Beiträge von Gruwo

Zunächst wäre die Frage zu klären, ob die Garage überhaupt Bestandteil des Mietvertrages ist. Ist die Garage im Vertrag erwähnt bzw. was wurde vermietet. Hier ist die Formulierung entscheidend.

Wenn die Garage mit gemietet wurde, so ist sicherlich eine Mietkürzung berechtigt, allerdings wird die eher gering ausfallen, da die Garage keinen Wohnraum darstellt und die damit verbundene Beeinträchtigung auch eher gering ausfällt.

Wenn alle vier Mieter den Mietvertrag gemeinsam als Hauptmieter unterzeichnet haben, so haften sie dem Vermieter gesamtschuldnerisch für alle Ansprüche aus dem Mietverhältnis. Der Vermieter könnte sich auch an nur einem Mieter schadhaft halten. Insoweit kann ich Ihren Vermieter schon verstehen, dass er sich nicht dem Risiko aussetzen möchte seinen Anspruch auf die gesamte Nachzahlung mit jedem der vier Mieter einzeln auseinander tüfteln zu müssen.

Im Prinzip beschreiten Sie hier etwas den falschen Weg. Haben Sie Ihre Berechnung mit den übrigen Mietern erörtet und sind diese bereit Ihre Neuberechnung zu akzeptieren? Wenn ja sollten Sie dieses nicht nur gemeinsam Ihrem Vermieter mitteilen, sondern auch dafür sorgen dass die komplette Nachzahlung bei Ihrem Vermieter (in welcher Form auch immer) eingeht. Denn die Aufschlüsselung der gesamten Nachforderung ist in diesem Fall nicht Aufgabe des Vermieters sondern der vier Hauptmieter der Wohnung. Nur wenn diese sich einig sind kann (nicht muss) Ihr Vermieter auch Ihren Vorschlag akzeptieren.

Wenn im Mietvertrag eine Küche mit vermietet wurde und diese beim Auszug der Mieter nicht mehr vorhanden ist, so stellt dies im rechtlichen Sinne schon einen Diebstahl dar. Allerdings gehe auch ich davon aus, dass selbst im Falle einer Anzeige die Gefahr besteht, dass das Verfahren aus 'mangelndem Interesse der Allgemeinheit' - oder wie es auch immer formuliert wird, eingestellt wird.

Entscheidend sind hier immer die Vereinbarungen im Mietvertrag. Die Mieter sind verpflichtet, den Vertrag zu erfüllen und, sofern vereinbart, eine intakte Einbauküche bei Beendigung des Mietvertrags zurück zu geben. Dies kann ja auch durch Zurücklassen der neuen Küche erfolgen. Kann die ursprünglich vorhandene Küche nicht wieder eingebaut werden, so haben Sie hier zivilrechtlich Anspruch auf Schadenersatz, müssen allerdings den Wert der Küche nachweisen. Dann kann auch eine Verrechnung mit der hinterlegten Mietkaution erfolgen.

Das Nichtaushändigen sämtlicher Objektschlüssel stellt meiner Meinung nach einen Mangel dar. Denn Ihr Vermieter ist nicht berechtigt, ohne Ihr Einverständns Objektschlüssel zurück zu halten.

Ich würde dem Vermieter den Mangel mitteilen und ihn unter Fristsetzung zur Mängelbeseitigung auffordern. Gleichzeitig würde ich darauf hinweisen, dass das Schloß ansonsten von euch ausgetauscht und die zu belegenen Kosten mit der Miete verrechnet werden.

Schließlich hat Ihr Vermieter die Möglichkeit, den Vormieter mit den Kosten für den Austausch des Schlosses zu belasten, da dieser das Objekt nicht ordnungsgemöß zurück gegeben hat.

Allerdings befreit der vorhandene Umstand nicht von der Verpflichtung zur Hinterlegung der Kompletten Mietkaution.

