Beiträge von c32-02

  • 11% Umlage Modernisierungskosten auf Grundmiete oder auf die Gesamtkosten

    Hallo,

    ich habe folgende Situation: Der Vermieter hat ein 10 Parteienhaus für 1,2 Millionen sanieren/renovieren lassen, wovon 280.000€ reine "Modernisierungskosten" (ohne Vorteile für den Mieter) gewesen sind.

    1) Laut Vermieter wird die gesetzliche Deckelung von 11% direkt auf die Modernisierungskosten verrechnet, also 11% von den 280.000€ Modernisierungskosten entspricht 30.800€. Das wird dann je nach Quadratmeterzahl auf die Mieter des 10 Parteien-Hauses umgelegt.

    Darf der Vermieter das so machen?

    Ich bin davon ausgegangen, dass sich die 11% auf die Kaltmiete beziehen, also das die Kaltmiete um maximal 11% steigen darf. Durch die hohen Kosten ist meine Kaltmiete stattdessen um 16,5% gestiegen.

    2) Außerdem ist mir bei deren Kalkulation aufgefallen, dass sie bei der Rechnung schreiben, dass der "Block" insgesamt 1107 Quadratmeter Wohnfläche hat, was aber auf den ersten Blick nicht korrekt sein kann. Denn 8 der Wohnungen haben maximal 85 Quadratmeter und 2 Wohnungen (Dachgeschoss) haben >50 Quadratmeter. Ich komme somit maximal auf eine Gesamtfläche von 780 Quadratmetern. Nun gehe ich stark davon aus, dass der Vermieter auch den Kelleranteil und/oder das Treppengeländer mit einkalkuliert hat. Und auch hier stellt sich mir wieder die Frage, ob der Vermieter das darf? In meinem Mietvertrag wurden der Keller oder das Treppengeländer auch nicht als Wohnfläche aufgeführt.

    Über eine Rückmeldung freue ich mich sehr.

    LG

  • Jährliche Nebenkosten-Nachzahlungen von 850 bis 1500€!

    zu 1: wozu? das kannst du nicht ändern. er wird das Nebengebäude nicht abreissen.

    Vielleicht liegt da ein Fehler vor und das Ganze ist unzulässig. Wie Berny bereits sagte ist es ok, wenn er zur Wirtschaftseinheit gehört. Falls nicht, dann muss das heraus gefunden und geändert werden. Warum soll ich bspw. für ihn seinen Allgemeinstrom mit bezahlen? Und ich glaube auch kaum, dass er bei uns nen Stromzähler hat oder allgemein zur Wirtschaftsgemeinschaft gehört.

    Oder wie erklärst du dir die Tatsache, dass er bei der Müllabrechnung nicht aufgeführt ist? Da fehlt nämlich eine Person. Bei den qm sind es wiederum ca. 100qm zu viel.

    Naja, wir belassen es erst mal dabei.

  • Jährliche Nebenkosten-Nachzahlungen von 850 bis 1500€!

    War eigentlich die ganze Zeit dabei euren Smalltalk zu lesen ^^

    Aber wenns ne Frage sein muss:

    1)Wie finde ich heraus, ob der baulich getrennt lebende Nachbar (der vermutlich die 5. Wohneinheit bildet) auch zur Wirtschaftseinheit zählt? Es wäre doch vorteilhafter, wenn unser Gebäude nur ca. 285 statt 385qm als Gesamteinheiten benutzt. Dann wäre es doch hier und da für uns günstiger.

    2)Muss ich für die Miete der Rauchwarnmelder aufkommen? Oder zählt das auch zu den Betriebskosten?

    3)Muss der VM auf Anfrage die Rechnungen der Heizöl-Lieferung vorzeigen?

    P.s. wir sind übrigens seit etwa einem halben Jahr umgezogen. Und seitdem muss ich so gut wie überhaupt nicht mehr heizen, da die Wohnung gedämmt ist. Vorher kam ja die ironische Frage, ob wir den Garten mit heizen. Von wegen...

