Beiträge von Gruwo

Tja Berny, wenn die Arbeit, die uns unsere sogenannten 'Juristen' bereiten, wenigstens angemessen entlohnt würde

Von einer dreimonatigen Frist vor Beginn der Abrechnungsperiode steht in § 556a BGB nichts

Ich wollte nur verdeutlichen, dass unser Teilnehmer 'der-Mieter' durchaus damit rechnen muss, dass der Vermieter zukünftig einen anderen Abrechnungsmasstab für die Heizkosten wählen kann. Allerdings geht dies nicht von heute auf morgen.

Das sagt der von mir gepostete Text aus. Und das ist auch das, was mir aktuell bekannt ist. Sprich: Mir ist keine BGH-Entscheidung bekannt, die bei zwar vertraglich vereinbarten, aber in der Vergangenheit nicht abgerechneten Betriebskosten eine Annahme der Verwirkung zugunsten des Mieters zuläßt.

Da das hier erwähnte Urteil scheinbar immer nur auszugsweise unter Google zu finden ist und sich nach diesen beiden Auszügen eigentlich widerspricht, vermute ich mal dass in dem kompletten Urteil auch ein Zeitrahmen genannt ist, in dem ein Mieter von einer Verwirkung ausgehen kann.

Aber auch wenn, so ist und bleibt es eine Einzelfallentscheidung. Wenn es gelingt, den kompletten Urteilstext zu finden, mag es unter Umständen gelingen, den Vermieter dadurch einzuschüchtern. Reagiert er allerdings nicht, so müßte allerdings auch in diesem Fall eine Einzelfallentscheidung herbeigeführt werden. Sprich: Um eine Klage würde der Mieter nicht umhin kommen.

hmm @ Berny

Ist nur teilrichtig. Zunächst hat sich der Vermieter nach den Vereinbarungen im Mietvertrag zu richten. Aber: Diese Vereinbarungen des Abrechnungsmaßstabs sind nicht grundsätzlich bindend. Der Vermieter hat die Möglichkeit, den Abrechnungsmaßstab zu ändern, um veränderten Situationen Rechnung zu tragen. Der Vermieter kann den Abrechnungsmaßstab oder auch Umlageschlüssel ändern, muss dies dem Mieter aber vor Beginn der Abrechnungsperiode mitteilen.

In diesem konkreten Fall bedeutet es, dass es Aufgabe des Vermieters ist im Falle der Vermietung der bislang von ihm selbst genutzten Wohnung einen geeigneten Abrechnungsmaßstab für die Heizkosten zu finden und festzusetzen (ob nach Verbrauchserfassung, pro Kopf oder qm). Möchte er für den bereits bestehenden Mietvertrag den Abrechnungsmaßstab ändern, so muss er dies dem Mieter vor Beginn der Abrechungsperiode mitteilen. Wenn der Abrechnungszeitraum das Kalenderjahr betrifft, wäre demzufolge eine Änderung erst zum 01.01.2012 möglich.

Äh - Ist denn irgendwo vereinbart worden, dass die vorhandene Duschtrennwand im Eigentum des Vormieters steht und deshalb entfernt werden soll (z.b. im Übergabeprotokoll)?

Ansonsten ist Ihnen die Wohnung in dem Zustand übergeben worden, in dem diese sich zu Beginn des Mietverhältnisses befand. Das heißt, Sie sind auch verpflichtet, die Wohnung im gleichen Zustand zurück zu geben.

Insoweit sind Ihre Bedenken schon berechtigt. Wenn Ihnen der Spediteur keinen Nachweis der Vereinbarung mit dem Vormieter vorlegen kann, sollten Sie die Duschwand auf keinen Fall an diesen aushändigen, da könnte ja jeder kommen.

Sie sollten Sich auch vom Vermieter schriftlich bestätigen lassen, dass Sie die Duschwand gegebenenfalls an den Spediteur aushändigen dürfen.

Zitat

Warum soll eigentlich die vertragliche Regelung von damals nicht mehr gelten ? Habe irgendwann mal gehört, dass vertragliche Regelungen vor gesetzlichen gehen.

