Nebenkostenabrechnung komplett unwirksam?

Die NKA kam am 04.12. [2015] bei [mir] an.
Abrechnungszeitraum: 01.01.2014 - 31.12.2014

Damit ist sie wirksam. Die Originalrechnungen kannst Du beim VM einsehen bzw. Dir die Berechnungsweise erklären lassen.

Nun zur Frage: Ist es so, dass die gesamte NKA formal unwirksam ist und somit vom Mieter nicht gezahlt werden muss? Dieser hat 2 Tage nach Erhalt der NKA um Kopien und den Verteilerschlüssel gebeten.
Gibt es Fristen? Wenn ja, welche und was muss beachtet werden?

Liebe Grüße und Danke

Ich hoffe ich hab mich an alle Regeln gehalten

Hallo,

aus welchem Grund sollte jetzt die Abrechnung komplett nicht wirksam sein, ein pauschales Bestreiten einzelner Kosten wird nicht ausreichen um die Abrechnung anzufechten.

Zudem braucht der Vermieter keine Kopien aushändigen, wenn er das macht, dann gegen Kostenerstattung.

Der Mieter hat die Möglichkeit am Sitz des Vermieters die Unterlagen einzusehen und gegen Kostenbeteiligung Kopien anzufertigen sofern dies möglich ist.

Sollte kein Verteilerschlüssel hinterlegt sein, könnten Sie die Abrechnung durchaus bestreiten, der Vermieter hat die Möglichkeit noch bis zum 31.12.2015 die Abrechnung zu berichtigen, allerdings sollten Sie das gleich machen, denn warten bis die Frist abgelaufen ist sehen Richter nicht so gerne.

Gruß

BHShuber

Ich muß den beiden Vorpostern ausnahmsweise mal widersprechen.

Wenn die "Abrechnung" tatsächlich so aussieht wie von schnuppserli wiedergegeben ist sie formell unwirksam.

Du könntest den Vermieter aber auch auflaufen lassen. Heißt schweigen und wenn er an die Zahlung erinnert sagen das Du keine formell korrekte Abrechnung bekommen hast. Da dann der 31.12.15 Geschichte ist kann er keine Nachzahlung mehr fordern.

Hallo,

ja, du hast Recht, wenn denn die Abrechnung so aussieht, was wir ja nicht wissen, solange wir diese nicht gesehen haben.

Die Geschichte mit dem auflaufen lassen geht gerne mal nach hinten los und ist meiner Meinung nach auch eine Aussage die man sicherlich nicht so offen in einem Forum verbreiten sollte, das könnte unangenehme Folgen haben.

Gruß

BHShuber

Die Geschichte mit dem auflaufen lassen geht gerne mal nach hinten los und ist meiner Meinung nach auch eine Aussage die man sicherlich nicht so offen in einem Forum verbreiten sollte, das könnte unangenehme Folgen haben.

Quatsch!

Der VM ist der in der Pflicht eine korrekte NKA zu erstellen. Es kann nicht die Pflicht des M sein, den VM auf seine formell unwirksame NKA hinzuweisen. Solange dem M kein formell ordentliche NKA zugestellt wurde, muss der M mMn gar nicht reagieren.

So, vorher nicht geschafft...die Abrechnung liegt bei....
Frage:
VM lässt sich nicht auf Kopien ein. Ist weiteres folgendes Vorgehen "ratsam"?
Termin vereinbaren, bei Termin eigenständig entweder Kopien anfertigen oder alle relevanten Dokumente mit dem Handy bspw. fotografieren, um diese dann einem Anwalt zukommen zu lassen? Kann VM etwas vorwerfen, falls der Anwalt erst in 2016 antwortet? VM lässt M Zeit bis 15.1.16 den ausstehenden Betrag zu zu zahlen.

Danke liebe alle!

Wie schon geschrieben das Ding ist keine korrekte Abrechnung und somit unwirksam.

