Beiträge von Gruwo

Ganz ehrlich kann ich den Post auch nicht nachvollziehen. Ich habe allerdings eine Vermutung:

Was sagt denn die Abrechnung an sich aus. Wenn Ihre Hausverwaltung die Vorauszahlung anpasst (in welcher Form auch immer), muss sich aus der Abrechnung eine Nachzahlung ergeben.

Das die Vorauszahlung in der Abrechnung auf 0 reduziert wird ist zwar ungewöhnlich. Dies könnte ich mir höchstens damit erklären, dass zusätzlich zur Abrechnung noch ein Anschreiben der Hausverwaltung beigefügt ist, in der explizit auf zukünftig zu leistende Vorauszahlungen eingegangen wird und die Hauserwaltung vermeiden möchte, dass Mieter sowohl die in der Abrechnung ausgewiesene Vorauszahlung als auch die in dem Anschreibung ausgewiesen Vorauszahlung überweisen und somit doppelte Überweisungen stattfinden. (Man mag es zwar nicht glauben, aber manchen Mietern muss man wirklich alles haarklein erläutern).

Wenn sich im Rahmen einer Betriebskostenabrechnung herausstellt, dass die bisher geleisteten Vorauszahlungen nicht mehr ausreichen, so ist der Vermieter berechtigt, diese entsprechend anzupassen.

Dies berechtigt ihn aber nicht gleichzeitig zur Anpassung der Kaltmiete. Dies ist eine ganz andere Geschichte und an enge gesetzliche Richtlinien geknüpft und wie in Ihrem Fall geschehen auch nicht zulässig.

Dass Sie Nachzahlungen aus der Abrechnung zu leisten haben, Ihr Nachbar mit einer gleichartigen Wohnung Geld zurück bekommt, sagt über die Rechtmäßigkeit der Abrechnung noch nichts aus. Entscheidend ist hier auch, welche Vorauszahlungen jeweils vereinbart wurden. Hier hilft nur ein genauer Vergleich der Abrechnungen weiter. Meistens sind gravierende Unterschiede auch auf unterschiedliche Verbrauchskosten (Heizung, Wasser, Abwasser) zurück zu führen....

Ein außerordentliches Kündigungsrecht gibt es in diesem Fall nicht mehr. Es gilt also die dreimonatige Kündigungsfrist. Allerdings können Sie mit dem Vermieter verhandeln, ob er in diesem Fall bereit ist, einen Nachmieter zu akzeptieren. Aber auch eine Verpflichtung dazu besteht für den Vermieter nicht.

Einen rechtlichen Anspruch auf Entschädigung gibt es in diesem Fall meines Wissens nicht. Allerdings tritt der Erwerber zunächst in das Mietverhältnis ein und müßte, falls er selbst einziehen möchte, eine Eigenbedarfskündigung durchführen, die auch leicht in einen Rechtsstreit münden kann. Es wäre durchaus einen Versuch wert, mit dem Erwerver zu verhandeln, ob er bei ihrem kurzfristigen Auszug bereit wäre die Kosten für die Vermittlungsprovision zu übernehmen. Wie gesagt, ein Anspruch darauf besteht allerdings nicht.

Um vielleicht etwas Licht ins Dunkel zu bringen:

Die Position 'Allgemeinstrom' in Ihrer Abrechnung umfasst nicht nur den Strom für die Treppenhausbeleuchtung, sondern auch den Strom für den Betrieb der Heizungsanlage, der Außenbeleuchtung und evtl. auch für den Betrieb der Antennenanlage oder den Kabelanschluss, sofern vorhanden. Also alle Stromverbraucher außerhalb der Wohnungen. Diese Stromkosten zu bündeln und über einen Stromzähler zu erfassen ist durchaus legitim. Beim Allgemeinstrom macht der Anteil für die Beleuchtung, und dazu gehört auch das Treppenhauslicht, wirklich den geringsten Anteil aus. Dies hat Mainschwimmer versucht zu erläutern.

Wenn ich Ihren Post jetzt richtig verstanden habe, wird der Strom für die Treppenhausbeleuchtung im Eingangsbereich im Erdgeschoss über den Allgemeinstromzähler erfaßt. Die Beleuchtung ist dort ist mit einer Zeitschaltuhr versehen. Der Strom für die Treppenhausbeleuchtung vom Erd- ins Obergeschoss läuft über Ihren Stromzähler. Ich finde an dieser Lösung nichts auszusetzen. Dass der Strom für die Beleuchtung im Eingangsbereich über den Allgemeinzähler erfaßt und der Allgemeinsstrom durch beide Parteien geteilt wird ist vollkommen in Ordnung. Schließlich müssen Sie den Eingangsbereich durchqueren, um in Ihre Wohnung im Obergeschoss zu gelangen.