Ob die Erneuerung der Heizung durch die Mieter gefordert wurde, ist eigentlich bei der Beurteilung unerheblich. Schließlich hättet Ihr bei der derzeitigen Situation in der Beheizung der Räumlichkeiten sicherlich Mietminderungen geltend machen können.

Wenn die komplette Wohnung derzeit nicht beheizbar ist, so ist diese eigentlich auch nicht bewohnbar und würde meines Erachtens sogar eine Mietminderung um 100 Prozent rechtfertigen. Aber hier solltet Ihr wirklich fachmännischen Rat einholen.

So ganz Unrecht hat Ihr Vemieter nicht, wenn es nur einen Mietvertrag gibt, in dem alle vier Parteien als Mieter ausgewiesen sind. In diesem Fall ist es nicht Aufgabe des Vermieters, Ihnen die Verbräuche genau aufzuschlüsseln. Dies wäre dann intern zwischen Ihnen zu regeln.

Ist der Abrechnung eine Heizkostenabrechnung beigefügt? Unter Umständen sind dort die Verbräuche der einzelnen Heizkostenverteiler aufgeschlüsselt. In diesem Fall sollten sich durchaus die Anteile jedes Mieters ermitteln lassen, wass allerdings in eine arge Rechenaufgabe münden kann.

Ob die Anpassung der Nebenkostenvorauszahlung sinnvoll ist oder nicht, ist ohne Kenntnis der Abrechnungsdaten nicht zu beurteilen. Allerdings halte ich einen Abschlag von 200,00 € monatlich (ohne Energie- und Stromkosten - wenn ich das richtig verstanden habe) für ziemlich hoch.

In Anbetracht der Tatsache, dass die Rechtmäßigkeit für das Schreiben Ihres Vermieters fragwürdig ist, sollten Sie diesen zumindest um Auskunft bitten, auf welcher Grundlage (Zahlenwerte) diese Vorauszahlung ermittelt wurde oder aber die Anpassung bis zur Vorlage einer ordnungsgemäßen Abrechnung verweigern.

Momentan ist es schwierig zu antworten, da alles doch etwas spekulativ. Sie können jetzt nur abwarten, wie die Wohnungsabnahme bei Ihrem Auszug verläuft.

Wenn ich das richtig verstanden habe, gibt es von Ihrem Einzug kein Übergabeprotokoll und lediglich im Mietvertrag ist unter 'Sonstige Vereinbrungen' vermerkt, dass die Wohnung renoviert und ohne Mängel übergeben wurde. Dies ist für mich zumindest fragwürdig, denn die Mängel können ja durchaus vom Vormieter verursacht worden und Ihrem Vermieter bei Vertragsunterzeichnung noch nicht bekannt gewesen sein.

Es wäre sicherlich sinnvoll gewesen, die nach Ihrem Einzug festgestellten Mängel Ihrem Vermieter schriftlich mitzuteilen. Aber dafür ist es jetzt etwas spät.

Ich würde mich vom Vermieter nicht verängstigen lassen. Eine Mietanpassung ist an enge rechtliche Bedingungen geknüpft. Ihr Vermieter darf die Miete unter Umständen um max. 20 Prozent erhöhen, sofern die ortsübliche Vergleichsmiete dabei nicht überschritten wird. Und hierfür kann (falls vorhanden) ein Mietspiegel herangezogen werden oder aber Ihr Vermieter muss Ihnen drei Vergleichswohnungen benennen. Hier würde ich mich zunächst einmal schlau machen, um das weitere Vorgehen auszuloten. Unter Umständen könnte es sogar sinnvoll sein, die geforderte zehnprozentige Anpassung zu akzeptieren. Zunächst einmal muss aber auch Ihr Vermieter sich an die gesetzlichen Vorgaben zur Mietanpassung halten.

Um die Mietanpassung durchsetzen zu können ist Ihr Einverständnis erforderlich. Wird dies Ihrem Vermieter nicht in der vorgesehenen Frist erteilt, kann dieser letztendlich nur über das Gericht ein Mietwertgutachten in Auftrag geben. Dieses Gutachten ist dann allerdings für beide Parteien bindend.

