Lieber AjaxMH,
die Sache ist mittlerweile endlich erledigt... wir haben einen Kompromiss geschlossen.
Noch einmal vielen Dank für Deine ganz Mühe und die Unterstützung. 
Tanja
Beiträge von tanja86
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Aber irgendwie höre ich so ein klein wenig heraus, dass Du die Situation gar nicht wirklich und in letzter Konsequenz klären möchtest, sondern nur "irgendwie" weniger zahlen.Alles klar, im Anhang:
1. Die Abrechnungen des Eigentümers an meinen Untervermieter
2. Die interne Aufsplittung für die Räume A,B,Chttps://www.dropbox.com/s/k4t7q3mac5zua4r/gesamt.jpg
https://www.dropbox.com/s/ahst17pi6lztgq4/intern.jpgDazu muss man wissen:
Ich bin im Oktober 2013 ausgezogen. Es gab übergangslos einen Nachmieter.
Die Raumgrößen und Zuordnung auf der Kalkulation:
Gesamt A,B,C = 91qmRaum 1 (3. Partei) = 23qm
Raum 2 (Ich) = 27qm
Raum 3 (Untervermieter) = 41qm
"Geschätzt"???
Sorry, Missverständnis - mein Fehler. "Geschätzt" deswegen, weil (vom Eigentümer) nach Fläche umgelegt wird
und nicht nach HK-Verbrauch. Aber die Kosten (vom Erzeuger) an sich sind schon nachvollziehbar und belegt.
Korrektur:
Untervermieter splittet diesen Anteil auf in 30%-50% Grundkosten und 70%-50% Verbrauch.
Grundkosten werden anteilig auf die Flächen der Räume A,B,C aufgeteilt.Warum hast Du die 50% hervorgehoben? Ich dachte, in alten, unsanierten Gebäuden (trifft zu) muss man
die 30/70 Verteilung ansetzen?
Das einzige, was ich nicht komplett einschätzen kann, ist die Frage, ob Du als Untermieterin die Abrechnung zwischen Hauptvermieter und Hauptmieter/Untervermieter anmeckern kannst.Würde mich wundern, wenn nicht. Ansonsten könnten die mir einen Fantasiewert nennen, ich darf das dann nicht
nachprüfen und die teilen sich den Gewinn (theorethisch).Schreiben musstes ihm alles natürlich erstmal, sonst ändert sich nichts.
Das habe ich schon ausführlich getan - bisher weigert er sich, meinen Standpunkt zu akzeptieren und beruft sich darauf,
dass alles korrekt ist, weil er mir gegenüber nach Verbrauch abrechnet. Allerdings wurde schon eine Meinung einer
Hausverwaltungs-Mitarbeiterin angefragt und die meinte, man müsse die internen Kosten nach 30/70 aufteilen (was er akzeptiert),
dann wäre aber alles stimmig. Sie ist eine gute Freundin von ihm und hat kein Wort über die Problematik der Eigentümer-Untervermieter-Abrechnung verloren. Daher bin ich noch nicht überzeugt.Was hilft es Dir denn, alles komplett nach Fläche (statt Verbauch) abzurechnen (was ja auch falsch wäre), wenn die nächste Schätzung dann vielleicht noch übler ausfällt ...?
Mein Gedankengang war, dass ich, hätte ich den Raum direkt beim Eigentümer gemietet, ich nur 9% der Fläche hätte, dadurch
ca. 700 Euro Kosten. Dadurch, dass noch die Kalkulation meines Untervermieters zwischengeschaltet ist, erhöhen sich meine
Kosten (bei gleichem Verbrauch) auf 1300 Euro, weil ich zusätzlich noch an den Flächen der Räume A und C beteiligt bin.Vielen, vielen Dank!! Ist ganz toll, daß Du sich so für mich reinhängst!
Tanja -
Hallo Ajax und vielen Dank für Deine Mühe und Unterstützung!
Die Einheiten sind also abgelesen von den Heizkostenverteilern ...?Genau.
Nicht unbedingt. Denn wenn die anderen mehr heizen würden, wären die Gesamtkosten ja ebenfalls höher. Prozentangaben alleine sind da nicht aussagekräftig.Das stimmt natürlich, ich denke aber schon, dass der Grossteil der Kosten nicht durch Verbrauch, sondern durch
Leitungsverlust entstanden ist. Wie gesagt, etwa 9000 Euro Gesamtkosten im Keller, obwohl nur 3 (kleine) Heizungen aktiv waren.
Hat denn die Firma früher anders abgerechnet oder wie sonst kommt der Unterschied von ehemals 500€/Jahr auf nunmehr 1300€/Jahr zustande?Besagte Firma hatte bis 2012 den gesamten Rest des Kellers gemietet und nannten uns immer einen Wert, den wir dann nach Verbrauch aufgesplittet und bezahlt haben. Die hatten keine Lust, noch "eine Sekretärin für Abrechnungen" einzustellen, daher lief das immer unbürokratisch. Kosten waren im Rahmen (ca. 30-80 EUR / pro Monat), daher war das ok für mich.
