Nebenkostenabrechnung / ungerechtfertigte Posten / unklare Widerspruchsfrist

Hallo liebes Mietrecht-Hilfe Forum,

Ich bewohne seit dem 01.04.2015 eine Wohnung in einem 8 Parteien Haus. Nun wurde mir die Nebenkostenabrechnung für den Zeitraum vom 01.04.2015 bis 31.12.2015 zugesandt. Die Abrechnung wurde am 30.06.2016 geschrieben und ich erhielt sie am 14.07.2016 in meinem Briefkasten (ohne postalischen Nachweis, unfrankiert per Hand eingeworfen)

1. Ich habe im Internet gelesen, dass man grundsätzlich 12 Monate Zeit habe auf Fehler in der Nebenkostenabrechnung hinzuweisen. Muss ein Widerspruch vorher zwangsläufig stattfinden oder kann man sich damit Zeit lassen und man zahlt beispielsweise 1.5 Monate nicht und beanstandet dann erst die Nebenkostenabrechnung. Der Vermieter verweist hierzu auf Verzugszinsen wenn man nicht innerhalb von 30 Tagen zahlt. Im Mietvertrag sind sogar von 21 Tagen nach Erhalt der Abrechnung die Rede. Was gilt?

2. Falls man sich nicht Zeit lassen kann. Ab wann gilt die Widerspruchsfrist? Ab Erhalt des Schreibens und ist der Vermieter in der Nachweispflicht / Beweispflicht WANN man die Nebenkostenabrechnung erhalten hat? Er könnte schließlich auch behaupten er habe sie einen Tag nach dem 30.06. in den Briefkasten geworfen.

3. Dürfen die Posten die der Vermieter aufgezählt hat so zusammengefasst werden wie sie hier in meiner hochgeladenen Nebenkostenabrechnung zu sehen sind? Beispielsweise Gartenarbeiten / Winterdienst ?

4. Den Punkt Gartenarbeiten betreffend. Hier glauben alle Mieter des Hauses, dass der Vermieter hier Kosten abrechnet die nie entstanden sind. Der Garten des Grundstücks ist NICHT betretbar. Pflanzbewuchs und Unkraut ragen bis 1.50 Meter Höhe in die Landschaft. 1 mal im Jahr 2015 war ein Unternehmen da um den Bewuchs zu schneiden. SONST NIE. Der Garten verkommt. Auf das Thema angesprochen reagierte der Vermieter so : "Ich weiß auch nicht ich hab den Auftrag gegeben aber weiß auch nicht was die da machen" . -> Macht es überhaupt Sinn Belegeinsicht einzufordern wenn der Vermieter einem gefälschte Rechnungen vorlegt? (Was diesem Vermieter durchaus zuzutrauen ist)

5. Der Punkt "Antenne/Kabel Tv" kommt auch allen Mietern etwas merkwürdig vor. Wir haben hier nie ein Unternehmen gesehen welche die Antenne überprüft hat und somit Kosten verursacht.

6. Eine Mieterin die vor kurzem ausgezogen ist hat ebenfalls ihre Nebenkostenabrechnung erhalten. In dieser wurden jedoch ganz andere Verteilerschlüssel verwendet als in meiner Abrechnung. Sie hat mich darauf hingewiesen, dass der Vermieter wohl versucht durch Änderung der Verteilerschlüssel im Falle eines Leerstands die Kosten für die leerstehende Wohnung auf die Mieter abzuwälzen. Da die 8 Parteien im Haus leider sonst nicht viel miteinander zu tun haben weiß keiner von uns auswendig wann es in welcher Wohnung zu einem Auszug oder Neu - Einzug gekommen ist. Wie lässt sich die richtige Einberechnung von "Leerstand" plausibel überprüfen für einen Laien? Der Vermieter gibt an für die Nebenkostenabrechnung ein Programm zu benutzen. Wenn man aber in dieses Programm schon von vornherein die falschen Zahlen eingibt....Nunja....

7. Die Mieterin die vor kurzem ausgezogen ist hat mir mitgeteilt, dass mein Vermieter letztens bei mir geklingelt hat (vor dem Erhalt der Nebenkostenabrechnung), da er wohl meinte, dass irgendwas mit meinen Zählerständen nicht stimmen sollte. Das kam mir spanisch vor.... Ich dachte mir wenn da was nicht stimmt und es ist zu seinen Ungunsten wird er sich schon melden. Habe aber nichts mehr weiter von ihm gehört. Weder telefonisch noch sonstwie. Ich gehe also davon aus , dass der mysteriöse Fehler bei den Zählerständen eher zu seinen Gunsten ist. Ich habe ihn noch nicht darauf angesprochen.