So hart es klingt, aber wenn Sie am besagten Ablesetag nicht anwesend waren, müssen die gegebenenfalls auch mit den sich daraus ergebenden Konsequenzen leben.

In der Regel werden die Mieter rechtzeitig von der bestehenden Ablesung informiert. Entweder durch Einwurf einer Karte im Briefkasten oder durch Aushänge am sogenannten 'schwarzen Brett' im Treppenhaus. Dort sind dann auch Telefonnummern vemerkt, unter denen gegebenenfalls Ersatztermine vereinbart werden können. Darüber hinaus wird eine seriöse Ablesfirma auch noch immer versuchen Sie ein zweites Mal zu erreichen. Auch wenn dieser Termin erfolglos war sollten Sie eine Benachrichtigung mit einer letzten Möglichkeit zur Terminvereinbarung vorfinden.

Darüber hinaus besteht auch die Mögklichkeit, den Schlüssel am Ablesetag bei einer Person Ihres Vertrauens zu hinterlegen, um die Ablesung zu ermöglichen.

Ableser kommen also nie unangemeldet. Jeder Bewohner hat also die Möglichkeit Ersatztermine zu vereinbaren. Schon aus diesem Grund habe ich wenig Verständnis dafür wenn einerseits Ablesetermine wohlwissend ignoriert werden, andererseits dann mit Worten wie 'Schätzung ist Betrug' argumentiert wird

Auch mündliche Mietverträge haben ihre Gültigkeit. In diesen Fällen beginnt das Mietverhältnis mit Aushändigung der Objektschlüssel.

Wenn ich Ihren Post richtig interpretiere sind Sie bereits in die Wohnung eingezogen...

Zitat

ich wurde mit dem Vermieter einig (Juli 2010 ) die Mietbescheinigung für das Sozialamt ( Hartz 4 ) bekam ich auch im Juli

Demzufolge sind Sie rechtlich Mieter der Wohnung, auch wenn noch kein schriftlicher Vertrag geschlossen wurde. Zu klären wäre allerdings ob als Hauptmieter oder nur als Untermieter. Dies kann ich Ihrem Post nicht so richtig entnehmen, da von einem Mitbewohner die Rede ist.

Hier gilt die gesetzlich vorgeschriebene Kündigungsfrist von drei Monaten. Diese kann und darf nicht durch eine anderslautende Vereinbarung im Mietvertrag abgeändert werden. Allerdings kann ich mir auch nicht vorstellen, daß der Vermieter ein Standartmietformular verwendet hat.

Lastschriftverfahren sind durchaus nicht ungewöhnlich. Und soweit mir bekannt, besteht die Möglichkeit innerhalb bestimmter Fristen einem getätigten Lastschrifteinzug auch zu widersprechen. Näheres sollten Sie allerdings mit Ihrem Bankberater besprechen.

Der Austausch alter gegen neue Geräte ist keine Modernisierung. Eine Modernisierung setzt voraus, dass eine Wertverbesserung der Wohnung eintritt. Und dies ist bei der vorgesehenen Gasetagenheitzung durchaus der Fall. Einerseits wird sicherlich Energie eingespart, andererseits dadurch auch die Beheizung aller Räume sichergestellt. Aber auch hier muss der Vermieter einen gewissen Abzug (Neu gegen Alt) bei der Berechnung der Modernisierungskosten gegen sich gelten lassen. Näheres sollten Sie sich von einem Fachmann erläutern lassen, da das Thema ziemlich komplex ist und den Rahmen hier sprengen würde.

In der von Ihrem Vermieter durchgeführten Form ist die Mietanpassung nicht rechtmäßig und braucht von Ihnen auch nicht akzeptiert zu werden.

Die hier durch den Vermieter vorgenommene Mietanpassung ist nicht zulässig, es sei denn sie eklären sich damit einverstanden. Selbst dann müsste sich Ihr Vermieter dies von Ihnen schriftlich in irgendeiner Form bestätigen lassen, denn in den mir bekannten Mietverträgen ist grundsätzlich vereinbart, dass Änderungen der Schriftform bedürfen. Und eine Anpassung der Miete ist eine solche Änderung.

