Jährliche Nebenkosten-Nachzahlungen von 850 bis 1500€!

    Hallo,

    wir mussten in unserer alten Mietwohnung jedes Jahr Nachzahlungen von mindestens 850€ begleichen.

    Hier mal eine Liste unserer Nachzahlungen in den drei Jahren des Mietverhältnisses:

    • 2012: ca. 1900€
    • 2013: ca. 1600€
    • 2014: 859€

    2014 konnte der Verbrauch etwa um die Hälfte reduziert werden. Allerdings haben wir den ganzen Winter über tierisch gefroren, da wir die Heizkörper die meiste Zeit aus gelassen haben und auch am Wasser deutlich gespart haben.

    Die 2014er Abrechnung haben wir übrigens erst kurz vor Weihnachten bekommen. Abgerechnet wird also immer ein Jahr später. Eine Vereinbarung bzgl. der späten Abrechnung haben wir nicht getroffen.

    Auffällig sind für mich neben der allgemein viel zu hoch ausfallenden Nachzahlung:

    • Abrechnung des Niederschlagswassers
    • Grundsteuer
    • Ableserechnung
    • Abrechnungskosten
    • Miete Rauchwarnmelder
    • Nebenkosten der Heizungsanlage + Zusatzkosten Heizung
    • Intransparenter Endbetrag der Festkosten in der Tabelle der "Verteilung der Energiekosten"

    Einiges davon kann ich im Mietvertrag nicht herauslesen.

    Abgesehen davon habe ich auch mal den Schornsteinfeger dabei beobachtet wie es etwas an der Heizungsanlage ablesen wollte. In einem kleineren Gespräch sagte er dann zu mir, dass da ohnehin irgendetwas an der Heizölanlage defekt sei.

    All das scheint mir gewaltig zum Himmel zu stinken.

    Ich bitte daher alle User mir ein wenig Hilfe zu leisten, da ich noch relativ jung bin und kaum Erfahrung mit Mietverträgen und Nebenkostenabrechnungen habe.

    Hier der Mietvertrag: https://dl.dropboxusercontent.com/u/33117000/Mietvertrag.pdf
    Und hier die Nebenkostenabrechnung: https://dl.dropboxusercontent.com/u/33117000/Nebenkosten.pdf

    Einmal editiert, zuletzt von c32-02 (1. Januar 2016 um 20:08)

    Edit:

    Oftmals berechnen sich die Gesamtkosten für Versicherungen o.ä. aus der Gesamtwohnfläche. Dabei besteht das Gebäude aus 4 Parteien.
    Wir waren im 1. Stock. Darunter gab es noch das Erdgeschoss sowie den 2. Stock und ein Single Haushalt im Dachgeschoss.

    Bei uns waren 80m2 angegeben. Vom Gebäude-Schnitt her dürften auch die Wohngemeinschaften im Erdgeschoss und im 2. OG nur maximal 80m2 haben. Das ergibt also 240m2 plus etwa 50m2 für das Dachgeschoss. Dann wären wir bei einer Gesamtwohnfläche von ca. 290m2. Angegeben sind aber 385m2. Von daher kann er bei der Abrechnung im Zusammenhang mit der Wohnfläche gewaltig abkassieren!
    Deutlich wird das auch bei der Ableserechnung: hier sind 5 Wohneinheiten angegeben, obwohl es nur 4 Mieter gibt!

    Einmal editiert, zuletzt von c32-02 (1. Januar 2016 um 20:35)

    An dieser Abrechnung ist nichts zu bemängeln. Euer Fehler war von Anfang an, dass ihr die monatlichen Vorauszahlungen nicht angepasst habt. 140,- Euro im Monat als Voauszahlung ist einfach zu wenig für eure Wohnung.

    Seid ihr nicht auf die Idee gekommen, pro Moat mindestens 50,- bis 100,- Euro drauf zu legen, damit die Jahresabrechnung aufgeht?

    ... ... Gesamtwohnfläche von ca. 290m2. Angegeben sind aber 385m2. Von daher kann er bei der Abrechnung im Zusammenhang mit der Wohnfläche gewaltig abkassieren! ....

    Wenn ich Dich richtig verstehe wird "mehrfach" abgerechnet, falls das Vorsatz ist, wäre das Betrug.

