Diverse Schwierigkeiten im Mietverhältnis

Hallo liebes Forum,

auch ich wende mich nun nach einiger Zeit des stillen Lesens an euch und erhoffe mir eure Meinungen zu einigen Schwierigkeiten, die sich im Laufe der Zeit in meinem Mietverhältnis ergeben haben. Bis jetzt ist noch nichts wirklich ausgebrochen, was teilweise auf Kulanz und/oder Kommunikation zwischen Mieter und Vermieter zurückzuführen ist - allerdings schwelt es. Ich liste die Fragen als einzelne Abschnitte auf. Das wird zwar ein langer Beitrag, die Fragen sind jedoch unabhängig voneinander und schnell zu beantworten. Manches wird bestimmt offensichtlich für euch sein, ich selbst habe in dieser Situation jedoch leider das berühmte Brett vor dem Kopf.

Ausgangslage
Ich wohne in einer 3er WG. Jeder hat einen eigenen Mietvertrag über sein Zimmer und anteilig über die Gemeinschaftsräume, deren Nutzung auf drei Personen beschränkt ist. Weiterhin wohnen der Vermieter und eine zweite WG im Haus. Die Wohnungen sind offen, verfügen also nicht über eigene Eingangstüren. Meine WG befindet sich im Erdgeschoss, alle weiteren Parteien gehen also sozusagen durch unserer Wohnung, um zu ihrer zu gelangen.

1) Mängel
Es sind kleine Mängel in der Wohnung vorhanden, bspw. lässt sich eine Tür nicht anlehnen, sondern nur komplett öffnen oder schließen. Die Wohnung "durfte" damals nicht komplett besichtigt werden, da sie noch bewohnt war. Wir haben bei der Zusage des Mietverhältnisses also etwas naiv und im guten Glauben gehandelt. Dementsprechend sind bereits vorhandene Mängel unser Pech, sehe ich das richtig?

2) Zimmertüren
Hier wird es direkt ein bisschen kurios. Darf vorgeschrieben werden, dass sämtliche Türen der Wohnung geschlossen halten werden müssen, damit die weiteren Parteien sich nicht beobachtet oder durch den Anblick der Zimmer gestört fühlen? Der Verstand sagt mir nein, aber hier kommt das angesprochene Brett zum Einsatz.

3) Katzen
Der Vermieter besitzt Katzen. Dieser Umstand war den Mietern vor Abschluss des Mietvertrags bekannt. Die Katzen würden wir allerdings kaum zu Gesicht bekommen und nicht hören - das wurde natürlich nur mündlich zugesichert. Man kann es sich denken, das Gegenteil ist eingetreten. Ausschlafen ist ohne Gehörschutz nicht möglich, manchmal (seltener) gibt es auch während der Nachtruhe Radau. Die Zimmertüren aus Punkt 2 müssen also tatsächlich geschlossen bleiben, da die Katzen sonst ggf. hineinlaufen. Schuhe bspw. Können nicht im offenen Eingangsbereich (ist Bestandteil des Mietvertrags) aufbewahrt werden, da könnten die Katzen reinpinkeln. Ja...Hilfe?

4) Besuch
Betrifft einen anderen Mieter, ich möchte dies aber trotzdem gerne fragen. Selbigem wird vorgeworfen, de facto einen Untermieter zu haben (Freundin), was natürlich Blödsinn ist. Er wurde aufgefordert, den Besuch auf ein Normalmaß zu reduzieren (Anmerkung: von den sechs Wochen sind wir weit entfernt, es geht um durchschnittlich einmal pro Woche). Außerdem wurde eine Kamera installiert, die ausschließlich auf den Eingangsbereich der besagten Wohnung zeigt. Den Zusammenhang kann man sich denken, aber natürlich nicht beweisen. Ich könnte mir vorstellen, dass ihr dem Mieter ratet, auszuziehen, was er vermutlich auch tun wird. Allerdings handelt es sich ja um ein grundsätzliches Problem bzgl. des Besuches, das alle Mieter treffen könnte - habt ihr hierzu vielleicht Meinungen oder Vorschläge, wie man verfahren könnte?