Um eine Mietanpassung durchführen zu können, muss auch Ihr Vermieter sich an die Bestimmungen des § 558 des BGB und folgende halten. Die hier zu posten, würden den Rahmen sprengen (einfach mal googlen) oder einen Fachmann (Anwalt, Mieterbund) fragen.

Eine zusätzliche Mietbürgschaft ist durchaus nicht ungewöhnlich und wird in der Regel verwendet, wenn die Mieter einer Wohnung noch über kein oder nur geringes Einkommen verfügen.

In der Regel wird die hinterlegte Mietkaution erst am Ende der Mietzeit eingesetzt, sofern noch Forderungen gegen Mieter in irgendeiner Form, seien es rückständige Mieten oder fehlende Renovierungsarbeiten, bestehen. Sofern die Kaution während der Mietdauer eingesetzt werden muss, ist der Mieter verpflichtet, diese wieder aufzufüllen. Nur wird dies wohl schwer möglich sein, wenn keine oder nur geringe Einkünfte vorhanden sind.

Andererseits ist eine hinterlegte Mietkaution im Falle einer fristlosen Kündigung wegen Mietrückstand oft schon durch den entstandenen Rückstand so gut wie aufgebraucht.

Die Mietbürgschaft dient also dem Vermieter als zusätzliche Sicherheit und ist durchaus legitim.

Zitat

"Wir übernehmen hierdurch freiwillig gegenüber dem Vermieter X die selbstschuldnerische, unwiderrufliche, unbefristete und unbedingte Bürgschaft für die Erfüllung des Mietvertrags vom (Datum)..."

Durch den hier gewählten Wortlaut ist die Kaution auf den Zeitraum bis zur Erfüllung des Mietvertrages beschränkt. Sie hat also bei Beendigung des Mietverhältnisses solange Bestand, bis alle Forderungen aus dem Mietverhältnis ausgeglichen sind.

Sie sind anstelle Ihres Mitbewohners als Hauptmieter in den Mietvertrag eingetreten, womit die Hausverwaltung einverstanden war. Das heißt, der Mietvertrag besteht derzeit mit zwei Hauptmietern. Der neben Ihnen im Mietvertrag eingetragene zweite Hauptmieter kann das Mietverhältnis nicht einfach alleine kündigen. Eine Kündigung des Vertrages kann nur gemeinsam durch die beiden Hauptmieter oder aber im Einverständnis mit der Hausverwaltung erfolgen.

Ein Recht auf Wiederaufnahme des damals aus dem Mietverhältnis ausgeschiedenen Hauptmieters in den Mietvertrag existiert ebenfalls nicht. Auch dafür ist das Einverständnis der Hausverwaltung erforderlich.

Sofern sich die Hausverwaltung mit der jetzt gewünschten Vertragsänderung nicht einverstanden erklären, bleibt der Mietvertrag in der jetzigen Form bestehen. Der neben Ihnen im Vertrag eingetragene Hauptmieter kann zwar ausziehen, bleibt aber weiterhin in der Haftung für den Mietvertrag.

Die Modernisierung einer Wohnung ist im BGB wie folgt geregelt:

§ 554
Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen.

(1) Der Mieter hat Maßnahmen zu dulden, die zur Erhaltung der Mietsache erforderlich sind.

(2) Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache, zur Einsparung von Energie oder Wasser oder zur Schaffung neuen Wohnraums hat der Mieter zu dulden. Dies gilt nicht, wenn die Maßnahme für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters und anderer Mieter in dem Gebäude nicht zu rechtfertigen ist. Dabei sind insbesondere die vorzunehmenden Arbeiten, die baulichen Folgen, vorausgegangene Aufwendungen des Mieters und die zu erwartende Mieterhöhung zu berücksichtigen. Die zu erwartende Mieterhöhung ist nicht als Härte anzusehen, wenn die Mietsache lediglich in einen Zustand versetzt wird, wie er allgemein üblich ist.

