Beiträge von Minn

Hallo,

bin mir gerade beim Thema Treppenhausreinigung unsicher: Bis vor einigen Jahren wurde das Treppenhaus von einer Reinigngskraft geputzt, als Nebenkostenpunkt ist Treppenhausreinigung auch im Mietvertrag aufgelistet. Die letzten Jahre haben diese Arbeit in Absprache mit dem Vermieter die Mieter übernommen, so dass natürlich keine Kosten entstanden sind. Kann nun ohne Vorankündigung einfach wieder eine Reinigungskraft beauftragt werden, weil eine Partei sich weigert zu putzen oder müsste dies neu vereinbart werden?

Ich hatte ein Nebenkostenguthaben, was auch schon ausbezahlt wurde, ob der Vermieter noch etwas zurückerstattet, ist natürlich sehr fraglich. Bei einer Nachzahlung hätte ich den fraglichen Betrag zurückgehalten.

Dann werde ich das wohl dem Vermieter mal so mitteilen in der Annahme, dass er nicht darauf reagieren wird.

Im Mietvertrag sind die Betriebskosten (mit Verweis auf die jeweils gültige BVO ) aufgelistet (eine Liste als Vordruck´im Mietvertrag), und dort steht eindeutig "Gartenpflege: entfällt" , Es ist auch im Hof seitens des Vermieters nie etwas gemacht worden-bis eben 2013 der Austausch des verrotteten Sichtschutzes, und ich wohne hier schon über 10 Jahre.

Danke, dann habe ich die rechtl. Grundlage doch richtig verstanden!

Das stimmt, das ist das Problem-und das wird der Vermieter wissen. Allerdings gibt es mehrere Zeugen. Netterweise hatte spontan noch ein Nachbar mitgeholfen, den alten Sichtschutz zu entfernen (hat ihn als Brennholz genommen, wurde also nicht von der Firma mitgenommen und entsorgt). Und 8 Std. Arbeitszeit für 2 Kürzere Äste vom Baum sägen ist wohl kaum realistisch... Da ich die Rechnungskopie erst nach zweimaliger Aufforderung bekommen habe und das Leistungsdatum etwa 3 Monate nach der Arbeitsausführung liegt, kommt mir eben alles nicht ganz korrekt vor´wie z.b. die handschriftliche Eintragung. Mich würde eigentlich in erster Linie interessieren, ob überhaupt diese Art von Arbeiten umgelegt werden kann, wenn sie nicht im Mietvertrag verankert ist .

Ist eine Firma, MwSt. ist also ok.

Ich war der Meinung, dass solche Kosten (außer der Baumschnitt) nur umgelegt werden können, wenn sie regelmäßig durchgeführt werden und in den umlegbaren Nebenkosten im Mietvertrag verankert sind. Ich kann mich in diesem Punkt auch irren, habe aber auch keine gegenteiligen Infos dazu gefunden.
Im Mietvertrag steht unter dem Punkt "Gartenpflege": "entfällt". Mich machte die Aufteilung, die handschriftlich in die Rechnung eingefügt wurde, stutzig. Ich war an dem Tag, an dem Arbeiten durchgeführt wurden, zu Hause, und die Summe, die für den Baumschnitt angegeben wird, kann so tatsächlich nicht stimmen. Die Hauptarbeit war eindeutig der Zaun (und der Hof und Hauseingang wurden nach Abschluss dieser Arbeiten komplett verdreckt hinterlassen). Um die Summe geht es mir nicht, die ist wirklich nicht hoch. Das angegebene Leistungsdatum stimmt auch nicht´(ich weiß nicht, ob das wichtig ist).

Hallo,
auf meine Anfrage hin bekam ich nun folgende Unterlagen des Vermieters. In rechnung gestellt wurde in der Nebenkostenabrechnung der Posten "Grundreinigung Hof".In den Mietverträgen der Mieter ist ein solcher Posten nicht aufgeführt, auch keine Gartenpflege o.Ä. (kleiner gepflasterter Hinterhof mit Sichtschutz und einem Baum). Die Rechnung kommt mir suspekt vor, da zu diesem Zeitpunkt ein neuer Sichtschutz angebracht wurde, etwas Moos aus den Pflasterfugen entfernt und 2 (kleinere!) Äste vom Baum gesägt wurden. Die Arbeiten führte ein Sohn des Vermieters durch. Kann das so umgelegt werden? Die Rechnung erscheint mir unschlüssig, ich habe sogar die Vermutung, dass die Materialkosten für den Sichtschutz in Arbeitsstunden "umgerechnet" wurden. Entgegen der Behauptung des Vermieters findet keine jährliche Hofreinigung statt, und etwas in dieser Art wurde bisher nie in Rechnung gestellt. Auf sich beruhen lassen (in Rechnung gestellt wurden € 171,36 auf 4 Mietparteien aufgeteilt, also nicht so viel pro Nase) oder nochmals bemängeln?