Das wiederum der Strom für die Beleuchtung des Treppenhauses im Obergeschoss über Ihren Stromzähler erfaßt wird geht auch in Ordnung. Sicherlich könnte der Vermieter auch diesen Stromverbrauch über den Allgemeinstromzähler abrechnen, wenn ein Umklemmen ohne großen technischen Aufwand möglich ist, dagegen könnte dann der Mieter der Erdgeschosswohnung allerdings einwänden, dass er das Treppenhaus zu Ihrer Wohnung nicht nutzt, und sich deshalb an den Stromkosten für die Beleuchtung zum Obergeschoss auch nicht beteiligen braucht.

Ehrlich gesagt kann ich Ihre Aufregung nicht ganz nachvollziehen. Sicherlich ist es möglich, dass der Mieter/Bewohner der Wohnung im Erdgeschoss den Schalter der Treppenhausbeleuchtung zu Ihrer Wohnung betätigt. Nur warum sollte dies mit Absicht geschehen? Dadurch wird ja nur das Obergeschoss, nicht aber das Erdgeschoss beleuchtet, sofern ich das jetzt richtig verstanden habe. Um sie davor zu schützen vom Vermieter zu fordern, er möge einen weiteren Zähler für die Erfassung des Stroms für die Beleuchtung des Treppenhauses einbauen, überspannt den Bogen doch recht erheblich. Deshalb kann ich die Einstellung Ihres Vermieters absolut nachvollziehen.

Um es einmal verständlich auzudrücken: Der Abrechnungszeitraum umfaßt den Zeitram, für den die Abrechnung erstellt wird. In der Regel beträgt dieser 12 Monate und umfaßt in Ihrem Fall die Zeit vom 01.07.2009 bis 30.06.2010.

Sämtliche im Abrechnungszeitraum angefallene Kosten können vom Vermieter im Rahmen der Vereinbarungen in den Mietverträgen abgerechnet werden.

Allerdings hat der Vermieter in der Abrechnung Ihren Nutzungszeitraum zu berücksichtigen. Und der umfaßt in Ihrem Fall die Zeit vom 01.07.2010 bis zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses. Das Ende des Mietverhältnisses ist nicht unbedingt gleichbedeutend mit dem Tag des Auszugs sondern richtet sich wiederum nach den vertraglichen Vereinbarungen. In der Regel enden Mietverhältnisse durch ausgesprochene und angenommene Kündigungen zum Ende eines Kalendermonats.

Was sagt denn der Mietvertrag zum Zustand der Wohnung bei Mietbeginn? Wenn dort vereinbart wurde, dass die Wohnung in einem renovierten Zustand übergeben wird, ist der Vermieter hier in der Pflicht auch die Voraussetzung dafür zu schaffen.

Reagieren sollten Sie schon, insbesondere wenn Ihre Mutter eine Kaution hinterlegt hat und diese noch nicht zurück gezahlt wurde. Es reicht allerdings dem Vermieter mitzuteilen, dass Sie Ihrer Verpflichtung zur Reinigung des Mietobjekts bei Beendigung des Mietverhältnisses in ausreichender Form nachgekomen sind und aus diesem Grund jede weitere Reinigung und auch die Begleichung von Rechnungen durch vom Vermieter beauftragte Firmen ablehnen.

Warum immer gleich den schwierigsten Weg gehen. Eine Mietminderung ist in der Regel mit viel Ärger behaftet und ohne rechtliche Hilfe meistens schwer durchzusetzen.

Der Gesetzgeber bietet Ihnen auch den Weg der Selbsthilfe. Und um den Verwalter unter Druck zu setzen, hilft vielleicht auch dieser Weg. Dazu müssen Sie Ihren Mieter allerdings den bestehenden Mangel schriftlich mitteilen und ihn unter einer angemessenen Fristsetzung dazu auffordern, diesen Mangel zu beseitigen. Hier würde ich 14 Tage ansetzen. Gleichzeitig würde ich dem Verwalter mitteilen, dass Sie nach Ablauf der Frist einen Gartenfachman mit dem Rückschnitt des Baumes beauftragen und die Ihnen dadurch entstehenden Kosten mit der Miete verrechnenen. Rechtlich haben Sie die Möglichkeit. Damit halten Sie sich auch diese Möglichkeit offen. Ob es dann tatsächlich auch zur Durchführung kommen muss, bleibt dann abzuwarten.