(3) Bei Maßnahmen nach Absatz 2 Satz 1 hat der Vermieter dem Mieter spätestens drei Monate vor Beginn der Maßnahme deren Art sowie voraussichtlichen Umfang und Beginn, voraussichtliche Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung in Textform mitzuteilen. Der Mieter ist berechtigt, bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Mitteilung folgt, außerordentlich zum Ablauf des nächsten Monats zu kündigen. Diese Vorschriften gelten nicht bei Maßnahmen, die nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die vermieteten Räume verbunden sind und nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung führen.

(4) Aufwendungen, die der Mieter infolge einer Maßnahme nach Absatz 1 oder 2 Satz 1 machen musste, hat der Vermieter in angemessenem Umfang zu ersetzen. Auf Verlangen hat er Vorschuss zu leisten.

(5) Eine zum Nachteil des Mieters von den Absätzen 2 bis 4 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

§ 559
Mieterhöhung bei Modernisierung.
(1) Hat der Vermieter bauliche Maßnahmen durchgeführt, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken (Modernisierung), oder hat er andere bauliche Maßnahmen auf Grund von Umständen durchgeführt, die er nicht zu vertreten hat, so kann er die jährliche Miete um 11 vom Hundert der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen.

(2) Sind die baulichen Maßnahmen für mehrere Wohnungen durchgeführt worden, so sind die Kosten angemessen auf die einzelnen Wohnungen aufzuteilen.

(3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Beide Paragraphen sagen eigentlich schon so gut wie alles aus. Bei Modernisierungen finden auch die § 559a BGB Anrechnung von Drittmitteln und § 561 BGB Sonderkündigungsrecht des Mieters nach Mieterhöhung Berücksichtigung. Allerdings möchte ich mir hier den Post sparen.

Um es kurz zusammen zu fassen. Die Dämmung des Badezimmers und der Einbau einer Heizungsanlage sind als Modernisierungsmaßnahme zu werten. Der Austausch der beiden Boiler ist eine Sanierungsmaßnahme (Neu gegen alt). Die vom Vermieter geforderte pauschale Mieterhöhung um 100 Euro ist nicht zulässig. Hier muss sich der Vermieter schon an die gesetzlichen Bestimmungen halten, d.h. rechtzeitige Ankündigung und ordnungsgemäße Berechnung der vorgesehenen max. elfprozentigen Mietanpassung.

Wenn Sie die Abrechnung vom 01.10.2007 bis 30.09.2008 erst am 31.12.2009 erhalten haben, so ist diese definitiv verwirkt, es sei denn es sind Hinderungsgründe für Ihren Vermieter vorhanden, die nicht in seinem Verschulden liegen. Diese hätte er Ihnen allerdings mitteilen müssen und hier sind recht enge Maßstäbe gesetzt Die Abrechnung muss bis spätestens einem Jahr nach Ablauf der Abrechnungsperiode zugestellt sein. Ihr Vermieter hat diese Abrechnung eindeutig zu spät erstellt.

Ein Betreten Ihrer Wohnung durch den Vermieter ohne Ihre Zustimmung oder Ihr Beisein ist nur in einem absoluten Notfall (Feuer, Wasserrohrbruch etc) erlaubt. Auch dann muss Ihr Vermieter vorher alle Möglichkeiten ausgeschöpft haben den Mieter zu erreichen.

Das bloße Verlegen eines Kabels stellt keinen derartigen Notfall dar und ist ein unerlaubtes Eindringen. Dies rechtfertigt auf jeden Fall eine Anzeige wegen Hausfriedensbruch. Hierbei handelt es sich eindeutig um einen Vertrauensbruch, der auch eine fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses rechtfertigt. Sollte sich Ihr Vermieter weigern, dies zu akzeptieren, hilft Ihnen allerdings nur der Gang zum Anwalt bzw. auch die entsprechende Anzeige.