Termin zur Einsicht in die Originalbelege wahrnehmen und dort selbst Kopien bzw. Fotos anfertigen. Das darf der VM nicht untersagen.

Hier ein Muster wie in etwa eine korrekte Abrechnung aussehen sollte:

So, vorher nicht geschafft...die Abrechnung liegt bei....
Frage:
VM lässt sich nicht auf Kopien ein. Ist weiteres folgendes Vorgehen "ratsam"?
Termin vereinbaren, bei Termin eigenständig entweder Kopien anfertigen oder alle relevanten Dokumente mit dem Handy bspw. fotografieren, um diese dann einem Anwalt zukommen zu lassen? Kann VM etwas vorwerfen, falls der Anwalt erst in 2016 antwortet? VM lässt M Zeit bis 15.1.16 den ausstehenden Betrag zu zu zahlen.

Danke liebe alle!

Wie gesagt, grundsätzlich müsstest du gar nichts machen. Der VM hat lediglich Zeit bis zum 31.12.2015 eine korrekte NKA zu erstellen. Deine hier gepostete NKA stellt keine korrekte dar. Sollte er die Frist bis zum 31.12. verstreichen lassen, kannst du eine korrekte NKA fordern, musst jedoch keine evtl. Nachzahlung leisten.

Solltest du hingegen auf ein friedlichen VM-M-Verhältnis aus sein, kannst du den VM auf seinen Fehler hinweisen.

Quatsch!

Der VM ist der in der Pflicht eine korrekte NKA zu erstellen. Es kann nicht die Pflicht des M sein, den VM auf seine formell unwirksame NKA hinzuweisen. Solange dem M kein formell ordentliche NKA zugestellt wurde, muss der M mMn gar nicht reagieren.

Hallo,

ja, bist du ernsthaft der Meinung deine Aussage ist richtig?

Wenn der Mieter eine formell korrekte Abrechnung haben möchte, dann sollte er das auch monieren und nicht warten bis Fristen abgelaufen sind, die es einem Vermieter unmöglich machen die Abrechnung zu korrigieren, sodass diese eine formelle Wirkung erzielt!

Fehler, die auf der Grundlage der erstellten Nebenkostenabrechnung leicht korrigiert werden können, berühren nicht die formale Ordnungsgemäßheit. Dazu gehören offensichtliche Schreib- oder Rechenfehler.

Fehler bei der Anwendung des Umlegungsmaßstabs, Anwendung eines falschen Abrechnungsmaßstabes oder die Angabe einer falschen Wohnfläche sind inhaltliche bzw. materielle Fehler, die in einem Verfahren über Nach- oder Rückzahlungen auszutragen sind. Sie berühren nicht die formelle, äußere Form der Abrechnung.

In der Praxis:

Die Abgrenzung zwischen formellen und inhaltlichen Fehlern ist im Einzelfall oft schwierig. Die Rechtsprechung ist uneinheitlich. Überwiegend wird darauf abgestellt, ob das richtige Abrechnungsergebnis anhand der Abrechnung ermittelt werden kann, ohne dass die Struktur der Abrechnung geändert werden muss. Dann ist die Abrechnung formell in Ordnung, wenn auch inhaltlich falsch.

Wegen inhaltlicher Fehler (z.B. Vermieter berechnet nicht umlagefähige Nebenkosten, der Umlegungsmaßstab ist falsch) muss der Mieter den Vermieter gesondert verklagen. In diesem Fall muss der Mieter wissen, dass inhaltliche Fehler die Fälligkeit einer Nachzahlungsforderung nicht aufhalten und er zur Zahlung verpflichtet bleibt. Allenfalls kann er wegen künftiger Vorauszahlungen ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen.

Will der Vermieter trotz eines inhaltlichen Fehlers der Nebenkostenabrechnung die Vorauszahlungspauschale für das kommende Jahr erhöhen, darf der Mieter die Zahlung des Mehrbetrages verweigern.