Wenn dem so wäre, dann hätten heute ja auch noch die in alten Verträgen vereinbarten Kündigungsfristen Gültigkeit - Nur so als Beispiel:

Maßgebend ist immer die zum Zeitpunkt des Falleintritts geltenden Rechtslage. Und hier ist nun mal das BGB Mass der Dinge.

Da ist der kleine, aber feine Unterschied.

Beim Gewohnheitsrecht im Sinne des Vermieters hat der BGH entschieden.

Zu dem geposteten Urteil habe ich unter Google auch folgendes gefunden:

Zitat

Zur Annahme der Verwirkung des Anspruchs auf die Abrechnung einer vertraglichen Betriebskostenposition reicht es nicht aus, dass der Vermieter von der ersten Abrechnung an diese Betriebskosten nicht geltend gemacht hat.
(LG Waldshut-Tiengen, Urteil vom 25.01.2001 – 1 S 60/00) WM 2001, 245
s. auch § 242 BGB, § 535 BGB, § 4 MHG

Nur so als Beispiel: Den kompletten Urteilstext habe ich leider auf die Schnelle nicht gefunden. Sicherlich spielt hier der Zeitraum, in dem vereinbarte Betriebskostenpositionen durch den Vermieter nicht abgerechnet werden, eine grosse Rolle. Aber: Es sind und bleiben momentan Einzelfallentscheidungen.

Hallo Berny

Zitat

Wie Gruwo bereits richtig schrieb, kann und darf Leerstand einer anderen Mietsache im Haus nicht zu Lasten der verbliebenen Mieter ausarten (es sei denn, es ist in Deinem MV explizit sowas vereinbart worden - bitte nachschauen!).

Es wurde hier eine Wohnung durch drei einzelne Mietverträge an drei Parteien vermietet (WG), was ich in dieser Konstellation schon einmal keinem Vermieter empfehlen würde. Ich kann mir keine gültige Klausel in den drei Einzelmietverträgen vorstellen, die es dem Vermieter erlauben würde, bei Fortfall einer der drei Mietparteien den ihm entgehenden Mietanteil von den verbleibenden Mietparteien zu fordern. Dies wäre ja eine automatisierte Mietanpassung und so etwas gibt es mit Ausnahme der Staffelmiete in Deutschland nicht.

Die Fristen für eine Mietanpassung scheint Ihr Vermieter dann beachtet zu haben. Ob die die Höhe der neuen Miete gerechtfertigt ist, vermag ich ohne weiteres nicht zu beurteilen. Stutzig macht mich allerdings:

Zitat

Grund der Erhöhung wird hier genannt, das die Wohnung nicht mehr den Aktuellen Marktpreisen entsprechen würde.

Wenn es für Ihr Gebiet einen Mietspiegel gibt, können Sie dort nachschauen, ob die geforderte neue Miete gerechtfertigt ist. Wenn kein Mietspiegel existiert, muss Ihnen Ihr Vermieter drei Vergleichswohnungen benennen.

§ 580 BGB Außerordentliche Kündigung bei Tod des Mieters

Hier der gewünschte Paragraph. Die Kündigungsfrist beträgt tatsächlich drei Monate.

Zitat

Das ist alles eine Angelegenheit zw. VM und dem neuen Mieter(n) und geht Euch (pardon!) nichts an

Eine Änderung des Abrechnungsschlüssel durch den Vermieter ist durchaus möglich, solange sich die Änderung im gesetzlich zulässigen Rahmen bewegt bzw. dem Verbrauch Rechnung trägt. Allerdings muss der Vermieter dies rechtzeitig mitteilen und zwar vor Beginn des Abrechnungszeitraums. (siehe Abs. 2)

§ 556a BGB Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten

Halte ich aus Sicht des Vermieters für problematisch. Das Risiko, dass einer oder zwei Mieter ihren Mietvertrag kündigen trägt in diesem Fall der Vermieter. Die Grundmiete kann er auf keinen Fall ändern.

Bei den Betriebskosten kommt es unter Umständen auf die Formulierung in Ihrem Mietvertrag an, sprich: ob dort eventuell unter sonstigen Vereinbarungen eine Klausel für den Fall enthalten ist, dass Änderungen in der Mietsituation eintreten.