5) Waschmaschine
Mietvertraglich steht den Mietern meiner WG eine Waschmaschine zur Verfügung (Wortlaut). Eine solche wurde vom Vermieter angeschafft, Strom und Wasser natürlich auf uns. Bedeutet dies tatsächlich, dass der Vermieter bei Defekt auch für Ersatz aufkommen müsste? Eine weitere Frage: seit einiger Zeit benutzt die andere WG im Haus unsere Waschmaschine mit, ihre ist defekt. Die Abrechnung der Kosten sollen laut Vermieter wir selbst übernehmen. Ist dies soweit in Ordnung? Hintergrund ist der, dass die Abrechnung natürlich überhaupt nicht funktioniert und wir für jede Wäsche der anderen Partei zahlen.

Der folgende Abschnitt dreht sich um die Nebenkosten, welche ich aufgrund des Zusammenhangs aber gerne hier und nicht im entsprechenden Unterforum behandeln möchte. Es geht mir gar nicht darum, knallhart alle mir rechtlich zustehenden Kosten einzufordern, man kann ja immer miteinander reden. Ich möchte aber auch gerne wissen, wovon ich rede.

6) Nebenkostenzahlung und -vorauszahlung
Mietvertraglich ist im Wortlaut eine Betriebskostenzahlung und eine Heizkostenvorauszahlung vereinbart. Ein Verweis auf die Betriebskostenverordnung ist vorhanden. Sehe ich das richtig, dass bzgl. der Heizkosten nun eine jährliche Abrechnung vorzunehmen ist, die Betriebskosten aber mit der monatlichen Zahlung abgegolten sind und nur bei Bedarf für Folgeperioden erhöht werden können?

7) Abrechnungszeitraum
Der Abrechnungszeitraum der erhaltenen Nebenkostenabrechnung (Betriebskosten ebenfalls verrechnet, siehe Punkt 6) beträgt 13 Monate. Das hat keinen besonderen Grund, die Ablesung der Heizungszähler durch Provider wurde einfach spät beantragt. Müsste der erste Monat dieser Abrechnung nun knallhart verfallen, da verjährt o.ä.?

Gartenpflege
Das Grundstück verfügt über einen großen Garten. Dieser, also auch dessen Nutzung, wird mietvertraglich nicht erwähnt und von mir auch nicht genutzt - lediglich als Durchgang zum Gartenhaus (Punkt 9). Die Kosten der Gartenpflege dürfen, soweit ich das weiß, auf den Mieter umgelegt werden - in diesem Fall auch?

9) Gartenhaus
Es ist ein leerstehendes (keine Geräte, meine ich) Gartenhaus vorhanden, in dem man sich mit mehreren Leuten zum Kartenspielen o.ä. treffen kann. Das Haus verfügt über einen Heizungszähler. Mietvertraglich ist die Nutzung des Hauses gestattet. Ist es nun hinsichtlich der Nebenkosten korrekt, dass die Fläche des Hauses anteilig meinem Wohnraum zugerechnet wird und für die Berechnung der Betriebskosten und Heizungskosten verwendet wird? Auch hier geht es mir um die formale Korrektheit, nicht darum, ob ich für die Nutzung wirklich zu zahlen habe.

10) Eingangsbereich
Der Eingangsbereich gehört laut Mietvertrag zu unserer WG. Ist er auch in der Nebenkostenabrechnung vollständig uns zuzuschreiben oder eben nicht, da ihn alle Parteien gleichermaßen nutzen?