    Die Wohnung muss nur gedämmt sein. Ich habe heute den ganzen Tag lang keine Heizung an gehabt, weil es hier in der neuen Wohnung einfach nicht kalt ist.

  • Jährliche Nebenkosten-Nachzahlungen von 850 bis 1500€!

    du hast Denkfehler

    Festkosten (30%): 3,0697 Preis-Einheit x 80qm = 245,57€

    das stimmt.
    die setzen sich zusammen aus: 30% Anteil aus 3939.- = 1181.- : 385 = 3,069

    dein Faktor 1,39 sind lediglich die heizungsnebenkosten

    Ok, und warum sind dann die Festkosten auf 30% fest gesetzt? Und woraus bestehen die Festkosten denn? Da steht nicht drin für was ich die 245€ im Detail bezahlt habe.

    Denn die Wartung, der Betriebsstrom, der Schornsteinfeger, die Ableserechnung, die Abrechnungskosten, die Miete EHKV und die Gewässerschadenhaftpfl. sind ja alle in den Nebenkosten und Zusatzkosten aufgeführt. Ich dachte immer, dass das die Festkosten wären.

  • Jährliche Nebenkosten-Nachzahlungen von 850 bis 1500€!

    Wenn es eine Wirtschaftseinheit ist, ja.

    Wie kann ich das herausfinden? Der Nachbar hat bei uns im Gebäude beispielsweise keinen Stromzähler. Auch glaube ich nicht, dass die Heizungsleitungen die 10m unterirdisch zum Nachbar verlaufen, da beide Gebäude ein Altbau sind und der Vermieter nach dem Kauf nur Renovierungen der Wände, des Fuẞbodens und des Bades vorgenommen hat. Alles andere ist vom typischen Altbau gekennzeichnet.

    Und nur mal so am Rande:
    Käme die Rechnung von einer Bauvereinigung (die hunderte Wohnungen besitzt), dann würde ich ich die Rechnungen ohne mit der Wimper zu zucken bezahlen. Denn da kann ich eher davon ausgehen, dass alles auf rechtlicher Grundlage geschieht und kaum wo getrickst wird. Bei meinem Vermieter ist das ganz anders. Ich will noch nicht mal erwähnen was für ein Landsmann er ist. Das ist einer von vielen Gründen weshalb ich glaube, dass an der Abrechnung einiges faul ist.

    Und das mit der geringen Vorauszahlung ist auch kein Problem. Mir ist es gleichgültig, ob ich den Betrag monatlich bezahle oder der Nachzahlung von heute auf morgen nachkomme. Daran liegt es nicht!

  • Jährliche Nebenkosten-Nachzahlungen von 850 bis 1500€!

    falsch
    in deinem Mietvertrag steht "die jeweils gültige..."

    d.H immer die aktuelle

    Worauf beziehst du dich jetzt? Und wo genau ist das nach zu lesen (Seitenzahl)?

    Und was sagt ihr zu der Tatsache, dass das Gebäude der 5. Wohneinheit baulich ca. 10m voneinander getrennt ist? Wir teilen uns mit dem Nachbarn nur den Hof. Auẞerdem weiẞ ich gar nicht, ob er damit den Nachbarn meint. Denn in dem Gebäude wo ich drin war gab es nur 4 Etagen. Und in unserem Gebäude kommen wir dann auch nicht auf eine Wohnfläche von 385m2! Der VM scheint hier die ca. 100m2 des Nachbarn im Nebengebäude (baulich getrennt) mit hinzu zu rechnen. Darf er das?

  • Jährliche Nebenkosten-Nachzahlungen von 850 bis 1500€!