So, nun kann mal darüber nachdenken ob man den Vermieter hier auflaufen lässt.

Gruß

BHShuber

Hallo,

ja, bist du ernsthaft der Meinung deine Aussage ist richtig?

jap!

Begründung: Alles, was du eben geschrieben hast, ist natürlich richtig. Aber du schreibst hier einen Wall of Text bezüglich einer inhaltlichen falschen NKA. Darum gehts hier aber nicht. Hier liegt gerade keine inhaltlich falsche NKA vor, sondern eine formell falsche!

jap!

Begründung: Alles, was du eben geschrieben hast, ist natürlich richtig. Aber du schreibst hier einen Wall of Text bezüglich einer inhaltlichen falschen NKA. Darum gehts hier aber nicht. Hier liegt gerade keine inhaltlich falsche NKA vor, sondern eine formell falsche!

Hallo,

und wenn du richtig gelesen hättest wäre dir aufgefallen, dass falscher oder weggelassener Umlageschlüssel ein inhaltlicher Fehler ist und dieser ist anders zu behandeln als ein formeller Fehler:

Wegen inhaltlicher Fehler (z.B. Vermieter berechnet nicht umlagefähige Nebenkosten, der Umlegungsmaßstab ist falsch) muss der Mieter den Vermieter gesondert verklagen.
In diesem Fall muss der Mieter wissen, dass inhaltliche Fehler die Fälligkeit einer Nachzahlungsforderung nicht aufhalten und er zur Zahlung verpflichtet bleibt.
Allenfalls kann er wegen künftiger Vorauszahlungen ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen.

Zugegeben, scheint es sich bei besagter Abrechnung zu gleichen Teilen sowohl inhaltlich als auch formell um eine nicht annehmbare Abrechnung zu handeln, dem Fragenden zu raten er solle hier nichts weiter unternehmen ist der komplett falsche Weg und führt nur dazu, dass dem Fragenden ein massiver Nachteil entsteht.

Ich mache die Gesetze nicht, doch gibt es hier keinen Interpretationsspielraum der Abrechnung ist zu widersprechen, eine Einsicht in die Abrechnungsunterlagen zu verlangen und gegebenenfalls, gerichtlich für unwirksam erklären zu lassen.

Aufgrund falscher Aussagen könnte dem Fragenden nun ein finanzieller Nachteil entstehen, denn dann jemand der einen beharrlich falschen Rat und eine Aufforderung zur Unterlassung von Pflichten verbreitet, zum Schadenersatz herangezogen werden :eek:

Gruß

BHShuber

Zugegeben, scheint es sich bei besagter Abrechnung zu gleichen Teilen sowohl inhaltlich als auch formell um eine nicht annehmbare Abrechnung zu handeln

Es ist egal zu welchen Teilen ein inhaltlicher oder formeller Fehler vorliegt, wenn ein formeller Fehler vorliegt. Im vorliegenden Fall liegen mehr als eine Mietvertragspartei vor, somit bedarf es einer Aufstellung der Gesamtkosten und der anteiligen Kosten. Die Aufstellt liegt nicht vor, formell inkorrekt.

Darum gehts hier aber nicht. Hier liegt gerade keine inhaltlich falsche NKA vor, sondern eine formell falsche!

Eine NKA kann ich hier nicht erkennen; bestenfalls ein Schreiben, welches so betitelt ist. Ich würde wegen erheblichen Mängeln - und damit Rechtsunwirksamkeit - widersprechen.

Es ist egal zu welchen Teilen ein inhaltlicher oder formeller Fehler vorliegt, wenn ein formeller Fehler vorliegt. Im vorliegenden Fall liegen mehr als eine Mietvertragspartei vor, somit bedarf es einer Aufstellung der Gesamtkosten und der anteiligen Kosten. Die Aufstellt liegt nicht vor, formell inkorrekt.