So, das war jetzt einiges an Text. Ich hoffe, ich schrecke niemanden die die schiere Masse ab, die Fragen sind an und für sich meiner Meinung nach gut zu beantworten. Ich würde mich auf jeden Fall über einige Meinungen dazu freuen, denn diese Punkte beschäftigen uns alle doch schon seit einiger Zeit.

Beste Grüße und vielen Dank

Dine

Hallo und danke für eure Antworten.

BHShuber:
Gespräche haben bereits mehrere Male stattgefunden. Das Verhältnis zum Vermieter ist grundsätzlich gut, aber leider nur bis es um Punkte wie die oben angesprochenen geht. Der Vermieter besteht auf seine Wünsche. Das geht noch weiter, ich habe hier lediglich nicht alles aufgeschrieben - bspw. möchte er uns auch verbieten, die Kippfunktion der Fenster zu benutzen und die Blumen am Fenster nach seinen Wünschen zu gestalten, was aber beides nicht in Frage kommt. Der Mietvertrag ist ein Standardvordruck von Haus + Grund und hilft uns leider nicht weiter. Bsp. Besuch: natürlich darf Besuch empfangen werden und auch für einige Zeit übernachten, aber wie gehen wir idealerweise mit der Kamera um? Solche Fragen sind es, die mich zum Beitrag in diesem Forum bewegt haben.

Berny:
Nein, das soll keineswegs ein Befehl sein. Allerdings fällt mir im Nachhinein auch der zweideutige Tonfall des Satzes auf. Es ist vielmehr als Entschuldigung vorab gemeint, weil es sich bei meinem Beitrag um so eine große Masse an Text handelt. Ich wollte damit ausdrücken, dass man nicht alles gelesen haben muss, falls man nur einzelne Fragen beantworten möchte (falls überhaupt, natürlich) und dass die Fragen hoffentlich nicht zu komplex von mir gestellt wurden.

Beste Grüße

Hallo,

vielen Dank Kolinum für die ausführliche Antwort und BHShuber für die Bestätigung! Gerne möchte ich noch auf einige Punkte näher eingehen:

WG/Ausgangslage: Ja, ich verbuche das unter Lebenserfahrung. Das Haus und die Rahmenbedingungen hatten mir bei Besichtigung sehr zugesagt. Ein paar Dinge haben sich dann eben erst im Laufe der Zeit ergeben, auch wenn ich sie mir im Nachhinein betrachtet sicher vorab hätte denken können. Nun ja, nicht zu ändern. Der Mietvertrag spricht übrigens explizit von einer WG, auch wenn es die im Mietrecht meines Wissens nach gar nicht gibt. Interessant, aber im Moment ja auch nicht so wichtig.

3) Katzen: Danke für den Tipp. Werde das an die Leute weitergeben, die ihre Schuhe ab und zu in den Flur stellen. Ich selbst traue mich das ehrlich gesagt gar nicht. Ich frage mich auch ein bisschen, ob derartige Probleme mit Katzen häufig vorkommen, ich bin in der Hinsicht nicht sehr erfahren. Wäre ich denn ebenfalls im Pech, wenn ich meine Tür auflassen würde oder die Tür aufgrund ihrer Fehlfunktion aufspringen würde und die Katzen etwas beschädigen würden - oder hätte ich es sozusagen vor Einzug wissen und entsprechend handeln müssen? Hier möchte ich eigentlich gerne an ein "nein" glauben...

4) Besuch: Der Vorführeffekt oder einfach nur Timing - der angesprochene Mieter hat ein paar Stunden nach meinem Eintrag die Kündigung abgeschickt. Hoffentlich geht alles ohne größere Probleme über die Bühne.