Seit der Eigentümer das direkt übernommen hat, sind die Kosten für die Wintermonate auf 200 Eur/ Monat angestiegen.
(Mein Angebot steht: Stelle doch die Nebenkostenabrechnung hier mal ein (persönliche Daten ausschwärzen)).Das ist sehr nett. Leider ist die in der Summe etwas unübersichtlich.
Die Daten stimmen aber grundsätzlich, es wurde korrekt abgelesen und alle Flächenangaben sind korrekt.
Problematisch ist einfach der Abrechnungsschlüssel, da zuerst geschätzt und nach Fläche verteilt (Eigentümer => Untervermieter)
und dann ganz detailliert nach Verbrauch abgerechnet wird (Untervermieter => Mieter).Ich hatte gehofft, dass ich meinen Untervermieter rechtlich dazu auffordern kann, auch unsere interne Kalkulation nach
Fläche abzurechnen, da sie auf einer Schätzung nach Fläche beruht - aber ich glaube, das kann ich vergessen und hab halt einfach grosses Pech mit der Situation gehabt.Korrekt wäre doch jetzt folgendes:
Eigentümer schätzt und verteilt nach Fläche (A,B,C = 30% des Kellers) => 30% der Gesamtkosten gehen an Untervermieter.
Untervermieter splittet diesen Anteil auf in 30% Betriebskosten und 70% Verbrauch.
Betriebskosten werden anteilig auf die Flächen der Räume A,B,C aufgeteilt.
Verbrauchskosten werden anteilig auf die Heizeinheiten der Heizkörper der Räume A,B,C aufgeteilt.Von den Kosten darf ich 15% abziehen, da aufgrund der Schätzung des Eigentümers nicht verbrauchsgemäss abgerechnet wurde.
Liege ich damit richtig? Ich fürchte, dass alles weitere nur vor Gericht (ggf. durch Mieterschutzbund) geklärt werden
könnte und das ist bei der Summe dann doch etwas zu viel Aufwand.liebe Grüße,
Tanja -
Hallo und vielen Dank für die Antworten!!
Wo steht das? M.W. gilt die Heizkostenverordnung für alle zentral beheizten und zentral warmwasserversorgten Gebäude
Dachte ich auch.
"Die Heizkostenverordnung ist daher allein schon aufgrund ihrer Zielrichtung sowohl im Wohnraummietrecht als auch im Gewerbemietrecht grundsätzlich verbindlich. [...] Wohnräume und Gewerberäume werden nicht unterschieden.
[...]
Mieter hat Anspruch auf verbrauchsabhängige Abrechnung
Liegt kein Ausnahmefall vor, muss der Vermieter verbrauchsabhängig abrechnen.
Tut er es nicht, gibt die Heizkostenverordnung dem Mieter das Recht, den in der
Nebenkostenabrechnung ausgewiesenen Heizkostenanteil oder die Flächenabrechnung um 15 % zu kürzen [...]"
Quelle: Die Heizkostenverordnung im Gewerbemietrecht - Mietrecht.org
Ich fasse mal zusammen, wie ich das verstanden habe und wie es m.M.n. sein müsste.
[...]
Korrekt so?Nicht ganz.
Eigentümer besitzt Bürogebäude mit grossem Keller (10+ Räume).
Untervermieter hat einen Teilbereich mit 3 Räumen (A,B,C) gemietet.
Er nutzt Raum A selbst und vermietet B und C weiter. Ich habe B gemietet.Der Keller hat eine eigene Heizungsanlage.
Die Heizungen der drei Räume A,B,C sind mit Messgeräten ausgestattet, der Rest der Heizungen in den
übrigen 7+ (unvermieteten) Räumen des Kellers nicht.
Nun ist es auch eine Frage Eures Untermietvertrages, ob und was da vereinbart wurde. Ich könnte mir vorstellen, dass es statthaft gewesen wäre, eine pauschale Warmmiete zu vereinbaren. Aber da Du schreibst, es gäbe eine Nebenkostenabrechnung, muss die auch korrekt sein.Der Mietvertrag ist etwas diffus formuliert und keine grosse Hilfe, da er sowohl das Abrechnen nach Verbrauch, als auch nach
Fläche anführt.
Danach müsste Dein Untervermieter die ihm aufgedrückten Kosten aufteilen in Grundkosten, die in der Regel nach Fläche aufgeteilt würden, und in Verbrauchskosten, die entsprechend der HKV-Werte aufgeteilt würden. Wenn er das nicht tut, kommt das 15%-Kürzungsrecht ins Spiel.Exakt.
Nochmal zur Beschreibung des Problems.