    Nochmal zu den Festkosten der Energiekosten:

    Hier ein Bild von der jeweiligen Seite mit den Festkosten:
    https://dl.dropboxusercontent.com/u/33117000/C.JPG

    Die Abrechnung gliedert sich in:

    1) Energiekosten bzw. der tatsächliche Verbrauch des Heizöls (Summe: 4.079 Liter bzw. 3401€)
    2) Nebenkosten der Heizungsanlage (Summe: 368)€)
    3) Zusatzkosten Heizung (Summe: 170€)

    Gesamtumlagekosten: 3939€


    Jetzt kommt es zur Verteilung der Energiekosten:
    Festkosten (30%): 3,0697 Preis-Einheit x 80qm = 245,57€

    Addiert man jedoch die 368€ und die 170€ (Nebenkosten inkl. Zusatzkosten Heizungsanlage), dann komme ich auf 538€. 538€ durch 385qm = 1,39 Preis/Einheit.

    In der Abrechnung steht aber 3,0697 Preis/Einheit.


    Auch steht dann bei den Verbrauchskosten (70%), dass die Gesamtkosten 2757€ betragen. Es wurde aber Heizöl für 3401€ befüllt.

    Am besten dem beigefügten Bild entnehmen.


    indi: Der enorme Verbrauch ergibt sich daraus, dass das Gebäude überhaupt nicht gedämmt ist und hohe Decken hat (Altbau). Des Weiteren scheint der Vermieter alles selber renoviert zu haben. Und beim Einbau von Fenster und Türen scheint ihm das Ganze nicht wirklich geglückt zu sein. Denn die Fenster und Türen sind dementsprechend undicht. Ich habe den VM bereits zu Beginn darauf hingewiesen, aber er hat nie eine Reparatur unternommen.

    Auẞerdem muss ich Tiger recht geben. Der VM hätte seinen Mietvertrag präziser ausformulieren sollen. Somit bleibt die Grundsteuer Sache des Vermieters und ich werde ihn darauf ansprechen.

  • Jährliche Nebenkosten-Nachzahlungen von 850 bis 1500€!

    Umlagefähigkeit der Grundsteuer

    Auch wenn früher darüber öfter diskutiert wurde, seit 2004 ist es amtlich: In der Betriebskostenverordnung 2004 ist nun gesetzlich verankert, dass der Vermieter die Grundkosten anteilig auf die einzelnen Mieter eines Hauses umlegen darf. Die Grundsteuer gehört also zu den umlagefähigen Nebenkosten.

    http://www.hausverwalter-vermittlung.de/blog/grundsteu…mieter-umlegen/

    Erst mal Danke an Indi für die hilfreichen Anstöẞe.

    Allerdings schreibt bspw. Immoscout24: "Doch auch wenn es sich bei der Grundsteuer grundsätzlich um eine umlagefähige Nebenkostenart handelt, ist die Umlage auf den Mieter im Einzelfall davon abhängig, ob dies vereinbart wurde. Dabei sollte die Bezeichnung „Grundsteuer“ bestenfalls ausdrücklich im Mietvertrag genannt werden. Allerdings ist es laut einem Urteil des Bundesgerichtshofs auch ausreichend, wenn die umlegbaren Nebenkosten als eindeutig bestimmbar bezeichnet werden, beispielsweise durch einen Verweis auf § 2 BetrKV. "
    Zu lesen unter: http://www.immobilienscout24.de/eigentuemer/le…rundsteuer.html

    Ich kann im Mietvertrag immer noch nichts zur Grundsteuer finden.

    @ Indi: Ist das mit den anderen Kosten seitens des Gesetzgebers auch ok?

    -Abrechnung des Niederschlagswassers
    -Ableserechnung
    -Abrechnungskosten
    -Miete Rauchwarnmelder
    -Nebenkosten der Heizungsanlage + Zusatzkosten Heizung

    Festkosten der Energiekosten: 245€ (3,069 x 80qm Einheiten). Allerdings: Die Nebenkosten der Heizungsanlage inkl. der Zusatzkosten belaufen sich auf insgesamt 538,29€ (vermutlich für die komplette Heizungsanlage). Dann müsste ich ja mit meinen 80qm knapp die Hälfte tragen? Das meinte ich mit "intransparenter Endbetrag". Wie sind die Festkosten von 245€ zustande gekommen? Ich dachte, dass es die Nebenkosten inkl. Zusatzkosten der Heizungsanlage wären.