Ich glaube wir sind uns einig, dass sowohl formell als auch inhaltlich die eingestellte Neben- und Betriebskostenabrechnung jeglicher Wirksamkeit entbehrt, einzig der Umgang damit, da sind wir uns nicht einig!

Um hier nicht in Nachteil zu geraten ist es geboten auf die Abrechnung zu reagieren und nicht abzuwarten bis eine Frist abgelaufen ist, dann das mögen Richter gar nicht so gerne, was in diesem Fall ja auch offensichtlich wäre.

Zur Kenntnisnahme, vereinfacht formuliert liegt in der Regel ein formeller Fehler dann vor, wenn die Betriebskostenabrechnung für den Mieter unverständlich und nicht nachvollziehbar ist. Liegen dagegen offenkundige rechnerische oder inhaltliche Fehler vor (falscher oder weggelassener Umlageschlüssel) handelt es sich um einen materiellen Fehler, den der Vermieter auch später noch ohne Folgen für ihn korrigieren kann und den Mieter nicht von der Nachzahlung befreit.

Zitat

hier musste ich schmunzeln Bist du wirklich der Meinung, dass, in diesem Fall, ich bei Erteilung eines falschen Rates zum Schadensersatz herangezogen werden kann?

Da bist du nicht der Erste und wirst auch nicht der Letzte sein!

Gruß

BHShuber

Es geht nicht darum, dass hier der VM in die Pfanne gehauen werden soll. Es wird in diesem Fall für die nächste Woche ein Termin ausgemacht, um die Belege einzusehen. Danach werden die entsprechenden "Ablichtungen" (wie auch immer diese sich gestalten) einem Anwalt vorgelegt. Empfinden das Richter tatsächlich so, als hätte M die Frist verstreichen lassen? Mal unabhängig davon, ob die NKA korrekt ist oder nicht - überweisen würde ich das Geld eh erst im nächsten Jahr (innerhalb der Frist bis 15.1.16). Ich glaube dagegen spricht nichts oder?

Hallo,

wenn eine Neben- und Betriebskostenabrechnung nicht nachvollziehbar ist, vor allem wenn diese sehr spät im Folgejahr des Abrechnungszeitraumes zugestellt wird und dann sich ein Mieter noch einen oder zwei Monate Zeit lässt um der Abrechnung zu widersprechen, weil er unter Umständen in Kenntnis davon ist, dass dann wiederum unter Umständen die Abrechnung vom Vermieter nicht mehr korrigiert werden kann, ist das offensichtlich und stimmt bei Rechtstreitigkeiten den Amtsrichter nicht all zu froh.

Kann so sein, muss aber auch nicht so sein, leider haben das schon viel zu viele Mieter so gemacht.

Korrekt ist diese Abrechnung keinesfalls, es geht hier jetzt um dem Umgang des betroffenen damit, der ebenso ordentlich sein sollte, wie man es eben auch von Vermieter verlangt.

Gruß

BHShuber

wenn eine Neben- und Betriebskostenabrechnung nicht nachvollziehbar ist, vor allem wenn diese sehr spät im Folgejahr des Abrechnungszeitraumes zugestellt wird und dann sich ein Mieter noch einen oder zwei Monate Zeit lässt um der Abrechnung zu widersprechen, weil er unter Umständen in Kenntnis davon ist, dass dann wiederum unter Umständen die Abrechnung vom Vermieter nicht mehr korrigiert werden kann, ist das offensichtlich und stimmt bei Rechtstreitigkeiten den Amtsrichter nicht all zu froh.

Wenn ich so einen Beitrag lese, dann macht es mich traurig und auch gleichzeitig ein bisschen wütend, but no offense. Denn im § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB steht geschrieben, dass Einwendungen gegen die Abrechnung dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen sind. Deshalb verstehe ich nicht wirklich, weshalb du da immer die Richter ins Boot holst.

Aber ok, ich hab hier genug gespamt. Sorry an den Threadersteller.