Ich habe hier noch zwei Urteile gefunfen, die bei mir passen, da die aufgeführte Ersatzvornahmeklausel genau so im Mietvertrag steht:

LG Frankfurt/Main, Urt. v. 1.11.2011 – 2/11 S 95/11, WuM 2012, 197

Leitsätze
1. Die Klausel in einem Formularmietvertrag für Wohnräume, wonach der Vermieter vom Mieter geschuldete Arbeiten auf dessen Kosten selbst vornehmen lassen kann, wenn der Miete diese trotz schriftlicher Mahnung innerhalb einer ihm gesetzten Frist nicht ausgeführt hat, erfasst nicht nur Arbeiten, die während des Mietverhältnisses vorzunehmen sind, sondern auch die am Ende des Mietverhältnisses geschuldeten Arbeiten (hier: Schönheitsreparaturen).

2. Aufgrund einer solchen Ersatzvornahmeklausel kann der Vermieter nur die Erstattung der ihm tatsächlich entstandenen Kosten verlangen, nicht jedoch die in einem Kostenvoranschlag errechneten Kosten.

Anmerkung zu Leitsatz 2
Siehe dazu auch die erstinstanzliche Entscheidung AG Frankfurt/Main, Urt. v. 10.3.2011 – 33 C 3469/10-26,

und:

AG Frankfurt/Main, Urt. v. 10.3.2011 – 33 C 3469/10-26,

Leitsatz
Schadensersatz wegen nicht (oder nicht ordnungsgemäß) durchgeführter Schönheitsreparaturen kann der Vermieter nur für tatsächlich entstandene Kosten, nicht jedoch aufgrund eines Kostenvoranschlags verlangen, wenn im Mietvertrag geregelt ist:

Kommt der Mieter seinen Verpflichtungen trotz schriftlicher Mahnung innerhalb einer ihm gesetzten Frist nicht nach, so kann der Vermieter die erforderlichen Arbeiten auf Kosten des Mieters vornehmen lassen.

Denn hierbei handelt es sich um eine Ersatzvornahmeklausel, die zur Folge hat, dass der Vermieter zunächst die erforderlichen Arbeiten erledigen muss, um dann Ersatz in Höhe der tatsächlich entstandenen Kosten verlangen zu können (vgl. Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 10. Aufl., § 538 BGB Rdnr. 254).

Anmerkung
Bestätigt durch LG Frankfurt/Main, Urt. v. 1.11.2011 – 2/11 S 95/11, WuM 2012, 197. Ebenso OLG Düsseldorf, Urt. v. 5.9.2002 – 10 U 150/01, ZMR 2003, 105.

Ohne eine solche vertragliche Regelung, durch die ein Schadensersatzanspruch von engeren als den gesetzlichen Voraussetzungen abhängig gemacht wird, kann der Vermieter Schadensersatz auch aufgrund eines Kostenvoranschlags oder Sachverständigengutachtens verlangen. In diesem Fall darf er allerdings keine Mehrwertsteuer berechnen (LG Frankfurt/Main, Urt. v. 10.3.2004 – 2/17 S 90/03, PE 2005, 178).

Wären danach nicht generell die Schadensersatzansprüche des Vermieters unberechtigt? Er hatte auch keine Frist gesetzt, sondern etwa 1 Woche vor Ende des Mietverhältnisses lediglich eine Art "Drohbrief" verfasst, in dem er ankündigte, dass bei Nichtausführung der Endrenovierung Kosten in Rechnung gestellt würden, wenn die Weitervermietung verzögert würde (wurde aber nahtlos weitervermietet).

Parteiverrat? das wäre ja ein Ding...

Der Vermieter ist auch stadtbekannt (im negativen Sinne), und an der Nebenkostenabrechnung stimmt auch was nicht, es wurde eine einmalige Hofreinigung auf die Mieter umgelegt.