    Tiger888: der VM hat keine Privatwohnung drin. Allerdings gibt es wie bereits erwähnt einen Nachbarn in einem Nebengebäude, das aber baulich ca. 10m von unserem Gebäude getrennt ist. Wenn der VM ihn als 5. Wohnungseinheit zählt, dann frage ich mich warum ich bspw. seinen Allgemeinstrom und im allgemeinen seine anteiligen qm für das Niederschlagswasser u.ä. mit bezahlen soll?

  • Jährliche Nebenkosten-Nachzahlungen von 850 bis 1500€!

    1. Brauchen Sie die Betriebskostenverordnung und die Heizkostenverordnung. Dort finden Sie die gesetzlichen Grundlagen.

    2. Lassen Sie sich von dem Vermieter die einzelnen Belege für die Rechnungen zeigen.

    3. Den Rest müssen Sie dann mit Ihrer Intelligenz lösen. Sollte es daran mangen, müssten Sie eine professionalle Hilfe in Anspruch nehmen.

    4. Aus den beigefügten Kopien kann ich keine nenneswerten Fehler entdecken.

    Laut der Betriebskostenverordnung sind bspw. die Grundsteuer die Kosten des Eigentümers. Wieso soll ich eine Grundsteuer zahlen, wenn mir das Objekt nicht gehört und dies laut Mietvertrag nicht auf die Mieter übertragen werden kann? Zumindest sehe ich als Laie keinen Satz, wo die Grundsteuer oder andere vom Mieter zu tragenden Steuern erwähnt werden. Vielleicht finden sie ja im Mietvertrag etwas über die Grundsteuer?

    Und das mit der Anspielung auf mangelnde Intelligenz finde ich jetzt etwas unverschämt, da ich wie gesagt noch relativ jung bin und es die erste Nebenkostenabrechnung ist mit der ich mich überhaupt befasse.

    Wenn ich Dich richtig verstehe wird "mehrfach" abgerechnet, falls das Vorsatz ist, wäre das Betrug.

    Ansonsten könnte es auch sein es neutralisert sich, zB. da idR. bei den Qm ja letztlich die Gesamtkosten geschlüsselt werden zu 100% verteilt (sofern nicht einzelne Wohnungen falsch angegeben sind zu deinen ungunsten)


    mfG

    Ps: zu Post1 kommt drauf an wie hoch der Abschlag war/ist usw. +Personenzahl

    Bitte der Nebenkostenabrechnung entnehmen bzw. diese kurz lesen. Ich weiẞ gerade nicht was sie mit "mehrfach" meinen.

    An dieser Abrechnung ist nichts zu bemängeln. Euer Fehler war von Anfang an, dass ihr die monatlichen Vorauszahlungen nicht angepasst habt. 140,- Euro im Monat als Voauszahlung ist einfach zu wenig für eure Wohnung.

    Seid ihr nicht auf die Idee gekommen, pro Moat mindestens 50,- bis 100,- Euro drauf zu legen, damit die Jahresabrechnung aufgeht?

    Das Problem liegt ja nicht darin, ob wir den Endbetrag monatlich bezahlen oder am Ende immer eine Nachzahlung erfolgen muss. Es ist eher die Art der Abrechnung im Detail. Wieso soll ich folgendes zahlen, wenn es meines Erachtens keine Erwähnung im Mietvertrag findet:

    Abrechnung des Niederschlagswassers
    Grundsteuer
    Ableserechnung
    Abrechnungskosten
    Miete Rauchwarnmelder
    Nebenkosten der Heizungsanlage + Zusatzkosten Heizung
    Intransparenter Endbetrag der Festkosten in der Tabelle der "Verteilung der Energiekosten"

    5 Wohneinheiten angegeben.     Und jetzt fällt mir hier auch ein, dass die 5. Wohneinheit vermutlich der ehemalige Nachbar im Nebengebäude gebildet hat. Wir haben uns mit ihm den Hof und den Briefkasten-Komplex (vor unserem Eingang hängend) geteilt. Die beiden Gebäude waren aber baulich voneinander getrennt.
    Andererseits sind aber bei der Müllabrechnung nur 8 Personen angegeben. Dies beinhaltet die 8 Personen aus dem Gebäude in dem wir damals gelebt haben. Der Single-Haushalt des Nebengebäudes (das wird dann wohl die 5. Wohneinheit sein) ist in der Müllabrechnung nicht aufgeführt.