    Ansonsten könnte es auch sein es neutralisert sich, zB. da idR. bei den Qm ja letztlich die Gesamtkosten geschlüsselt werden zu 100% verteilt (sofern nicht einzelne Wohnungen falsch angegeben sind zu deinen ungunsten)


    mfG

    Ps: zu Post1 kommt drauf an wie hoch der Abschlag war/ist usw. +Personenzahl

    Einmal editiert, zuletzt von Tiger888 (1. Januar 2016 um 20:41)

    1. Brauchen Sie die Betriebskostenverordnung und die Heizkostenverordnung. Dort finden Sie die gesetzlichen Grundlagen.

    2. Lassen Sie sich von dem Vermieter die einzelnen Belege für die Rechnungen zeigen.

    3. Den Rest müssen Sie dann mit Ihrer Intelligenz lösen. Sollte es daran mangen, müssten Sie eine professionalle Hilfe in Anspruch nehmen.

    4. Aus den beigefügten Kopien kann ich keine nenneswerten Fehler entdecken.

    ich vergleiche es gerade mit der Abrechnung meiner Mieter
    haus 396 qm
    Anteil an wohnfäche 115 qm

    gesammtnebenkosten ca 2100.- euro
    allerdings incl kabel BW 228.-

    unsere zahlen in klammer


    ihr seid teuer in Heizkosten (983.-) und die haben es sehr warm in der Wohnung, mir zu warm
    Versicherung Gebäude gesammt (777.-) Anteil 233.-
    ihr seid teuer bei müllgebühren (60.-)
    ihr verbraucht viel wasser (wasser und abwasser 380.-)

    1. Brauchen Sie die Betriebskostenverordnung und die Heizkostenverordnung. Dort finden Sie die gesetzlichen Grundlagen.

    2. Lassen Sie sich von dem Vermieter die einzelnen Belege für die Rechnungen zeigen.

    3. Den Rest müssen Sie dann mit Ihrer Intelligenz lösen. Sollte es daran mangen, müssten Sie eine professionalle Hilfe in Anspruch nehmen.

    4. Aus den beigefügten Kopien kann ich keine nenneswerten Fehler entdecken.

    Laut der Betriebskostenverordnung sind bspw. die Grundsteuer die Kosten des Eigentümers. Wieso soll ich eine Grundsteuer zahlen, wenn mir das Objekt nicht gehört und dies laut Mietvertrag nicht auf die Mieter übertragen werden kann? Zumindest sehe ich als Laie keinen Satz, wo die Grundsteuer oder andere vom Mieter zu tragenden Steuern erwähnt werden. Vielleicht finden sie ja im Mietvertrag etwas über die Grundsteuer?

    Und das mit der Anspielung auf mangelnde Intelligenz finde ich jetzt etwas unverschämt, da ich wie gesagt noch relativ jung bin und es die erste Nebenkostenabrechnung ist mit der ich mich überhaupt befasse.

    Wenn ich Dich richtig verstehe wird "mehrfach" abgerechnet, falls das Vorsatz ist, wäre das Betrug.

    Ansonsten könnte es auch sein es neutralisert sich, zB. da idR. bei den Qm ja letztlich die Gesamtkosten geschlüsselt werden zu 100% verteilt (sofern nicht einzelne Wohnungen falsch angegeben sind zu deinen ungunsten)


    mfG

    Ps: zu Post1 kommt drauf an wie hoch der Abschlag war/ist usw. +Personenzahl

    Bitte der Nebenkostenabrechnung entnehmen bzw. diese kurz lesen. Ich weiẞ gerade nicht was sie mit "mehrfach" meinen.

    An dieser Abrechnung ist nichts zu bemängeln. Euer Fehler war von Anfang an, dass ihr die monatlichen Vorauszahlungen nicht angepasst habt. 140,- Euro im Monat als Voauszahlung ist einfach zu wenig für eure Wohnung.

    Seid ihr nicht auf die Idee gekommen, pro Moat mindestens 50,- bis 100,- Euro drauf zu legen, damit die Jahresabrechnung aufgeht?