6) Nebenkostenzahlung und -vorauszahlung: Hier kann ich leider gar nicht viel präzisieren. Monatliche Zahlung der Betriebskosten gemäß Betriebskostenverordnung (Beispiele wie Grundsteuer etc. sind genannt) ist tatsächlich der Wortlaut, bei Heiz- und Warmwasserkosten dann die Vorauszahlung. Genauer gesagt ist das "Voraus" von "Vorauszahlung" bei den Betriebskosten explizit durchgestrichen, was mich wundert; aber na ja. Ansonsten ist diesbezüglich nur aufgeführt, das über die gelisteten Vorauszahlungen jährlich abgerechnet wird. Je öfter ich den Mietvertrag lese, desto mehr glaube ich allerdings, mir die Frage selbst beantworten zu können - ich gehe von mit der monatlichen Zahlung abgegoltenen Betriebskosten aus.

Vielleicht einmal zur Erklärung - momentan besteht eine (kleine) Forderung gegen mich. Daraus wird, wenn man alle Punkte zu meinen Gunsten berücksichtigt, ein (großes) Guthaben. Ich habe kein Problem, auf dieses Guthaben teilweise oder ganz zu verzichten, da ich meinem moralischen Verständnis nach einen großen Teil der Kosten anteilig verursacht habe. Ich möchte aber keine formal und inhaltlich nicht korrekte Abrechnung stillschweigend akzeptieren, denn abgesehen von den Punkten aus meinem Eingangspost sind weitere Aspekte vorhanden, die nicht ganz in Ordnung sind. So ist bspw. die abgerechnete Wohnfläche größer, als im Mietvertrag angegeben (und ausgemessen). Das hatte ich allerdings nicht erwähnt, weil ich dazu keine Frage stellen wollte.

Gartenpflege: Ich hatte es befürchtet, ärgerlich. Die anderen Mieter wird es noch mehr ärgern, die kriegen den Garten aus ihren Räumlichkeiten nämlich nicht einmal zu Gesicht. Eine Nachfrage aus Interesse: es gibt einen Abschnitt des Gartens, dessen Nutzung mietvertraglich untersagt ist. Ich hatte ihn nicht explizit erwähnt, weil hierfür keine Pflegekosten anfallen (nur Rasen, keine Sträucher o.ä.). Wären diese Kosten trotzdem umlegbar, sollten sie theoretisch anfallen?

9) Gartenhaus: Nein, ich bin nicht der alleinige Nutzer. Das Gartenhaus "nutzen" alle im Haus wohnenden Parteien. Ich benutze die Anführungszeichen, weil die Nutzung sehr unterschiedlich ausfällt. In meinem Fall war ich vier oder fünf Mal im Laufe des Jahres Gast bei Geburtstagen anderer Mieter, ich verbuche das mal als meine Nutzung. Anfallende Kosten sind anteilige Betriebskosten (Grundsteuer etc.) und der Grundverbrauch der Heizung, also die 30% nach Heizkostenverordnung. Tatsächlich benutzt wird die Heizung meines Wissens nach nicht, jedenfalls durch mich nicht - das Haus wird mit einigen Personen drin selbst im Winter und bei abgeschalteter Heizung zur Sauna.

Nochmals besten Dank für die Mühe!

Hallo zusammen,

mittlerweile kann ich wieder etwas berichten, das angestrebte Gespräch mit dem Vermieter hat nach längerer Verzögerung nämlich endlich stattgefunden. Leider ist es nicht gut ausgegangen. Es gibt seitens des Vermieters keinerlei Einsicht zu einem der Punkte. Schade. Insbesondere, weil es anscheinend Rückendeckung von einem Anwalt gibt (Haus und Grund oder so?). Ist wohl der gleiche Anwalt, der eine auf Mieträume ausgerichtete Kamera empfohlen hat. Na ja.

Ich bin jetzt unschlüssig, was ich in Hinblick auf die Nebenkostenabrechnung tun soll. Die vorliegende ist formal und inhaltlich nicht korrekt, eine neue gibt es aber nicht. Hm. Muss ich denn in Schriftform widersprechen, damit die vorliegende Abrechnung nicht stillschweigend Gültigkeit gewinnt oder dergleichen?

Beste Grüße