    Wieso werden die beiden Gebäude bei der Gesamtgrundfläche dann nicht auch getrennt abgerechnet? So wurde es ja auch bei der Müllabrechnung getan.

  • Jährliche Nebenkosten-Nachzahlungen von 850 bis 1500€!

    Edit:

    Oftmals berechnen sich die Gesamtkosten für Versicherungen o.ä. aus der Gesamtwohnfläche. Dabei besteht das Gebäude aus 4 Parteien.
    Wir waren im 1. Stock. Darunter gab es noch das Erdgeschoss sowie den 2. Stock und ein Single Haushalt im Dachgeschoss.

    Bei uns waren 80m2 angegeben. Vom Gebäude-Schnitt her dürften auch die Wohngemeinschaften im Erdgeschoss und im 2. OG nur maximal 80m2 haben. Das ergibt also 240m2 plus etwa 50m2 für das Dachgeschoss. Dann wären wir bei einer Gesamtwohnfläche von ca. 290m2. Angegeben sind aber 385m2. Von daher kann er bei der Abrechnung im Zusammenhang mit der Wohnfläche gewaltig abkassieren!
    Deutlich wird das auch bei der Ableserechnung: hier sind 5 Wohneinheiten angegeben, obwohl es nur 4 Mieter gibt!

  • Jährliche Nebenkosten-Nachzahlungen von 850 bis 1500€!

    Hallo,

    wir mussten in unserer alten Mietwohnung jedes Jahr Nachzahlungen von mindestens 850€ begleichen.

    Hier mal eine Liste unserer Nachzahlungen in den drei Jahren des Mietverhältnisses:

    • 2012: ca. 1900€
    • 2013: ca. 1600€
    • 2014: 859€

    2014 konnte der Verbrauch etwa um die Hälfte reduziert werden. Allerdings haben wir den ganzen Winter über tierisch gefroren, da wir die Heizkörper die meiste Zeit aus gelassen haben und auch am Wasser deutlich gespart haben.

    Die 2014er Abrechnung haben wir übrigens erst kurz vor Weihnachten bekommen. Abgerechnet wird also immer ein Jahr später. Eine Vereinbarung bzgl. der späten Abrechnung haben wir nicht getroffen.

    Auffällig sind für mich neben der allgemein viel zu hoch ausfallenden Nachzahlung:

    • Abrechnung des Niederschlagswassers
    • Grundsteuer
    • Ableserechnung
    • Abrechnungskosten
    • Miete Rauchwarnmelder
    • Nebenkosten der Heizungsanlage + Zusatzkosten Heizung
    • Intransparenter Endbetrag der Festkosten in der Tabelle der "Verteilung der Energiekosten"

    Einiges davon kann ich im Mietvertrag nicht herauslesen.

    Abgesehen davon habe ich auch mal den Schornsteinfeger dabei beobachtet wie es etwas an der Heizungsanlage ablesen wollte. In einem kleineren Gespräch sagte er dann zu mir, dass da ohnehin irgendetwas an der Heizölanlage defekt sei.

    All das scheint mir gewaltig zum Himmel zu stinken.

    Ich bitte daher alle User mir ein wenig Hilfe zu leisten, da ich noch relativ jung bin und kaum Erfahrung mit Mietverträgen und Nebenkostenabrechnungen habe.

    Hier der Mietvertrag: https://dl.dropboxusercontent.com/u/33117000/Mietvertrag.pdf
    Und hier die Nebenkostenabrechnung: https://dl.dropboxusercontent.com/u/33117000/Nebenkosten.pdf

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