auch erst jetzt eine Antwort.


    1.) Grundsätzlich gibt es zwar kein "Gewohnheitsrecht" wonach man sagen könnte,
    dass nach xy Jahren so abgerechnet wird und nicht anders.


    2.) Des weiteren kann man evtl. auch von konkludentem Handeln ausgehen,
    wonach ein anfangs falscher VS nach Ablauf der Widerspruchsfrist des M
    für die folgenden Perioden als vereinbart anzunehmen ist.

    3.) Zu guter letzt kann man evtl. auch eine mündliche Vertragsänderung annehmen.
    Was auch bei einem schriftlichen Vertrag mit dem Zusatz "Schriftform Erfordernis" möglich ist.
    Theoretisch wird zuerst mündlich die Schriftform aufgehoben,
    und dann mündlich ein neuer VS vereinbart.
    Hierbei wird es mit der Beweislage dann ganz dürftig.


    Ich persönlich würde nach 3 Jahren davon ausgehen das ein VS vereinbart ist.
    Leider habe ich auf die schnelle keine höchstrichterliche Entscheidung zu diesem Thema gefunden.

    VG Syker

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