Eigentümer legt Gesamtkosten (nach Flächenanteil der Räume A,B,C am Keller) auf Untervermieter um. => ca. 30 %Aufsplittung des Untervermieters:
Heizung Raum A (Untervermieter): 10 Einheiten (10%)
Heizung Raum B (Ich): 50 Einheiten (50%)
Heizung Raum C (3. Partei): 40 Einheiten (40%)Untervermieter splittet also die Kosten nach Verbrauch auf => Ich trage 50%. (von den o.g. 30% der Gesamtkosten)
Problem:
1. Hätte der Untervermieter noch mehr Räume gemietet (bsp. 60% des Kellers) wären meine Heizkosten
50% von 60% der Gesamtkosten. (bei unverändertem Verbrauch von mir!)2. Hätte der Untervermieter genausoviel geheizt wie ich (50 Einheiten), wäre die Aufsplittung
Heizung Raum A (Untervermieter): 50 Einheiten (35,7%)
Heizung Raum B (Ich): 50 Einheiten (35,7%)
Heizung Raum C (3. Partei): 40 Einheiten (28,6%)Ich müsste also (bei unverändertem Verbrauch von mir) nur noch 35,7% (von den o.g. 30% der Gesamtkosten) tragen.
Raum A und C heizen mehr = Meine Kosten sinken.Meine Kosten sind also stark von Faktoren abhängig, auf die ich überhaupt keinen Einfluss habe.
Mein Untervermieter gibt seine Verantwortung für seine Fläche sehr zu meinen Ungunsten an mich weiter.Ich hoffe, Ihr versteht jetzt besser, was ich meine.
Viele Grüßé,
Tanja -
Hallo liebe Experten!
Hier mein nerviges Problem mit einer Heizkostennachzahlung.
Mein Vermieter hat vom Eigentümer eines Bürogebäudes drei Kellerräume gemietet,
einen nutzt er selbst, ein anderer wurde bis Okt 2013 an mich untervermietet.Die Heizanlage betrifft nur den Keller.
Unsere drei Räume haben Heizungen, diese sind mit digitalen Messgeräten ausgestattet.
Wir konnten also intern feststellen, wer von uns wieviel geheizt hat.Für alle anderen Heizungen ausserhalb der drei Räume existieren keine Verbrauchszähler.
Die Kalkulation der Heizkosten:
Der Eigentümer stellt meinem Vermieter einen Flächenanteil in Rechnung:
Vermieter hält 30% der beheizten Kellerfläche => trägt 30% der GesamtkostenMein Vermieter stellt mir davon meinen Verbrauchsanteil in Rechnung:
50% unseres internen Verbrauchs => 50% der 30% der GesamtkostenOberflächlich betrachtet macht das Sinn.
Allerdings sind die Heizkosten extrem hoch und sollen 1300 Euro für ein Jahr betragen.
Für eine einzige 60cm-Heizung in einem 27qm-Raum bei vernünftigem Heizverhalten.
Im Vorjahr lief die Abrechnung noch (unbürokratisch) über eine Zwischenfirma, da
lagen die Kosten bei gleichem Verbrauch bei etwa 500 Euro/Jahr,Meiner Meinung nach ist die Kalkulation deswegen so ungünstig für mich, weil das
Kellersystem insgesamt schlecht isoliert und unsaniert ist.
Der eigentliche Verbrauch macht einen viel geringeren Teil aus als der Verlust der
Leitungen. Das sieht man daran, dass nur unsere drei Räume aktiv geheizt haben (bei
Leerstand des restlichen Kellers), die Gesamt-Heizkosten trotzdem ca. 9000 Euro betragen.Mein Vermieter seinerseits hat sehr wenig geheizt (=> niedriger Verbrauchsanteil) und
beteiligt sich daher fast nicht an den 30%, die uns der Eigentümer in Rechnung stellt.Ich trage also, da höherer Verbrauch, auch eine viel höhere Verantwortung für Fläche und
damit den Gesamtverlust des Kellers.Meine Heizkosten sind in der obigen Kalkulation abhängig von:
1. Der Fläche, die mein Vermieter gemietet hat (inkl. der Grössen der anderen beiden Räume)
2. Verlusten im Rest des Kellers / evtl. versehentlichen Heizprozessen in ungenutzten Räumen
3. Der Relation des Verbrauchs unserer drei Räume. Heizt mein Vermieter mehr (mehr %-Anteil am
internen Verbrauch), bezahle ich bei gleichem(!) Verbrauch weitaus weniger.Mit meinem tatsächlichen Verbrauch hat das alles nichts zu tun.
Das ist mir zu willkürlich.
Kann ich etwas dagegen tun? (abgesehen von der 15%-Kürzung, da insgesamt nicht verbrauchsabhängig abgerechnet wird).
Ganz lieben Dank und viele, viele Grüße
Tanja
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