Nebenkostenabrechnung habe ich nun endlich bekommen, ein dickes Guthaben (Vermieter hat sie auf den 30.12. zurückdatiert...), ein erster Schritt!

Vielen Dank für die Antworten, das gibt mir schonmal mehr Sicherheit, werde jetzt erstmal die Reaktion auf mein letztes Schreiben abwarten und dann notgedrungen doch anwaltliche Hilfe suchen...

Der Vermieter hat durch den Anwalt schon die Aufrechnungserklärung mitgeteilt-ist dies so überhaupt zulässig? Der Anspruch, den der Vermieter stellt, ist doch in keiner Weise mietrechtlich gesichert. In diesem Punkt bin ich gerade etwas unsicher, da auf diese Weise sich der Vermieter ja willkürlich bereichern könnte. Sollte ich gegen die Aufrechnungserklärung Widerspruch einlegen oder einfach erstmal eine Zahlungsaufforderung bzgl. der Kaution aufsetzen? Was ich über Aufrechnungserklärungen herausgefunden habe. klingt ja tatsächlich so, als sei somit mein Anspruch auf Auszahlung der Kaution erloschen.

Danke für die Antworten, ich hatte mir eigentlich gedacht, es darauf ankommen zu lassen, dass eine evtl Klage vom Vermieter vom Gericht abgewiesen wird. Das Ganze zieht sich jetzt schon seit Monaten hin (Vermieter ist gleich zwei Tage nach Übergabe an den neuen Mieter zum Anwalt gegangen).
Das Telefonat mit seinem Anwalt war recht nett- dieser hat mir noch mitgeteilt, dass sein Mandant ihn gefragt habe, was man denn sonst noch so machen könnte (wollte mir noch Dinge anhängen, die derart an den Haaren herbeigezogen waren...). In der Richtung kam dann aber nichts mehr, das war im Telefonat schnell geklärt, und der Anwalt sprach auch von "nicht so netter Vermieter" etc.

Ich habe Fotos gemacht, der Anwalt des Vermieters hat mich angerufen, und es klang tatsächlich so als ob er selber Zweifel an der Vorgehensweise seines Mandanten hat (Vermieter ist stadtbekannt...) Ein Gutachten kann man im Grunde nicht mehr machen, da ja schon ein neuer Mieter eingezogen ist (vor knapp 5 Monaten).

nein, wurde es nicht. Der Vermieter schickte einen Brief, in dem er androhte, Kosten geltend zu machen, wenn es zu Verzögerungen bei der WEitervermietung kommen solle. Er erwartete eine komplette Endrenovierung mit weiß gestrichener Raufaser. Der Kostenvoranschlag beinhaltet auch diese Arbeiten (neue Tapete, kompletter Neuanstrich, zudem Quadratmeterangaben zur Berechnung zu hoch). Der Anwalt des Vermieters versuchte zunächst, die Endrenovierungsklausel als Individualvereinbarung darzustellen, was aber nicht der Fall ist. Die Kosten, die der Vermieter geltend machen will, sind doppelt so hoch wie die Kaution. Das Objekt wurde nahtlos weitervermietet, der neue Mieter hat sogar den Deckenanstrich (ganz helles grau) so gelassen.
Dübellöcher etc. wurden zugespachtelt und mit passender Farbe übermalt, so dass sie nicht mehr zu sehen waren.

Vermieter fordert nach Auszug Schadensersatz wegen nicht ausgeführter Endrenovierung. Dieser Vorgang zieht sich schon länger hin, Endrenovierungsklausel im Mietvertrag ist ungültig, da auch der Summierungseffekt vorhanden ist. Fristen für die ebenfalls vorhandene Schönheitsreparaturklausel waren bei Auszug noch nicht abgelaufen. Vermieter hält die Kaution zurück, verlangt darüber hinaus noch mehr Geld mit Vorlage eines Kostenvoranschlages. Die Nebenkostenabrechnung wäre zum 31.12.14 fällig gewesen. Von der FRau des Vermieters weiß der ehemalige Mieter, dass ein Guthaben vorhanden ist (in den Jahren davor belief sich das Guthaben immer etwa auf € 180,-). Nebenkostenabrechnung wurde nun angefordert mit Fristsetzung. Kann der Vermieter versuchen, auch dieses Geld einzubehalten? Wie ist hier die rechtliche Lage? Danke im Voaraus für Antworten!