    Das Problem liegt ja nicht darin, ob wir den Endbetrag monatlich bezahlen oder am Ende immer eine Nachzahlung erfolgen muss. Es ist eher die Art der Abrechnung im Detail. Wieso soll ich folgendes zahlen, wenn es meines Erachtens keine Erwähnung im Mietvertrag findet:

    Abrechnung des Niederschlagswassers
    Grundsteuer
    Ableserechnung
    Abrechnungskosten
    Miete Rauchwarnmelder
    Nebenkosten der Heizungsanlage + Zusatzkosten Heizung
    Intransparenter Endbetrag der Festkosten in der Tabelle der "Verteilung der Energiekosten"

    5 Wohneinheiten angegeben.     Und jetzt fällt mir hier auch ein, dass die 5. Wohneinheit vermutlich der ehemalige Nachbar im Nebengebäude gebildet hat. Wir haben uns mit ihm den Hof und den Briefkasten-Komplex (vor unserem Eingang hängend) geteilt. Die beiden Gebäude waren aber baulich voneinander getrennt.
    Andererseits sind aber bei der Müllabrechnung nur 8 Personen angegeben. Dies beinhaltet die 8 Personen aus dem Gebäude in dem wir damals gelebt haben. Der Single-Haushalt des Nebengebäudes (das wird dann wohl die 5. Wohneinheit sein) ist in der Müllabrechnung nicht aufgeführt.

    Wieso werden die beiden Gebäude bei der Gesamtgrundfläche dann nicht auch getrennt abgerechnet? So wurde es ja auch bei der Müllabrechnung getan.

    3 Mal editiert, zuletzt von c32-02 (1. Januar 2016 um 21:22)

    kann das grad nicht laden

    bei 100qm zahlt man so grob 250,- an NK

    mir mehrfach meinte ich ein falsch ungerechte/Verteilung, wenn zB. der VM eine privatwohnung mit drin hat oÄ.

    Grundsteurer hab ich in Erinnerung trägt der Vm , müsste man nachschlagen

    Umlagefähigkeit der Grundsteuer

    Auch wenn früher darüber öfter diskutiert wurde, seit 2004 ist es amtlich: In der Betriebskostenverordnung 2004 ist nun gesetzlich verankert, dass der Vermieter die Grundkosten anteilig auf die einzelnen Mieter eines Hauses umlegen darf. Die Grundsteuer gehört also zu den umlagefähigen Nebenkosten.

    http://www.hausverwalter-vermittlung.de/blog/grundsteu…mieter-umlegen/

    Erst mal Danke an Indi für die hilfreichen Anstöẞe.

    Allerdings schreibt bspw. Immoscout24: "Doch auch wenn es sich bei der Grundsteuer grundsätzlich um eine umlagefähige Nebenkostenart handelt, ist die Umlage auf den Mieter im Einzelfall davon abhängig, ob dies vereinbart wurde. Dabei sollte die Bezeichnung „Grundsteuer“ bestenfalls ausdrücklich im Mietvertrag genannt werden. Allerdings ist es laut einem Urteil des Bundesgerichtshofs auch ausreichend, wenn die umlegbaren Nebenkosten als eindeutig bestimmbar bezeichnet werden, beispielsweise durch einen Verweis auf § 2 BetrKV. "
    Zu lesen unter: http://www.immobilienscout24.de/eigentuemer/le…rundsteuer.html

    Ich kann im Mietvertrag immer noch nichts zur Grundsteuer finden.

    @ Indi: Ist das mit den anderen Kosten seitens des Gesetzgebers auch ok?

    -Abrechnung des Niederschlagswassers
    -Ableserechnung
    -Abrechnungskosten
    -Miete Rauchwarnmelder
    -Nebenkosten der Heizungsanlage + Zusatzkosten Heizung

    Festkosten der Energiekosten: 245€ (3,069 x 80qm Einheiten). Allerdings: Die Nebenkosten der Heizungsanlage inkl. der Zusatzkosten belaufen sich auf insgesamt 538,29€ (vermutlich für die komplette Heizungsanlage). Dann müsste ich ja mit meinen 80qm knapp die Hälfte tragen? Das meinte ich mit "intransparenter Endbetrag". Wie sind die Festkosten von 245€ zustande gekommen? Ich dachte, dass es die Nebenkosten inkl. Zusatzkosten der Heizungsanlage wären.


    Tiger888: der VM hat keine Privatwohnung drin. Allerdings gibt es wie bereits erwähnt einen Nachbarn in einem Nebengebäude, das aber baulich ca. 10m von unserem Gebäude getrennt ist. Wenn der VM ihn als 5. Wohnungseinheit zählt, dann frage ich mich warum ich bspw. seinen Allgemeinstrom und im allgemeinen seine anteiligen qm für das Niederschlagswasser u.ä. mit bezahlen soll?