Irgendwie verstehe ich Ihr Anliegen nicht so ganz. Über welchen Stromzähler wird denn der Strom für die Treppenhausbeleuchtung im Erdgeschoss abgerechnet?. Wenn es tatsächlich so ist, dass dieser über den Zähler der Erdgeschosswohnung erfaßt wird, so frage sicherlich nicht nur ich mich, wessen Stromverbrauch für die gemeinschaftliche Treppenhausbeleuchtung wohl höher sein wird. Denn das Treppenhaus im Erdgeschoss wird ja auch von Ihnen mit genutzt.

Eine Mietbürgschaft dient dem Vermieter als zusätzliche Sicherheit und ist durchaus zulässig. Gerade in Fällen, in denen die Mieter noch über kein eigenens geregeltes Einkommen verfügen wird eine zusätzliche Mietbürgschaft gerne gewünscht.

Die Mietkaution dient zwar auch als Sicherheit, findet in der Regel aber nur bei Beendigung eines Mietverhältnisses Anwendung, sofern noch Forderungen des Vermieters bestehen. Sollte sich der Vermieter während der Mietdauer aus der Kaution bedienen müssen, besteht überdies die Verpflichtung der Mieter, die Mietkaution wieder aufzufüllen.

Ob Ihr bzw. Eure Eltern für diese zusätzliche Absicherung des Vermieters bereit seit, ist und bleibt Eure freie Entscheidung. Allerdings ist davon auszugehen, dass das Mietverhältnis nicht zustande kommt, wenn dem Wunsch des Vermieters nicht entsprochen wird.

Warum aus der Bürgschaft hervorgehen soll, dass diese auf einen Wunsch des Vermieters zurückzuführen ist, vermag ich nicht nachzuvollziehen.

Alleine kündigen kann Ihre Mitbewohnerin schon einmal garnicht. Der Mietvertrag wurde mit Ihnen und Ihrer Mitbewohnerin als gemeinsame Hauptmieter geschlossen und kann aus diesem Grund auch nur gemeinsam von Ihnen beendet werden. Die Kündigungsfrist beträgt in diesem Fall drei Monate.

Sicherlich können Sie mit Ihrem Vermieter verhandeln, ob dieser bereit ist Ihre Mitbewohnerin aus dem Mietvertrag zu entlassen und das Mietverhältnis mit Ihnen als alleinigem Hauptmieter fortzusetzen, dies scheint mir allerdings nicht in Ihrem Interesse. Oder aber Sie suchen einen Nachmieter, der an die Stelle Ihrer Mitbewohnerin in das Mietverhältnis eintritt. Aber auch dies geht nur im Einverständnis mit dem Vermieter.

Sicherlich kann Ihre Mitbewohnerin aus der Wohnung ausziehen. Allerdings wird Sie ohne Einverständnis des Vermieters in der Haftung verbleiben. Dies sollten Sie Ihrer Mitbewohnerin klar machen.

Ob Ihre Mitbewohnerin das Zimmer streichen muss oder nicht, kann momentan aus meiner Sicht nur intern zwischen Ihnen beiden geregelt werden. Da allerdings Ihr Einverständnis für die Beendigung des Mietverhältnisses erforderlich ist.........

Objektanteil - ergibt für mich momentan auch keinen erkennbaren Sinn, es sei denn meine Vermutung trifft zu. Aber hier kann nur der Vermieter Auskunft geben, wie sich dieser Schlüssel definiert.

Die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung wegen Mietrückstand sind in § 543 BGB geregelt. Dort heißt es:

Zitat

3. der Mieter
a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder
b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

Beide Voraussetzungen sind in Schilderung hier absolut nicht gegeben. Im übrigen muss auch eine fristlose Kündigung noch immer schriftlich erfolgen.

Insbesondere die Drohung der Vermieterin mit der Polizei finde ich recht amüsant. Die wartet sicherlich nur auf solch einen Anruf der Vermieterin (Ironie aus).

Unter Berücksichtigung der bereits geposteten Links kann die Vermieterin höchstens Verzugszinsen für verspätete Zahlungen berechnen.

Zum Stellplatz: Dieser, auch wenn nicht näher bezeichnet, ist Bestandteil des Mietvertrages. Für einen Verzicht auf den Stellplatz ist das Einverständnis beider Vertragsparteien nebst einer Änderung des Mietvertrages (durch Nachtrg möglich)erforderlich.