8. Es geht um einen Streitwert von knapp 140 Euro. Da ich leider eine Selbstbeteiligung von 150 Euro bei meiner Rechtsschutzversicherung habe würde das ein wirtschaftliches Schattenboxen darstellen. Ich würde daher darum bitten, dass sich evtl jemand meine Nebenkostenabrechnung hier ansieht und mit meinem Mietvertrag vergleicht den ich hier hochladen werde. Vielleicht sind es ja auch schon einfache Formfehler die die Nebenkostenabrechnung unwirksam machen und mir somit auch mehr Zeit verschafft.

9. ALLE Mieter haben Nachzahlungen erhalten. Darunter auch mehrere mit weit über 400 Euro. Der Vermieter hat einen sehr schlechten Ruf. Auch beim Mieterbund. Dort soll er schon mehrfach aufgefallen sein beim Betreten von Wohnungen ohne Genehmigung des Mieters und beim beschäftigen von Putzfrauen die wohl schwarz bezahlt worden seien (Gerüchte über die ich nichts sagen kann).

Vielen Dank schon mal im Voraus!

.....

Hier die Nebenkostenabrechnung und mein Mietvertrag mit der Regeleung der Nebenkosten:

Regelung im Mietvertrag:

Zitat

Was mir allgemein aufgefallen ist,
ist das die Zählermiete nicht zusammen mit den Heizkosten verteilt werden,
sondern einzeln abgerechnet werden. das ist m.E. ein inhaltlicher Fehler

Ist das denn ein inhaltlicher Fehler bei dem jeder der Mietparteien drauf zahlt?

Zitat

Dazu wäre nachzufragen was ihr für einen Anschluss habt.
für eine Terrestische bzw. Sat.-Antenne sind die Kosten m.E. zu hoch.
Sollte es sich um einen Gemeinschaftskabelanschluss handeln kommt das aber hin.

Es ist eine terrestrische / Sat. Antenne. Ich habe von einem anderen Mieter gehört, dass die anzusetzenden Kosten für diese Antenne durchaus variabel sind. Ich hab nur nie jemanden gesehen der diese Antenne mal "gewartet" hat. Die ist da seit Jahren und hat einmalig Geld gekostet.

Zitat

Natürlich darf dadurch nicht der Leerstand auf andere M umgelegt werden,
bei Personenabrechung ist für die Leerstandszeit eine Person zu lasten des VM anzunehmen.
Dies kannst du bei der Überprüfung der Personentage feststellen.

Dementsprechend muss der Vermieter ja eine Art Liste führen wer wann wo ausgezogen ist und einen Nachweis in seinem Computer Programm haben, dass er den Leerstand auch dort angegeben hat. Von einer anderen Mieterin weiß ich, dass er für die Berechnung der Nebenkosten ein Computerprogramm nutzt. Muss er mir hier nicht theoretisch auch zeigen was er dort eingetippt hat?

Zitat

Wo sollen die Zählerstände mysteriös sein?

Es kann nur um den Warm/Kaltwasserstand oder den Heizkostenzähler gehen . Beim Strom rechnen wir privat über einen individuellen Stromanbieter ab. Inwiefern die Zählerstände mysteriös sein sollen hat er nicht durchblicken lassen. Ich finde es nur auffällig wenn er einer anderen Mieterin sagt, dass er mich mal erreichen muss weil was mit den Zählerständen nicht stimmt und dann aber sich deswegen nicht bei mir meldet. Weder telefonisch noch sonstwie. Dann kommt plötzlich die Abrechnung und sein dringender Gesprächsbedarf hat sich erledigt? ...Kann ja nur zu seinem Vorteil sein....

So wie versprochen hier mein Widerspruch und dazu das Antwortschreiben von meinem Vermieter

Was mir aufgefallen ist. Der Mietvertrag wurde nicht am 21.05.2016 unterschrieben sondern am 21.02! 2015! Er erwähnt, dass der Leerstand berücksichtigt worden ist und gibt einen angeblichen Pauschalvertrag an mit der Firma die zeitgleich Winterdienst UND Gartenarbeiten machen soll.