Um anwaltliche Hilfe werden Sie in diesem Fall kaum herum kommen.

Einerseits liegen hier Schadenersatzansprüche vor, wenn die Wohnung nicht fristgerecht übergeben wird, da ja ein unterschriebener Mietvertrag existiert. Wenn der Vermieter jetzt behauptet, der Vertrag sei aufgrund falscher Unterschriften nicht gültig, so könnte unter Umständen hier sogar ein Betrug vorliegen.

Steht bereits im ersten Absatz des Gesetzestext:

Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist

Da Ihr Mietvertrag am 01.12.2010 begonnen hat, darf Ihr Vermieter die Miete frühestens zum 01.03.2012 anpassen.

Zitat

Also könnte es sein, dass ich nur die Grundsteuer zahlen muß, obwohl wir das noch nie brauchten?"
Wenn Ihr das bisher noch nie brauchtet, weshalb dann zukünftig???

So einfach ist es nicht. Entscheidend ist, was im Mietvertrag hinsichtlich der Betriebskosten vereinbart wurde. Ob ein handschriftlicher Vermerk 'Grundsteuer' als Individualvereinbarung gilt vermag ich so ohne weiteres nicht zu beantworten.

Ein sogenanntes Gewohnheitsrecht gibt es in Fällen, in denen ein Vermieter über mehrere Jahre hinweg Betriebskosten abrechnet, die nicht vereinbart waren und der Mieter dagegen keine Einwände erhebt.

Im umgekehrten Fall ist mit allerdings kein Gerichtsurteil bekannt.

Beurteile ich doch etwas anders:

Ein Untermietverhältnis endet zeitgleich mit dem Hauptmietverhältnis, ohne dass es einer Kündigung durch den Vermieter bedarf. Der Vermieter ist auch nicht verpflichtet, ein Mietverhältnis mit dem Untermieter zu begründen.

Ein Untermietverhältnis stellt ein Vertragsverhältnis zwischen Hauptmieter und Untermieter dar. Zu dieser Untervermietung hat der Vermieter lediglich die Zustimmung erteilt. Es ist also rechtlich kein Vertragsverhältnis zwischen Vermieter und Untermieter zustande gekommen.

Naja, an der Lage eines Objekts ändert sich normalerweise nicht viel. Lediglich die Aussicht kann sich ändern. Und hier wird es sicherlich schwierig den Nachweis zu führen, dass ein höherer Mietpreis nur aufgrund der Aussicht vereinbart wurde.

Eine bauliche Veränderung auf einem Nachbargrundstück, auf die auch Ihr Vermieter keinen Einfluss hat und die die Außenansicht verändert, stellt auch meines Wissens keinen Minderungsgrund dar. So drastisch es klingt aber die Miete wird für die gemieteten Räume und nicht für den Ausblick gezahlt.

Lärmbelästungen während der Bauarbeiten können unter gewissen Umständen einen Minderungsgrund bedeuten. Allerdings müssen Sie dann auch den entsprechenden Nachweis führen (Lärmprotokoll etc.)

Um es kurz zu fassen nein. Für Sie als Mieter gilt in diesem Fall die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten. Und der kann auch kein Anwalt widersprechen.

Es kann Sie auch keiner zwingen, einen Mietvertrag zu unterschreiben der andere Bedingungen, als die mündlich vereinbarten enthält. Die Problematik wird wahrscheinlich nur, die mündlichen Vereinbarungen nachzuweisen.

Hmm ohne den Mietvertrag zu sehen, wird es schwierig die aufgeworfenen Fragen zu beantworten.

Es besteht keine Verpflichtung, die umlagefähigen Positionen explizit im Mietvertrag anzugeben. In der Regel reicht hier der Verweis auf §27 Abs. 1 [BerVO). In den meisten gängigen Formularmietverträgen findet sich irgendwo eine Auflistung, welche Kosten der Vermieter gem. §27 Abs. 1 [BerVO) abrechnen darf.

Nur: Individualvereinbarungen haben hier Vorrang.