Zitat

Auf nachfrage beim Vermieter wie sich die Wartungkosten zusammensetzen bekam ich die information das hier der austausch eines Wärmemengenzählers mit abgerechnet wurde.
Die Rechnung hab ich jetzt auch als Kopie bei mir zuhause.
Kann mein Vermieter diesen austausch des Wärmemengenzähler auf die Mieter umlegen

.

Wenn bei sieben Wohnungen nur ein Wärmemengenzähler ausgetauscht wurde ist das für mich keineswegs im Grünen Bereich.

Ich irre mich nicht Mainschwimmer.

§ 7 Abs 2 der Heizkostenverordnung ist eigentlich ziemlich eindeutig.

Zitat

(2)
Zu den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstromes, die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch einen Fachmann, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraumes, die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung sowie die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Berechnung und Aufteilung.

In diesem Zusammenhang verweise ich auch auf die Anmerkungen des Sachverständigen in dem von Ihnen geposteten Link zu § 2

Zitat

Diese Einspruchsmöglichkeit wurde geschaffen, weil Miete oder Leasing u.U. teurer als ein Kauf sein können und diese Kosten auf den Nutzer umlagefähig sind.

Die Anschaffungskosten für die Heizkostenverteiler dürfen bei einem Kauf nicht abgerechnet werden. Die von Ihnen zitierte Ausnahme bezieht sich auf die regelmäßig erforderliche Eichung der Geräte. In diesem Fall können vorhandene Geräte durch Kauf ausgetauscht werden, wenn der Kauf günstiger als die gesetzlich vorgesehene Eichung ist. In diesem Fall dürfen dann auch die Kaufkosten abgerechnet werden.

Da in diesem Fall allerdings nur ein Heizkostenverteiler von sieben ausgetauscht wurde, gehe ich davon aus dass dieser defekt gewesen ist. Der Austausch defekter Meßgeräte ist ím Falle eines Kaufs der Meßgeräte zu den Reparaturkosten zu zählen und ebenfalls nicht umlagefähig.

Werden die Meßgeräte angemietet, erfolgt dies in der Regel in Verbindung mit einem Wartungsvertrag. Das Risiko defekter Geräte trägt in diesem Fall der Anbieter. Durch den Wartungsvertrag wird dann auch der Austausch der Geräte innerhalb der Eichfristen sicher gestellt. Sowohl die Miete/Leasing, als auch die Kosten für den Wartungsvertrag sind in diesem Fall umlagefähig.

Die Kosten für den Austausch des Wärmemengenzähler darf ihr Vermieter den Mietern nicht in Rechnung stellen. Ihr Vermieter hat die Messeinrichtungen offensichtlich gekauft und nicht gemietet. Kaufkosten sind allerdings nicht abrechnungsfähig. Anders sieht es bei der Miete der Meßeinrichtungen aus. Diese dürfen abgerechnet werden.

Ebenfalls halte ich die Verteilung der Wartungskosten auf die sieben vorhandenen Wohnungen nach dem Einheitenschlüssel für fragwürdig.

So wie die Klausel formuliert wurde, sind die Kosten für Reparaturen im Einzelfall auf 75,00 € und auf maximal 2 Fälle im Kalenderjahr (150,00 €) beschränkt. Die prozentuale Regelung ist uninteressant, da durch die Höhe der vereinbarten Grundmiete und die Beschränkung auf jährlich max. 150,00 € die prozentual festgesetzte Grenze eh nie errecht wird.

Kosten für Kleinreparaturen die den Betrag von 75,00 übersteigen gehen zu Lasten des Vermieters.

Als Grundatz für Kleinreparatuen gilt: Alles, was dem direkten Zugriff des Mieters unterliegt, fällt unter diese Regelung.

Ein expliziter Hinweis, dass Kleinreparaturen lediglich durch den Vermieter in Auftrag gegeben werden dürfen, ist meines Wissens nicht erforderlich. Der Vertrag darf lediglich keine Vereinbarung enthalten, durch den die Vergabe der Kleinreparaturen zur Aufgabe des Mieters gemacht wird, denn dadurch wird die Klausel gegenstandslos.

Naja, ziehen lassen wird er ihn unter Umständen schon, nur nicht aus dem Mietvertrag entlassen.

Ob allerdings der Verzicht der ordentlichen Kündigung für zwei Jahre gültig ist, wage ich erheblich zu bezweifeln.

Wenn der Vermieter stur bleibt, hilft hier wohl nur ein Anwalt weiter.

.. und der Schornsteinfeger überprüft lediglich die Heizungsanlage, ob die Abgaswerte und sonstigen Richtlinien eingehalten werden. Die Wartung einer Heizungsanlage kann nur ein Heizungsfachmann durchführen.