    2 Mal editiert, zuletzt von c32-02 (1. Januar 2016 um 21:48)

    Erst mal Danke an Indi für die hilfreichen Anstöẞe....Wenn der VM ihn als 5. Wohnungseinheit zählt, dann frage ich mich warum ich bspw. seinen Allgemeinstrom und im allgemeinen seine anteiligen qm für das Niederschlagswasser u.ä. mit bezahlen soll?

    Aus meiner Sicht kommte drauf an, ob die Schlüsselung an sich korrekt ist, dh. die (Zuordnung) Kosten per Verrechnungseinheit ;)

    Denk mal die Abrechnung kost auch Nerven. Da muss man immer entscheiden, ob man Streit aus dem Weg geht oder nicht. In deinem Fall könntest Du vllt drauf beharren, die Grundsteuer nicht zu zahlen.

    Da musst Du überlegen..... :cool:

    PS: bei 80 qm käme ich auf rund 200,- per Monat

    Aus meiner Sicht kommte drauf an, ob die Schlüsselung an sich korrekt ist, dh. die (Zuordnung) Kosten per Verrechnungseinheit ;)

    Denk mal die Abrechnung kost auch Nerven. Da muss man immer entscheiden, ob man Streit aus dem Weg geht oder nicht. In deinem Fall könntest Du vllt drauf beharren, die Grundsteuer nicht zu zahlen.

    Da musst Du überlegen..... :cool:

    PS: bei 80 qm käme ich auf rund 200,- per Monat

    wo? in Dubai?

    lern erst ma' lesen


    "die 2. Miete...." :p natürlich nicht hinterm Kaff wo du wohnst :cool:

    Mercedes Stadt
    nur münchen ist teurer.

    dein tiger muss gassi

    Nochmal zu den Festkosten der Energiekosten:

    Hier ein Bild von der jeweiligen Seite mit den Festkosten:
    https://dl.dropboxusercontent.com/u/33117000/C.JPG

    Die Abrechnung gliedert sich in:

    1) Energiekosten bzw. der tatsächliche Verbrauch des Heizöls (Summe: 4.079 Liter bzw. 3401€)
    2) Nebenkosten der Heizungsanlage (Summe: 368)€)
    3) Zusatzkosten Heizung (Summe: 170€)

    Gesamtumlagekosten: 3939€


    Jetzt kommt es zur Verteilung der Energiekosten:
    Festkosten (30%): 3,0697 Preis-Einheit x 80qm = 245,57€

    Addiert man jedoch die 368€ und die 170€ (Nebenkosten inkl. Zusatzkosten Heizungsanlage), dann komme ich auf 538€. 538€ durch 385qm = 1,39 Preis/Einheit.

    In der Abrechnung steht aber 3,0697 Preis/Einheit.


    Auch steht dann bei den Verbrauchskosten (70%), dass die Gesamtkosten 2757€ betragen. Es wurde aber Heizöl für 3401€ befüllt.

    Am besten dem beigefügten Bild entnehmen.


    indi: Der enorme Verbrauch ergibt sich daraus, dass das Gebäude überhaupt nicht gedämmt ist und hohe Decken hat (Altbau). Des Weiteren scheint der Vermieter alles selber renoviert zu haben. Und beim Einbau von Fenster und Türen scheint ihm das Ganze nicht wirklich geglückt zu sein. Denn die Fenster und Türen sind dementsprechend undicht. Ich habe den VM bereits zu Beginn darauf hingewiesen, aber er hat nie eine Reparatur unternommen.

    Auẞerdem muss ich Tiger recht geben. Der VM hätte seinen Mietvertrag präziser ausformulieren sollen. Somit bleibt die Grundsteuer Sache des Vermieters und ich werde ihn darauf ansprechen.

    Einmal editiert, zuletzt von c32-02 (1. Januar 2016 um 22:44)

    Ich halte den Mietvertrag für "auslegungsfähig", aber bekannterweise sind Regelungen zum Nachteil des Mieters gesetzwidrig.
    Vielleicht ist dieser MV bewusst so gehalten, dass Rechtsanwälte, Gutachter und Gerichte sich prima die Taschen füllrn können...:mad:
    Sicher ist auf jeden Fall, dass der VM genauso wie der M versäumt haben, die mtl. BK-VZ nach oben anzupassen, sodass Nachzahlungen kaum noch nötig wären.

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